【台州市】城乡规划管理技术规定(建筑管理)

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1第一章 总 则

第一章 总 则

第一条 为加强我市城乡规划管理,保障城乡规划实施,根据《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省城乡规划条例》等有关法律、法规以及《台州市城市总体规划(2004—2020年)》、国家、省有关技术标准、规范,制定本规定。 

第二条 本规定适用于台州市规划区内各项建设工程。 

第三条 在台州市规划区内进行建设的,应当按照批准的法定规划执行。

2第二章 城市用地分类和适建范围

第二章 城市用地分类和适建范围

第二章 城市用地分类和适建范围

第四条 城市用地分类和代号采用中华人民共和国《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2011)。 

第五条 各类建设用地的使用,应当遵循土地使用相容性的原则。 

第六条 各类城市建设用地适建范围应当符合《城市建设用地适建表》(见附表1)的规定。附表1中未列入的建设项目,由台州市城乡规划主管部门根据对周围环境的影响和基础设施条件,具体核定适建范围。

第五条 建设用地的兼容规定

第五条 建设用地的兼容规定

一、本市各类建设用地应遵循土地使用兼容性原则,按照经批准的详细规划执行。尚无详细规划的,应按总体规划、分区规划、中心镇总体规划和本规定《表二  各类建设用地适建范围》执行。 

二、《表二  各类建设用地适建范围》中未列入的建设项目,应由城市规划行政主管部门根据对项目用地进行的周边环境影响及外部基础设施条件综合评估结果,具体核定适建范围。

三、凡需改变各类建设用地的规划性质,及超出《表二  各类建设用地适建范围》规定的各类建设项目,应先提出调整详细规划,按规定程序报批后执行。

四、各类市政公用设施、城市绿地及文、教、卫、体公共服务设施等城市控制用地,如遵照《表二  各类建设用地适建范围》建设兼容性项目(各类设施按照国家各相关规范的规定允许设置的附属项目除外),必须采用占补平衡的原则,在分区规划、控制性详细规划及相关的各类专项规划中予以调整,按规定程序报批后执行。

3第三章 建筑间距

第三章 建筑间距

第七条 建筑间距应当符合国家、省有关规范和规定,同时应当符合本章规定。 

第八条 建筑与建筑之间分为平行布置、垂直布置。当既非平行也非垂直布置(按照被遮挡建筑方位确定建筑朝向)时,按照下列标准控制: 

(一)当两栋建筑的夹角小于等于60度时,按照平行关系控制。 

(二)当两栋建筑的夹角大于60度时,按照垂直关系控制。 

第九条 各类建筑与被遮挡居住建筑(不包括老年人居住建筑,下同)平行布置时,日照间距应当符合下列规定: 

(一)低层、多层、条式高层建筑与被遮挡居住建筑的日照间距应当满足下列要求: 

1.朝向为正南北向时,正向间距在新区不小于南侧建筑高度的1.15倍,旧区改建项目不小于南侧建筑高度的1.1倍。 

2.当建筑方位偏东或者偏西时,不同方位间距折减系数按照表1换算。

备注:1.表中方位为正南向(0°)偏东、偏西的方位角。

2.L为正南向居住建筑的标准日照间距(米)。

3.本表仅适用于无其它日照遮挡的平行布置条式居住建筑之间。

(二)点式高层建筑与被遮挡居住建筑的日照间距不小于该点式高层建筑高度的0.7倍,且南北向平行布置时的最小日照间距不得小于28米。

(三)低层建筑与其北侧低层、多层居住建筑的最小日照间距不得小于10米,与高层居住建筑的最小日照间距不得小于13米;多层建筑与其北侧居住建筑的最小日照间距不得小于15米。立地式农民建房另行规定。

(四)被遮挡居住建筑下部为商店等非居住用房的,其日照间距按照下列标准控制:

1.当遮挡建筑为低层建筑时,日照间距计算不得扣除底层非居住用房的高度。

2.当遮挡建筑为多层建筑或者点式高层建筑时,日照间距计算可扣除被遮挡居住建筑的底层非居住用房的高度(只限一层,自室内地面至二层楼面)。

3.当遮挡建筑为条式高层建筑时,日照间距计算可扣除被遮挡居住建筑下部的非居住用房的高度。

第十条 低层、多层建筑与低层、多层居住建筑(不包括老年人居住建筑)垂直布置时的间距按照《低层、多层建筑与低层、多层居住建筑(不包括老年人居住建筑)垂直布置间距控制表》(见附表2)的标准控制。高层建筑与居住建筑垂直布置时的最小间距不得小于13米。

建筑垂直布置时,其间距计算不得扣除被遮挡居住建筑下部的非居住用房高度。

第十一条 居住建筑之间的侧向间距应当符合下列规定:

(一)低层建筑之间的侧向间距不得小于4米。

(二)低层与多层建筑之间、多层建筑与多层建筑之间的侧向间距不得小于6米。

(三)高层建筑与各种层数建筑之间的侧向间距不宜小于13米。

第十二条 低层、多层建筑与被遮挡的老年人居住建筑、医院病房楼、休(疗)养院寝室、幼儿园及托儿所的活动室、寝室和中、小学的教室的建筑日照间距,应当符合下列规定:

(一)正南北向平行布置时,间距不小于遮挡建筑高度的1.5倍(在旧区不小于遮挡建筑高度的1.3倍);当建筑朝向偏东或者偏西时,不同方位间距折减系数按照表1换算。

(二)其它布置形式按照居住建筑日照间距规定的1.3倍控制。

(三)最小间距、侧向间距按照低层、多层居住建筑的要求控制。

第十三条 居住建筑和非居住建筑之间的侧向间距,非居住建筑之间的建筑间距、侧向间距,均应当满足消防及其它规范的要求。

第十四条 高层建筑与处于其日照遮挡客体范围内的居住、文教、卫生类建筑之间的间距在上述规定外还应当同时满足日照分析要求。日照分析的具体办法由市城乡规划主管部门另行规定。

4第四章 建筑退让

第四章 建筑退让

第十五条 建筑物退让基地边界、城市道路、公路、河道、铁路、电力线路、地下管线的距离,除符合消防、环保、防灾和交通安全等有关规范要求外,还应当符合已批准的详细规划和本章规定。

第十六条 沿建筑基地边界布置的各类建筑,其离边界距离应当符合下列规定:

(一)低层、多层建筑后退基地东、西边界不小于3米,后退基地南边界不小于5米;高层建筑后退东、西、南边界均不小于7米。

(二)当基地北侧界外为未建设的规划居住、文教、卫生类日照分析对象用地时,建筑后退基地北边界的距离不小于建筑高度的1/2。

当基地北侧界外为已建设的居住、文教、卫生类日照分析对象和非居住、文教、卫生类日照分析对象用地时,低层、多层建筑后退基地北边界不小于5米,高层建筑后退基地北边界不小于7米。

(三)当基地界外为规划道路、河道、绿化、高压走廊时,建筑后退基地边界的距离由市城乡规划主管部门确定。

(四)建筑后退基地边界的距离应当符合本规定。因基地条件限制不能符合时,须与相邻地块产权人签订协议并经市城乡规划主管部门核准,在确保满足有关规范的条件下,可适当缩减建筑后退基地边界的距离。

第十七条 沿城市道路两侧新建、改建、扩建的建筑物,其后退距离应当视规划道路的红线宽度、性质和视距三角形的要求确定。视距三角形的后退,宽路窄路相交的交叉口按照窄路控制(窄路宽度为26米及以下),宽路与宽路相交的交叉口按照较宽路控制,具体按照表2执行。

第十八条 新建有大量人流、车流的影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场、医院等大型公共建筑及对周边道路交通产生较大影响的其它建设工程,后退道路红线距离除符合表2规定外,最小不小于15米,并应当留足地面停车泊位和回车场地。

第十九条 沿城市高架道路两侧新建、改建、扩建建筑物,其沿高架道路主线边缘线的后退控制距离不得小于30米,其沿高架道路匝道边缘线的后退控制距离不得小于15米。

第二十条 沿地面和高架轨道交通两侧新建、改建、扩建建筑物,其后退轨道外边线的距离不得小于30米。 

第二十一条 沿高速铁路两侧新建建筑物,距最外侧轨道中心线的距离不得小于50米;沿铁路干线两侧新建建筑物,距最外侧轨道中心线的距离不得小于30米;沿铁路支线专用线两侧新建建筑物,距最外侧轨道中心线的距离不得小于15米;沿铁路两侧修建围墙,距最外侧轨道中心线的距离不得小于10米,围墙高度不得高于3米。 

第二十二条 在公路两侧应当按照下列规定划定建筑控制区: 

(一)高速公路隔离栅栏外两侧不小于30米。 

(二)国道两侧边沟外缘外不小于20米。 

(三)省道两侧边沟外缘外不小于15米。 

(四)县道两侧边沟外缘外不小于10米。 

(五)乡道两侧边沟外缘外不小于5米。 

第二十三条 建筑物后退各类边线,以建筑物最突出的外墙边线为准。建筑物后退道路红线或者基地边界留出的空地用于绿化及敷设工程管线,不得建造建筑物。地上建筑后退道路红线和基地边界大于等于5米时,允许阳台、台阶、雨蓬等突出部分在后退距离1/6的范围内安排。

第二十四条 地下建(构)筑物、围墙的退界距离按照下列标准控制: 

(一)地下建(构)筑物后退道路规划红线、用地红线的距离,不宜小于地下建筑物深度(自室外地面至地下建筑物底板的距离)的0.7倍,且不小于5米。

(二)围墙中心线后退道路红线(红线宽度26米及以下)不小于1米,后退道路红线(红线宽度26米以上)不小于2米。

围墙后退相邻建设用地的边界,视相邻地块权属等情况确定:当界外为已征用地,围墙中心线与用地线吻合;当界外为未征用地,围墙基础不得逾越地界。 

5第五章 建筑高度

第五章 建筑高度

第二十五条 建筑物的高度除应当符合国家有关日照、建筑间距、消防等方面规范外,还应当符合本章规定。

第二十六条 在有净空高度限制的飞机场、气象台、电台和其它无线电通讯(含微波通讯)设施周围新建、改建、扩建建筑物,其建筑高度应当符合净空高度。

第二十七条 在历史建筑和文物保护单位建设控制地带周围以及风景名胜区规划控制地段新建、改建、扩建建筑物,其建筑高度应当符合有关规定,并按照详细规划执行。

第二十八条 在山体周围新建、改建、扩建建筑物,其建筑高度应当符合相应地段详细规划的高度控制要求。若详细规划未明确具体地块的高度控制,应当进行视线景观分析,根据山体高度合理确定建筑物控制高度,山体上部1/3宜在城市主要视点的可视范围内。

6第六章 建筑基地的绿地

第六章 建筑基地的绿地

第二十九条 公园绿地、生产绿地、防护绿地应当按照《台州市城市绿线规划》进行规划、建设。

第三十条 建设项目的绿地率应当符合表3规定。

 

备注:1. 因特殊情况不能按照上述标准进行配建的城市核心区和旧城改建区域的商业中心,在规划条件或者选址意见书中明确配建标准,并按照规定缴纳城市易地绿化补偿费。

2. 旧城改建项目可酌情降低3~5个百分点,旧城改造居住区绿地率不小于25%。

第三十一条 绿地面积计算按照《台州市区建设项目配套绿地面积计算规定》执行。

7第七章 建设工程停车泊位

第七章 建设工程停车泊位

第三十二条 新建、改建或者扩建居住建筑的停车泊位配建标准按照表4规定执行。

第三十三条 建筑面积10000平方米及以上的大型超市、农贸市场、专业市场的商业建筑要配置一定数量的集中地面机动车停车泊位(不含二层及以上和屋面停车),其中批发市场不应少于该地块商业机动车停车泊位总数的20%。

第三十四条 实行人车分流的居住小区,应当设置不少于每百户2个的非经营性机动车停车泊位。

除表4要求配建机动车停车泊位数外,应当在其主入口、规划建设用地范围内增加设置不少于每百户3个的访客机动车停车泊位。

第三十五条 幼儿园、小学等教育设施用地,除按照浙江省工程建设标准《城市建筑工程停车场(库)设置规则和配建标准》配建机动车停车泊位数外,应当在其主入口处且位于围墙外侧、规划建设用地范围内增加设置集中的地面机动车停车泊位。配建标准应当符合表5规定。

第三十六条 配建停车场(库)应当就近设置,并宜采用地下或者多层车库。鼓励地面机动车停车场采用植草格、林荫式停车场及机械式停车楼。地下室设置机械式机动车停车泊位的,不计入该项目机动车停车泊位指标。

第三十七条 非机动车停车泊位的布置与设计,应当考虑将来转为机动车停车泊位的需要。居住建筑的非机动车停车位宜在地下车库内设置。

第三十八条 办公、旅馆、体育场馆、影(剧)院、学校、经济适用房和安置房等建筑类型停车泊位配建标准及其它未尽事项,按照浙江省工程建设标准《城市建筑工程停车场(库)设置规则和配建标准》执行。

8第八章 其它规定

第八章 其它规定

第三十九条 绿心生态区和总体规划确定的生态廊道内的建筑物形式、体量、高度、色彩等,应当与周围环境相协调,不得损害生态区、生态廊道的自然景观。建筑屋顶宜采用坡顶形式。

第四十条 建筑沿城市主、次干道立面不宜设置敞开式阳台,且原则上不得放置空调外机,确需放置时必须作遮掩处理。

第四十一条 严禁搭建有碍观瞻的建(构)筑物。凡需在屋顶设屋顶水箱、空调冷却塔等附属设施或者构筑物的,在建设工程设计方案和施工图阶段必须明确位置及遮掩措施,并在立面和剖面图上明确表示。

第四十二条 物业管理用房应当按照该物业《建设工程规划许可证》载明的地上总建筑面积7‰的比例配置,其中3‰为物业管理办公用房、4‰为物业管理经营用房。物业管理区域内的物业均为非住宅时,物业管理用房的配置比例为该物业《建设工程规划许可证》载明的地上总建筑面积的3‰,其中物业管理经营用房不少于1.5‰。物业管理用房按照上述规定比例计算的配置建筑面积少于50m2时,按照建筑面积50m2配置。

一个物业管理区域内的物业管理用房应当集中配置,一般应当集中安排1处,最多不得超过2处,在该物业的管理中心或者主出入口附近安排。该物业配置有社区用房的,应当与社区用房毗邻安排。物业管理区域内有临街(路)商业用房的,物业管理经营用房应当配置在临街(路)的商业用房内;无临街(路)商业用房的,可以在该物业管理区域内其它商业用房的适当位置配置。物业管理经营用房位于底层的建筑面积不得少于应当配置物业管理经营用房建筑面积的1/2。

第四十三条 建设项目应当执行国家有关无障碍设计和建筑节能的规范。

第四十四条 下部为商业、办公等非住宅、上部为住宅的临街建筑物,应当符合下列规定:

(一)商业、办公等非住宅的出入口(包括疏散出入口)不得向住宅区内开设。

(二)底层临住宅区一侧不宜开窗;如确有必要应当开设高窗,窗台离地面高度不得低于1.8米。

9第九章 附 则

第九章 附 则

第四十五条 各县(市)人民政府可参照本规定,制定适用于本区域的相关规定。

第四十六条 本规定自2013年1月1日起施行

 附录一 名词解释

附录一 名词解释

1. 建筑基地

本规定所称的建筑基地,即建设项目的规划建设用地,指规划用地范围内除城市道路、绿地等代征用地外的净用地。

2. 居住建筑

本规定所称的居住建筑,包括住宅、老年人居住建筑、居住用地内的集体宿舍以及大、中、小学学生宿舍。

3. 建筑高度

本规定所称的建筑高度,指建筑物室外地面到其檐口(或者女儿墙墙顶)的高度。

4.建筑间距

本规定所称的建筑间距,指两栋建(构)筑物外墙(外墙应当包括保温层和外加装饰层,但不包括勒脚)之间的水平距离。

5.低层建筑

本规定所称的低层建筑,指建筑高度小于等于10米的建筑。

6.多层建筑

本规定所称的多层建筑,指建筑高度大于10米、小于等于24米的建筑。

7.高层建筑

本规定所称的高层建筑,指建筑高度大于24米的建筑。

8.点式高层建筑

本规定所称的点式高层建筑,指总建筑面宽小于等于32米(按照建筑物的最突出部分和建筑的展开面计)的高层建筑。

9.条式高层建筑

本规定所称的条式高层建筑,指非点式高层建筑的其他高层建筑。

10.地下室

本规定所称的地下室,指地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高1/2的房间。

11.半地下室

本规定所称的半地下室,指地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高1/3,但不超过1/2的房间。


 附录二 计算规则

附录二 计算规则

一、建筑面积计算

按照《浙江省房屋建筑面积测算实施细则(试行)》计算。

二、容积率计算

一般情况下,容积率按照地上建筑面积计算。如有下列特殊情况,容积率按照本计算规则规定计算。

(一)居住建筑:层高宜为2.8米。当3.3米<层高≤5.0米,不论室内是否有隔层,计算容积率时,其建筑面积按照该层建筑面积的1.5倍计算;当层高>5.0米时,其建筑面积计算值在2倍的基础上按照层高每增加2.2米即增加1层(不含阳台部分)计算。居住建筑底层层高可适当提高,其中:低层住宅底层层高不宜超过3.9米,超过3.9米的按照上述居住建筑超高层高计算规则计入容积率;高层住宅底层局部架空的,底层层高不宜超过4.5米,超过4.5米的按照上述居住建筑超高层高计算规则计入容积率。

跃层式住宅、排屋、别墅等,根据使用功能,允许每户1个起居室(厅)在户内通高。当每户1个起居室(厅)在户内通高且户内通高部分的水平投影面积不超过该户底层室内层面水平投影面积的20%时,可按照其实际建筑面积计算;当户内通高部分所占比例超过20%或者起居室(厅)户内通高数量超过1个以及非起居室(厅)通高时,通高部分的建筑面积全部按照居住建筑超高层高计算规则计入容积率。

低层住宅天井视同户内通高,天井和户内通高的水平投影面积之和不宜超过该户底层水平投影面积的20%;当所占比例超过20%时,户内通高部分的建筑面积按照居住建筑超高层高计算规则计入容积率。

住宅的阳台、露台(不包括屋顶露台)、入户平台、外廊、设备平台等的水平投影面积之和不宜超过该层层面水平投影面积的12%。超过12%的,上述阳台、露台(不包括屋顶露台)、入户平台、外廊、设备平台等按照其水平投影面积全部计算建筑面积计算值计入容积率。其中住宅阳台进深不宜超过2.1米,超过2.1米的按照其水平投影面积全部计算建筑面积计算值计入容积率;设备平台的进深不得大于2.1米,每层设备平台的水平投影面积应不大于该层所有阳台(含入户平台、外廊、设备平台等)水平投影面积1/3,不符合以上设置要求的按照设备平台水平投影面积的1/2计算计入容积率指标。设备平台宜集中设置;确需分散设置的,设置数量上不得超过套内居室(指卧室、起居室、书房、餐厅等独立的室内居住房间)个数。

城中村立改套,对用于安置农民的住宅,其底层架空层(最多为1层)层高≥2.2米且≤2.8米的,计算建筑面积,但不计入容积率。

(二)办公、旅馆类建筑:层高不宜超过3.9米。当4.5米<层高≤5.4米,不论室内是否有隔层,计算容积率指标时,其建筑面积按照该层建筑面积的1.5倍计算;当层高>5.4米时,其建筑面积计算值在2倍的基础上按照层高每增加2.2米即增加1层计算。

有实际功能需要的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅和建筑面积300平方米及以上的大型会议室等,可按照实际建筑面积计算。

(三)商业建筑:底层层高不宜超过5.8米,二层及以上层高不宜超过4.8米;当底层层高>5.8米、二层及以上层高>4.8米,计算容积率时,其建筑面积计算值在2倍的基础上按照层高每增加2.2米即增加1层计算。

单层建筑面积1500平方米及以上的大型商业用房,建筑层高可根据功能要求适当提高。门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等,可按照实际建筑面积计算。

(四)地下室、半地下室建筑面积不计入容积率。半地下室顶板在室外地面以上部分的高度不超过1.5米的,视同地下室;半地下室顶板面在室外地面以上部分的高度超过1.5米的,视同地面建筑。如建筑室外地面标高不一致时,以周边最近的城市道路标高的加权平均值为准加0.2米作为室外地面标高。

(五)架空层:高层住宅底层宜架空,架空层层高应当达到3.9米及以上。建筑底层以柱、剪力墙落地,视线通透、空间开敞,只作为公共休闲、绿化等公共空间使用的,其建筑面积不计入容积率;但电梯井、门厅、过道等围合部分的建筑面积计入容积率。

(六)建筑物的下沉式庭院(不含采光井,采光井离外墙净宽度控制在1.2米以内,下同):

1.下沉式庭院不论有无加屋盖,均按其水平投影面积的1/2计入容积率。

2.与下沉式庭院相连整幢建筑地下室,其面积按照规定计入容积率,即:地下室计入容积率的建筑面积=建筑底层的落地投影范围内的地下室建筑面积×下沉庭院与地下室的接触面宽总和÷该幢建筑底层的落地周长。

(七)建筑飘窗指为房间采光和美化造型而设置的凸出外墙的窗。建筑飘窗的设置应当符合下列要求:

1.窗台高度(窗台面与室内地面的高差)不得少于0.3米;

2.进深(自墙体外边线至飘窗外边线外)不得大于0.7米;

3.净高(自窗台面至飘窗顶板底)应当小于2.2米;

4.窗台及其与楼板连接部分应当为钢筋混凝土一体结构。

符合上述设置要求的建筑飘窗,不计入建筑面积;不符合上述设置要求的建筑飘窗,应当按照挑出外墙部分投影面积全部计算建筑面积并计入容积率指标。

窗与外墙在同一轴线,窗台下内凹部分设置分体式空调室外机,不视作建筑飘窗,应当按照设备平台处理;窗台下内凹部分无实际功能的不得设置。

三、建筑密度计算

(一)地上首层外墙勒脚以上主墙外围水平面积。

(二)有顶盖的且直接有柱落至室外地面或者地下层顶板面的连廊、门廊、挑廊和阳台等,按照柱外围的投影面积计算。

(三)室外楼梯按照投影面积计算。

(四)宽度大于2米的台阶、平台。

(五)低层住宅天井按照水平投影面积计算计入建筑密度。

(六)下沉式庭院(含斜坡式、台阶式、直立式等),以起点开始计算,其全部投影面积计入建筑密度。

四、建筑日照间距计算

(一)居住建筑的不连续凸阳台,不计入日照间距(连续凸阳台按照阳台外边计算),凹阳台按照凹阳台外墙边计算。

(二)建筑物有每处不超过2.7米宽(轴线尺寸)的凸出部分(如楼梯间),凸出长度不超过1.2米(轴线尺寸),且凸出部分宽度之和不超过整幢建筑长度的1/5,可不计入建筑日照间距。如有凸出宽度不超过2.7米(轴线尺寸),但凸出超过1.2米(轴线尺寸)时,按照1/2计算;凸出宽度大于2.7米(轴线尺寸),按照凸出最外边缘计算。

(三)建筑挑檐按照挑檐外边计算。

(四)突出屋面或者墙体的通风道、烟囱、空调隔板、透空装饰构件等附属设施和通信设施、空调冷却塔等设备不计入间距。

五、建筑高度计算

(一)在计算建筑日照间距时,建筑高度按照下列规定计算:

1.平屋面建筑:挑檐屋面自室外地面算至檐口顶,加上檐口挑出宽度;有女儿墙的屋面,自室外地面算至女儿墙顶。

2.坡屋面建筑:屋面坡度≤35°时,高度算至檐口;屋面坡度>35°时,屋脊线平行于相关建筑的算至屋脊线,屋脊线垂直于相关建筑的算至山墙斜坡的中点。

3.水箱、楼梯间、电梯间、设备房等突出屋面的附属用房,其高度在6米及以下,且水平投影面积之和不超过屋面建筑面积1/5的,不计入建筑高度。

(二)有建筑限高要求的(如机场、气象台、微波通道、安全保密、日照分析、视线分析等),按照建筑物的最高点计算。

 附表1 城市建设用地适建表

附表1 城市建设用地适建表

 附表2 低层、多层建筑与低层、多层居住建筑(不包括老年人居住建筑)垂直布置间距控制表

附表2 低层、多层建筑与低层、多层居住建筑(不包括老年人居住建筑)垂直布置间距控制表

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