【中山市】建设用地容积率调整规范

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1一、严格控规修改中容积率调整的管理

为进一步规范我市建设用地容积率管理工作,提高城乡规划工作规范化、法制化管理水平,根据住建部《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》(下称《控规编制办法》)、《建设用地容积率管理办法》(建规【2012】22号,下称《容积率管理办法》)等政策的有关规定,制定本规范。


一、严格控规修改中容积率调整的管理

       (一)依法加强对控规修改的管理。控制性详细规划(下称控规)组织编制机关应当制定控规编制计划,建立控规动态修改制度,对控规及时进行评估和修改。市城乡规划局(下称规划局)要积极配合控规组织编制机关开展每年度的控规实施效果评估工作,研究下年度控规编制和修改需求。控规组织编制机关应在每年年初将编制和修改计划报规划局审查备案。除国家、省、市重点项目外,未经纳入计划的控规编制和修改申请原则上不予批准。经市政府批准,控规编制和修改计划可做动态调整。

       (二)不得调整公开出让用地容积率。通过公开方式出让的商业(含商业办公)、商业住宅、住宅用地不得调整容积率。如申请变更上述用地公开出让合同约定容积率的,需收回土地使用权。

控规组织编制机关应当加强土地权属调查,摸清土地出让情况,在控规编制和修改时严格落实土地公开出让合同约定的规划指标。对已公开出让的用地和2012年3月1日《容积率管理办法》发布施行后经规划局批准的项目进行摸底调查,对发现的问题及时落实整改。

       (三)严格因政府原因调整控规容积率的程序。

国有土地使用权划拨或出让前需要调整控规确定的容积率的,或者国有土地使用权划拨或出让后因政府原因需要调整控规确定的容积率的,应当遵照《控规编制办法》第二十条的规定执行。政府原因包括:

                1、因国家、省、市有关政策规定发生变化的(如“三旧”改造、调整工业用地指标等);

                2、因城乡规划修改造成开发条件变化的(如上层次规划修改、城市设计等);

                3、因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致地块建设条件发生变化的;

                4、法律、法规规定的其他情况。









2二、严格控规实施中容积率的管理

二、严格控规实施中容积率的管理


        (一)明确审批依据。

                1、在对建设项目实施规划管理时,必须严格遵守经市政府批准的控规确定的容积率,控规未经批准一律不得作为审批依据。不得以会议纪要或政府批文形式代替规定程序予以办理容积率调整手续。

                2、规划局在受理规划条件变更、建设用地规划许可证等业务时,必须收取土地证明文件(含划拨决定书、出让合同等,下同)作为收件资料,核对相关技术指标。如建设单位或个人无法提供土地证明文件、提供的土地证明文件不清晰或没有约定容积率等技术指标的,由规划局书面咨询市国土资源局(下称国土局),明确土地划拨、出让时约定的容积率等规划技术指标,回复意见作为规划局审批依据。如回复意见明确没有约定容积率,则容积率视为1.5(商品厂房项目另有规定的除外)。如一宗用地涉及多个土地证明文件的,应以多个土地证明文件所占比例计算出加权平均容积率作为审批依据。

 

        (二)分类进行审批。

                1、土地证明文件约定容积率等于控规指标的情形,可直接办理规划设计方案审查和建设工程规划许可审批。

                2、土地证明文件约定容积率小于控规指标,且建设单位或个人申请按照土地证明文件约定容积率进行开发的情形:

                        (1)公开出让的用地,可直接办理规划设计方案审查和建设工程规划许可审批;

                        (2)非公开出让的用地,按照本规范附件1的程序执行。

                3、土地证明文件约定容积率小于控规指标,且建设单位或个人申请超出土地证明文件约定容积率但小于或等于控规指标进行开发的除本规范第一条第(二)款规定之外的其它用地,必须严格遵照《容积率管理办法》及本规范附件1的程序执行。经论证后,按照经批准的项目规划方案缴纳容积率补缴土地价款。

                4、除商品厂房项目外的工业用地,如土地证明文件约定的容积率小于控规指标的,按以下规定执行:

                        (1)如按照土地证明文件约定的容积率进行开发的,可直接办理规划设计方案审查和建设工程规划许可审批。

                        (2)如超出土地证明文件约定的容积率但小于或等于控规指标进行开发的,直接按照控规指标办理建设用地规划条件变更。

                5、土地证明文件中约定的容积率大于控规指标时,控规组织编制机关可按照《控规编制办法》第二十条的规定程序启动修改,将土地证明文件中约定的容积率等指标落实到控规中。如无法将土地证明文件中约定的容积率等指标落实到控规中,按有关规定处理。

        

        (三)规范容积率调整的程序。

                1、国有土地使用权划拨或出让后,拟调整容积率符合地块控规要求的,如符合《容积率管理办法》第七条的四种情形,应严格遵照《容积率管理办法》第九条的规定执行(具体程序详见附件1)。

                2、国有土地使用权划拨或出让后,拟调整的容积率不符合控规要求的,如符合《容积率管理办法》第七条的四种情形,应严格遵照《容积率管理办法》第八条的规定执行(具体程序详见附件2)。


3三、严格规划建设中容积率的核实

三、严格规划建设中容积率的核实


        (一)严格审核建设项目规划设计方案和审批建设工程规划许可。要依据建设项目所在片区控规、土地证明文件、规划条件中确定的容积率等技术指标进行审查,不得突破相关技术指标。建设单位或者个人应当在建设项目施工现场或者其他显著地点设置建设工程规划许可公告牌,载明建设工程规划许可的容积率等主要内容和图件。

已取得预售证的项目,不得变更已预售的建设内容,严格控制变更报建方案中涉及公共利益的事项(含土地分割),坚决杜绝增加计容建筑面积的行为。


        (二)严格开展建设项目的规划条件核实。

对同一建设项目,在出具规划条件、建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设项目规划条件核实过程中,规划局出具的容积率均应符合控规确定的容积率,且前后一致,并将各环节的审批结果公开,直至该项目竣工验收完成。

建设项目计容总建筑面积不得突破控规确定的容积率要求,如有超容积率的情形,严格办理超容部分项目的规划条件核实手续(以每宗建设工程规划许可证为单位进行核计),可按以下办法分类处理:

                1、属按建设工程规划许可证的规定进行建设的情形,竣工计容总建筑面积及分项面积不超过合理误差范围、且不超出控规确定的容积率要求的,如不涉及超容积率补地价款的,可直接按照竣工面积办理规划条件核实手续。如涉及超容积率需要补地价款的,规划局应函告国土局,建设单位或个人应及时签定补充协议,缴交土地出让金,再持补充协议等材料向规划局直接申请办理规划条件核实手续;

                2、属超出建设工程规划许可证确定的建筑面积合理误差范围、或超出控规确定的容积率要求的情形,应当认定为无法采取改正措施消除影响的情形,按照《城乡规划法》第六十四条和《广东省城乡规划条例》第八十条规定处理,在完成整改后方可办理规划条件核实手续。


4四、本规范由规划局、国土局负责解释

 四、本规范由规划局、国土局负责解释。

 附件:1.拟调整容积率符合控规要求的调整程序

             2.拟调整容积率不符合控规要求的调整程序


附件1:

拟调整容积率符合控规要求的调整程序

 

        一、建设单位或个人向规划局提出书面申请报告,说明调整的理由并附规划设计方案,调整理由必须符合《容积率管理办法》第七条规定的四种情形之一。


        二、规划局应就是否需要收回国有土地使用权致函征求属地政府,就是否为公开出让用地征求国土局意见,并组织专家对下列两种涉及容积率的情况进行专题论证:

        (一)对于非公开出让用地(含土地证明文件没有约定容积率的用地)约定的容积率小于控规指标,且建设单位或个人申请依据土地证明文件约定的容积率进行开发的,应对可否维持土地证明文件约定的容积率开发进行专题论证。

        (二)建设单位或个人申请开发的容积率超出土地证明文件约定的容积率但小于或等于控规指标的,所附规划设计方案应表明调整前后的用地总平面布局方案、主要经济技术指标、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系、交通影响评价等内容,对容积率修改的必要性进行专题论证。

专家论证应根据项目情况确定专家的专业构成和数量,从建立的专家库中随机抽取有关专家,论证意见应当附专家名单和本人签名,保证专家论证的公正性、科学性。专家与申请调整容积率的单位或个人有利害关系的,应当回避。在论证后,应将参与论证的专家名单公开。


        三、规划局应当通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见(公示时间不得少于10日),必要时应进行走访、座谈或组织听证。


        四.规划局根据专家专题论证意见、公示、属地政府意见等情况进行审查后,提交市城乡规划委员会(含专委会扩大会议、专委会)审议。


        五、规划局汇总专家专题论证意见、市城乡规划委员会(含专委会扩大会议、专委会)审议意见,以及属地政府意见、公示情况并附建设单位或个人的书面申请等材料致函国土局,由国土局审核,并根据有关规定提交市土地管理委员会审议(商品厂房项目用地除外)。由国土局根据市土地管理委员会审议就是否收回国有土地使用权问题函复规划局。

        (一)若需收回,按收回国有土地使用权有关政策执行;

        (二)若不需收回,规划局依法提出修改或不修改建议并附国土局及属地政府意见、论证、公示以及市土地管理委员会审议意见等情况报市政府批准。


        六、经市政府批准后,规划局方可办理后续的规划审批,并及时将变更后的规划条件通报国土局。


        七、建设单位或个人凭建设用地规划条件变更批复书等材料向国土局申请办理调整容积率补缴地价款手续。国土局组织对地价进行评估后按有关程序确定应补缴的地价,签订土地使用权出让合同补充协议。


        八、建设单位或个人持土地使用权出让合同补充协议和相关税费凭证

等材料到国土局办理土地登记。


        九、建设单位或个人持土地使用权出让合同补充协议等材料向规划局申请办理规划设计方案审查和建设工程规划许可证。



附件2:

拟调整容积率不符合控规要求的调整程序

 

        一、建设单位或个人向控规组织编制机关提出书面申请并说明变更理由,调整理由必须符合《容积率管理办法》第七条规定的四种情形之一。


        二、控规组织编制机关组织技术人员、相关部门、专家等对容积率修改的必要性进行专题论证。专家论证应根据项目情况确定专家的专业构成和数量,从建立的专家库中随机抽取有关专家,论证意见应当附专家名单和本人签名,保证专家论证的公正性、科学性。专家与申请调整容积率的单位或个人有利害关系的,应当回避。论证后,应将参与论证的专家名单公开。


        三、控规组织编制机关应当通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见(公示期限为10日),必要时应进行走访、座谈或组织听证。


        四、控规组织编制机关应就是否需要收回国有土地使用权征求国土局的意见(由规划局作为控规组织编制机关的应就是否需要收回国有土地使用权先征求属地政府意见,再征求国土局意见),说明调整理由并附建设单位或个人的书面申请,以及属地政府意见、论证、公示等情况材料致函国土局,由国土局审核,按规定提交市土地管理委员会审议。由国土局根据市土地管理委员会审议就是否收回国有土地使用权问题函复规划局。

        (一)若需收回,按收回国有土地使用权有关政策执行;

        (二)若不需收回,控规组织编制机关提出修改或不修改控制性详细规划的建议,向市政府专题报告,并附国土局、属地政府意见及论证、公示以及市土地管理委员会审议意见等情况。经市政府同意修改的,方可组织编制修改方案。


        五、修改后的控规应当按法定程序提交市城乡规划委员会(含专委会扩大会议、专委会)审议,经审议通过的控规报市政府批准。报批材料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理结果、市城乡规划委员会(含专委会扩大会议、专委会)审议意见及结果。


        六、待控规经市政府批准后,规划局方可办理后续的规划审批,并及时将变更后的规划条件通报国土局。


        七、建设单位或个人凭建设用地规划条件变更批复书等材料向国土局申请办理调整容积率补缴地价款手续。国土局组织对地价进行评估后按有关程序确定应补缴的地价,签订土地使用权出让合同补充协议。


        八、建设单位或个人持土地使用权出让合同补充协议和相关税费凭证等材料到国土局办理土地登记。


        九、建设单位或个人持土地使用权出让合同补充协议等材料向规划局申请办理规划设计方案审查和建设工程规划许可证。


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