【枣庄市】城市规划管理技术规定

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1第一章 总 则

第一章 总 则  

第一条 为进一步加强城市规划管理,提高规划管理工作水平,使城市规划管理法制化、科学化、规范化。依据《中华人民共和国城市规划法》、《山东省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》、《枣庄市城市总体规划》及有关法律、法规和规章,结合我市实际,制定本规定。  

第二条 本规定适用于枣庄市城市规划区范围内的各类建设工程。  

第三条 坚持先规划后建设的原则,编制详细规划(含控制性详细规划和修建性详细规划,下同)应符合本规定的要求。各项建设用地、建设工程应按已编制的详细规划执行;未编制详细规划的,按城市总体规划和本规定执行。  

第四条 在枣庄市城市规划区内的各类专门性建设项目,除应符合本规定外,还应符合已颁布的各类专业技术规范、规定等要求。

2第二章 城市用地分类及适建范围

第二章 城市用地分类及适建范围

第五条 城市用地分类按照国家《城市用地分类与规划建设用地标准》 ( GBJ137-90)执行。

第六条 按照主要用途和功能,参照国家《城市用地分类与规划建设用地标准 ( GBJ137-90),本市建设用地分类如下:

(一)居住用地(R);

(二)公共设施用地(C);

(三)工业用地(M);

(四)仓储用地(W);

(五)对外交通用地(T);

(六)道路广场用地(S);

(七)市政公用设施用地(U);

(八)绿地(G);

(九)特殊用地(D)。  

第七条 建设用地的划分和使用应当遵循土地使用相容性的原则,按照已编制的详细规划执行;未编制详细规划的,按照城市总体规划和《城市建设用地适建范围表》(附表1)执行;建设用地适建范围未列入的,由城市规划行政主管部门根据建设项目对周围环境的影响和基础设施等条件,确定适建性。 

需要改变建设用地性质或者超出规定的适建范围的,应当符合以下规定,并依法对规划进行调整后报城市规划行政主管部门批准: 

(一)不得对相邻地块以及历史文化遗迹、自然环境造成负面影响;

(二)不得突破原用地开发强度,导致该区域环境质量下降;

(三)不得新增大量人流、车流,影响城市道路交通系统的有序运行;

(四)不得擅自占用绿地,影响城市公共基础设施的配套。

3第三章 建设用地

第三章 建设用地

第八条 建设用地界线及面积的确定应符合下列规定:

(一)建设用地的界线以《建设用地规划许可证》确定的用地红线为准;

(二)对同一宗建设用地,容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等控制指标不因《建设用地规划许可证》与《国有土地使用权证》的面积误差而变化。

第九条 单独开发的建设用地面积应不低于表2规定的下限值,当低、多、高层建筑混合布局时,按大的下限值控制。

表2 单独开发地块建设用地面积下限值

建设用地未达到表2规定的下限值,但有下列情况之一,且不影响城市规划实施的,城市规划行政主管部门可予以核准建设:  

(一)邻近土地已经完成建设或为道路、河流等,确实无法调整、合并的;

(二)因街区及用地性质划分、市政公用设施等限制,确实无法调整、合并的;

(三)其他特殊情况,无法调整、合并的。

第十条 带征及拆迁用地应符合下列规定:  

(一)用地单位应按照城市规划要求在建设用地之外带征、拆迁相应范围的用地。邻近建设用地有下列情况并且尚未征用或拆迁的用地,应纳入带征或拆迁用地范围:  

1、宽度大于20米并且小于等于30米的沿河绿地、沿路绿地(小于等于20米纳入建设用地,大于30米则另行征用);  

2、铁路隔离绿地;  

3、规划道路的半幅、道路另一侧为河流、绿地或者为已经征用的土地,则应为全幅;

4、宽度小于等于30米的管廊用地;

5、边角地、余留用地。  

(二)带征及拆迁用地面积不计入建设用地面积,不纳入建设用地控制指标核算范围。  

第十一条 临时用地的使用应符合下列规定:  

(一)临时用地的使用应取得《临时建设用地规划许可证》,属下列情况之一,城市规划行政主管部门可核准使用临时用地:  

1、市政公用基础设施的施工场地;

2、拆迁过渡房建设;  

3、其它因城市发展需要建设的临时性、过渡性、公共设施。  

(二)临时用地内不得建造永久性建筑、构筑物,不得改变临时用地的使用性质;

(三)临时用地使用期限一般不超过二年,需延长使用期限的,用地单位应在期满 30日前重新办理《临时建设用地规划许可证》;  

(四)临时用地使用期满或因城市规划实施需要提前使用时,用地单位应无条件服从,在规定的限期内自行拆除用地上的建筑物、构筑物及其他设施。  

第十二条 建设项目分期建设应符合下列规定:  

(一)居住用地面积小于等于 30000平方米、公共设施用地面积小于5000平方米、工业用地面积小于等于3000平方米的建设项目应按照批准的规划设计方案实施,不得分期建设;  

(二)用地面积大于前款规定最小值的建设项目,需分期建设的,应编制整体的规划设计方案和分期建设方案并经城市规划行政主管部门批准。  

第十三条 禁止在工业用地上建设住宅、宾馆等设施;工业区的工业项目建筑容积率不低于0.6、建筑密度不低于35%、绿地率不高于15%、厂前区用地比例不高于7%。      

第十四条 城市地下空间的使用应符合下列规定:

(一)应符合城市地下空间规划,服从规划管理;  

(二)随着地面建筑进行的地下工程建设,应随地面建筑一并经城市规划行政主管部门批准,独立建设的地下工程项目,应经城市规划行政主管部门批准后方可建设;  

(三)编制城市地下空间规划应符合国家勘察、测量、水文、地质等方面的规定,地下工程设计应满足地下空间对环境、安全和设施运行、维护等方面的使用要求,使用功能与出入口设计应与地面建设相协调。

4第四章 建筑容量

第四章 建筑容量

第十五条 在城市规划区内的新建项目,建筑容量控制指标在已编制详细规划中确定的,按照已编制的详细规划执行,未编制详细规划的,其建筑容量上限值不得超过表3的规定:  

表3 建筑容量控制指标

对于城市规划区内受地块现状条件制约因素(如地块规模、地块形状、周边环境)影响较大的拟开发用地,其建筑容量在征得城市规划行政主管部门同意后,可在表 3规定的基础上适当增加。  

第十六条 在城市规划区内扩建、改建的项目,其建筑容量应不得超出表3的规定。  

第十七条 表3规定的指标,适用于单一类型的建筑基地,对于混合类型的建筑基地,可参照表3的规定执行。  

对未列入表 3的科研机构,大中专院校、中小学校、体育场馆、医疗卫生、文化艺术以及托幼等设施的建筑容量控制指标,应按有关专业规定执行,但不应超过表3中居住建筑的控制指标。  

第十八条 建筑基地为社会公众提供开放空间和绿地的,在符合消防、卫生、交通等有关规定和本规定的前提下,可按表4规定增加建筑面积,但增加的建筑面积总计不得超过建筑面积的20%。  

表4 提供公共开放空间建筑面积补偿换算表

5第五章 建筑绿地

第五章 建筑绿地  

第十九条 城市规划区内各类建筑基地内的绿地面积占基地总面积的比例(绿地率)须满足表5的规定。  

表5 绿地率指标

注:属于旧区改造的,经城市规划行政主管部门核准可对表 5 规定的绿地率降低5个百分点。  

第二十条 计算绿地率的绿地面积,包括建筑基地内的集中绿地面积和房前屋后、街坊道路两侧以及规定建筑间距内的零星绿地面积。 居住用地绿地面积的计算规则按国家标准 GB50180-93规定执行。  

第二十一条 在居住用地内除满足上述绿地率的控制指标外,还应有集中公共绿地,包括居住区中心绿地、小区中心绿地、组团中心绿地和带状、块状公共绿地,其最小规模及各项要求应符合表6的规定。

表6 公共绿地的规模要求

第二十二条 街区的集中绿地可按规定的指标进行统一规划、统一设计、统一建设、综合平衡。  

第二十三条 城区内确实难以达到规定绿地指标的地区,经城市规划行政主管部门核准后,可将屋面种栽绿化面积(每块面积不得小于100m2)和垂直绿化面积(每块不得小于20 m2)折算成绿地面积,但实有绿地面积至少应达到规定指标的50%以上,折算部分不参加用地平衡,指标应单独说明。垂直绿化按地栽面积的3倍折算成绿地面积,屋面地栽绿化按公式F=KM折算成绿地面积。

式中 :F――地面绿地面积 K――有效系数――(见表7) M――屋面地栽绿地面积  

表7 屋面地栽绿化有效系数一览表

6第六章 建筑间距

第六章 建筑间距  

第二十四条 建筑间距除必须符合国家有关消防、环保、防空、抗震、卫生等方面的规定外,应同时符合本规定。  

第二十五条 住宅建筑的日照间距应符合以下规定:  

(一)两建筑的长边相对时,住宅建筑与其南侧建筑的日照间距系数,在旧区不小于1.45,在新区不小于1.5;  

(二)建筑的短边(不大于12米)与住宅建筑南向长边相对时,其日照间距系数不小于0.8,且必须满足防火间距要求;  

(三)两建筑的长边相对但不平行时(其夹角小于 60度),以其最近端为准,按本条第一款计算建筑间距;  

(四)当有上述两种以上的情况同时出现或有其它情况存在时,必须进行日照分析后确定。  

第二十六条 多、低层点式建筑(长度<24米)遮挡住宅建筑时,其日照间距以大寒日的有效日照时间做为计算标准,在新区不小于3小时,在旧区不小于1小时。具体间距需做日照分析后确定。  

第二十七条 高层建筑位于住宅建筑南侧时,其日照间距以大寒日的有效日照时间做为计算标准,在新区不小于 3小时,在旧区不小于1小时,且最小间距为25米。具体间距需做日照分析后确定。

第二十八条 新建建筑位于医院病房楼,休(疗)养院住宿楼,幼儿园、托儿所生活用房和学校教学楼南侧,其日照间距系数,在旧区不小于1.5,在新区不小于1.8。特殊情况需进行日照分析后确定。  

第二十九条 临时建筑、违法建筑不考虑日照要求。  

第三十条 建筑物背面的突出部分宽度之和超过12米且超过建筑物总长度的三分之一时,应按突出部分测量间距;被遮挡的住宅与非住宅的混合建筑,以住宅地坪计算日照间距。  

第三十一条 多层住宅建筑之间的山墙间距不小于 6米,低层之间的山墙间距不小于4米,多层与低层之间不小于6米。  

第三十二条 高层住宅建筑与高、多、低层住宅建筑的山墙间距不小于13米。

7第七章 建筑退让

第七章 建筑退让  

第三十三条 建筑退后用地边界:  

(一)主要朝向:低层不小于 3米,多层不小于10米,高层不小于15米。界外南北侧有住宅建筑的,除满足上述要求外,还必须符合住宅建筑的日照要求。界外南北侧没有住宅建筑,但规划确定为居住用地的,按日照间距的一半退让;  

(二)次要朝向建筑退后用地边界,多、低层均不小于 3米,高层不小于7米,且必须满足消防要求;  

(三)沿街建筑如城市景观有特殊要求的,在满足防火间距要求且不影响相邻建筑时可毗邻建设;  

(四)附属用房如门卫、配电室、换热站、煤气调压站、水泵房等退后用地边界除应满足有关方面的规定外,不应小于 1米。

第三十四条 建筑退后道路红线 :  

(一)新区:主干道两侧多、低层不应小于 12米,高层不应小于25米;次干道两侧多、低层不应小于8米,高层不应小于20米;支路两侧多、低层不应小于5米,高层不应小于10米;小区路两侧多、低层不应小于3米,高层不应小于8米;  

(二)旧区:主干道两侧多、低层不应小于 10米,高层不应小于20米;次干道两侧多、低层不应小于6米,高层不应小于15米;支路两侧多、低层不应小于4米,高层不应小于10米;小区路两侧多、低层不应小于3米,高层不应小于8米;  

(三)附属用房如门卫、配电室、换热站、煤气调压站、水泵房等退后道路红线除应满足有关方面的规定外,主干道两侧不应小于 10米,次干道两侧不应小于6米,支路两侧不应小于4米,小区路两侧不应小于3米。  

第三十五条 有下列情况之一的,在满足消防、交通等要求的前提下,经城市规划行政主管部门核定,其退后距离可适当缩小,但幅度不超过20%。

(一)在旧区、中心区的商业街,按此规划控制确有困难的;

(二)传统建筑街道上的扩建或改建工程;

(三)为了保持原有街道空间的延续性,在经批准规划中未按上述指标控制的道路上的建筑工程;  

(四)其他特殊情况。  

第三十六条 新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑,其主要出入口方向面临城市主、次干道时,退后道路红线的距离,除经批准的详细规划另有规定外,主干道不得小于 20米、次干道不得小于15米。  

第三十七条 建筑物的围墙、基础、台阶、平台、管线(连接城市管线的除外)、外挑部分垂直投影和附属设施等构件不得逾越规划道路红线。  

第三十八条 沿河道规划蓝线两侧新建建筑物,后退河道规划蓝线的距离除另有规定外,一般不小于5米。 第三十九条 铁路干线两侧的建筑工程与相邻铁路轨道中心线的距离不得小于30米,铁路支线、专用线两侧不得小于15米;  

铁路两侧的围墙与相邻轨道中心线的距离不得小于 10米;

铁路两侧建筑工程与围墙应同时满足铁路路基坡角线不小于 5米的距离。

第四十条 沿城市绿地两侧新建建筑物,后退绿线的距离,一般不小于5米。

8第八章 建筑高度

第八章 建筑高度  

第四十一条 建筑物的高度除必须符合日照、消防、抗震等方面的要求外,应同时符合本规定。  

第四十二条 在有净空高度限制的机场、气象台、电台和其它无线电通讯(含微波通讯)等设施周围的新建、改建建筑物,其控制高度应符合有关净空高度限制的规定。  

第四十三条 在文物保护单位和建设保护单位周围及风景名胜区规划控制地段,新建、改建建筑物,其控制高度应符合建筑和文物保护的有关规定,并按编制的详细规划执行。未编制详细规划的,应先编制详细规划,并进行视线分析,提出控制高度和保护措施,经城市规划行政主管部门批准后方可实施。  

第四十四条 对下列建筑的地上层数进行限定:

(一)中学教学楼 不得超过五层;

(二)小学教学楼 不得超过四层;

(三)幼儿园、托儿所不得超过三层。  

第四十五条 沿城市道路两侧新建、改建建筑物的控制高度,应符合下列规定:

(一)沿路一般建筑的控制高度(H)不宜超过道路红线至路沿石宽度(W)加建筑后退距离(S)之和的 1.5倍,即H≤1.5(W+S);  

(二)沿路高层组合建筑的控制高度,按下式控制: A≤L(W+S)式中: A─沿路高层建筑以1:1(即45度)的高度角地面上投影的总面积,L─建筑基地沿道路规划红线的长度,W─道路规划红线至路沿石宽度,S─沿路建筑的后退距离。

9第九章 城市道路

第九章 城市道路  

第四十六条 城市道路按照在道路网中的地位、交通功能分为快速路、主干路、次干路、支路四类,各类道路的红线宽度按下列规定控制:

(一)快速路:40米以上;

(二)主干路:40-60米;

(三)次干路:25-40米;

(四)支路:14-25米。  

城市道路应当搞好绿化,新建市区干道绿地面积占道路总用地比率不低于25%。

第四十七条 机动车道 :城市规划区内各级道路上机动车道的设臵应符合表8的规定  

表8 机动车道设臵规定

第四十八条 非机动车道:城市规划区内逐步建立独立的非机动车道路系统,以完善城市的交通体系。当非机动车道设臵于机动车道两侧时,单侧宽度不应小于3.5米(市中心区、商业区不小于5米),当非机动车道单独设臵时,宽度不小于5米。  

第四十九条 人行道:城市规划区内人行道设臵单侧最小宽度应不小于主干道5米、次干道4.5米、支路3米、小区级道路1.5米。新建的主次干道的人行道应符合无障碍交通的要求。  

第五十条 快速路与城市主干道交叉口宜设立体交叉。平交道口缘石最小转弯半径按表 9规定执行。  

表9 平交道口缘石最小转弯半径

第五十一条 居住区内主要道路与城市道路相接时,其交角不宜小于75度,当居住区内道路坡度较大时,应设缓冲段与城市道路相接。

第五十二条 居住区内尽端式道路长度不宜大于120米,并应设不小于12米X 12米的回车场地

第五十三条 城市大型文化、体育、商业、服务、公园、广场等公共场所应设臵为残疾人通行的无障碍通道,通行轮椅的坡道宽度应不小于2.5米,纵坡应不大于3%,坡道总长度不得超过100米。  

第五十四条  建筑基地机动车出入口规定如下:  

(一)建筑基地的机动车出入口,应在基地周边等级最低的道路上安排。如需在不同等级的道路上分别开设多个机动车出入口的,应根据道路等级,从低到高的顺序安排;  

(二)建筑基地机动车出入口距道路交叉口的距离,应满足表10要求;

表10 出入口与道路交叉口的距离

注:均以自相交道路(中心线)直线段延长线的交点算起。  

(三)机动车出入口距非道路交叉口的过街人行道最边缘线不小于5米;

(四)距公共交通站台边缘不小于10米;  

(五)距公园、学校、儿童及残疾人等建筑的出入口不小于20米。  

第五十五条 电影院、剧场、文化娱乐中心、会堂、博览建筑、商业中心等人员密集建筑的基地应至少一面直接临接城市道路,基地应至少有两个以上不同方向通向城市道路的出入口。  

第五十六条 城市公共停车场(库)应设臵于市中心、商业区、大型文体设施、主要交通枢纽及对外交通入口处。公共停车场位臵和规模,根据城市总体规划或由城市规划行政主管部门会同交通行政主管部门确定。  

第五十七条 机动车公共停车场的出入口应有良好的视野,出入口距离人行过街天桥、地道和桥梁、隧道引道须大于50米,距道路交叉口距离按表10规定执行。  

第五十八条 建设工程实施配建停车位指标控制应符合表11的规定。

表11 建设工程配建停车指标

注:(1)本表机动车停车位以小型汽车为标准当量表示;

(2)不足基本单位的项目,按基本指标配建,而且只入不舍。

第五十九条 配建的停车场(库)原则上应在主体建筑用地范围之内。  

第六十条 露天停车位须在规划总图中表示且必须首先确保庭园绿化用地。停车场(库)须与主体建筑同时施工,同时使用。  

第六十一条 公共停车场和配建停车场机动车停车位大于50个时,出入口不得少于2个;大于500个时,出入口不得少于3个。出入口之间的净距必须大于10M ,出入口宽度不得小于7M。  

第六十二条 停车位面积按下列数值取用:

(一)小汽车露天停车 25-30m2/车位;

(二)小汽车室内停车库 30-35m2/车位;

(三)摩托车停车场 2.5-2.7m2/车位;

(四)小汽车路边停车场 16-20m2/车位;

(五)自行车露天停车库 1.5-1.8m2/车位;

(六)自行车室内停车场 1.8-2.0m2/车位;

(七)自行车路边停车场 1.0-1.2m2/车位。  

第六十三条 各类机动车车辆与小汽车停车位的换算系数为:微型汽车0.7,中型汽车2.0,普通汽车2.5,铰接车3.5。

10第十章 管线工程

第十章 管线工程

第六十四条 城市管线工程是城市建筑的主要组成部分。城市管线工程实施应符合城市管线工程专业规划、国家规范和本规定。  

管线工程分别指给水、排水、电力、热力、煤气、电讯及各种地上、地下管线等。  第六十五条   城市规划区内设臵各种管线宜地下敷设,走向宜平行道路布臵,尽量减少转弯,各管线之间、管线与道路之间应尽量减少交叉。  

第六十六条 城市新区开发、旧区改造及新建和改造道路时,应按管线综合规划断面敷设各种管线,统一规划,同步建设。  

第六十七条 城市规划区道路两侧各种地下管线与建筑物、构筑物之间的最小水平间距应符合表12规定:  

表12 各种地下管线与建筑物、构筑物之间的最小水平净距

注:(1)上表所列数值在正常情况下布臵管道使用,如执行有困难,可根据管径、检查井、伸缩节的大小、管线埋设和建筑物基础深度适当缩小表中数值,并加防护措施。  

(2)地下管线与防雷接地装臵间距(S),可按下列公式计算:

A、当采用避雷针时,S≥0.5R  

B、当采用避雷针时,S≥0.4R(R为接地装臵的冲击流散电阻),但S不得小于3M.  

第六十八条 架空电力线至建筑物、构筑物及通讯线最小水平净距应符合表13 规定:

表13 各种架空电力线与建筑物、构筑物之间的最小水平净距

第六十九条 架空电力线至建筑物、构筑物及通讯线最小垂直净距应符合表14 规定: 

表14 各种架空电力线与建筑物、构筑物之间的最小垂直净距

第七十条 新建桥梁需敷设管线的,应根据管线综合规划设计要求,与桥梁同步建设,如不能同步建设的,应预留管线通过的位臵。管线在城市桥梁上通过时,应确保桥梁安全和维修方便,可燃、易燃管线原则不允许在交通桥梁上跨越河流。  

第七十一条 在城市规划区内,各单位的专用线一般不设在道路红线内。

第七十二条 管线工程穿越市区道路、郊区道路、铁路、隧道、绿化带、人防设施、建筑物,以及涉及消防、净空控制和其它管线,应符合有关技术规定,并与有关部门进行协商,取得同意后,方可办证施工。  

第七十三条 石油、天然气管道,应尽量避免穿越市区,其路由两侧控制距离除满足有关规定外,应同时符合城市总体规划。

11第十一章 其 它

第十一章 其 它  

第七十四条 城市各项建设必须坚持统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则。建筑工程项目净用地面积超过2公顷的,需编制修建性详细规划。  城市交通主干道两侧不宜建设过多商业、服务设施,商业、服务设施宜集中在商业区建设。  

第七十五条 城市道路两侧及繁华地段的建筑物前,不得设臵实体围墙,一般应采用绿篱、花坛(花池)栅栏、透景围墙,其高度不得超过1.8米。  

第七十六条 建筑物的沿街部分长度超过 150米或总长超过220米时,均应设臵穿过建筑物的消防通道。  

第七十七条 在市区内应适当控制建设公共加油站,需要建设时应符合下列要求:  

城市市区内不应建设一级加油站,加油站距主次干道交叉口的距离不得小于150米。加油站服务半径0.9-1.2公里。

12第十二章 附 则

第十二章 附 则  

第七十八条 在本规定实施前已取得《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》的建设工程,仍按原规定执行。  

第七十九条 本规定自发布之日起施行,原《枣庄市城市规划管理技术规定》(枣政字[2001]50号)同时废止

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