【嘉兴市】城市规划管理技术规定

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1第一章 总 则

第一章 总 则

第一条 为加强嘉兴市城市建设规划管理,保证城市规划的实施,根据《中华人民共和国城市规划法》、《浙江省实施<中华人民共和国城市规划法>办法》、《嘉兴市城市总体规划》及《嘉兴市城市规划管理暂行办法》,制定本规定。

第二条 本规定适用于嘉兴市城市规划区范围内的各项建设,市域内县、市所在地城镇及建制镇可参照执行。

第三条 凡在嘉兴市城市规划区范围内编制的详细规划(包括控制性详细规划、修建性详细规划)应按本规定执行。尚无编制详细规划的,按分区规划和本规定执行。

2第二章 用地分类及适建范围

第二章 用地分类及适建范围

第四条 根据中华人民共和国《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137--90),城市用地分类采用大类、中类、小类三个层次的分类体系,共分10大类,46中类、73小类(见表2—1)。

使用本分类时,可根据工作性质、工作内容及工作深度的不同要求,采用本分类的全部或部分类别。

城市用地分类代号可用于城市规划的图纸和文件。

城市建设用地包括居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地和特殊用地九大类,不包括水域和其它用地。

第五条 各类建设用地的使用,应遵循土地使用相容性的原则。在有详细规划的地段内进行建设,应按批准的详细规划执行;在尚未编制详细规划的地段进行建设,应根据城市分区规划和《各类建设用地适建范围表》(见表2—2)的规定执行。

凡(表2—2)中未列入的建设项目,由城市规划行政主管部门根据对周围环境的影响和基础设施的条件,具体核定适建范围。

凡需改变规划用地性质,超出(表2—2)规定范围的,应先提出调整规划,按规定程序和审批权限报批,经批准后执行。

第六条 城市规划行政主管部门在核定建设项目用地界限时,可以将相邻的城市规划道路、绿地、高压供电走廊、河道控制地带等规划用地同时划入建设项目用地拆迁范围。

对应当设置防护地带的建设项目,城市规划行政主管部门可以将防护地带一并划入建设项目用地范围。

第七条 根据嘉兴市现状,按照《嘉兴市城市总体规划》,嘉兴市城市规划区划分为二类建设区,以不同的控制指标进行规划、建设和管理。具体划分如下:

(一)旧城区:即城中片(旧城中心区)和城外片。具体范围为:由环城河(西)、新塍塘、东升路、菜花泾港、长板塘、铁路正线、沪杭复线铁路83号桥、环城河(南)所围成的区域。

(二)新区:旧城区以外的地区。

3第三章 建筑容量控制指标

第三章 建筑容量控制指标

第八条 嘉兴市城市规划区内新建、扩建、改建的建设项目,其建筑容量控制指标原则上应按本章的有关规定执行。表3—1、表3—2、表3—3中建筑密度为上限、容积率为区间值。

第九条 嘉兴市城市规划区内,建设项目用地面积大于30000平方米的,必须按照城市总体规划、分区规划、控制性详细规划编制修建性详细规划或城市设计。

第十条 建设项目用地面积小于或等于30000平方米的,需编制《建设用地总平面图》、《综合管线工程总平面图》,其建筑容量控制指标按已批准的详细规划执行,尚未编制详细规划的,其建筑容量控制指标应按表3~1、表3—2、表3—3执行。

第十一条 表3—1、表3—2、表3—3规定的指标中容积率、建筑密度、绿地率适用于单一类型的建设用地。对混合类型的建设用地,其建筑容量控制指标应将建设用地按使用性质分类划定后,按不同类型分别执行;对难以分类执行的建设用地或综合建筑物的用地,应按不同性质建筑的建筑面积比例和相应的建筑容量控制指标换算成建筑容量综合控制指标。

第十二条 对表3—1、表3—2、表3—3未列入的教育机构、文体科技、医疗保健等设施的建筑容量综合控制指标,应按有关专业规定执行。

注:1、民居保护区及环城河两侧地块的开发建设,按相应的详细规划执行。

2、本表所列用地性质以外的建设用的控制指标,按国家及省有关规定执行。

3、超高层建筑的开发建设的容积率控制指标酌情调整。

注:1、民居保护区、环城河及八大水系两侧地块的开发建设,按相应的详细规划执行。

2、本表所列用地性质以外的建设用的控制指标,按国家及省有关规定执行。  

3、超高层建筑的开发建设的容积率控制指标酌情调整。

新区建筑容积率、建筑密度、绿地率控制指标

第十三条 旧城中心区建筑密集地段,其建筑容量综合控制指标可根据具体情况经城市规划行政主管部门批准后按同类控制指标适当调整,但应严格控制。旧城中心区内建设项目用地中原有建筑密度低于40%的,按旧城一般区指标控制。

第十四条 在城市楔形绿地的可建设区内进行建设,其建筑密度不得大于20%,建筑容积率不得大于0.8,具体由城市规划行政主管部门区别不同性质严格控制。

第十五条 原有建设项目用地范围内的建筑,其建筑容量综合指标已达到或超出规定值的,不得再在原有建设用地范围内进行扩建、加层。

基地内原有建筑的建筑容量综合指标虽未超出其规定值,但其扩建、加层对原有总平面布局及空间结构有较大改变的亦不得建设。

建筑的维修改造工程,不得超出原有建筑平面轮廓线和高度线。否则,应视为加层或扩建。

第十六条 房地产开发建设用地未达到下列最小面积的,不得单独建设:

(一)低层、多层、中高层住宅为10000平方米;

(二)多层公共建筑为2000平方米;

(三)高层住宅为3000平方米;

(四)高层公共建筑为4000平方米。

房地产建设用地未达到上述规定的最小面积,但因邻近用地已经完成建设,或因公共设施等限制,确实无法调整、合并,且不妨碍城市规划实施的,由城市规划行政主管部门审定。

第十七条 建设用地内为社会公众提供开放空间的,在符合消防、卫生、交通等有关规定和本规定的前提下:可按表3-4的规定增加建筑面积,但增加的面积总计不得超过核定建筑面积(建设用地面积乘以核定容积率)的百分之二十。开放空间的计算见附录二。

提供公共开放空间建筑面积补偿换算表 表3—4


4第四章 建筑间距

第四章 建筑间距

第十八条 建筑间距除必须符合消防、卫生、环保、防灾、工程管线和建筑保护等要求外,还必须符合本章的规定。

第十九条 居住建筑的日照间距应满足国家有关日照间距的规定,同时根据日照、通风的基本要求和本市用地的实际情况,居住建筑的日照间距必须符合下列规定。

(一)低、多层居住建筑平行布置时的日照间距。

1、受遮挡建筑朝向为南北向的[指正南向和南偏东(西)45°以内(含45°),下同],其间距在旧城区不小于产生遮挡建筑的建筑高度的1.2倍;在新区不小于1.3倍。

2、居住建筑一般不宜采用东西向[正东西向和东(西)偏南45°以内(不含45°),下同]布置,确实无法避免时,其间距在旧城区不小于较高建筑的建筑高度的1.0倍;在新区不小于1.2倍。

(二)低、多层居住建筑垂直布置时的日照间距在旧城区不小于产生遮挡建筑的建筑高度的0.8倍;在新区不小于1.0倍。

垂直布置的居住建筑的山墙宽度必须小于或等于12米;山墙宽度大于12米的,其间距按平行布置的居住建筑控制。

低、多层建筑在已建南北向布置的居住建筑东西侧的,且为东西向布置的,其间距按东西侧建筑高度的0.8倍控制,且最小间距不小于8米。

(三)低、多层居住建筑既非平行布置也非垂直布置时的日照间距。

1、当两幢建筑的夹角小于或等于45°时,其最窄处间距按平行布置的居住建筑控制。

2、当两幢建筑的夹角大于45°时,其最窄处间距按垂直布置的居住建筑控制。

(四)受遮挡的低、多层居住建筑底层为2.2米以下的车库层,其遮挡建筑计算建筑高度时允许扣除受遮挡建筑的车库层层高(只限一层,室内地面至楼板面);受遮挡的低、多层居住建筑底层有其它用途的用房时,遮挡建筑计算建筑高度时不得扣除受遮挡建筑的底层层高;大平台上的几栋居住建筑,遮挡建筑计算建筑高度时允许扣除受遮挡建筑的裙房层高(只限底层,室内地面至楼板面)。

第二十条 多层居住建筑间的山墙间距不小于8米,低层居住建筑与多、低层居住建筑的山墙间距不小于6米。

居住建筑东(西)侧住户没有南向采光的,其与相邻居住建筑东(西)向的间距不适用前款规定的山墙间距,应按第十九条的有关规定控制。

第二十一条 在符合第十九条和第二十条规定的前提下,低层居住建筑主要朝向间的最小建筑间距为6米。低层居住建筑与多层居住建筑主要朝向间的最小建筑间距为8米,多层居住建筑主要朝向间的最小建筑间距为13米。

第二十二条 在一类居住建筑及其紧邻地区进行新建、改建的,与一类居住建筑间距比不得小于1:1.4。

第二十三条 高层居住建筑与一类居住建筑的间距,必须保证受遮挡的一类居住建筑的居室大寒日满窗日照的有效时间不少于4小时;对其它居住建筑的遮挡,必须保证受遮挡的居住建筑最少有一个居室大寒日满窗日照的有效时间不少于3小时。同时还必须符合下列规定。

(一)高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时的建筑间距:

1、南北向的,不小于南侧建筑的建筑高度的0.5倍,且不小于24米。

2、东西向的,不小于较高建筑的建筑高度的0.4倍,且不小于18米。

(二)高层居住建筑与多、低层居住建筑平行布置时的建筑间距:

1、高层居住建筑与其北侧低、多层居住建筑的建筑间距不小于高层建筑的建筑高度的0.5倍,且不小于24米。

2、高层居住建筑与其东(西)侧低、多层居住建筑的建筑间距不小于18米。

3、高层居住建筑位于低、多层居住建筑北侧的,其建筑间距按第十九条有关规定控制,且不小于15米。

(三)高层居住建筑与南北向布置的低、多、高层居住建筑垂直布置时的建筑间距不小于较高建筑高度的0.4倍,且不小于15米。

(四)高层居住建筑与低、多、高层居住建筑的山墙间距应不小于13米。

第二十四条 非居住建筑(居住建筑的配套建筑值班室、自行车库等除外)与居住建筑的建筑间距,必须符合下列规定。

(一)非居住建筑相对位于居住建筑南侧或东西侧的,其建筑间距按第十九条至第二十三条的规定控制。

(二)非居住建筑(二十五条、二十六条所列的非居住建筑除外)位于居住建筑北侧的,其建筑间距按第二十七条的规定控制。

(三)非居住建筑与居住建筑的山墙间距,按居住建筑的山墙间距控制。

第二十五条 医院病房楼、休(疗)养院住宿楼、幼儿园(托儿所)的活动室、卧室和大、中、小学的教室与相邻建筑的间距,必须保证被遮挡的上述建筑冬至日满窗日照的有效时间不少于3小时;在旧城区不少于2小时。

第二十六条 公共设施用地内主要的低层非居住建筑与南侧低层居住建筑平行布置时间距不小于8米,公共设施用地内的多层、高层非居住建筑与南侧低层居住建筑平行布置时间距不小于IO米。

第二十七条 非居住建筑(二十五条、二十六条所列的非居住建筑和居住建筑的配套建筑除外)间的建筑间距,必须符合下列规定。

(一)高层非居住建筑平行布置时的建筑间距:

1、南北向的,不小于较高建筑的建筑高度的0.5倍,且其最小值18米。

2、东西向的,不小于较高建筑的建筑高度的0.4倍,且其最小值15米。

(二)高层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时的建筑间距最小值15米。

(三)多层非居住建筑平行布置时的建筑间距最小值18米。

(四)低层非居住建筑与高、多、低层非居住建筑平行布置时的建筑间距按消防间距的规定控制,但最小值为6米。

(五)以其他形式布置的非居住建筑的间距,按消防间距的规定控制,并由城市规划行政主管部门核定。

(六)非居住建筑间的山墙间距按消防间距规定控制并由城市规划行政主管部门核定。

第二十八条 值班室、自行车库与相邻建筑的间距,在满足建筑日照间距的前提下,按消防间距的规定控制,并由城市规划行政主管部门核定。

第二十九条 由低、多、高层组合成的综合体建筑之间或与低、多层建筑的建筑间距计算,按低层、多层、高层的有关建筑间距规定分别计算,并由城市规划行政主管部门核定。

第三十条 本章未列入的不规则居住建筑的布置形式,必须保证受遮挡的居住建筑最少有一个居室大寒日满窗日照的有效时间不少于3小时。

5第五章 建筑退让

第五章 建筑退让

第三十一条 沿建设项目用地边界线(或称用地红线)和沿城市道路、公路、河道、铁路两侧以及架空电力线路两侧的建筑物,其退让距离除符合消防、防汛、交通安全、市政管线、景观、环保和文物保护等方面的要求外,必须同时符合本章的规定。

第三十二条 建筑物退让用地红线的距离:

沿用地红线的建筑物,其退让用地红线的距离按以下规定控制,但离界后与建筑物间距小于建筑间距或消防间距时,应按建筑间距或消防间距规定控制。

(一)各类建筑的离界距离,按表5—1规定的建筑物高度的倍数控制,且不得小于最小距离。

(二)住宅区小型配套公建(如水泵房、配电房、传达室、自行车库,高度不大于6米)的离界距离不宜小于3米。

(三)各类建筑在其建设项目用地范围内应满足防火、防爆、卫生、环境保护以及其他特殊退让用地红线的要求。

(四)建设项目用地红线即为城市道路边线的,建筑退让按后退道路的规划要求执行;建筑退让用地红线或其他规划控制线时,按其相互间最大距离要求计算建筑退距。

(五)界外邻地为公共绿地、广场等开敞空间时,若有详细规划的,按详细规划要求执行;没有详细规划的,按本条第一款中居住建筑的退让执行。 

(六)地下建筑物的离界距离,不小于地下建筑物深度(自室外地面至地下建筑物底板面的距离)的0.7倍,且其最小值为3米。

建筑后退用地界距离控制表  表5-1

第三十三条 建筑物后退道路红线距离:

(一)沿城市道路新建、改建建筑,其后退规划道路红线的最小距离,应按批准的详细规划执行;尚未编制详细规划的,应根据不同地段的要求,视道路性质、道路红线宽度、交叉口视距以及建筑物性质、建筑物高度来确定,具体见表5—2。

(二)道路交叉口四周的建筑退让道路规划红线距离,在表5—2规定的退距的基础上,低、多层建筑(含高层建筑裙房)增加2米,高层建筑主体增加5米(均自道路规划红线直线段与曲线段的连接点算起)。

道路交叉口四周的建筑在道路展宽段范围内应在表5—2规定的退距的基础上相应增加3米。

表中退让距离为下限。

道路立体交叉口四周建筑后退道路规划红线的距离按详细规划执行或由城市规划行政主管部门根据有关规定核定。

(三)建筑物后退道路红线的计算,以建筑底层最突出的外墙、柱边线为准。阳台、凸形封窗、踏步等突出部分在后退距离的1/5内安排,且其外边线距道路红线净距不小于2米。建筑物附属的地下构筑物如化粪池、净化池、地下油罐、地下水池及建筑物附属的地下管线(与城市管线的连接管线除外)、管井、管沟等退让道路红线的净距应不小于2米。

(四)地下建筑物(包括半地下建筑物)后退道路规划红线的距离不小于地下建筑物深度(自室外地面至地下建筑物底板面的距离)的0.7倍,且其最小值为5米。

(五)围墙(施工临时围墙除外)的退让道路距离不得小于2米,大门、传达室的退让距离不得小于3米。

(六)新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散的低、多层建筑(含高层建筑裙房),其面临城市道路的主要出入口后退规划道路红线的距离除经批准的详细规划或城市设计另有规定外,不得小于15米并应留出临时停车或回车的场地,不得影响城市交通。

(七)沿居住区与居住小区内部道路两侧的建、构筑物,在满足第四章的建筑间距要求的前提下,距离道路边缘的最小距离应符合表5-3的规定。

(八)有下列情况之一的,经城市规划行政主管部门核定,其退让距离可适当调整。

1、城市景观设计要求、文物保护需要等(包括城市重要标志)。

2、传统街道上的扩建或改建工程。

3、为了保持原有街道空间的延续性,在经批准的详细规划中未能按上述指标控制的建设工程,在规划批准为沿街骑楼道路两侧。但建筑不得超过道路红线。

(九)沿公路的建筑物按后退公路两侧边沟,国道不小于20米,省道不小于15米,县道不小于10米,乡道不小于5米。公路在城市规划区范围内的路段,沿公路两侧的建筑物应同时满足后退城市道路红线的要求。

第三十四条 建筑物后退河道规划蓝线距离:城市规划行政主管部门按城市总体规划确定的八大水系(沿新塍塘、苏州塘含穆湖溪、长纤塘、嘉善塘、平湖塘、海盐塘、长水塘、杭州塘)两侧新建建筑物(水利设施除外),其后退河道规划蓝线的距离不小于30米,其它主干河道两侧新建建筑物(水利设施除外),其后退河道规划蓝线的距离除有关的规划另有规定外,不小于20米,其余河道不小于8米。水源保护带不小于30米。

为保持水乡城市特色风貌,沿河建亭、台、楼、阁等亲水建筑的,其退让距离可适当调整,由城市规划行政主管部门会同水行政主管部门共同核定。

修筑河堤驳坎、码头、埠头,填塞盲河,建造构筑物等活动必须经有关部门批准。

第三十五条 铁路沿线建筑物后退最近一道轨道中心线的距离:铁路干线两侧的建筑工程(铁路设施除外)与轨道中心线的距离不得小于30米;铁路支线、专用线两侧的建筑工程与轨道中心线的距离不得小于20米;铁路两侧的围墙距轨道中心线的距离不得小于10米,围墙的高度不得高于3米。

在铁路道口附近进行建设的,须符合铁路道口管理的规定。

第三十六条 沿城市道路两侧的货运装卸泊位应后退道路规划红线5米。除有关专业规定外,建筑物退让城市防洪堤坡脚骨干河道不小于10米,其余河道不小于6米。

第三十七条 沿架空电力线路两侧新建建筑物按表5—4控制(均从杆路中心算起):

表5-4

6第六章 建筑高度控制

第六章 建筑高度控制

第六章 建筑高度控制

第三十八条 建筑物的高度除必须符合日照、建筑间距、消防、抗震、城市景观等方面的要求外,应同时符合本章的规定。

第三十九条 在有净空高度限制的飞机场、气象站、广播电台、电视台、其他无线电通讯(含微波通讯)、卫星地面站等设旋周围新建、改建建筑物、构筑物,其控制高度应符合有关净空高度的规定。

第四十条 在文物保护单位传统建筑保护区周围及风景名胜区规划控制地段,新建、改建、扩建建筑物,其控制高度应符合文物和建筑保护的有关规定,并按经批准的详细规划执行。尚无批准详细规划的,应先编制城市设计或建筑设计方案,进行视线分析,提出控制高度和保护措施后,由城市规划行政主管部门会同有关部门具体核定(视线分析方法参见附录二.7)。

位于城市重要地段的建筑物,其建筑控制高度可视建筑空间环境和城市轮廓线等的要求综合确定。

第四十一条 对下列建筑的地上层数进行限定:

(一)无电梯的住宅除底层架空层及车库外,总层数不应超过六层(不含跃层)。商住楼一层层高不得大于4.5米,否则应按二层计算建筑面积。特殊情况由城市规划行政主管部门具体核定。

(二)中学教学楼不应超过五层。

(三)小学教学楼不应超过四层。

(四)幼儿园、托儿所不应超过三层。

第四十二条 沿城市道路两侧新建、改建、扩建建筑物的控制高度应符合高度控制基本公式:H≤1.5(W+S)。其中

H—建筑物允许设计高度(米);

W—道路红线宽度(米);

S—建筑物退让道路红线距离(米);

高层建筑次要立面退让城市道路可以按第五章第三十三条的表5--2的规定执行。

第四十三条 建筑物临两条以上道路时,按较宽道路规划红线计算其控制高度,但沿较窄路部分的建筑长度超过30米时,则按窄路计算其控制高度。

第四十四条 建筑物直接或通过面前道路临河道、电力线路及在东、西、北侧临广场的,在计算控制高度时,可将广场、河道、电力线路保护区的二分之一宽度计为W值。在南侧临广场的将广场的四分之一宽度计为W值。

第六章 建筑高度和建筑退让

第六章 建筑高度和建筑退让

第二十一条 建筑物的高度除必须符合日照、建筑间距、消防等方面的要求外,还须符合本章规定。

第二十二条 在城市总体规划、分区规划和历史文化名城保护专项规划确定的风景区、历史街区等特定区域的建设控制地带内新建、改建、扩建建筑物,建筑的高度必须符合城市规划确定的建筑控制高度或建筑限制高度,尚无规划指导的,应进行景观分析后提出高度控制和保护措施。

在电台、气象台、无线电微波通道及其他有净空限制的地区,新建建筑物高度还必须符合有关规定。

第二十三条 沿城市主干道的建筑物高度,必须符合防震等城市防灾专项规划的有关建筑控高要求。 

第二十四条 沿城市交通性干道、景观性道路新建、改建、扩建的各类建设项目,其用地红线后退道路红线距离不得小于15米;沿城市其它道路的新建、改建、扩建的各类建设项目,其建筑红线应根据不同地段的要求,后退道路红线参考(表四)。具体后退距离应按道路性质、道路宽度、交叉口视线等要求以及建筑物的性质、高度等条件确定,并应符合表四规定。其中交叉口后退按较宽道路控制,后退线形以交叉口规划红线为基准。

表四:

注: 本条规定的用地后退范围内的用地,是城市绿线建设用地,其建设内容应符合第三十四条的有关规定。建筑物后退道路红线距离的计算,以建筑物底层最突出的外墙边线为准。允许阳台、雨棚、台阶和井道等突出部分在建筑后退距离的1/3内安排,其他附属构筑物的最外投影线不宜超越建筑红线。

沿路单体面宽超过100米的高层建筑,应根据实际情况增加后退道路红线距离。

本条不适用于已建建筑与新建道路及交叉口之间的距离要求。

第二十五条 沿城市河道、居住区级及以上的公共绿地的建筑后退在满足本规定其他要求的同时,还应后退相应用地的边界线:建筑主要朝向后退5米以上,次要朝向后退3米以上。

第二十六条 人流、车流集中的大型商场、影剧院、学校、游乐场、宾馆、体育馆、展览馆、大型办公楼等公共设施项目,应合理安排好出入口位置、人流集散场地、停车场地和车辆临时停靠点,不得影响城市交通。其主要出入口后退建设用地线的距离不得小于12米。同时应符合第二十四条规定。规划另有要求的,以规划设计条件为准。

第二十七条 在旧区改建及其他特定区域执行第二十四条、第二十五条和第二十六条规定有困难,或在遇有特殊要求的道路交叉口时,可根据实际情况确定。

第二十八条 在公路沿线布置建筑时,其两侧建筑控制区的范围为国道不小于20米,省道不小于15米,高速公路不小于50米。

第二十九条 在沿铁路正线布置建筑(铁路设施除外)时,除符合有关专业规范规定外,建筑红线距离最外侧铁轨中心线不宜小于40米。

第三十条 沿城市高压架空线走廊的建筑,其投影线离开边导线的水平安全距离应符合表五规定。在执行表五规定有困难时,由城市规划行政主管部门会同供电等部门核定。 

表五:

注:表五架空线走廊控制宽度,是在单杆单回水平排列或单杆多回垂直排列时的控制宽度,其他情况应按水平安全距离控制。

第三十一条 建筑物后退用地边界距离应符合下列规定:

1、当界外是空地、建设项目性质未明确时,低层、多层建筑后退南北边界的距离为1.25H/2以上,且不小于5米;面宽不大于32米高层建筑后退南北边界的距离为1.0H/2以上,面宽大于32米的高层建筑后退南北边界的距离为1.25H/2以上。山墙后退东西边界距离按住宅山墙间距的一半控制,且不小于3.5米。建筑其他朝向的后退边界距离,按建筑高度的一半控制。

2、当界外建设项目性质已明确时(含已建),建筑后退边界的距离根据建设项目性质及建筑间距的要求确定,并同时满足消防等其它间距要求。

第三十二条 地下建筑物后退建设用地线,不应小于地下建筑深度的1倍,且不小于5米。当界外建(构)筑物、地下工程有特殊要求时,视建筑结构及场地地质情况确定。

7第七章 建筑外部环境控制

第七章 建筑外部环境控制

第四十五条 凡在嘉兴市城市规划区范围内进行的各项建设工程,应符合嘉兴市城市总体规划和详细规划中城市空间环境的规划要求。在已确定的文物保护单位、城市标志物、自然景点、传统建筑保护区、历史遗迹的保护范围和建设控制地带、保护范围(紫线)内不得进行与保护无关的任何建设,建设控制地带内的新建、改建、扩建建筑物应强调与紫线内主体风格协调,气质相似,并应符合通视要求。

第四十六条 各类建设工程在编制总平面规划、城市设计和建筑设计方案时,应绘制城市坐标和周边相邻地段30-50米范围内的现状地物、地貌,并研究与相邻空间环境协调以及与城市基础设施的连接,处理好与周围环境的关系。

成片开发的住宅区和高层建筑,应进行多方案比较,并组织方案审查。(高层建筑的设计文件编制要求见表7-1)。

第四十七条 需专门编制景观规划地区内的各项建设均需符合景观规划的有关要求,不需专门编制景观规划地区的建设,在提供规划设计条件和进行技术审查时应充分重视城市景观因素。

第四十八条 城市天际线应起伏而有变化。建筑应融入城市轮廓线和街道尺度中,充分开敞,尽量提供公共空间。

第四十九条 建筑物的面宽,除经批准的详细规划另有规定外,按以下规定执行:

高层建筑设计方案文件编制要求 表7—1

(一)建筑高度小于、等于24米,其最大连续展开面宽的投影不大于80米;

(二)建筑高度大于24米,小于、等于60米,其最大连续展开面宽的投影不大于70米;

(三)建筑高度大于60米,其最大连续展开面宽的投影不大于60米;

(四)不同建筑高度组成的连续建筑,其最大连续展开面宽的投影上限值按较高建筑高度执行。

第五十条 街道景观应具有连续而明确的界面,界面的短缺处或转向处应通过节点广场、环境雕塑、小庭园、小品等的互相穿插,形成层次丰富、宜人的城市空间系统,提高城市环境的文化品位。

第五十一条 城市主干路、次干路两侧的建筑应符合下列要求:

(一)城市主干路两侧30米范围内原则上不准建设住宅楼,确需建造时,造型、立面、外装修设计均应达到公共建筑的要求,并不得设置开敞式阳台、晒衣架及外凸式防盗网。主、次干路两侧不得设置锅炉房、烟囱、厨房等有碍景观、市容的辅助设施。

(二)变电所、泵房、垃圾中转站等确需设置时,要根据消防、环保、各项专业技术规范进行布置,对于烟尘、噪声及有害气体的环境卫生防护距离应按有关规定在其用地范围内解决,其外部形象应与周围景观环境相协调,出入线路应埋入地下。

(三)沿街建筑形象应符合多样统一的艺术原则。统一考虑四个立面,精心设计第五立面(屋面)。住宅不设北露台。 

沿街立面放置外露式空调器时,应考虑做好隐蔽处理且不影响建筑立面效果,空调的冷凝水应集中用管道排放。建筑屋顶确需设水箱、冷却塔、楼梯间、电梯间等设备用房时,应统一协调设计。

第五十二条 室外装修不得增加建筑面积,装修后建筑物风貌应与周围环境相协调,并不得违反有关间距、景观的规定。

第五十三条 新建、改建的步行街区应符合象征性、简洁性、商业性、以人为本原则。注意橱窗、铺地、座椅、路灯、废物桶等细部设计,创造亲切宜人的购物空间。

第五十四条 建筑色彩和外饰面材料控制。建筑物配色应根据功能需要并考虑既与周围环境相协调又适当变化,新建建筑物用色应考虑和城市、街道、小区、绿化、水面、毗邻建筑物等环境色彩相协调。建筑外饰面材料应充分利用材料的本色和表面效果,力求色泽清新淡雅,远看近观均适宜。同时考虑太阳辐射热的反射和吸收等特性,高层建筑外饰面使用玻璃幕墙的面积比例应控制,尽量减少光污染。

城市主干路、立交桥两侧的建筑物其玻璃幕墙的高度应控制在20米以下,其余路段应控制在10米以下,并应采用反射率小于12%的低反射玻璃,其余部分应采用反射率小于30%的幕墙玻璃。城市主要道路(路宽18米以上)沿街建筑立面不得采用马赛克类材料,底层商店不得采用铝合金卷帘门作分户门,作为防盗设施时应通透、美观。

第五十五条 凡在嘉兴市城市规划区域内的城市道路、公路干线、广场、公园、风景名胜区和其他公共场所设置广告、雕塑、小品应先进行规划和设计,并符合下列规定:内容健康、造型优美、材质精致、保证安全。设计应与其设置环境的人文、自然景观相协调。

进行建筑设计时,应在方案中同时考虑好招牌、广告、门牌等的设置位置、尺寸、色彩、与建筑本身的关系等因素。

户外广告、落地灯箱、指示牌、标语牌沿道路布置时在道路交叉口和绿化隔离带不得影响交通和视线要求。落地灯箱广告距人行道净高应不小于2.5米;城市快速路的设置间距不小于200米,主、次于路的设置间距不小于80米,一般城市支路不小于60米,商业街不小于40米。同一路段上设置的广告、灯箱、标牌等尺寸、高低、方向应一致。沿道路设置时,宜平行布置,并尽量压缩占道路横断面的宽度。规划的商业街除外。

建筑物上设置广告时,不得破坏原有建筑造型。户外广告、标牌平行建筑外墙布置时,不得突出建筑外墙0.6米,垂直建筑物外墙布置时,不得突出建筑外墙1.5米,离室外地坪面高度应大于3.5米。

跨越道路原则不设商业性广告。公益性广告的设置,应满足净高5.5米,间距不小于200米的要求。

户外公用电话应按建筑小品的要求统一设计,其位置不得影响行人交通,并不得在道路交叉口影响交通视线处设置。

户外广告等的照明装置不得对周边环境产生视觉污染,照明应采用散射光、漫射光,不得采用直射光。

城市雕塑、重要政治性、纪念性题材和重要、重点地段的建筑小品应报嘉兴市城市规划委员会审查。

城市纪念性建筑、文化教育设施、政府行政用地的范围内,不得设置商业性广告。高层建筑的外墙面、消防登高面不得设置广告构筑物,高层建筑的屋顶、裙房顶不得设置破坏建筑物原有造型、空间格局的广告构筑物。

第五十六条 为保持嘉兴市的江南水乡城市特色,创建园林城市的独特景观,城市滨临河(湖)地区建设应符合下列规定:

(一)城市滨临河(湖)地区不作成片高密度开发。滨临河(湖)建筑的景观开发必须按城市规划和城市设计导则,形成完整的空间序列,合理安排活动功能、休闲设施和造景。

(二)滨临河(湖)区岸边应组织尽可能长的连续性绿化步行带,毗邻用地应与之保持视觉与实际可达性。

(三)传统民居保护区、水乡特色街区,应进行整体性岸线整理,把岸线形式和水体形态、两岸建筑、用地功能结合起来进行设计。沿河建筑通过石桥、码头、廊棚、亭、阁、亲水平台等小空间达到与水体的相互渗透。沿河界面应通过连续的肌理、屋面形式和统一色调达到协调效果。

(四)滨临河(湖)建筑应保持临水跌落的高度秩序,体量组合既主次分明、丰富多彩又完整统一,以符合城市景观的要求。

第五十七条 城市道路照明应以满足交通安全为原则,选用高效节能、造型明快简洁、适宜所处环境的功能型灯具。灯具选择还应注重光源的色温和显色性选择,并考虑维修方便,兼顾城市空间中其他信号和标识系统的要求。

8第八章 绿地控制

第八章 绿地控制

第五十八条 城市绿地分为公园、街头绿地、园林生产绿地和防护绿地,各项绿地的设置必须符合本章及第三章有关规定。

第五十九条 计算绿地率的绿地面积包括:建设用地内的公共绿地、宅间绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地面积。

建设用地内的绿地规划宜采用集中与分散相结合方式布置,应保留和利用用地范围内的已有树木和绿地。

第六十条 新建、改建、扩建工程等,其用地内的绿地率为:

(一)新建居住区为30%;

(二)交通枢纽、仓储、商业区为25%;除安全、消防等有特殊规定的项目外,工业生产企业等工业用地为20%;

(三)教育、卫生、休疗养院、机关团体、公共文化设施、部队等单位用地为35%;

(四)综合用地的绿地率计算应按不同性质建筑的建筑面积比例分别计算;

(五)属于旧城中心区的,可对上述规定指标降低五个百分点。如确实难以达到规定绿化指标的,经城市规划行政主管部门和园林部门同意,可将屋面地栽绿化面积或地面植草砖面积(每块面积均不得小于100平方米)折算成地面绿化面积(见表8—1)。屋面地栽绿化及地面植草砖折算公式如下:

F=M×N

式中 F—地面绿地面积(平方米)

M—屋面地栽绿化面积或植草砖面积(平方米)

N—有效系数

表8—1

第六十一条 居住区内公共绿地应根据居住区不同的规划组织结构类型,设置相应的中心公共绿地,包括居住区公园(居住区级)、小游园(小区级)和组团绿地(组团级),以及儿童游戏场和其它的块状、带状公共绿地等,并应符合以下规定:

(一)中心绿地的设置应符合以下规定:

1、符合表8—2规定,表内“设置内容”可视具体条件选用;

各级中心公共绿地设置规定 表8—2

2、至少应有一边与相应级别的道路相邻;

3、绿化面积(含水面)不宜小于70%;

4、宜采用开敞式;

5、组团绿地的设置应满足有不少于1/3的绿地面积在标准的建筑日照阴影线范围之外的要求,并便于设置儿童游戏设施和适于成人游憩活动。其中院落式组团绿地的设置还应满足本章表8—3中各项要求,其面积计算起止界应符合附录二.8中有关规定。

院落式组团绿地设置规定 表8—3

注:(1) L—南北两楼正面间距(M);

L2-当地住宅的标准日照间距(M);

S1-北侧为多层楼的组团绿地面积(M2);

S2-北侧为高层楼的组团绿地面积(M2)。

(2) 开敞型院落式组团绿地应符合附图五的要求。

(二)其它块状、带状公共绿地应满足宽度不小于8米、面积不小于0.04公顷和本条(一)中的2、3、4项及第5项中的日照环境要求。

(三)居住区内公共绿地的总指标,应根据居住人口规模分别达到:组团不少于0.5平方米/人,小区(不含组团)不少于1平方米/人,居住区(不含小区与组团)不少于1.5平方米/人。

(四)旧城区改造可酌情降低,但不得低于相应指标的70%。

第六十二条 城市各类道路的绿化标准为:

(一)园林景观道路绿地率不低于40%;

(二)红线宽度大于50米的道路绿地率不低于30%;

(三)红线宽度在40—50米的道路绿地率不低于25%;

(四)红线宽度小于40米的道路绿地率不低于20%。

(五)属于旧城中心区范围的,可对上述规定指标降低五个百分点。

第六十三条 城市内铁路两旁的防护林带宽度各不少于50米,电力高压走廊下应设置防护绿带。沿新塍塘、苏州塘、长纤塘、嘉善塘、平湖塘、海盐塘、长水塘、杭州塘八条河道规划蓝线两侧设置30米以上绿化带,其它主干河道规划蓝线两侧设置20米以上的绿化带,其余河道两侧绿化带不得小于8米。规划上有特殊要求,绿化带小于8米的,应征求水行政主管部门意见。

9第九章 城市道路、停车场

第九章 城市道路、停车场

第六十四条 城市道路规划控制指标见表9—1。

第六十五条 城市道路平面交叉口的进出口应设展宽段,并增加车道条数。展宽段的长度,在交叉口进出口道外侧自缘石半径的端点起算60米,建筑相应后退。

第六十六条 城市道路应设置港湾式停靠站,间距500—600米。道路交叉口附近的站位一般设在交叉口的出口道一侧。

停靠站控制用地不小于30米×2.5米。

第六十七条 跨越城市道路的空中通道内不得设置商业设施,通道净宽度不大于6米,在城市干路上净高不小于5.5米,其它道路上净高不小于5米,并符合交通、消防的要求。

第六十八条 新建、改建城市道路和城市大型文化、体育、商业、服务设施、公共绿地、广场等公共场所和居住区,应按国家有关规范设置为残疾人通行的无障碍通道。

第六十九条 建设基地的机动车出入口,应在基地周边等级最低的道路上安排。如需设两个以上机动车出入口的,应按道路等级从低到高的顺序安排。

建设基地的机动车出入口与城市道路的交角不小于75o,出入口的位置距城市道路红线交点的净距为:主、次干道不小于50米,支路不小于30米,距桥隧坡道起止线不小于50米。

第七十条 机动车公共停车场(库)应主要设置于市中心、商业区、体育中心及主要交通枢纽等处,并符合下列要求:

(一)停车场(库)的服务半径,在城市中心地段不大于300米,在一般地段不大于500米。

(二)停车场(库)的出入口应设在次干路或支路上,距城市道路交叉口的距离不小于70米。

(三)停车库一般应设两个出入口。

少于等于50个停车位的停车库,可设一个单车道出入口;

51—150个停车位的地上停车库,或少于100个停车位的地下停车库,可设一个出入口,但必须为双车道;

大于300个停车位的停车库,出口和入口应分开设置,两个出入口之间的距离应大于20米。

(四)双车道出入口宽度不小于7米,单车道出入口宽度不小于4米。直线条件的坡道,其坡度不大于15%,有弯度的坡道,其坡度不大于12%,车库出入口退离规划道路红线不小于5米。

(五)机动车公共停车场(库)在其用地周边应设绿化隔离带,宽度不小于lO米,绿地率不小于20%。室外停车场应选择高大树种按停车方式、间距进行种植,地面宜采用植草砖;室内停车库单独建设时,建筑退让及间距控制按有关规定执行,建筑密度不大于50%。

第七十一条 居住区、居住小区内(一类居住建筑除外)的机动车停车场(库)应集中设置,不得分户设置在住宅底层。

独立地段居住组团的停车设施,若无条件采用独立式时,可采用地下室、半地下室或底层架空形式,在建筑密度、容积率不突破规划控制指标的前提下,可采用几幢住宅底层连体架空形式布置停车设施。

第七十二条 居住区内机动车出入口应避开主要人流通道,夜间临时停车(只限小汽车)应停在居住区允许停车的道路的一侧,停车带宽度不宜小于2.5米,车道断面宽度应大于8米。较窄道路需停车时,可增设港湾式停车用地,其宽度应大于2.5米。

第七十三条 各类建设工程停车场(库)配建指标按表9—2控制,室外地面停车位不大于配建指标的20%。

配建停车场(库)位必须在总图中表示,并与主体建筑工程同步设计、施工和使用。

建设项目停车位控制指标 表9—2

续表 表9—2

说明:

1、停车场用地面积:小型汽车25平方米/车位,自行车1.2平方米/车位;停车库建筑面积:小型汽车35平方米/车位,自行车1.8平方米/车位。

2、不足基本单位的项目,按基本指标配建,且只入不舍。

3、表中未列出的建筑类型,参考相近建筑类型的配建停车指标执行。

4、表中二类住宅的机动车配建指标中,建设项目为经济适用房、拆迁安置房等,可以按上表规定的70%配建。

5、表中机动车停车位以小型汽车为标准当量表示,车辆当量换算系数见表9—3:

表9—3


10第十章 市政公用设施及管线综合

第十章 市政公用设施及管线综合

第七十四条 城市给水采用统一集中供水方式,严格控制单位自备水源,非生活饮用水不应采用地下水源。

地下水应逐步实行零开采。

地表水作为城市供水水源,必须设置一级保护区、二级保护区和准保护区,并设置明显的标志。各保护区的具体界限,在城市总体规划与分区规划中确定。

作为生活饮用水水源的深井周围三十米范围内(岩溶水及易受污染的深井相应扩大),严禁设置厕所、污水坑、粪坑、渗水坑、垃圾堆等污染源,已建者必须拆除。

第七十五条 城市规划区内应采用分流制排水系统,旧城区应改建为截流制排水系统,并结合旧城区改造逐步实现分流制。

雨、污水泵站应根据城市专业规划和分区规划确定位置,控制用地,并适当安排绿化隔离用地。

第七十六条 公共加油(气)站按以下要求设置:

(一)在城市建成区内不应建一级加油站、一级液化石油气站和一级加油加汽合建站。

(二)城市建成区内的加油站,宜靠近城市道路,不宜选在城市干道的交叉路口中心50米范围内。

(三)加油(气)站应大、中、小型结合,以小型为主,用地面积按下表10-1控制:

1、加油(气)站应附设车辆加油(气)等候车道。

2、加油(气)站的选址应符合规划及有关规范要求。

3、加油(气)站污水须经过截流设施后才能排入城市排水管道。

第七十七条 城市环境卫生设施应符合布局合理、方便使用、整洁卫生和有利于环境卫生作业要求,并应与旧城改造、新区开发同时规划、设计、施工、验收和使用。

第七十八条 公共厕所的间距或服务范围:

人流高度密集的街道和商业区间距不大于300米;一般街道750—1000米;未改造的老居民区服务半径100—150米;新建居民区服务半径不大于500米。

单独设置的公共厕所与民用建筑开窗一侧间距不小于5米,无窗一侧不小于3米。但与公厕无关的建筑面积不得超过公厕建筑面积的20%。

第七十九条 每座垃圾房面积6-10平方米,服务半径100米以内。旧城未改造区设垃圾房有困难地段,采取定时、定点、流动收集。

第八十条 垃圾转运站一般在居住区或城市的工业、市政用地中设置,采用封闭式、便于机械操作的站舍,尽量做到一次转运。

小型垃圾转运站每2至3平方公里设置一座,用地面积100-300平方米,与周围非居住建筑物的间距不小于5米,与居住建筑不小于10米。

大、中型垃圾转运站每10-15平方公里设置一座,用地、附属建筑面积指标见表10—2:

第八十一条 电力、电信、有线广播电视管线总平面规划设计应符合下列规定:

(一)总用电量10000千伏安以上的应单独或在建筑物内建开闭所,总用电量小于10000千伏安的配建变电室,要求设在主体建筑物内,建筑面积60—160平方米。

1、住宅小区永久性供电配套设施用房面积详见表10—3;

2、其他公共建筑等在考虑留有公用环网开关室或开闭所位置时,用户应自留配电房位置,大小视其容量而定。

(二)电信容量在600门以上时,应在建筑物内设交接间或电信机房,超过4000门以上的设模块局。电信交接间或电信机房不宜与配电室相邻。

(三)有线广播电视在城市内设立的分中心机房,每处建筑面积100—200平方米。每500户用户在建筑物内设立有线广播电视分配机房,净高不低于2.2米,面积10—12平方米。

第八十二条 城市各类工程管线的建设,应符合城市规划各阶段工程管线综合规划的要求,遵循先地下后地上、先深埋后浅埋的建设程序,提倡使用综合管沟。

工程管线的布置应充分利用现有管线,结合道路规划的横断面,考虑今后的发展变化。

工程管线原则上采用地下敷设方式。明线架设时,同一性质的管线应合杆架设。电信、电力与广播电视线路在征得有关部门同意,采取相应措施后,才可合杆架设。

工程管线应与道路中心线平行敷设。同一管线不宜自道路一侧转到另一侧,穿越道路的管线应尽量与道路中心线垂直。

第八十三条 沿道路设置管线,从道路中心线到道路红线方向,一般布置次序为:污水、雨水、给水、燃气、热力、电信、广电、电力。

管线一般布置原则为:

道路中心线以东(南)安排:雨水、给水、热力、电力;

道路中心线以西(北)安排:污水、燃气、电信、广电。

机动车道下尽量不布置地下管线。

市话、长话、联通、广播电视及人防等专用电信电缆,宜同沟埋设,在保证安全的条件下,光缆可与电力同沟埋设。

第八十四条 工程管线交叉敷设时,自地表向下一般的排列顺序为:电信、广电、电力、热力、燃气、给水、雨水、污水。

第八十五条 工程管线之间及其与建(构)筑物之间的最小水平净距应符合表10—4的要求。

工程管线的最小覆土深度应符合表10—5的要求。

工程管线交叉时最小垂直净距应符合表10—6的要求。

当实际情况难以满足时,采取安全措施后可适当减小净距。

注:大于35kV直埋电力电缆与热力管线最小垂直净距应为1.00m。

第八十六条 城市道路平均每隔200米路段及每个交叉口,预埋管线沟,与道路主体工程同步设计和建设(外环快速路视具体情况确定)。

第八十七条 管线穿越河道时,埋深不应妨碍河道的通航、疏竣、泄洪、送水,并保证管线安全。

管线跨越河道时,其净空高度须符合防洪和航运的要求,并按有关部门规定实施。

第八十八条 新建桥梁需敷设管线的,应与桥梁同步设计、同步建设,不能同步建设的必须预留管位。

第八十九条 市区中环路内原则上不得新建架空线路及各种架空管道。

第九十条 路灯电缆应穿入套管,并埋设于人行道或分隔带下,覆土深度大于0.25米,与道路侧石水平净距不大于0.4米。

11第十一章 附 则

第十一章 附 则

第九十条 本规定实施前已取得《建设项目选址意见书》或《建设用地规划许可证》,并经核定规划设计条件的建设项目,或已取得《建设工程规划许可证》的建设工程,在有效期内,仍按原规定执行,超过有效期的,由规划行政主管部门重新核定。

第九十一条 本规定由嘉兴市建设局负责解释。

第九十二条 本规定自2004年12月1日起实行。

 附录一 计算规则

附录一 计算规则

1、建筑面积计算

原则上按国家有关建筑面积的计算规则计算。

对高度在2.2米以下(不含2.2米)的设备层,可不计建筑面积;对设备层兼作避难层的,其高度可适当放宽,由城市规划行政主管部门核定;

对高度在2.2米以下(不含2.2米)的车库层,按1/2计建筑面积;

对上人阁楼,高度在2.2米以下(不含2.2米)的部分,按1/2计建筑面积,高度超过2.2米的部分计全部建筑面积。

2、容积率计算

在计算容积率时,当地下室布置为商业、娱乐、仓库、餐厅、食堂、办公、管理等用房时,其建筑面积计入,反之地下室的建筑面积不计;屋顶层建筑面积不超过标准层建筑面积1/8的不计;用作开放空间的建筑面积不计;半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1米的根据其使用性质按本款前面所述确定。

3、建筑基地面积计算

建筑基地面积以城市规划行政主管部门正式划定用地红线的面积为准。城市道路规划红线和河道蓝线内的面积不得计入。

4、开放空间的条件和计算

(1)开放空间是指在建筑基地内,为社会公众提供的广场、绿地、通道、停车场(库)等公共使用的室内外空间。开放空间必须同时符合下列条件:

a、沿城市道路、广场留设;

b、任何一方的净宽度在6米以上,实际使用面积不小于150平方米;

c、以净宽1.5米以上的开放性楼梯或坡道连接基地地面或道路,且与基地地面或道路的高差在±5.0米以内(含±5.0米);

d、提供室内连续开放空间的,其最大高差为—5.0米至12米且开放地面层;

e、向公众开放绿地、广场的,应设置座椅等休息设施;

f、建设竣工后,应设置相应的标志,并交有关部门管理或经批准由建设单位代行管理;

g、常年开放,且不改变使用性质。

(2)、开放空间有效面积的计算公式如下:

F=M×N

式中:F—开放空间的有效面积,M—开放空间向公众开放的实际使用面积,N—有效系数。

有效系数(N)按下列条件确定:

a、室外开放空间在地面的,其地坪标高与道路或基地地面的高差在±1.5米以内(含±1.5米)时,N=1.0;

b、提供室内开放空间,如其标高与室外基地地面的高差在±5.0米以内,或提供室内连续开放空间,其标高与室外基地地面的高差在—5.0米至12米时,N=1。

5、建筑日照间距计算

L=i×(H-H1+H2)+L1

L:建筑日照间距 

i:日照间距系数

H:产生遮挡建筑高度

H1:允许扣除的被遮挡建筑底层层高

H2:产生遮挡建筑与被遮挡建筑的室外地坪高差

L1:产生遮挡的建筑檐沟(雨篷、北阳台)出挑宽度

突出建筑物北沿墙的楼梯、北阳台、窗台遮阴板及出屋面的老虎窗等超过建筑物长度的1/5的,计入遮阴范围。

6、建筑高度计算

(1)平屋面建筑:挑檐屋面自室外地面算至檐口顶,(见附图一);有女儿墙的屋面,自室外地面算至女儿墙顶(见附图一)。

(2)坡屋顶建筑:屋面坡度小于30度(含30度的),自室外地面算至檐口顶(见附图一);坡度大于30度的,自室外地面算至屋脊顶(见附图一)。

(3)水箱、电梯机房、楼梯间、设备用房等突出屋面的附属设施,其高度在5米以内,且水平面积之和不超过屋面建筑面积1/8的,不计入建筑高度。

7、建筑高度控制视线分析:

根据文物保护单位传统建筑保护区的周围环境.选择适当视点确定视线走廊,进行视线分析。视点的距离应大于或等于3H。因现状条件限制难以按3H视点距离控制高度的,视点距离可适当缩小,但不得小于2H(见附图二)。

8、各类建设用地内的绿地面积计算:

(1)宅旁绿地面积计算的起止界应符合附图三的规定:绿地边界对宅问路、组团路和小区路算到路边,当小区路设有人行道时算至人行道边,沿居住区路、城市道路则算至红线;距房屋墙脚1.5米;对其它围墙、院墙算至墙脚;

(2)道路绿地面积计算,以道路红线规划的绿地面积为准进行计算,

(3)院落式组团绿地面积计算起止界应符合附图四的规定;绿地边界距宅间路、组团路和小区路边1米;当小区路有人行道时,算到人行道边;临城市道路、居住区级道路时算至道路红线;距房屋墙脚1.5米;

(4)开敞型院落组团绿地,应符合本规定第八章表8—3要求;至少有一个面面向小区路,或向建筑控制线宽度不小于10米的组团级主路敞开,并向其开设绿地的主要出入口应符合附图五的规定;

(5)其它块状、带状公共绿地面积计算的起止界同院落式组团绿地。沿居住区(级)道路、城市道路的公共绿地算至道路红线。

 附录二 名词解释

附录二 名词解释

1、容积率:指建筑物地面以上各层建筑面积总和与建筑基地面积的比值。当地下室布置为商业、娱乐、仓库、餐厅、食堂、办公、管理等用房时,其建筑面积总和应包括该项面积。

2、建筑面积:指单个建筑物中所有的由墙体围合的有顶空间(含墙体)的面积。

3、基地面积:指用于某一项目建设或某一基地范围的地块面积。

4、建筑密度:指某一基地范围内,所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率(%)。

5、建筑间距:指相邻两建筑相对部分外墙之间的最小垂直距离。建筑物北阳台和北梯出挑突出部分宽度之和大于1/5该建筑物长度,南阳台出挑突出部分宽度之和大于1/2该建筑物长度时,则出挑尺寸计入建筑物总进深。

6、建筑日照间距比:指南侧建筑的建筑高度与建筑间距的比例。

7、低层建筑:指建筑高度不大于10米的建筑,低层居住建筑是指层数为一层至三层,并用于居住的建筑。

8、多层建筑:建筑高度10米(含10米)至24米的建筑。多层居住建筑指层数为四层至六层用于居住的建筑。

9、中高层建筑:七层至九层的用于居住的建筑。

10、高层建筑:指建筑高度24米以上(含24米)的建筑,高层居住建筑为十层以上(含十层)。

11、超高层建筑:指建筑高度大于100米(含100米)的建筑。

12、条式建筑:指与生活居住建筑正面相邻的建筑面长度大于30米(含30米)的各类建筑。

13、点式建筑:指与生活居住建筑正面相邻的建筑面长度小于30米的各类建筑。点式建筑两侧有遮挡阳光的建筑,且点式建筑与相临两建筑之间建筑间距小于点式建筑本身长度的0.5倍时,点式建筑视同条式建筑。

14、商业建筑:指综合百货商店、商场、经营各类商品的专业零售和批发商店,以及饮食等服务业的建筑。

15、公寓式办公建筑:指单元式小空间划分、每个单元平均建筑面积大于、等于150平方米,有独立卫生设备的办公建筑。每个单元平均建筑面积小于150平方米或有厨房设施的,均按居住建筑处理。

每个单元的平均面积等于标准层的建筑面积除以该层单元数。

16、一般办公建筑:非单元式小空间划分,按层设置卫生设备的办公室。

17、商住综合楼:指商业和居住,办公混合的建筑。

18、裙房:指与高层建筑紧密连接,组成一个整体的多、低层建筑。裙房最大高度不超过24米(不含24米),超过24米(含24米)的按高层建筑处理。

19、绿地率:指某一基地范围内绿地与基地总面积的比率(%)。

20、建筑控制线:指根据城市规划需要确定的建筑可建范围的控制线。 

21、居室:指卧室、起居室(也称厅)。

22、一类居住建筑:一至三层独立式或连立式居住建筑(排屋)。


 附录三 建筑间距图例

附录三 建筑间距图例

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