【衢州市】城市规划管理技术规定(试行)

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1第一章 总 则

第一章 总 则

第一条 为了进一步加强我市城市规划管理,保证城市空间环境及居住环境的质量,根据《中华人民共和国城市规划法》、《浙江省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》及其它有关法律、法规,结合我市实际情况制定本规定。

第二条 本规定适用于衢州市城市总体规划用地范围。市属各县(市、区)及建制镇可参照执行。

第三条 编制详细规划应符合本规定;新建、扩建建筑工程项目的功能、性质以及建筑密度、容积率、建筑物高度、绿地率、各类管线布置,应根据批准的所在地段的详细规划确定;尚未编制详细规划地段,按总体规划和本技术规定由城市规划行政主管部门核定。

第四条 旧城改造情况复杂,历史遗留问题较多,城市规划行政主管部门有权结合本技术规定对一些特殊情况作出核定。

2第二章 建筑间距

第二章 建筑间距

第五条 建筑之间的间距,除必须符合消防、环保、卫生防疫和建筑保护等要求外,必须符合下列规定:

(一)低、多层居住建筑平行布置时的间距:

1.条式居住建筑平行布置时的间距:

建筑朝向为正南北向,正向日照间距系数在旧城区一般不得小于1.1,在新区一般不得小于1.2。

当建筑方位偏东或偏西时,则不同方位日照间距折减系数换算如下表: 

2.居住建筑相互垂直布置时的间距:

(1)当其山墙宽度大于22米时,则应按住宅平行布置时的日照间距规定控制。

(2)当其山墙宽度小于22米,南北向垂直布置,山墙面对南立面时其间距系数在旧城区一般不得小于0.7,在新区一般不得小于0.8,山墙对北立面时其间距按侧向间距计算。多层住宅东西向垂直布置时,山墙面对东立面时其间距系数在旧城区和新区一般不得小于0.7;山墙面对西立面时,其间距系数按侧向间距计算。

3.条式住宅与点式住宅平行布置时的间距:

当南侧住宅为点式住宅(面宽小于22米)时,间距系数在旧城区一般不得小于1.0,在新区一般不得小于1.1。当北侧住宅为点式住宅时,间距系数按平行布置的条式住宅间距控制。

4.居住建筑底层为商店或其它非居住性用房时的间距:

建筑底层为高度小于2.5米的车库或架空层时,其间距按扣除北侧的车库或架空层的高度计算;如北侧底层为商店或办公用房等,而其南侧底层有车库或架空层时,其间距计算不得扣除车库或架空层的高度。

5.低、多层居住建筑的山墙间距:

条式与条式多层住宅之间一般不小于6米,点式与点式建筑之间一般不小于10米,条式与点式建筑之间一般不小于8米,低层住宅之间山墙无窗的一般不小于4米,并且应满足消防和各类管线布设的间距要求。

6.低层村民建房间距:

新区间距系数一般不小于1.0,旧城区间距系数一般不小于0.8。另外,在城区的农民住宅底层层高按小于3.5米,二层以上层高按小于3米控制。

7.旧居住建筑的屋顶改造:

现有平顶住宅在满足结构安全的基础上,允许并鼓励改平屋顶为坡屋顶,但需整幢房屋统一实施。一般情况下,不得提高檐口高度。

第六条 高层建筑与多层居住建筑的间距规定:

按下列表格规定执行。

第七条 多层、高层居住建筑与非居住建筑之间的间距规定:

(一)医院病房楼、幼儿园和学校教学楼的建筑间距:

1.南侧为多层居住建筑的,其间距系数新区一般不小于1.3,旧城区一般不小于1.2。

2.南侧为高层居住建筑的,其间距系数一般不小于0.8,并应进行日照分析,保证被遮挡的建筑符合国家有关规范的日照有效时数。

(二)除(一)列举的建筑外,其它非居住建筑的间距:

根据城市设计、景观设计、消防、环保、工程管线、人防疏散、建筑保护等要求和有关规定外,可按以下二条规定控制:

1.多层居住建筑的北侧为非居住性建筑时,其与北侧建筑的间距系数一般按不小于0.75控制,且不得小于10米。

2、高层居住建筑的北侧为非居住建筑时,其与北侧建筑的间距不小于18米。

第八条 七至九层小高层居住建筑的间距规定参照多层居住建筑的有关规定执行。

3第三章 建筑高度控制和建筑后退距离

第三章 建筑高度控制和建筑后退距离

第九条 建筑物的高度必须符合城市规划和重要地段景观规划所确定的建筑要求高度或建筑限制高度。在机场、雷达、文物古迹范围内,及其他有净空限制的地区,新建筑物高度必须符合有关的净空的限制或高度控制的规定。

第十条 古城区内住宅层数一般不超过六层。

第十一条 建筑层高控制规定:

多层住宅层高一般按2.8-2.9米控制,综合楼营业房底层层高一般按小于4.5米,二层层高一般不超过3.5米,办公楼层高一般按3.2米控制。

第十二条 沿城市主干道(宽度>30米)的建筑高度控制规定: 

(一)沿街(路)建筑物长度小于32米的建筑或山墙沿街的条式高层建筑的建筑高度(H),不得超过道路规划红线宽度(W)加建筑物后退距离(S)的1.3倍,即:H≤1.3(W+S)。

(二)沿街(路)建筑物长度大于32米的条式高层建筑的建筑高度(H)按下列公式计算:H≤A(W+S)(式中W为道路规划红线宽度,S为建筑物后退距离,A为折算参数,按下表确定。

(三)道路交叉口的建筑高度,按宽的路计算,但沿窄的路部分的建筑长度超过30米时,则按窄路确定。

第十三条 后退道路红线4米以上的沿街(路)建筑如不妨碍市容及环境景观,经规划管理部门核定允许阳台、雨篷、台阶、构件等突出部分在后退距离1/5内适当安排,但其外悬部位净空不得小于3.6米。

第十四条 沿城市道路两侧新建、改建的建筑物,后退道路红线的距离,应按道路的性质、道路宽度,交叉口视线的要求,以及建筑物的性质确定,并按下表进行控制。

后退道路红线控制表

第十五条 新建、改建有大量人流、车流集中的大型公共建筑,其后退道路红线距离按城市规划行政主管部门根据建筑性质、功能、主要出入口以及特殊要求具体确定的规划设计条件为准,且最小不得小于10米,并应妥善安排好出入口位置和停车场地,不得影响城市交通。

第十六条 建筑物离界距离规定:

1、低、多层建筑物离界距离一般应按正向、侧向间距的一半进行控制。

2、因旧城被拆迁房屋连成一片,拆迁红线可沿旧房实际界限以负担一半间距左右拆迁的原则,并由城市规划行政主管部门核定。

3、高层建筑的离界距离由城市规划行政主管部门根据其布局及周围情况核定。

4、地下建筑物的离界距离一般不小于地下建筑物深度(自室外地坪至地下建筑物底板的底部的距离)的0.7倍,且其最小退让距离为3米。

第十七条 铁路沿线建筑物后退铁路最近一道轨道中心线的距离按下表中规定的距离控制;铁路两侧的围墙与轨道中心线的距离不得小于10米,围墙的高度不得大于3米。

4第四章 地下管线及与树木和构筑物综合布置

第四章 地下管线及与树木和构筑物综合布置

第十八条 城市道路建设时应将给水管、雨水管、污水管、电力线、电信线、燃气管统一设计,配套建设。

第十九条 城市地下管线现状情况较复杂,按以下规定执行有困难时,可由城市规划行政主管部门按实际情况酌情核定。

第二十条 各种管线的埋设顺序应符合下列规定:

(1)离建筑物的水平排序,由近及远宜为:电力管线或电信管线、燃气管、热力管、给水管、雨水管、污水管。

(2)各类管线的垂直排序,由浅入深宜为:电信管线、热力管、小于10KV电力电缆、大于10KV电力电缆、燃气管、给水管、雨水管、污水管。

第二十一条 电力电缆与电信管缆宜远离,一般按电力电缆和给水主管在道路东侧或南侧,电信电缆、燃气管和污水主管在道路西侧或北侧的原则布置。

第二十二条 管线之间遇到矛盾时,应按下列原则处理:

(1)临时管线避让永久管线。

(2)小管线避让大管线。

(3)压力管线避让重力自流管线。

(4)可弯曲管线避让不可弯曲管线。

第二十三条 各种地下管线之间最小水平净距及最小垂直净距按建设部制定的相关规范执行。

第二十四条 各种管线与建、构筑物之间的最小水平间距规定:

注:

1.表中给水管与城市道路侧石边缘的水平间距1.0m,适用于管径小于或等于200mm,当管径大于200mm时应大于或等于1.5m;

2.表中给水管与围墙与篱笆的水平间距1.5m是适用于管径小于或等于200mm ,当管径大于200mm时应大于或等于2.5m;

3.排水管与建筑物基础的水平间距,当埋深浅于建筑物基础时应大于或等于2.5m;

4.表中热力管与建筑物基础的最小水平间距对于管沟敷设的热力管道为0.5m;对于直埋闭式热力管道管径小于或等于250mm时为2.5m,管径大于或等于300mm时为3.0m,对于直埋开式热力管道为5.0m。

第二十五条 管线与绿化树种间的最小水平净距规定:

5第五章 城市国有土地出让

第五章 城市国有土地出让

第二十六条 城市国有土地出让必须根据城市总体规划、相应地块的控制性详细规划以及建设部建规(2002)270号文件要求,编制出让地块的控制性(或修建性)详细规划,并出具《国有土地出让规划设计条件》,具体规定用地情况、土地使用性质、土地使用强度、建筑设计要求、必须配置的公共设施和市政基础设施等。

第二十七条 规划设计条件所确定的土地使用性质的兼容性规定:

(1)沿街建筑确定为商住综合楼的,可整体改为写字楼、宾馆及其他娱乐设施,并留足相应的停车场,但规划设计条件中规定的居住 用房面积不准改为营业用房;沿街(湖、江)建筑确定的非住宅楼,不准改为住宅楼。

(2)非沿街建筑确定为住宅的不准改为其他用房,如因沿街建筑配套功能的需要,可改为绿地、停车场等。

第二十八条 土地使用强度中确定的容积率指标不含以下建筑面积:

(1)住宅底层的架空层(高2.2米)或车库(高2.2~2.5米)的面积,商住楼的架空层(高2.2米)可设在一层营业用房之上。

(2)坡屋顶阁楼内的建筑面积。

(3)因停车及技术用房需要建设的地下室面积。

(4)按规定设置的阳台建筑面积。

(5)居住小区内开闭所等公建配套用房。

6第六章 城市绿地和其它

第六章 城市绿地和其它

第二十九条 城市建设用地中各类绿地单项指标须符合以下规定:

1.新建居住区的绿地率不低于30%,其中居住区内的公共绿地指标为:组团不低于人均0.5平方米,小区(含组团)不低于人均1平方米,居住区(含小区与组团)不低于1.5平方米。

2.旧城区成片改造住宅区(包括组团、小区、居住区)的绿地率不低于25%,其中公共绿地应不低于前款相应指标的50%。

3.零星插建单幢住宅的绿地率指标也须满足前二款的要求。

4.新建工业企业绿地率不低于20%,其中污染严重的企业,其绿地率不低于30%,属老企业改造项目的不低于25%。

5. 新建车站、民航站、停车场等交通枢纽以及煤场、商业网点、专业市场、仓储等项目的绿地率不低于20%,属于改造项目的,不低于15%。

6.机关团体、学校、休疗养院所、公共文化设施等,绿地率不低于35%,位于旧城区内的,不低于30%。

7.城市道路均应根据实际情况搞好绿化建设。其中,主干道绿地率不宜低于20%,次干道绿地率不宜低于15%,位于旧城区的道路可相应降低5个百分点。

第三十条 城市建设用地中的绿地面积计算按下列规定:

1.宅旁(宅间)绿地面积计算的起止界:绿地边界对宅间路、组团路和小区路路边,当小区路设有人行便道时算到便道边,沿居住区路、城市道路则算到红线;距房屋墙脚1.5米外起算;对其它围墙、院墙算到墙脚。

2.组团绿地及其它块状、带状绿地面积计算起止界:绿地边界距宅间路、组团路和小区路路边1米;当小区路有人行便道时,算到人行便道边;临城市道路、居住区级道路时算到道路红线;距房屋墙脚1.5米。

3.道路绿地面积计算,以道路红线内规划的绿地面积为准进行计算,如人行道中仅种植行道树,则每株行道树按1平方米计算绿地面积。

4.半地下式构筑物顶部绿化按下列规定确定绿地面积:

第三十一条 为保证宅间绿地的完整不受破坏,住宅架空层进出口一般采用内走廊。如在底层安排车库,则门前应采用绿化步砖铺设。绿化步砖绿化面积按25%进行折算。

第三十二条 在城市规划范围内的河湖水系,河道两岸应保留不小于8米的公共绿化带,以保护自然景观。

第三十三条 历史文化名城保护规定:

古城区(东至机场、南至南湖、西至衢江、北至斗潭)的规划建设按《衢州市城市总体规划》和《衢州市历史文化名城保护规划》执行。在文物保护范围内及建设控制地带、风景名胜区及外围保护地带不得进行与保护对象无关的工程建设,不得增建、新建与保护对象不协调的建筑物、构筑物。需在上述规定范围内进行工程建设的,建设单位除遵守本办法外,还应向有关行政主管部门办理审批手续。

第三十四条 公共设施和基础设施必须符合以下规定:

社区办公、活动用房纳入社区所辖地块内的改造规划,待地块开发实施时同步建设,由开发业主无偿按规划要求提供。市政、环卫等基础设施必须与开发地块的建设同步实施,并同期进行综合验收。

第三十五条 沿公路两侧严格限制安排的建筑物。如确需建设的,必须按下列规定留出绿化带用地:高速公路二侧外各为50米,国、省道二侧边沟外各为20米和15米,县、乡道二侧边沟外各为10米和5米。

第三十六条 沿街建筑长度超过160米时,应设不小于宽×高=4米×4米的消防通道。人行出入口间距不宜超过80米,居住区内尽端式道路长度不宜大于120米,并应设不小于12米×12米的停车场地。

第三十七条 市级公共建筑,应按国家有关规范考虑无障碍设计。

第三十八条 建设工程实施配建停车泊位规定:

1.位于居住区、居住小区内的机动车停车库原则上要独立设置。

2.独立地段居住组团的停车设施,若无条件采用独立式时,可采用地下室、半地下室或底层架空形式。

3.停车面积指标:公共建筑按公安部、建设部有关规定执行;普通居住区(每户建筑面积小于100平方米)小汽车停车位按每3户不小于一个泊位计算;二类住宅(包括高层住宅)小汽车停车位按1.5户不小于一个泊位计算;一类住宅(独立式)停车位按每户不少于一个小汽车泊位面积计算。

4.停车库、停车场应与主体工程同时交付使用,居住区内夜间临时停车(只限小汽车)应停在居住区允许停车的道路的一侧,停车带宽度不宜小于2.5米。较窄道路需停车时,可增设港湾式停车用地,其宽度应大于2.5米。

第三十九条 沿街围墙建设规定:

沿街(路)建筑一般不得建围墙,如有特殊要求确需设立围墙的,应以通透低矮(高度小于1.8米)的铸铁栏杆为宜。

第四十条 本规定未提及的技术规定,参照国家有关规范执行。实施中遇到的具体问题,由城市规划行政主管部门负责解释。

第四十一条 本技术规定从批准之日起实施,1986年颁布执行的《衢州市城市规划管理实施细则》即日作废。

 附:名词解释、计算方法及用词的说明

附:名词解释、计算方法及用词的说明

1.日照间距系数──根据日照标准确定的建筑间距与遮挡建筑高度的比值。

2.低层居住建筑──一层至三层居住建筑。

3.多层居住建筑──四层至六层居住建筑。

4.高层建筑──建筑高度大于24米的建筑物。

5.居住组团──指居住人口规模为1000-3000人的住宅区。

6.居住小区──指居住人口规模为7000-15000人的住宅区。

7.居住区──指居住人口规模为30000-50000人的住宅区。

8.旧城区——东至机场,南至浙赣铁路和双港立交桥,西至衢江,北至环城北路范围。

9.城区──东至机场,南至南湖,西至衢江,北至斗潭范围。

10.遮挡建筑高度的计算方法。

(1)平屋面建筑:遮挡建筑高度为南侧建筑北立面檐口顶(女儿墙顶)高减去北侧建筑南立面底层窗台面高。

(2)屋面坡度小于40度的建筑,遮挡建筑高度为南侧建筑北立面檐口顶(女儿墙顶)高减去北侧建筑南立面底层窗台面高;屋面坡度大于40度的建筑,遮挡建筑高度为南侧建筑屋脊线高减去北侧建筑南立面底层窗台面高。坡屋顶起点一般应从檐沟顶部开始,特殊情况须经规划管理部门核定。

(3)水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属设施,其高度在6米以内,且水平面积不超过屋面建筑面积1/8以内的;遮挡阳光面宽不超过其建筑物总宽度1/2以内的,且连续长度不超过8米以内的,不计入建筑高度。

11.建筑间距的计算方法

(1)建筑间距指相邻两栋建筑主体外墙(不包括裙房、附房)之间最小垂直距离。

(2)居住建筑北阳台和北楼梯挑出长边之和大于1/3该建筑长度或南阳台出挑长边之各大于2/3建筑长度时,则出挑尺寸计入建筑物宽度进行房屋间距计算。

(3)坡度大于40度的坡屋面建筑,其建筑间距是指自屋脊线在地面上的垂直投影至被遮挡建筑的外墙之间最小垂直距离。

(4)居住建筑既非平行也非垂直布置时的间距:当两幢建筑的夹角小于30度,其最窄处间距按平行布置的居住建筑控制;当两幢建筑夹角大于30度,小于60度时,其最窄处间距按平行布置的间距系数乘以0.9;当两幢建筑的夹角大于60度时,其最窄处间距按垂直布置的居住建筑控制。

12.建筑面积的计算方法

(1)计算全部建筑面积的范围

a)永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

b)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。

c)穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅,均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分,层高在2.20m以上的,按其水平投影面积计算。

d)楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

e)房屋天面上,属永久性建筑,层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位,按其外围水平投影面积计算。

f)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

g)属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算。

h)与房屋相连的有柱走廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算。

i)房屋间永久性的封闭的架空通廊,按外围水平投影面积计算。

j)地下室、半地下室及其相应出入口,层高在2.20m以上的,按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。

k)有柱或有围护结构的门廊、门斗,按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

l)玻璃幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算。

m)属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

n)依坡地建筑的房屋,利用吊脚做架空层,有围护结构的,按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。

o)有伸缩缝的房屋,若其与室内相通的,伸缩缝计算建筑面积。

(2)计算一半建筑面积的范围

a)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

b)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的,按其上盖水平投影面积的一半计算。

c)未封闭的阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

d)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

e)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊,按外围水平投影面积的一半计算。

(3)不计算建筑面积的范围

a)层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m以下的地下室和半地下室。

b)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等。

c)房屋之间无上盖的架空通廊。

d)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

e)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

f)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

g)利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

h)活动房屋、临时房屋、简易房屋。

i)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

j)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

13.本规定中注明“小于××或××以内”者包括本身在内;注明“大于××者”不包括本身在内。

14.执行本规定条文时,对于要求严格程度的用词说明如下,以便执行中区别对待。

(1)表示很严格,非这样做不可的用词采用“必须”。

(2)表示严格,在正常情况下均应这样做的用词;正面词采用“应”;反面词采用“不应”或“不得”。

(3)表示允许稍有选择,在条件许可时首先应这样做的用词;正面词采用“一般”、“宜”或“可”;反面词采用“不宜”。

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