【恩施州】城市规划管理技术规定（试行）

第一章 总 则

第一条 为加强恩施市城市规划管理，保障城市规划的实施和城市建设的有序进行，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《湖北省城乡规划条例》、《恩施土家族苗族自治州城乡规划建设管理条例》、《城市居住区规划设计规范》（GB 50180-93-2002版）以及相关法律、法规、规范，制定本规定。

第二条 本规定适用于恩施市城市规划区内制定和实施城市规划，在规划区内从事与城市规划有关的建设和管理活动应遵守本规定，其他各县（市）人民政府所在地及县（市）以上开发区可参照执行。

第三条 恩施市城市规划区内，编制控制性详细规划、修建性详细规划和各种专项规划，应按照国家法律法规、技术规范并结合本规定编制。 

第四条 城市规划区内各项建设工程，应按照本规定进行规划设计和建筑总平面设计。城乡规划主管部门应结合本规定进行建设项目审批。

第二章 建设用地分类和容量

第五条 城市规划区内的建设用地参照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB 50137-2011）进行分类，按控制性详细规划所确定的用地性质分类使用。

第六条 各类建设用地的划分、使用应遵循土地兼容性原则，详细规划已明确兼容性内容的，按批准的详细规划执行；未明确兼容性内容的，按《各类建设用地适建范围表》（详见附录2）的规定执行。

第七条 建设项目主要技术经济指标应在建设项目用地范围内核算。建设项目用地一般是指建设项目总用地扣除城市道路、公共绿地、公共广场等后的用地。对于建设项目用地中有代征代建城市道路、公共绿地、公共广场等用地的，其建设项目用地范围由城乡规划主管部门核定。

第八条 城市规划区内的建设用地实施建设容量管理，划分为旧城改造区和城市新建区。编制控制性详细规划应参照《建设容量指标控制表》（表2．1）并结合周边环境和城市设计确定各类建设用地的建设总量。旧城改造区和城市新建区范围由城乡规划主管部门划定（详见附录3），涉及历史文化名城保护范围内的建设容量指标按相关规划执行。

第九条 城市规划区内的建设项目，建设容量指标应按照批准的控制性详细规划核定。建设用地最小建设单元为5000平方米。建设用地面积大于等于2．0万平方米的建设项目，应当编制修建性详细规划；建设用地小于2．0万平方米的建设项目应进行总平面设计。建筑布局应符合节能环保的相关要求；新建住宅项目应按照相关规范、规定的要求，配建社区办公活动用房和物业管理用房等公共服务设施。 

第十条 建设用地面积小于5000平方米，且有下列情况之一的，在满足经济、景观、交通、环境、净空、日照及间距等要求的情况下，城乡规划主管部门可以批准建设： 

    （一）相邻地块已完成建设或被既成道路、河道或公共服务设施、市政公用设施等划分，确实无法调整、合并的； 

    （二）属于城市改造，有利于城市交通条件改善、景观打造或公益性公共服务设施配套的； 

    （三）临城市道路、广场、河流、公园等开敞空间的单体建筑； 

    （四）城乡规划主管部门认为确需进行建设的。 

第十一条 符合第十条规定情形的，以及城市重要节点、重点项目、旧城改造等建设项目，需突破控制性详细规划规定的强制性指标的，应按照法定程序进行调整。 

第十二条 建设单位报送规划主管部门审查的项目建设方案应包含总平面布局、绿地平面布局、停车位配建方案、市政管线、场地竖向、交通组织、建筑外观效果、夜景亮化方案等内容。 

    建设单位提交审查的项目建设方案，应明确项目用地及各项规划指标的构成情况。经规划主管部门批准后，作为建设项目规划验收核实的法定依据。 

    建筑方案设计和施工图设计中，应标明建筑使用性质、总建筑面积、各层建筑面积，明确配套公共服务用房的面积和位置。 

第十三条 建筑面积计算应按《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2005）规定的计算方法执行。 

第十四条 建设项目中未计入计容建筑面积的部分，不得擅自改变使用性质。

第三章 计容建筑面积的计算规定

第十五条 计容建筑面积（是指计入容积率的建筑面积）的计算出现下列情况的，按以下规定执行：

    （一）居住建筑：

        1.层高大于3.6米、小于或者等于5.8（即3.6＋2.2）米的，不论层内是否设有夹层，其计容建筑面积按照该层水平投影面积的2倍计算；

        2.层高大于5.8米、小于或者等于8（即5.8＋2.2）米的，不论层内是否设有夹层，其计容建筑面积按照该层水平投影面积的3倍计算；

        3.层高大于8米的，以此类推；

        4.跃层式居住建筑：

            （1）门厅、起居室、餐厅的通高部分不超过该层套内建筑面积的30%且高度小于或者等于6.6米的，该通高部分的计容建筑面积按照其水平投影面积的1倍计算；

            （2）门厅、起居室、餐厅的通高部分超过该层套内建筑面积的30%或者高度大于6.6米的，按照本条第（一）款1、2、3项的规则计算。

            （3）除门厅、起居室、餐厅、与起居室相连的封闭式阳台之外的其他部分出现通高情况的，按照本条第（一）款1、2、3项的规则计算。

    （二）商业建筑（含各类配套服务建筑）

        1.单层建筑面积小于2000平方米的

            （1）层高大于5.1米、小于或者等于7.3（即5.1＋2.2）米的，不论层内是否设有夹层，其计容建筑面积按照该层水平投影面积的2倍计算；

            （2）层高大于7.3米、小于或者等于9.5（即7.3＋2.2）米的，不论层内是否设有夹层，其计容建筑面积按照该层水平投影面积的3倍计算；

            （3）层高大于9.5米的，以此类推。

        2.单层建筑面积大于或者等于2000平方米的

            （1）层高大于6米、小于或者等于8.2（即6＋2.2）米的，不论层内是否设有夹层，其计容建筑面积按照该层水平投影面积的2倍计算；

            （2）层高大于8.2米、小于或者等于10.4（即8.2＋2.2）米的，不论层内是否设有夹层，其计容建筑面积按照该层水平投影面积的3倍计算；

            （3）层高大于10.4米的，以此类推。

            （4）有特殊功能要求的，须专题论证。

    （三）办公建筑

        1.层高大于4.5米、小于或者等于6.7（即4.5＋2.2）米的，不论其层内是否设有夹层，其计容建筑面积按照该层水平投影面积的2倍计算；

        2.层高大于6.7米、小于或者等于8.9（即6.7＋2.2）米的，不论其层内是否设有夹层，其计容建筑面积按照该层水平投影面积的3倍计算；

        3.层高大于8.9米的，以此类推；

        4.有特殊使用要求的，须专题论证。

    （四）建筑公共部分的门厅、大堂、中庭等有特殊功能需要的建筑通高部分按照一层计算计容建筑面积。

    （五）居住建筑的架空层部分，用于绿化、公共休闲活动空间、公共通道、公共停车库等非经营性用途的，其建筑面积不计入容积率。

    （六）阳台进深不宜大于2.4米，按1/2建筑面积计入计容建筑面积。凡超过2.4米的按全面积计入计容建筑面积。

    （七）地下空间

        1.建设项目中地下人防设施、地下停车场、设备用房、公共通道等地下室或半地下室不计入计容建筑面积。

        2.建设项目中地下室或半地下室用作商业等盈利性设施的部分按全面积计入计容建筑面积。

第四章 绿地率、建筑密度计算规定

第十六条 绿地率计算规定

    （一）建设项目绿地率计算应按照《城市居住区规划设计规范》JB 50180-93（2002版）

    （二）下列情形的绿地率计算规定：

        1.上部无建筑物、构筑物遮挡，用于栽植各类植物的用地（含地下建筑物屋顶）、景观水体（不包括游泳池、旱喷池、生产水池等）及宽度小于2.1米的人行步道计入绿地面积。

        2.绿地内的硬质铺装，其面积小于等于绿地面积（含硬质铺装）20％时，按全面积计算；其面积大于绿地面积（含硬质铺装）20%时，应扣除硬质铺装的面积计算；集中布置的硬质铺砖面积不得大于200平方米。

        3.项目内生态停车场，按20%折算绿地面积。

第十七条 建设项目建筑密度计算规定

    （一）建筑密度是指建设用地内建筑物的基底面积总和与建设用地面积的比例（％）。建筑基底面积是指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或者结构外围水平投影的面积。 

    （二）建筑基底面积计算按以下规定执行：

        1.独立的建筑，按墙体外围及立柱外边线水平面积计入建筑基底面积。

        2.建筑底层的走廊、门廊、门厅、架空层及有立柱或墙体落地的阳台、飘窗，按围护结构外围或结构底板计入建筑基底面积。

        3.建筑物外墙或主体结构以外的室外楼梯按其地上首层水平投影面积计入基底面积，但高度小于2.2米且无顶盖的室外楼梯除外。

        4.独立于建筑外墙或主体结构以外的有永久性顶盖的地下室出入口，顶盖高度大于2.2米的，按其围护结构的水平投影面积计入基底面积。

    （三）下列情形不计入建筑基底面积

        1.建筑物地下室、半地下室等地下室配套设施不计入建筑基底面积。

        2.地上首层挑出外墙的起围护作用的阳台、走廊、幕墙等，若其底板距室外地坪悬高大于2.2米时，不计入建筑基地面积。

        3.地上首层挑出外墙的飘窗、空调板、雨篷、遮阳板等，不计入建筑基地面积。

第五章 建筑间距

第十八条 建筑间距应当满足消防、交通、防震、环保、安全、视觉卫生、工程管线敷设、建筑保护以及城市设计等方面的要求。有日照要求的建筑物，其间距还应同时符合日照有关管理规定。但受遮挡建筑为违法建筑、临时建筑的，其日照要求不予考虑；已与相关权益人达成协议的待拆迁的建筑物，其日照要求可不予考虑。

第十九条 建筑间距指相邻建筑外墙面（含阳台、外廊、飘窗）最近点之间的水平距离。 　　

    建筑半间距指建筑布局时，相邻建筑的外墙面（含阳台、外廊、飘窗）各自应当退让的最小水平距离。 　

第二十条 居住建筑、非居住建筑半间距按以下规定执行：

    （一）居住建筑半间距： 　

        1.建筑计算高度小于等于24米的居住建筑，半间距为计算高度的0.4倍，且不小于4米；山墙面半间距为4米。 　

        2.建筑计算高度大于24米、小于或者等于60米的居住建筑，面宽小于或者等于40米的，半间距为13米；面宽大于40米的，半间距为计算高度的0.4倍，且不小于15米。 　　

        3.建筑计算高度大于60米、小于或者等于100米的居住建筑，面宽小于或者等于40米的，半间距为15米；面宽大于40米的，半间距为计算高度的0.4倍。 　　

        4.建筑计算高度大于100米的超高层居住建筑，面宽小于或者等于50米的，半间距为21米；面宽大于50米的，半间距为40米。 　　

    （二）非居住建筑半间距： 　　

        1.建筑计算高度24米及以下的非居住建筑，半间距为计算高度的0.4倍，且不小于4米；山墙面半间距为4米。 　　

        2.建筑计算高度大于24米、小于或者等于60米的非居住建筑，面宽小于或者等于50米的，半间距为12米；面宽大于50米的，半间距为计算高度的0.35倍，且不小于14米。 　　

        3.建筑计算高度大于60米、小于或者等于100米的非居住建筑，面宽小于或者等于50米的，半间距为13米；面宽大于50米的，半间距为计算高度的0.35倍。 　　

        4.建筑计算高度大于100米的超高层非居住建筑，面宽小于或者等于50米的，半间距为21米；面宽大于50米的，半间距为30米。

第二十一条 居住建筑之间、非居住建筑之间、居住建筑与非居住建筑之间的间距，按照以下规定执行： 　

    （一）相对布置，夹角小于或者等于45度的，不小于本规定第二十条的相对面各自半间距之和。 　　

    （二）相对布置，夹角大于45度，建筑计算高度均为24米以下的，不小于12米；其他建筑计算高度的，不小于本规定第二十条规定的最小半间距之和（见下表）。

（三）错位布置，按以下规定执行：

        1.项目内的错位布置

            （1）建筑计算高度小于等于24米的，最小间距为8米；

            （2）建筑计算高度大于24米小于等于60米的，最小间距为18米；

            （3）建筑计算高度大于60米的，最小间距为24米；

        2.项目外的错位布置

            （1）建筑计算高度小于等于24米的，按照本条第（二）款所确定的最小半间距之和执行；

            （2）建筑计算高度大于24米的，按照本条第（二）款所确定的最小半间距进行退让，同时需满足消防等规范要求。

第二十二条 下列各类建筑的间距，按照以下标准执行： 　　

    （一）中小学教学楼、四班及以上托幼建筑、医院病房楼之间，以及与其他相邻建筑的间距，除应当符合相应的设计规范外，还应当在本规定第二十条所确定的间距的基础上增加3米执行； 　　

    （二）居住建筑与建筑计算高度4米以下的门卫房、车库人行出入口等独立设置的附属建筑物的间距，应当符合相应设计规范，且不小于4米； 　　

    （三）工业建筑、物流仓储建筑之间的间距，按照相应设计规范执行； 　

    （四）商住混合建筑以本规定第二十条执行；

    （五）若相邻地块已完成建设，且不满足后退建筑半间距要求的，拟建建筑应按规定退足自身建筑半间距，同时还应退出已建建筑最小半间距不足的数值，错位布置的情形除外。

第二十三条 旧城改造区项目，建筑间距按以下规定执行：

    1.建筑计算高度小于等于24米的，其间距按本规定第二十条至第二十二条执行； 

    2.建筑计算高度大于24米的，其间距按本规定第二十条及第二十一条第（一）、（二）款所确定的间距的基础上，建筑间距减少6米执行，同时应满足日照及消防等要求。

第二十四条 相邻建筑底层标高不一致时，其间距按照相对高度确定，其中一栋屋顶标高在另一栋底层室外地坪标高以下的，在满足相关规范的前提下，建筑间距不作要求。 　　

第二十五条 建筑平面不规则的，以各立面宽度与其延长线形成的剖面宽度之和为建筑间距计算面宽，按照本规定第二十条至第二十三条的规定分别确定其间距要求。　

第二十六条 建筑退台时，按照本规定第二十条至第二十三条的规定，视其不同建筑计算高度分别确定间距。

第二十七条 建筑与挡土墙、护坡相邻时，其外墙面（含阳台、外廊、飘窗）与挡土墙、护坡下缘的最小距离不得小于4米，住宅类建筑还应满足日照通风的要求，挡土墙、护坡应满足相关规范要求。　

第二十八条 建筑的拼接在满足相关规范、景观、环境等要求的情况下，还应当符合以下规定：

    （一）建筑计算高度大于60米的建筑不得拼接。

    （二）居住建筑、非居住建筑拼接时： 　　

        1.计算高度小于或者等于24米的建筑之间，拼接后的建筑面宽不得超过100米；

        2.计算高度大于24米、小于或者等于60米的建筑与计算高度小于或者等于60米的建筑之间，拼接后的建筑面宽不得超过70米。　　

    （三）非居住建筑不得与居住建筑拼接。 　　

    （四）拼接后的建筑面宽为立面宽度。

    （五）临街建筑可进行适当的拼接，但必须满足相关规范要求。

第六章 建筑退让

第二十九条 建筑退让是指建、构筑物后退规划用地红线、道路红线等的距离。

第三十条 建筑后退用地红线按以下规定计算：

    （一）相邻建筑双方，按本规定第二十条至二十三条计算建筑半间距计算后退距离。

    （二）地下室后退规划用地红线的距离不少于3米。围墙基础外缘线不得超越规划用地红线。

第三十一条 建筑后退道路红线距离按照以下规定确定：

    （一）建筑后退道路红线距离按表4．1执行。

（二）影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散的建筑，后退主干路道路红线不少于20米；后退次干路不少于10米；后退支路不少于5米；并应留出临时停车和回车场地。

    （三）各类建（构）筑物的基础、围墙、挡土墙、护坡、深基坑支护、台阶、阳台、化粪池及其它附属设施外边缘，后退城市规划道路红线不小于1．5米。

    （四）地下室后退规划道路红线的距离不少于3米。

第三十二条 沿城市高架道路两侧的建筑，沿高架路主线边缘线后退距离不得小于20米，离匝道边缘线的退后距离不得小于10米。

第三十三条 道路交叉口转角处的建筑物后退规划道路红线的距离应满足视线、景观要求，多、低层建筑不小于5米，高层建筑不小于10米（均自道路规划红线直线段与曲线段切点的连接线算起）。

第三十四条 沿铁路两侧的建筑后退距离应当符合下列规定（铁路配套设施除外）：

    （一）铁路干线两侧的建筑与轨道边线的距离不小于20米。

    （二）铁路支线、专用线两侧的建筑与轨道边线的距离不小于15米。

    （三）铁路两侧的围墙与轨道边线的距离不小于10米。

第三十五条 新建、改建建（构）筑物不得占用电力线路走廊空间，具体要求按照相关法律法规执行。

第三十六条 沿河道两岸的建（构）筑物应按规划河道蓝线后退距离，河道蓝线的划定应在满足水利、防洪等要求基础上，兼顾河道自然岸线，并满足城市规划、景观规划的要求。

第七章 建筑高度与景观控制

第三十七条 建筑高度应符合控制性详细规划，并按城市景观规划、城市设计、城市节点规划的要求控制。

第三十八条 有净空高度控制的飞机场、气象台、电台和其它无线电通讯设施周围的新建、改建、扩建建（构）筑物，建筑高度应符合相关管理规定。

第三十九条 在历史文化街区和文物保护单位控制地带内新建、改建、扩建建（构）筑物，其高度应符合文物保护的相关规定。

第四十条 临城市主次干路、河流、公园、山体的建设项目，应按不低于临街用地宽度的20%预留开敞面。

第四十一条 沿城市开敞空间的建（构）筑物，应符合以下规定：

    1．建筑物临城市主次干路一侧不得设置开敞式阳台，空调外机应围蔽；居住类建筑宜设置永久性门窗雨棚。

    2．临主次干路、河流、公共绿地、广场等的建设用地需要设置围墙的，应设置通透式围墙，有特殊要求的除外。

第四十二条 户外广告设施设置应符合以下规定：

    （一）户外广告的设置应满足城市规划管理的要求。

    （二）户外广告不得遮挡城市景观、标志性建筑、纪念性建筑、党政机关、文物古迹等，不得影响相邻建筑的日照、通风及消防安全。

    （三）户外广告不应影响交通安全，不得在行车视距三角形范围内设置。

第四十三条 建筑工程规划设计宜彰显地域文化特色，注重民族建筑符号的引用，创造疏密有致、高低错落、特色鲜明城市空间形态。

第八章 市政公用设施

第四十四条 新建、改建城市道路应按照《城市道路设计规范》CJJ 37-90及以下规定执行：

    （一）建设用地与两条或两条以上道路相邻的，宜向低一级的道路上开口。

    （二）在城市主次干路交叉口附近开设机动车出入口时，开口位置与城市主次干路交叉口的距离（以道路边线在路口的变曲点为起算点）不小于80米。

    （三）新建、改建城市道路应按规范设置方便残疾人使用的盲道等无障碍设施。

第四十五条　城市主、次干路，应布置供公共交通车辆使用的港湾式停车带。

第四十六条　城市各类停车场（库）设置按下列规定执行：

    （一）各类建筑停车泊位按《停车泊位指标表》（表6.1）规定执行。

（二）停车场（库）应就近设置，宜采用地下或多层车库。

    （三）居住小区、组团地面停车位不宜大于总停车位的10%。

第四十七条　各类管线设置应符合下列要求：

    （一）各类管线的设置应符合《城市工程管线综合规划规范》GB 50289-98及有关专业规范的规定，原则上应采取地下敷设。

    （二）管线干线应当布置在靠近主要负荷中心或者支管较多的一侧。

    （三）各种管线走向应尽量与道路中心线平行，横穿道路的线路与道路垂直，其埋设深度应根据道路结构、标高和管线的安全要求确定。

    （四）新建城市道路，各类管沟、管线应与道路同步建设。

    （五）沿道路设置的配电柜、通信机房等小型构筑物应当结合沿街绿地或建筑物设置。

第九章 附 则

第四十八条 本规定由恩施州城市规划管理局负责解释。

第四十九条 本规定有关名词含义，以本规定名词解释（附录1）为准。

第五十条 本规定施行前，已依法审定的修建性详细规划及项目建设方案，且在二年有效期内的方案按原技术规定执行；未审批方案，除建设用地规划许可证及规划条件确定的各项指标按原技术规定执行外，其余应当按照本规定执行。

第五十一条 本规定自2013年5月1日起试行，试行期为5年。2011年6月1日起施行的《恩施州城市规划管理技术规定》同时废止。

附录1 名词解释

1. 用地兼容性

    指在不影响城市规划实施的前提下，在规划编制和实施阶段，对相近性质用地进行合理选择、调

配使用的规定。

2.规划用地红线

    指相邻不同权属地块之间的权属分界线。

3. 建筑容积率

    指建筑物地面以上各层建筑面积总和（含地下层计荣建筑面积）与建设用地面积的比值。

4. 建筑密度

    指建筑物基底总面积与建设用地面积的比值(用百分比表示)。

5. 绿地率

    指规划用地范围内各类绿地面积的总和与规划用地面积的比值。

6. 建筑计算高度

    挑檐屋面的平屋面建筑，其建筑高度为室外自然地坪至檐口的高度；女儿墙屋面的建筑，其建筑高度为室外自然地坪至女儿墙顶的高度。坡屋顶建筑的建筑高度，坡度小于45°的，其建筑高度为室外自然地坪至檐口的高度；坡度大于45°（含45°）的，建筑高度为室外自然地坪至屋脊的高度。水箱、楼梯间、电梯间等凸出屋面的附属设施，其高度在4米内，且水平面积不超过屋面建筑面积1/8的，不计入建筑高度。

7.山墙

    指条式建筑的外墙中短边所在的不开设居室窗的外墙面，其长度，多层建筑不超过14米，高层建筑不超过20米。

8. 商住混合建筑

    指使用性质为商、住两用，一般底层（或数层）为商业、商务，其余为住宅的综合建筑。

9.相对布置

    建筑外墙面（含阳台、外廊、飘窗）的正投影面与相邻建筑的外墙面（含阳台、外廊、飘窗）相交的，为相对布置。（见下图）

10.错位布置

    建筑任一外墙面（含阳台、外廊、飘窗）的正投影面与相邻建筑的各外墙面（含阳台、外廊、飘窗）均不相交的，为错位布置。（见下图）

11.建筑相对面

    建筑相对布置时，产生相对关系的面。若A建筑A1面的正投影面与B建筑的两个或者以上面（即：B1面、B2面……）相交，则B1面、B2面……中与A1面夹角小于或者等于60度的为A1面的相对面，与A1面夹角大于60度的，视为与A1面不产生相对关系，不是A1面的相对面。如图所示，B1面是A1面的相对面，B2面不是A1面的相对面。

12.相对高度

    相邻布置的两栋建筑在计算建筑间距时所使用的立面计算高度。相对高度按以下方式确定：建筑相对布置且夹角小于或者等于60度时，相对高度为建筑相对面各自的计算高度；建筑相对布置但夹角大于60度或者错位布置时，相对高度为两建筑最近点所属外墙面各自的计算高度；同一裙楼屋面上的建筑相对高度为相邻外墙面所在的裙楼屋顶结构面至各自屋面的计算高度。

13.地下空间

    地下空间由地下室或半地下室构成。地下室是指建筑物全部在室外地坪以下，且掩埋高度大于该层层高1/2的；半地下室是指建筑物部分在室外地坪以下，且掩埋高度大于该层层高1/2的，掩埋长度超过本层建筑外墙周长2/3的。

14.建筑架空层：指建筑中只有主体框架，无通高实体等维护设施而形成的空间部分。架空层分为地面上架空层、坡地吊脚架空层、作为公共活动和绿化的中间层。

附录2 恩施市城市新建区、旧城改造区范围示意图