【海口市】城市规划管理技术规定

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1第一章 总 则

第一章 总 则

第一条 为实现把海口建成具有热带海岛风光的生态花园城市、健康型宜居城市、滨海旅游度假休闲胜地的目标,促进经济、社会和环境的可持续发展,提高城市规划建设水平,实现城市规划编制和管理的标准化、规范化和法制化,根据《海口市城市规划条例》及其它相关法律、法规与规范要求,制定本规定。

第二条 在海口市规划区内从事城市规划编制、实施城市规划管理、进行城市建设,应按本规定执行。海口市规划区内的临时建设、村镇建设按相关专业要求参照本规定执行。

第三条 海口市城市建设和规划管理除执行本规定外,还应符合国家、省和市现行的有关法律、法规及其它强制性标准的规定。

2第二章 建设用地的分类与适建范围

第二章 建设用地的分类与适建范围

第四条 城市建设用地按《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137—90)进行分类,包括居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿化用地和特殊用地等九大类(详见表2.1),不包括水域和其他用地。

第五条 在计算城市建设用地标准时,人口计算范围必须与用地计算范围相一致。

第六条 各类建设用地的划分,应遵循土地使用相容性的原则。在城市规划区内的建设工程应按经批准的详细规划执行;尚无经批准的详细规划的,应根据城市总体规划、分区规划(城市设计或特定地区规划)和《各类建设用地适建范围表》(详见表2.2)的规定执行。

第七条 凡《各类建设用地适建范围表》中未列入的建设项目,应由市城市规划行政主管部门根据对周围环境的影响和基础设施条件,具体核定适建范围。

凡需改变规划用地性质并超出《各类建设用地适建范围表》规定的,应先提出调整申请,按规定程序报批后执行。

表2.1  城市用地分类和代号

 

 

 

 

 

 

 

 

第八条 为充分利用城市规划区内的岸线土地资源,建设滨海旅游渡假胜地,东海岸、海口外滩(含海甸岛、新埠岛)、西海岸的临海一线用地,除经批准的详细规划控制要求外不再安排居住用地。


3第三章 建筑容量控制指标

第三章 建筑容量控制指标

第三章 建筑容量控制指标

第九条 本市规划区内的新建、改建、扩建建设工程,其建筑容量控制指标应按本章的有关规定执行。

第十条 建设用地面积大于20000平方米的成片开发或整合用地必须编制修建性详细规划,并经批准后才能实施。

成片开发或整合用地的修建性详细规划应符合建筑总容量控制指标要求;在不超过建筑总容量控制指标的前提下,其各类建设用地的建筑容量控制指标可参照表3.1.1~3.2.2的规定适当调整。

第十一条 建设用地面积小于或等于20000平方米的用地,其建筑容量控制指标在经批准的详细规划中已确定的,应按经批准的详细规划执行;未经批准详细规划的,应按城市规划要求及有关规范、规定进行建设用地总平面规划设计,其建筑容量指标应按表3.1.1~3.2.2的规定执行。

表3.1.1~3.2.2的规定指标适用于单一类型的建设用地。对混合类型的建设用地,其建筑容量控制指标应将建设用地按使用性质分类规定后,按不同类型分别执行;对难以分类执行的建设用地和综合楼用地,应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算成建筑容量综合控制指标。

第十二条 建设用地规划标准

(一)编制居住小区和组团规划时,居住用地人均用地指标应符合表3.1.1的规定。

 

注:

1、海口市城市规划区内新建、扩建、改建的建设项目,其建筑容量控制指标应按本表的有关规定执行。建设项目在规划、设计、建设中应优先满足标准车位数和绿地率的要求。

2、各种住宅层数混合的居住小区和组团取两者的指标值作为控制指标的上、下限值。

3、旧城区或城中村成片改造拆建项目,建筑容量控制指标可按上述标准适当放宽,原则上递减幅度不超过20%。

(四)工业区、仓储用地开发建筑容量控制指标按国土资源部国土资发(2004)232号文件的有关规定执行。其中,一类、二类工业区内可配套建设一定规模的单身宿舍,其建筑间距应符合第四章的规定;三类工业区内及相邻地区严禁建设职工宿舍;工业区内单身宿舍和职工食堂用地的比例宜控制在5%~15%;仓储用地内应严格控制单身宿舍和商业建筑的建设。 

(五)对未列入的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标,应按有关专业规定执行,但不应超过上述规定中相应居住建筑的控制指标;其绿地率指标应符合表3.2.2规定要求。

注:学校草坪操场计入绿地率指标。

(六)建筑密度、容积率、绿地率的计算规则详见附录二相关条款。

第十三条 在原有建设用地范围内,其建筑容量控制指标已达到或超出规定值的,不得在原有建设用地范围内进行扩建、加层;用地内原有建筑的建筑容量控制指标虽未超出其规定值,但其扩建、加层对原总平面布局及空间结构有负面影响的亦不得建设。

第十四条 私人住宅建设规定

(一)旧城保护区和旧城控制区内,不再新建私人住宅,原有的私人住宅经有关部门鉴定确属危房,并符合其他规定的,可允许维修加固;

(二)新区内严格控制新建私人住宅;确需建设的应整合用地、编制修建性详细规划并经批准后统一建设。

第十五条 建设用地未达到表3.3规定最小面积和最小临街面宽的,一般不能单独建设。

注:

1、建筑工程除满足最小用地面积要求外,还必须符合相关规范及规定要求;

2、不规则用地的最小面积根据实际用地情况确定。

3、超高层和大型公共建筑的最小用地面积视其规模、性质、功能、高度、用地条件等情况相应增加。

第十六条 建设用地未达到前款规定的最小面积,但有下列情况之一且确实不妨碍城市规划实施的,市城市规划行政主管部门可予核准建设;

(一)按经批准的详细规划实施且对四周无影响的;

(二)邻接用地已经完成建设或成为既成道路、河道或有其他类似情况,确实无法调整、合并的;

(三)因道路、市政公用设施等限制,无法调整、合并的。

第十七条 公共开放空间是指在建设用地内,能够全天为社会公众提供的广场,绿地、通道、停车场(库)等公共使用的室内外空间(包括平地、下沿式广场和屋顶平台)。公共开放空间应符合下列条件:

(一)沿城市道路、广场留设;一方向的净宽度在4.5m以上,实际使用面积不少于100m2;室内净高不小于4.5m。

(二)以净宽1.5m以上的开放性楼梯或坡道连接用地地面或道路,且与用地地面或道路的高差在±5.0m以内(含±5.0m );提供室内连续开放空间的,其最大高差为±6.0m,且开放地面层;

(三)向公众开放绿地、广场的,应设置座椅等休息设施;建筑竣工后,应设置相应的标志,并交有关部门管理或经批准由建设单位代行管理;常年开放,且不改变使用性质;

(四)公共开放空间(含城市广场、市政设施和公共建筑等)应按有关专业规范采用无障碍设计,并提供方便残疾人使用的通道及设施。

公共开放空间有效面积的计算方法详附录二相关条款。

第十八条 建设用地范围内建设了开放空间的建设工程,在满足城市规划管理规定的各项经济技术指标要求(包括间距、退线、配建的停车场位等)、符合消防、卫生、交通等有关规定和本章有关规定的前提下,可按规定补偿增加一定的建筑面积。增加建筑面积的标准为:每提供1平方米有效面积的开放空间可补偿1.5 m2,但补偿的建筑面积总计不得超过核定建筑面积的15%。

第十九条 居住小区内建筑架空层不作为公共开放空间;用作停车、绿化、居民休闲及布置居民活动配套设施等公共用途的,经市城市规划行政主管部门核定,其建筑面积可不计入建筑容积率(其中居住小区内建筑架空层用作停车的面积,不得超过架空层总面积的50%),但建成后不得围合、改作他用或者出售、出租。建筑密度按照规定予以计算。


第二十条 建设工程应当按照以下标准配建机动车和非机动车停车场(库):

(一) 配建停车场(库)的停车位指标应符合表3.4的规定。 

 

注:

1、交通发展策略确定的控制地区的停车位配建指标按该策略的规定执行。

2、学校校门应考虑停车场,并设接送学生的缓冲空间。

3、批发交易市场是指生产资料市场和批发为主的其它交易市场。

4、客运码头、火车站、公交枢纽站、机场、医院、文娱中心、商场、酒店、大型居住区及交通严格管制路段等地区,应设置2个以上出租车候客专用停车位。

5、建设工程配建的停车场(库)建成后不得改变使用性质。

6、停车场用地面积:小型汽车按25m2/每车位、自行车按1.5m2/每车位计算;停车库建筑面积:小型汽车按35m2/每车位、自行车按1.8m2/每车位计算。

7、停车场(库)的出、入口不宜设在主干路上,可在次干路或支路上开设,距主干路交叉口距离应大于70米,且应有单独的车行道。

8、机动车停车场(库)的服务半径,在城市中心地段一般不超过500米;在一般地段不宜超过800米。

9、其它未涉及的大型设施的停车位配建标准应专题研究确定。

10、停缓建工程项目停车场(位)配建按以下指标核定:住宅,0.5车位/120m2建筑面积;公共建筑,0.5车位/120m2建筑面积。

(二)机动车、非机动车室外停车场的停车位不得低于核定标准停车位的15%。

(三)停车场出入口通道与城市道路相交,应当尽量采用正交布置,确需斜交的,其交角原则上不小于45°。

第二十一条 停车场(库)应当与主体工程同时设计、同时施工、同时验收、同时交付使用,不得擅自改变其使用性质或者停用。

第四章 建筑间距

第四章 建筑间距

第二十二条 建筑间距除必须符合抗震、卫生、环保、工程管线和文物保护等方面的要求以及相关专业规范的要求外,应同时符合本章规定。

第二十三条 工业、仓储、交通运输类及其它有特殊要求的非居住建筑间距应依据国家相关规范执行,民用非居住建筑适用于本章以下条款。

第二十四条 低层、多层和中高层住宅的建筑间距控制应符合下列规定:

(一)住宅建筑间距应综合考虑日照、采光、通风、消防、防灾、管线埋设和视觉卫生等要求,并结合建设用地的实际情况而确定。除了国家标准规定的以满足日照要求为基础外,通风、安全及视线干扰等问题也应作为主要因素。

(二)住宅建筑间距应保证受遮挡的住宅获得日照要求的居住空间,其大寒日有效日照时间不应低于3小时;旧城控制区内的住宅建筑日照标准可适当降低,但不应低于大寒日有效日照时间1小时的标准。 

(三)与一类居住用地的低层独立式住宅相邻的建筑之间的间距,不得小于其南侧建筑高度的1.5倍。

(四)其它居住用地的住宅建筑间距除满足日照标准外,还应符合表4.1规定。

注:

1、“平行布置”时:朝向为南北向的H指南侧建筑的高度;朝向为东西向和山墙间距的H指较高建筑的高度。

2、“垂直布置”时:朝向为南北向的H指南侧建筑的高度;朝向为东西向的H指较高建筑的高度。

3、南北朝向指正南北向和南偏东(西)45°(含45°)角以内的建筑朝向;东西朝向指正东西向和

东(西)偏南45°以内的建筑朝向。

4、点式住宅建筑的东(西)侧有居室窗户的,其与相邻住宅建筑东西向的间距按东西朝向平行布置的有关规定进行间距控制。

5、当垂直布置的住宅建筑山墙宽度大于12米时,按平行布置的间距规定控制。

6、多层和低层住宅建筑既非平行,也非垂直布置时:当两幢建筑的夹角≤30°时,其最窄处间距按平行布置的住宅间距控制;当两幢建筑的夹角>30°时,其最窄处间距按垂直布置的住宅间距控制。

7、多层和低层住宅的侧面间距,必须按消防间距或通道要求控制,其最小距离不得低于6米;但住宅侧面有居室窗户的,应按垂直布置的住宅建筑间距控制。

8、采用建筑间距系数计算住宅建筑间距时,相关建筑室外地坪高差应按相应间距系数折算为水平距离予以增减。

9、住宅底层为商店或其它非居住用房时,其间距的计算不应扣除底层的高度。但同一裙房之上的几幢建筑,计算间距时建筑高度可从裙房屋顶以上算起。

10、住宅底层设置架空层,且其北侧建筑底层也设置有架空或附属设施用房的,间距计算可扣除架空层的高度,反之不能扣除。

第二十五条 高层居住建筑与高、多、低层居住建筑的间距应符合以下规定:

(一)平行布置的间距

1、南北向布置南侧为高层时,不小于南侧建筑高度的0.7倍。南侧高层建筑高度超过60米时,则高度每增加1层,间距增加1米。

2、东西向布置时,不小于较高建筑高度的0.4倍,且最小间距为20米。较高建筑的高度超过60米时,则高度每增加1层,间距增加0.8米。

3、若北侧为高层居住建筑,其间距按表4.1的规定执行,且最小间距不应小于18米。

4、山墙间距按消防间距控制(最小间距为9米)。

(二)垂直布置的间距

其间距不小于较高建筑高度的0.3倍,且最小间距不应小于13米,较高建筑的高度超过60米时,则高度每增加1层,间距增加0.5米。

(三)山墙间距按照消防间距计算,但高层住宅侧面均有居室窗户的,应按垂直布置的住宅建筑间距控制,且最小间距不宜小于18米。

第二十六条 非居住建筑(第二十七条所列的非居住建筑除外)的间距,须在同型布置方式时的居住建筑间距的要求上,减少10~20%,同时须满足各专业规范要求。

第二十七条 非居住建筑与居住建筑的间距,应符合下列规定:

(一)非居住建筑位于居住建筑南侧的,其间距按第二十三至第二十四条控制。

(二)非居住建筑(文、教、卫建筑除外)位于居住建筑北侧的,按二十五条控制;位于居住建筑东西侧时(包含山墙),按第二十三至第二十四条控制。

第二十八条 医院病房楼、休(疗)养院住宿楼、幼儿园、托儿所和大中小学教学楼等与相邻建筑的间距,在本规定第十六条规定的基础上,按照老城区增加10%以上、新城区增加20%以上计算,且最小间距须满足表4.2规定。

第二十九条 上述各项间距从建筑正投影的外墙或阳台的外边缘起计。


4第四章 建筑间距

第四章 建筑间距

第二十二条 建筑间距除必须符合抗震、卫生、环保、工程管线和文物保护等方面的要求以及相关专业规范的要求外,应同时符合本章规定。

第二十三条 工业、仓储、交通运输类及其它有特殊要求的非居住建筑间距应依据国家相关规范执行,民用非居住建筑适用于本章以下条款。

第二十四条 低层、多层和中高层住宅的建筑间距控制应符合下列规定:

(一)住宅建筑间距应综合考虑日照、采光、通风、消防、防灾、管线埋设和视觉卫生等要求,并结合建设用地的实际情况而确定。除了国家标准规定的以满足日照要求为基础外,通风、安全及视线干扰等问题也应作为主要因素。

(二)住宅建筑间距应保证受遮挡的住宅获得日照要求的居住空间,其大寒日有效日照时间不应低于3小时;旧城控制区内的住宅建筑日照标准可适当降低,但不应低于大寒日有效日照时间1小时的标准。 

(三)与一类居住用地的低层独立式住宅相邻的建筑之间的间距,不得小于其南侧建筑高度的1.5倍。

(四)其它居住用地的住宅建筑间距除满足日照标准外,还应符合表4.1规定。

注:

1、“平行布置”时:朝向为南北向的H指南侧建筑的高度;朝向为东西向和山墙间距的H指较高建筑的高度。

2、“垂直布置”时:朝向为南北向的H指南侧建筑的高度;朝向为东西向的H指较高建筑的高度。

3、南北朝向指正南北向和南偏东(西)45°(含45°)角以内的建筑朝向;东西朝向指正东西向和

东(西)偏南45°以内的建筑朝向。

4、点式住宅建筑的东(西)侧有居室窗户的,其与相邻住宅建筑东西向的间距按东西朝向平行布置的有关规定进行间距控制。

5、当垂直布置的住宅建筑山墙宽度大于12米时,按平行布置的间距规定控制。

6、多层和低层住宅建筑既非平行,也非垂直布置时:当两幢建筑的夹角≤30°时,其最窄处间距按平行布置的住宅间距控制;当两幢建筑的夹角>30°时,其最窄处间距按垂直布置的住宅间距控制。

7、多层和低层住宅的侧面间距,必须按消防间距或通道要求控制,其最小距离不得低于6米;但住宅侧面有居室窗户的,应按垂直布置的住宅建筑间距控制。

8、采用建筑间距系数计算住宅建筑间距时,相关建筑室外地坪高差应按相应间距系数折算为水平距离予以增减。

9、住宅底层为商店或其它非居住用房时,其间距的计算不应扣除底层的高度。但同一裙房之上的几幢建筑,计算间距时建筑高度可从裙房屋顶以上算起。

10、住宅底层设置架空层,且其北侧建筑底层也设置有架空或附属设施用房的,间距计算可扣除架空层的高度,反之不能扣除。

第二十五条 高层居住建筑与高、多、低层居住建筑的间距应符合以下规定:

(一)平行布置的间距

1、南北向布置南侧为高层时,不小于南侧建筑高度的0.7倍。南侧高层建筑高度超过60米时,则高度每增加1层,间距增加1米。

2、东西向布置时,不小于较高建筑高度的0.4倍,且最小间距为20米。较高建筑的高度超过60米时,则高度每增加1层,间距增加0.8米。

3、若北侧为高层居住建筑,其间距按表4.1的规定执行,且最小间距不应小于18米。

4、山墙间距按消防间距控制(最小间距为9米)。

(二)垂直布置的间距

其间距不小于较高建筑高度的0.3倍,且最小间距不应小于13米,较高建筑的高度超过60米时,则高度每增加1层,间距增加0.5米。

(三)山墙间距按照消防间距计算,但高层住宅侧面均有居室窗户的,应按垂直布置的住宅建筑间距控制,且最小间距不宜小于18米。

第二十六条 非居住建筑(第二十七条所列的非居住建筑除外)的间距,须在同型布置方式时的居住建筑间距的要求上,减少10~20%,同时须满足各专业规范要求。

第二十七条 非居住建筑与居住建筑的间距,应符合下列规定:

(一)非居住建筑位于居住建筑南侧的,其间距按第二十三至第二十四条控制。

(二)非居住建筑(文、教、卫建筑除外)位于居住建筑北侧的,按二十五条控制;位于居住建筑东西侧时(包含山墙),按第二十三至第二十四条控制。

第二十八条 医院病房楼、休(疗)养院住宿楼、幼儿园、托儿所和大中小学教学楼等与相邻建筑的间距,在本规定第十六条规定的基础上,按照老城区增加10%以上、新城区增加20%以上计算,且最小间距须满足表4.2规定。

第二十九条 上述各项间距从建筑正投影的外墙或阳台的外边缘起计。


5第五章 建筑退让

第五章 建筑退让

第三十条 沿建设用地边界、城市道路、绿地、水系、铁路以及电力线路和文物保护区等建设的建筑,其退让距离除满足建筑间距、文物保护、风景园林、市政管线、消防、环保、防震、防汛和交通安全等方面的要求外,应同时符合本规定。

第三十一条 建筑退让按以下规定控制 

(一)除建设用地范围内连接市政管网的管线以外,建筑物正投影外缘不得逾越用地退后红线。

(二)在解放东路、博爱路、得胜沙路、中山路、新华路和府城片区的忠介路等传统商业街区的底层设置连续骑楼空间的商业建筑,在满足交通要求前提下按南洋风格传统商业街的规划要求退离道路红线。

(三)建筑物独立地下室外墙面的离界距离,在满足消防、地下管线布置、人防疏散、基坑支护和基础施工等技术要求的前提下,其最小值不应小于3米。

(四)已编制“城市道路景观规划与设计”的路段,其临街建筑退让道路红线距离按相关规划执行。

第三十二条 建筑退让城市规划道路最小距离须满足表5.1规定。

注:L为规划道路红线宽度;H为非居住建筑高度(米)。

1、对设置绿化隔离带的规划道路,除有经批准详细规划另有规定外按上表最小退让距离执行。

2、临街新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑(含高层建筑裙楼),其退让规划道路红线的距离除详细规划另有规定外,不得小于35米,并应当留出与城市道路相连的停车或回车场地。

3、建筑的基础、台阶、管线、阳台檐口和附属设施,不得逾越规划道路红线。在退让规划道路红线范围内,不得设置雨篷、阳台等建筑物和构筑物。

第三十三条 建筑退让用地红线的最小距离须满足表5.2规定。

注:H指建筑高度

1、当住宅的主要朝向为东西向或多层、低层住宅侧面宽度大于12米、高层住宅侧面宽度大于25米时,其各个方向的退让距离均应按主要朝向控制。

2、当住宅侧面有居室窗户时,其退离距离须同时满足消防和视觉卫生要求。

3、当边界线以外现状为永久性建筑时,其退离距离按建筑间距的有关规定执行。

4、当边界线以外为公园、绿地、广场、水面等开敞空间时,其退让距离按本章第三十二条的规定执行。

5、建筑临电力高压走廊时,根据专业技术要求按本章第三十七条的规定执行。

6、某些毗邻用地的建设项目,考虑沿街景观、土地利用等情况,在满足消防、交通及建筑功能等要求的前提下,经市城市规划行政主管部门核定,可允许其在界线(用地红线)处接建。

7、医院病房楼、休(疗)养院住宿楼、幼儿园、托儿所和大中小学教学楼等建筑应按专业规范要求增加退让距离。

8、危险品库、油库、液化气瓶库、加油加气站及其他危及四邻安全的建筑、构筑物,其安全防护距离应在其用地范围内预留。

第三十四条 在公路、道路两侧应当按照以下规定设置绿化隔离带,在绿化隔离带内,不得新建、改建、扩建建筑物。

(一)高速公路防护栏两侧设置30米宽绿化隔离带。

(二)城市对外出入口两侧设置绿化隔离带,其中南海大道、东线高速公路、海文高速公路、海榆中线出入口两侧绿化隔离带宽度为100米;滨海西路出入口两侧绿化隔离带宽度为20米。

(三)城市主干路及滨江干路,其两侧设置15~40米宽绿化隔离带,已编制道路景观规划与设计的路段按照批准的规划预留绿化隔离带。

第三十五条 沿海岸规划蓝线新建建筑物,其后退平均高潮位线陆向距离在相关法规出台前按以下规定执行:

五源河以西按后退平均高潮位线陆向100米;

五源河以东至秀英港地段按后退平均高潮位线陆向50米;

秀英港以东(包括海甸岛、新埠岛沿海地带)以第一条交通道路为界;

东海岸按后退平均高潮位线陆向150米;

沿江、河、湖等规划蓝线两侧新建建筑物,其退让河道规划蓝线的距离按照批准的规划执行;尚未规划的,其退让不得小于10米。

如市人大常委会通过新的规定,则按新的规定执行。

第三十六条 沿铁路干线两侧新建建筑物,距最外侧轨道中心线的距离不得小于30米;沿铁路支线、专用线两侧新建建筑物的,不得小于15米;沿铁路两侧修建围墙的,不得小于10米。

在铁路道口附近进行建设,应当符合铁路道口管理规定。

第三十七条 在电力架空线路保护区范围内不得新建、改建、扩建建筑物。建筑物与电力架空线路的最小水平距离应当符合以下规定:

(一)1至10千伏的线路,导线边线延伸距离不得小于5米;

(二)35至110千伏的线路,导线边线延伸距离不得小于10米;

(三)220千伏的线路,导线边线延伸距离不得小于15米。

6第六章 建筑物的高度控制

第六章 建筑物的高度控制

第三十八条 建筑的高度除必须符合消防、抗震、日照、建筑间距以及净空高度限制、风景旅游区、文物保护、城市视线景观等方面的要求外,应同时符合本章的规定。

第三十九条 城市规划区内原则上按“三低一高”(即低人口密度、低建筑密度、低容积率、高绿地率)的规划原则进行建设。

根据城市空间景观要求下列区域可适当建设高层建筑:金贸区、大英山城市中心区和滨海大道、迎宾大道、海秀路、国兴大道等城市重要地段(该地段在本市近期建设规划中确定)。

第四十条 在有净空高度限制的飞机场、气象台、电台和无线电通讯(含微波通讯)等设施的周围新建、改建、扩建建设工程,应符合相关专业高度限制的规定。

第四十一条 在文物保护单位、建筑保护地段、风景名胜区规划控制地段新建、改建、扩建建设工程,应按照经批准的详细规划执行;尚未编制详细规划的,应当进行视线分析,提出控制高度和保护措施,并编制修建性详细规划经批准后方可实施。

建筑高度控制视线分析方法,详附录二相关条款。

第四十二条 面临城市道路的建筑高度,除应符合消防、日照和沿街景观等要求外,同时宜符合下列规定:

(一)沿路建筑高度(H)一般控制在0.6~1.2(W+S)

W----道路红线宽度

S----建筑后退距离

(二)沿路高层组合建筑的高度,按下式控制:

A≤L(W+S)

式中:A——沿路高层组合建筑以1:1.5(即56.3度)的高度角在地面上投影的总面积,L——建筑基地沿道路规划红线的长度,W——道路规划红线宽度,S——沿路建筑的后退距离。

(三)道路交叉口的建筑高度,按宽路计算,但沿窄路部分的建筑长度超过30米时,其超过部分按窄路确定。

(四)建筑物临接两条以上道路的,应当按照较宽的道路规划红线计算其控制高度。

(五)城市主要道路和重点地段成片改造区域的建筑高度可视建筑空间环境、天际轮廓线等要求决定。

(六)建筑高度的计算规则详附录二。

第四十三条 建筑物紧邻绿地、广场、水面等开敞空间的,其高度根据经批准的详细规划、城市设计或规划要求,由市城市规划行政主管部门核定。

7第七章 建筑场地绿化与竖向设计

第七章 建筑场地绿化与竖向设计

第四十四条 建设用地内的绿地面积必须符合建筑容量控制表中的绿地率指标,同时满足《海口市城市绿化管理条例》的相关规定。

第四十五条 计入绿地率的绿地面积,包括建设用地内的公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地,以及规定的建筑间距内的零星绿地。

第四十六条 建设用地内的绿地规划宜以集中与分散相结合的方式布置,其它类别的集中绿地面积不应少于用地总面积的10%,体育、医疗卫生和教育科研设计用地的集中绿地应符合相关专业规定,其它类别的用地应不少于5%。

第四十七条 绿地绿荫式停车场、地下及半地下停车库、裙房屋面的绿化计算详见附录二相关条款。城市各组团之间应根据地形设组团隔离绿带,绿带内除园林路、广场、园林建筑小品及管理建筑外,不得建设其他性建筑物和构筑物。

中心绿地中的广场、平台、园路等配套设施的硬质铺装面积总和不大于该绿地总面积的30%的计入绿地指标;大于30%的,超出30%以上部分不计入绿地指标。与车行道连接的广场不入绿地指标,纳入道路广场指标。

公共活动广场周边宜种植高大乔木,集中成片绿地不应小于广场总面积的25%,并宜设计成开放式绿地,植物配置宜疏朗通透;车站、码头、机场的集散广场绿化应选择具有地方特色的树种,集中成片绿地不应小于广场总面积的10%。

地下车库、地下建筑覆土顶面标高相对设计室外地坪高不大于1.2米,平均覆土厚度不小于1米,乔木、灌木种植面积比例不低于绿地面积70%,绿地率按100%计;平均覆土厚度小于1米灌木及地被配置为主,其绿地率按30%折算。屋面标高与用地地面的高差超过12米的屋顶、平台、晒台、室内等绿化不计入绿地指标。

景观用水按实际水面面积的100%全部计入绿地指标;结合绿地(以绿地为主)兼具有景观性的游泳池按实际水面面积的100%计入绿地指标。

第四十八条 场地竖向设计应满足下列要求:

(一)场地设计高程应符合城市规划确定的控制标高,对起控制作用的坐标及高程不得任意改动。

(二)设计应符合建筑室外自然地坪排水及城市防洪、排涝的要求,且不得防碍相邻各方的排水;竖向设计标高应和相邻建筑场地的竖向标高保持统一和协调。如地形条件允许,应和相邻建筑场地的竖向设计标高持平。

(三)设计应符合城市道路、广场、各项市政工程管线敷设高程以及绿化覆土深度要求。

(四)在满足各项建筑功能要求的条件下,竖向设计应避免高填、深挖,减少对原有自然地貌的人为影响。

8第八章 建筑与环境

第八章 建筑与环境

第四十九条 城市规划区内的新建、改建、扩建建设工程除按国家规范要求保证安全外,还应按有关规定做好建设工程地震安全性评价。

第五十条 城市规划区内的新建、改建、扩建建设工程,应符合海口城市总体规划和详细规划以及城市设计中空间环境的要求。

市政设施和公共建筑应按相关专业规范,提供方便残疾人使用的通道及设施。

第五十一条 新建、改建、扩建建设工程在编制总平面规划、城市设计和建筑设计方案时,应绘制城市坐标和周边相邻地段50~100米范围内的现状地物地貌,并研究与相邻空间环境协调以及城市基础设施的衔接。

第五十二条 城市规划区内的建设工程,在立面上安装各种空调器及其它建筑设备时,必须统一协调设计、统一施工。建筑屋顶需要设置水箱、冷却塔、电梯间等设备用房时,应进行建筑形式处理,不得直接外露。住宅中晾晒衣物的生活性阳台不应设置在城市道路临街面。

第五十三条 沿街不得设置锅炉房、烟囱、烧火道、垃圾道、污水池、化粪池等有碍市容景观的附属设施。对于产生烟尘、噪声及有害气体的,其环境卫生防护距离应按相关规定采取措施在其用地范围内解决。

第五十四条 骑楼建筑的保护、更新、改造和新建应符合以下原则:

(一)骑楼进深:骑楼建筑的底层外墙面至道路红线距离不得小于3.5m。

骑楼地面:骑楼地面应与人行道地面相同,无人行道的应高出道路边界处0.1m~0.2m,表面铺装应平整,不得设置任何台阶或障碍物。

骑楼净高:不得小于3.6m。

(二)位于传统街区的骑楼保护、更新与改造应保持原有骑楼的历史风貌。

(三)沿街骑楼应平行于城市道路布置,且保护骑楼建筑界面与城市道路的平齐,同时保护各骑楼单体建筑之间的统一和协调,突出骑楼连续的城市景观。

(四)位于传统骑楼街区的骑楼,其建筑外立面的装修选材宜采用与传统骑楼外立面装修材质相近的装修材料。

(五)骑楼建筑沿街店面宜采用通透的设计处理手法。

(六)骑楼建筑应进行城市夜间景观照明设计,其灯饰、建筑泛光照明灯具的设计与设置应与骑楼建筑的立面设计保持统一与协调。

第五十五条 住宅建筑建设要求如下:

(一)住宅建筑建设应符合国家、省、市颁布的有关规定和规范。

(二)新建住宅建筑应成片规划,形成居住小区或者居住组团,避免零星插建。

(三)新建居住小区应当按照规范设置社区服务、物业管理、邮政信报以及公厕、垃圾站、液化气站、配电房等市政公用设施。

(四)不得在成套的居住建筑院落内和属于文物保护单位的院落内增建建筑物。

第五十六条 住宅建筑设置天井的,应当符合以下规定:

(一)为减少相邻住户的干扰,开口天井内的窗口宜避免相对开设。

(二)多层和中高层居住建筑如开设封闭式天井,其最小净宽度不得少于9米。

(三)高层居住建筑如开设封闭式天井,其最小净宽度不得少于13米。

第五十七条 建筑立面的面宽控制

(一)建筑高度大于18米且小于或等于54米的高层建筑,其最大连续展开面宽不宜大于100米。

(二)建筑高度大于54米的高层建筑,其最大连续展开面宽不宜大于80米。

第五十八条 在海口市城市规划区内进行各项建设,应在下列范围设置公共厕所:

(一)广场、车站、码头、大型公共建筑内部及附近。

(二)风景名胜古迹游览区、公园、市场、宾馆酒店、商场、大型停车场(库)、体育场(馆)内部及附近。

(三)旧城改造,原有的公共厕所必须按原有规模,结合改造重新安置。

(四)新建住宅区,应按规范规定的规划要求设置公共厕所。

第五十九条 公共厕所和垃圾收集转运站的设置应符合相关专业规范和以下规定:

(一)城市公共厕所数量每平方公里不应少于3座,或按常住人口每3000人左右设一座。城市公共厕所宜以独立式和附建式公共厕所为主、活动式公共厕所为辅。

(二)流动人口密集的街道、商业闹市区道路每隔300~500米设一座公共厕所,尽可能结合公共建筑统一设置;一般街道应每隔750~1000米设一座公共厕所,居民区的公共厕所范围:未改造的居民区为100~1500米,新建居民区为300-500米(宜建在本区商业网点附近)。

(三)独立式公共厕所与周围建筑物的距离不应小于5米,周围宜设置绿化带。配建式公共厕所应临街设置,并应有单独的出入口和管理室。

(四)每座公共厕所建筑面积不应少于60平方米,其中7~10平方米可作为环卫工具房。

(五)在靠近服务区域的中心或垃圾产量多及交通方便的地方设置垃圾收集转运站,垃圾收集转运站的设置数量和规模取决于收集车的类型、收集范围和垃圾转运量,并符合下列要求:小型收集转运站每0.7~1km2设置一座,用地面积不少于200 m2,与周围建筑物的间隔不小于5m,周围宜设置绿化带;中型转运站每10~15km2设置一座,其用地面积根据实际需要确定,周围应设置绿化带。

9第九章 城市景观

第九章 城市景观

第六十条 城市重要区域应专门编制城市景观规划或城市设计。

第六十一条 编制城市规划应重视创造良好的城市景观,确定城市景观体系,重视城市轮廓线、视觉通道、建筑风格和色彩导向等景观要素。

第六十二条 旧城保护区,在未予公布经批准的详细规划前,其沿街两侧建筑(尤其是解放东路、博爱路、得胜沙路、中山路、新华北路、北胜街、绣衣坊、马鞍街及达士巷、鼓楼街、忠介路、福地巷、县后街、尚书里),为延续海口老街的历史文脉,对沿街两侧的传统建筑要给予抢救式保护,按照原建筑形式、色彩、材料和构造进行维修保护,严格控制拆除、改造、改建等行为,以保持连续骑楼的南洋建筑风格,以及具地域特色的骑楼柱式、窗间装饰和山花样式。

街区内部小开间、长进深的多进院落式布局和坡屋顶、小尺度的竹筒屋是海南特色民居之一,应予保护、发掘和研究。

第六十三条 新城区内的新建、改建、扩建建设工程,在追求热带海岛滨海建筑特色的统一前提下,应按不同片区经批准的详细规划或城市设计,表现不同的造型景观;尚未有详细规划或城市设计的片区,应从海口地处热带自然地理环境出发,充分考虑其具有天气爽朗、阳光充足、色彩鲜艳明快、色差对比度大、四季常绿的气候特征和视觉环境特征,城市景观宜体现以下要求:

(一)城市景观要反映海口热带滨海地区的地理特征,鼓励建筑采取自然通风和自然采光,因此建筑风格宜通透、明快、轻巧。

(二)城市景观和建筑形式可以丰富多彩以形成轻松活泼的旅游气氛,同时又应从现实生活、民俗文化与传统文化提炼典型意义的建筑符号,形成自己特有的艺术形象。

(三)沿海近水的建筑体量不宜太大,并应尽量使其线条活泼与自然流畅的海岸曲线相协调,特别要避免过大的建筑面宽,形成高墙挡住观海视线。

(四)沿街建筑群体应形成活泼有变化的天际线、协调而丰富的街道立面,并结合建筑功能、交通、绿化等需要灵活设置,以利于变化街道空间,丰富城市景观。

第六十四条 为保护水域岸线景观,临海、临江、临河的滨水区域,建筑高度在满足天际线要求的前提下宜采用退台方式,体型宜简洁通透,并留足退让距离和建筑间距,以便水景朝陆向空间渗透。

临河周边地区建筑规划应按照以下规定执行:

(一)临河新建、改建和扩建的建筑高度不应超过该建筑退让河道控制绿线距离2倍。

(二)临河建筑应控制望河视线通廊,沿河建筑面宽原则上不得大于建设用地沿河总长度

的50%。

(三)临河建筑应面向河面,或至少不能背对河面。

(四)临河应建设对公众开放的沿河路,任何单位不得修建封闭围墙。

第六十五条 文物保护建筑、风景旅游区、公园、名胜古迹和临海景观视觉通道,其两侧应设置不少于15米的景观带,景观带原则上不得修建任何建、构筑物。

第六十六条 城市景观控制区及主干道两侧公共建筑均须作建筑夜景灯光照明设计。

第六十七条 城市雕塑与小品

凡在城市规划区内的城市道路、公路干线两侧广场、公园、风景名胜区和其他公共场所建设城市雕塑,除应符合本规定的有关要求外,须符合下列规定:

(一) 建设城市雕塑,建设单位须将拟建雕塑的题材、体量、建设地点、雕塑模型、环境设计和上级主管部门的意见,报城市规划行政主管部门审查。在公共绿地内建设城市雕塑,须先征得园林管理部门同意后,再报城市规划行政主管部门审查,批准后方可建设。

属于重要的政治性、历史性题材的城市雕塑,由城市规划行政主管部门报市规划委员会审定。

(二) 城市雕塑的设计,须由持有《城市雕塑创作设计资格证书》的设计人员承担,未持有设计资格证书的,不得承担城市雕塑设计工作。重要地段的雕塑与小品应通过城市设计竞赛,选定方案。

(三) 城市雕塑设计方案一经批准后,不得擅自修改。城市雕塑工程竣工后,由城市规划行政主管部门组织验收。

第六十八条 凡在城市规划区内设置户外广告、标示牌、画廊、橱窗、牌匾等城市招牌的,应与周围景观协调,整洁美观,保证安全,并符合下列要求:

(一)建筑外立面的广告、橱窗、牌匾等城市招牌,其位置应在建筑方案时一并考虑,建筑审批确定后,其位置、尺度不得随意改变,以免破坏原有的建筑造型。在有建筑高度控制的建筑上设置广告的,不得超出建筑屋顶轮廓线。

户外广告等不得突出建筑立面和平面轮廓线1m,离室外地面不得低于3m;位于车道上方的,不得低于5.5m。

(二) 户外广告等的照明装置不得对周边环境产生视觉污染,照明应采用散射光或漫射光,不得采用直射光。

(三)上述各类城市招牌设置不得妨碍城市交通。

第六十九条 城市规划区内原则上不应修建围墙,如确需修建围墙应当符合以下规定:

(一)体育设施、影剧院、旅游宾馆、图书馆等对社会公众开放的大、中型公共建筑,临街面原则上不得修建围墙,应当以花台、绿化带等建筑小品作为隔离带或者隔离墙;确需修建围墙的,应当设计成透空型,高度不得超过1.6米;

(二)医院、大中专院校、中小学、幼儿园、托儿所以及风景区等需修建围墙的,应当设计成透空型,高度不得超过1.6米;

(三)监狱、看守所、油库、煤气罐站、各种物质储备专用仓库区、发电厂、水厂、煤厂、电台、部队营房、宗教场所以及畜、禽饲养场等有特殊要求的,可以修建封闭式围墙,但应当进行绿化、美化处理,其高度原则上不宜超过6米;

(四)建设工地可以利用原有围墙作为临时围墙,也可以设置围墙或者围档,但应当进行美化处理;在使用期结束时必须无偿拆除。

第七十条 室外挡土墙、护坡设计要求:

(一)室外挡土墙、护坡的尺度和线型应有利于环境协调;地形复杂的室外自然地坪,其挡土墙、护坡、梯道等室外设施的形式和尺度宜有韵律感。

(二)位于城市公共活动区内高于1.5米的挡土墙以及位于城市生活、生产区内高于2米的挡土墙,宜作艺术处理或绿化遮蔽。

10第十章 城市建筑色彩和标志性建筑

第十章 城市建筑色彩和标志性建筑

第七十一条 城市规划区内标志性建筑是城市的标志,对提升城市整体形象和地位、丰富城市文化内涵起着重要的作用,是城市政治、经济、文化、人文环境的集中体现,是城市空间规划发展的控制标尺。在城市的主要入口、车站、广场、城市重点路段和滨水区域位置,应根据功能定位、环境景观和空间布局的要求建设相应规模的反映城市风貌、传统文化的标志性建筑物。

第七十二条 标志性建筑应在下列区域设置:

(一)城市滨水地带。

(二)城市的主要景观轴线区域。

(三)城市的制高点。

(四)城市的历史文脉区域。

第七十三条 标志性建筑的审批要求:

(一)标志性建筑应通过城市设计竞赛,选定建设方案。

(二) 标志性建筑应结合用地周边地区的建筑规划情形做好三维仿真模型,进行比较选用。

(三) 划定标志性建筑的用地应在时机成熟或条件许可的情况下进行建设,未达到建设条件的,其用地可予以保留备用。

(四)标志性建筑的周边建筑物进行规划建设时必须和标志性建筑物在造型、色彩、尺度上统一协调。

第七十四条 城市重要区域和主干道两侧的建筑应按建筑区域在城市中的不同功能和性质对其进行色彩景观控制。

第七十五条 城市建筑色彩分区内的建筑应具有协调统一的主色调,不同的城市色彩控制界面或节点的建筑色彩特征应有所不同,做到主色调统一、辅色调统一、场所色调统一等方法进行色彩搭配设计。城市规划区内应重点控制建筑色彩的区域:中心商务区CBD、商业区、地方文物保护区、科技文教区、住宅区、工业港口区和滨水旅游度假区等。

(一)中心商务区CBD:金贸区和大英山片区

中心商务区建筑群落的色彩规划控制以建筑之间色彩的同一调和和类似调和原则为主,采用蓝绿偏中性色彩为基本色调,不宜采用大面积高彩度和低明度的色彩。需要重点突出地位形象的,则可以适当考虑采用对比协调的色彩。

在建筑群近人尺度部分则可适当考虑采用城市雕塑、小品等其他视觉元素增加地方性色彩以突出城市特有的人文色彩,或使用夺目性较高的色彩进行点缀,活跃周围环境的色彩景观气氛。

(二) 商业区:海秀东商业区、金龙美食街、秀英大道商业街、南海大道汽车销售一条街、府城商业区等

商业区的色彩景观是城市中最为活跃、热烈的部分,应针对不同性质的商业活动采取不同的建筑色彩控制模式。建筑间色彩控制则以类似调和为原则,采用蓝灰、米黄等中性色为基本色调,也可以根据商业特点,通过对比协调形成的热烈冲击的视觉效果。

商业区中的广告是影响最终色彩景观的重要因素,在规划设计中应注意广告的面积和位置,防止因广告的数量过多、位置无序而造成色彩景观的混乱。为了突出地方文化,可以在商业环境中采用传统店面、城市雕塑、小品等局部强调地方传统特色的方式来实现。

(三)传统地方文化区:中山、博爱、新华南、得胜沙、解放东、忠介路等商业街

对于传统地方文化区中进行的保护性更新建设,应在对旧有建筑文脉充分理解和尊重的基础上进行。在建筑色彩的选用上应与旧有建筑和环境保持高度的调和一致,严格防止出现破坏旧城区建筑色彩景观的色彩。采用本白、浅灰等相同色系或同一调和色系为基本色调。色彩景观要体现地方特色,广告招贴和商品陈列应遵从传统方式,避免因色彩面积过大而破坏景观。

对于具有一定历史文化价值的文物性建筑,其外立面应以保护性清洗为主,尽量保留其原有的材质和色彩。

传统文化保护区的周边区域,其建筑的形式和色彩会直接影响到传统文化保护区乃至整个城市重点区域的景观,因此需要进行严格控制。周边区域建筑宜采用低彩度、高明度、偏中性的色系,应避免采用色彩性格强烈、高彩度的色彩产生喧宾夺主的后果。但同时也应具体问题具体分析,灵活使用色彩的统一调和、类似调和和对比调和原则,以达到突出重点、主次分明、协调统一。

(四) 科技文教区:江东文教基地、海南大学、海南师范大学、海南医学院、海南中学、海南侨中、海师附中等

科技文教区的色彩景观控制计划应从其本身性质、历史文化含量、所处城市中的位置等方面具体分析。色彩控制应以自身的完整性为主,以建筑之间的色彩协调为原则,不必过分强调地方特色的体现,色彩施用可适当大胆和突破,与科技园区本身的性质地位相吻合。

(五) 住宅区

同一住宅小区的建筑在造型、材料和色彩控制要突出同一性、协调性和完整性,不宜采用浓度过高明度过低的色彩,建筑色彩采用米黄等中性色为基本色调。

对于地处文化保护区周边区域,对文化保护区总体景观有影响的,其建筑造型应有明确地方风格;色彩的选用应与传统地方色彩的协调以及与文化保护区之间的主次衬托关系。而其他住宅小区色彩的选用更多应考虑在所处环境景观中的重要等级,根据具体情况来确定小区与周围建筑色彩之间的主次关系。

(六) 工业、港口区

占地较广,建筑面积大,对城市景观具有一定的影响力。工业区的功能和性质特点,在色彩景观的规划设计中不必过多强调对城市人文色彩的体现,应避免色彩单一、枯燥乏味,或是建筑之间色彩关系混乱、不协调,对视觉景观造成破坏。

(七)滨水旅游设施区

应对所处用地的自然地理特征进行仔细地分析研究,色彩控制以自身的完整性为主,以建筑之间的色彩统一调和、类似调和和对比调和为原则,不必过分地强调地方特色的体现,色彩适用可适当大胆和突破,以达到突出重点、主次分明、协调统一为最终目标。建筑色彩应采用低彩度、高明度偏中性的色系。

第七十六条 城市街道色彩景观

街道景观在协调的基础上,应结合城市设计中所需强调的重点建筑或区段,在色彩关系上突出重点,明确层次关系,使整个街道景观色彩有张有弛,节奏分明。

11第十一章 市政道路管线

第十一章 市政道路管线

第七十七条 市政工程设计和建设应当以相应的城市规划为依据、与相关专业规划相衔接,并符合有关标准、规定,采用统一的城市坐标系统和高程系统。

第七十八条 城市道路规划应严格按照城市总体规划、分区规划以及有关专业规划要求执行。

第七十九条 除有关规划规定的以外,现有城市道路(包括支路)原则上不得废除。

第八十条 新建、改建及扩建城市道路必须设计和建设无障碍设施。

第八十一条 道路与道路交叉时,宜采用正交,必须斜交时,交角不得小于45°。不宜采用错位交叉、多路交叉和畸形交叉。

第八十二条 在城市道路上开设车辆通行的出入口应当符合以下规定:

(一)在城市干道上严格控制开设车辆出入口,一般可按主干路每200米,次干路每100米设一个。有大量车辆出入的单位确需开设出入口的应尽量在次要道路或专用道路上开设,并尽可能远离交叉口。

(二)在城市道路交叉口范围开设车辆出入口时,其出入口位置在城市主、次干道的,出入口通道中心与道路红线交点至交叉口的距离不得小于80米,在支路上的,可以适当放低标准。

第八十三条 城市排水

(一) 城市排水应采用雨、污水分流制;

(二) 对已形成合流制的建成区,应进行合流截流制改造,并结合规划逐步改造成分流制;

(三) 确定污水处理厂用地面积,除为城市发展和污水厂自身发展留有足够备用地,并应预留污水回用设施用地。用地面积按污水处理量及处理深度控制。

污水处理厂规划用地控制指标

处理污水量 一级处理 二级处理 深度处理

(万m3/d) (hm2/万m3/d) (hm2/万m3/d) (hm2/万m3/d)

1~5 0.55~0.45 1.20~0.85 1.6~1.20

5~10 0.45~0.40 0.85~0.70 1.20~0.95

10~20 0.40~0.30 0.70~0.60 0.95~0.80

20~50 0.30~0.20 0.60~0.50 0.80~0.65

50~100 0.50~0.40 0.65~0.50

(四)距离城市污水系统较远,难于排入的少量污水,可单独采用小型生化处理设施就地处理后排放,排放标准根据排入水域水质要求确定,但不应低于《水污染物排放限值》(DB44/26—2001)中规定的二级排放标准。

第八十四条 城市变电站

城市变电站的选址应符合城市规划要求,并符合相关的设计规程,其设施用地应纳入各阶段城市规划,统筹安排。

第八十五条 市政管线工程规划应当符合以下规定:

(一)市政管线必须通过管线综合规划设计确定各种管线的平面和空间位置。

(二)电力、电信、给水、排水、燃气等各种管线原则上下地埋设,已有的城市架空线应结合城市改建逐步改为下地敷设;

(三)通信管线应当联合建设,同沟共井埋设;

(四)新建、改建、扩建道路工程,管线工程应当同步规划、同步设计、配套实施;管线单位应当充分考虑预留管线规模和过街管线断面尺寸或数量(如:通讯管孔数、横穿管接口等);新建桥梁应当根据管线规划要求,预留管线通过的位置。

第八十六条 各类管线设置应当符合以下规定:

(一)必须与城市管线衔接。

(二)各类管线原则上应采取地下敷设的方式。

(三)应根据各类管线的不同特性和设置要求综合布置。综合布置的各类管线相互间的水平和垂直净距,应当符合《城市工程管线综合规划规范》及有关专业规范规定。

(四)各类工程管线设置次序为:

1. 工程管线在规划道路下的位置,宜布置在人行道或非机动车道下。电信电缆、给水输水、燃气输气、雨、污水等工程管线宜布置在非机动车道或机动车道下;

2. 给水、电力、热力管线原则上在道路东侧或者南侧敷设,通信、燃气管线原则上在道路西侧或者北侧敷设,当道路宽度大于或等于40米时,宜采用双侧布管;

3. 管线从道路边线向道路中心线方向平行布置,依次为电力、电信、燃气配气、给水配水、热力、燃气输气、给水输水、雨水、污水管线;管线确需交叉的,按照由浅入深布置,依次为电信、热力、电力(低压电线在高压电线上)、燃气、给水、污水、雨水管线。

(五)管线应当按照以下规定避让:

1. 临时管线避让永久管线;

2. 小管线避让大管线;

3. 压力管线避让重力自流管线;

4. 可弯曲管线避让不可弯曲管线;

5. 分支管线避让主干管线;

6. 技术要求低的管线避让技术要求高的管线。

(六)以下地段的管线,原则上采用综合管沟敷设:

1. 交通运输繁忙、管线复杂、管线安排有困难的快速路、主干道以及地下铁道、立体交叉口等大型工程;

2. 重要城市广场及其道路交叉口;

3. 道路与铁路、河流的交叉处;

4. 不允许随时挖掘路面的路段;

5. 开挖后难以修复的路面以及某些特殊建筑场所。

(七)管线干线应当布置在靠近主要负荷中心或者支管较多的一侧。

(八)管线走向应当与道路平行。管线与管线、管线与铁路、管线与道路之间应当减少交叉;必须交叉的,原则上采用直角相交,斜交的交角不得小于45度。

(九)管线的埋设深度应当根据外部荷载、管材强度以及与其他管道的交叉等因素确定。管顶至机动车道路面垂直距离金属管材不得小于0.7米,非金属管材不得小于1.0米。

(十)管线穿越河道时,应当满足通航、河道整治要求以及有关专业技术规定。

(十一)燃气管道应当单独直埋,不得进入综合管沟。禁止沿高压电线走廊、电缆沟道或者在易燃易爆物品、腐蚀性液体埋场下敷设燃气管道。

(十二)地下管线检查井盖的设置,不得妨碍相邻管线通过或者影响附近建筑物、构筑物的使用功能和安全,并与道路衔接平顺。

第八十七条 在人行道距路缘石边沿1.5米的范围内应当预留行道树的位置。道路上的路灯杆、广告牌、道路标志等立杆,其中心应当固定在人行道距路缘石边沿0.5米的位置上。

第八十八条 非人防工程自身需要的管道,不得穿越人防工程主体结构。特珠情况下,允许直径在70毫米以下的给水、热力管线通过,但应当在入口处安装阀门。

第八十九条 在现有以及规划的各类管线、电力线路保护区范围内不得新建、改建、扩建建筑物及其他设施。

(一)架空电力线路保护区:导线边线向外侧水平延伸并垂直于地面所形成的两平行线内的区域。

1.在一般地区各级电压导线的边线延伸距离如下:

500KV,20米;

220KV,15米;

35—110KV,10米;

1—10KV,5米。

在架空电力线路两侧新建、改建、扩建建筑物,其后退线路中心线距离除有关规划规定外,不得小于以上距离。

2.中心城区和郊区城镇人口密集地区,沿架空电力线路两侧新建、改建、扩建建筑物,其后退线路中心线距离可适当缩小,但应符合电力设施保护的有关规定。

(二)电力电缆线路保护区:地下电力电缆线路中心两侧各0.75米所形成的两平行线内的区域;海底电缆一般为线路两侧各2海里(港内为两侧各100米)所形成的两平行线内的水域。

第九十条 沿河道规划蓝线(规划确定保留的河道规划线)两侧除规划规定外,应留有不小于10米的防护带。

12第十二章 电子报批技术规定

第十二章 电子报批技术规定

第九十一条 本技术规定要求结合规划行政许可流程的规定,对各项许可申请材料(含地形图、各种表格、各种文件、规划图纸等)的电子格式提出明确的标准。所有电子文件必须统一刻录成光盘提交。

(一)资料电子化技术规格:

规划行政许可审批流程规定的各种文件、资料,要求都扫描成JPG格式的电子文档,一律以100dpi进行彩色扫描,多页文件需拼接合并成一个扫描文件,统一以文件标题简写起名,如“身份证.jpg”。

(二)电子图纸技术规格:

1、规划设计方案图

建设项目的“规划总平面图”必须单独绘制在一个DWG文件中,统一命名为“规划总平面图.dwg”;且必须满足“规划电子报批”设计版软件的图形规整要求,文件标准严格遵循“申请行政许可电子报批技术要求”的相关规定。

2、建筑设计方案图

建筑方案图包括平面图、立面图和剖面图三类。

各建筑单体的平、立、剖面图绘制在同一个DWG文件中,要求三类图分别绘制在各自的图层中,便于通过图层切换分别浏览三类图形;且平面图必须满足“建筑工程电子报批”设计版软件的图形规整要求,文件标准严格遵循“申请行政许可电子报批技术要求”的相关规定,文件命名规则为“[建筑单体名称]-平立剖图”,一个正确命名的例子:“9号楼-平立剖图”。

(三)送审项目三维审批材料技术规格:

1、送审项目三维建筑模型,文件格式为.max或3ds的电子文件,同时提供模型文件使用的相关材质和贴图等;

2、送审材料包括总平面、剖面图、立面图、平面图等电子件为AUTOCAD的.dwg格式;

3、三维渲染效果图的文件格式为JPG;

4、三维仿真模型格式为OPENFLIGHT即flt格式的电子文件;

5、三维仿真模型中贴图的规格为:文件格式为RGB,文件大小为2n其中n为正整数,如16×16、128×128、256×512等尺寸。

注:提交数据的内容与范围,应包括全部原始资料、最终处理成果资料等;以计算机能存储的介质提交数据,一律用光盘提交,光盘规格可以是CD-R/650MB、CD-R/180MB、DVD-R/4GB、DVD+R/4GB;并须使用ISO9660刻录格式。

13第十三章 附 则

第十三章 附则

第九十二条 本规定是实施《海口市城市规划管理办法》的具体技术规定,由海口市城市规划行政主管部门负责解释。

第九十三条 本规定自2006年5月1日起试行,但此前已取得“一书两证”并在其有效期内的建设工程仍按原审批的内容执行。

14附 录

附录一 名词解释


(一)道路规划红线,是指城市道路用地规划控制线。

(二)绿地规划绿线,是指城市各级绿地用地规划控制线。

(三)水体规划蓝线,是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。

(四)基础设施规划黄线,是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。

(五)建设用地面积,是指规划征地红线范围内,除城市道路、河道、电力走廊、轻轨控制线、绿化隔离带等规划控制用地外的实际用地面积。

(六)建筑控制线,是指根据城市规划需要确定的建筑可建范围的控制线。

(七)建筑容积率,简称容积率,是指建设用地内的各类建筑,其地面以上建筑面积的总和与建设用地面积的比值。

(八)建筑密度,是指建设用地内,各类建筑基底占地面积(含底层架空层面积)的总和与建设用地面积的比率(%)。

(九)绿地率,是指建设用地内,各类绿地面积的总和与建设用地面积的比率。

(十)低层居住建筑,是指层数为1层至3层的住宅建筑。

(十一)多层居住建筑,是指层数为4层至6层的住宅建筑。

(十二)中高层居住建筑,是指层数为7层至9层的住宅建筑。

(十三)高层居住建筑,是指层数高于或者等于10层的住宅建筑。

(十四)低层公共建筑,是指建筑高度小于或者等于10米的公共建筑以及综合性建筑。

(十五)多层公共建筑,是指建筑高度大于10米,小于或者等于24米的公共建筑以及综合性建筑。

(十六)高层公共建筑,是指建筑高度大于24米的公共建筑以及综合性建筑。

(十七)裙房,是指与高层建筑相连的,建筑高度不超过24米的附属建筑。

(十八)点式建筑,是指与生活居住建筑正面相邻的建筑面长度小于30米的各类建筑。点式建筑两侧有遮挡阳光的建筑,且点式居住建筑与相邻两建筑之间距小于点式建筑本身长度的0.5倍时,视同条式居住建筑。

(十九)条式建筑,是指与生活居住建筑正面相邻的建筑面长度大于30米(含30米)的各类建筑。

(二十)骑楼,指临城市道路的建筑,将下层临道路部分作成柱廊式人行通道,楼层部分跨建在人行通道上的建筑形式,骑楼建筑一般为三层以下。

(二十一)旧城保护区

府城保护区:北起红城湖路、南至高丁西路和高丁东路、西起朱桔里路和云霞路、东达琼州大道的地块。

海口旧城历史文化街区:北起长堤路、南至解放西路和文明西路、西起龙华路和新华南路、东达大东路和水巷口路的地块。

范围为上述控制区边号外拓100米。

(二十二)旧城区

北片范围为:北起长堤路、南至西沙路和蓝天路、西起龙昆路、东达白龙路的地块;

南片范围为:北起红城湖路、南至凤翔路、西起龙昆路、东达琼州大道的地块。

(二十三)新城区,是指城市规划区内除旧城保护区、旧城控制区以外的其他范围。

附录二 计算规则

附录二 计算规则

(一) 计算建筑面积的范围

参照国家有关建筑面积的计算规则和有关规范计算。

1. 单层建筑物不论其高度如何均按一层计算,其建筑面积按建筑外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层建筑物内如带有部分楼层者,亦应计算建筑面积。

2. 高低联跨的单层建筑物,如需分别计算建筑面积,当高跨为边跨时,其建筑面积按勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度乘以勒脚以上外墙表面至高跨中柱外边线的水平宽度计算;当高跨为中跨时,其建筑面积按勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度乘以中柱外边线的水平宽度计算。

3. 多层或高层建筑物的建筑面积按各层建筑面积的总和计算,其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算,二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。

4. 地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、地下指挥部等及相应出入口的建筑面积,按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。

5. 用深基础做地下架空层加以利用,层高超过2.2米,按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。

6. 坡地建筑物利用吊脚做架空层加以利用且层高超过2.2米的,按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

7. 穿过建筑物的通道,建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何,均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。

8. 图书馆的书库按书架层计算建筑面积。

9. 电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然层计算建筑面积。

10. 舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。

11. 建筑物内的技术层,层高超过2.2米(含2.2米)的,应计算建筑面积。

12. 有柱雨蓬按柱外围水平面积计算建筑面积,独立柱的雨蓬按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。

13. 有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算建筑面积;单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。

14. 突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

15. 突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

16. 封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

17. 建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊按柱的外边线水平面积计算建筑面积。 无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

18. 两个建筑物间有顶盖的架空通廊,按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

19. 室外楼梯做为主要通道和用于疏散的均按每层水平投影面计算建筑面积;楼内有楼梯且室外楼梯不做为主要通道或用以疏散的按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

(二)不计算建筑面积的范围

1、突出墙面的构件配件和艺术装饰,如:柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。

2、检修、消防等用的室外爬梯。

3、层高在2.2米以内的技术层。

4、建、构筑物,如:亭、独立烟囱、烟道、油罐、水塔、贮油(水)池、贮仓、圆库等。

5、建筑物内外的操作平台、上料平台,及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。

6、没有围护结构的屋顶水箱、舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

7、单层建筑物内分隔的操作间、控制室、仪表间等单层房间。

8、层高小于2.2米的深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。

9、 无顶盖的花架等建筑小品不计算。

10、 城市公共通道。

11、对高度为2.2m以下(含2.2m)的设备层不计算建筑面积。对设备层兼作避难层的,其高度可适当放宽,由市城市规划行政主管部门核定。

12、根据海口市实际情况,参照国家有关建筑面积的计算规则,架空层作为公共停车库或公共开放活动空间等用途的,架空层超过4.5m,可不计算建筑面积。

(三)建筑容积率计算

1、容积率=总建筑面积/用地(红线内)面积;

2、在计算容积率时,地下室的建筑面积不计;但地下室作为商场或其他营业性公共场所的,应计算建筑面积,并计入容积率。屋面层建筑面积不超过标准层建筑面积1/8的不计。用作开放空间的建筑面积不计,半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1M的不计。

3、半地下室在室外地面以上高度超过1M的按以下公式计算建筑面积:

A’=KA

式中:A’——折算的建筑面积,K——半地下室地面以上的高度与其层高之比,A——半地下室建筑面积。

4、商业综合楼的容积率控制指标,按不同性质的建筑面积比例换算合成。

F=(F1×P1%)+(F2×P2%)

式中:F——核定容积率

F1、F2——不同性质的建筑容积率

P1、P2——不同性质的建筑所占比例。

5、当建筑室外地坪与室内地面的高差不大于该室内空间净高的1∕3时,该建筑空间属地面建筑;当建筑室外地坪与室内地面的高差为该室内空间净高的1∕3-1∕2时,该建筑空间为半地下室;当建筑室外地坪与室内地面的高差大于该室内空间净高的1∕2时,该建筑空间为地下室。

6、商住综合楼的容积率控制指标,按不同性质的建筑面积比例换算合成。高层商住综合楼商业用房的建筑面积应至少占总建筑面积的10%,不足10%的,其容积率和建筑密度的控制指标按高层住宅建筑的规定执行;多层商住综合楼商业用房至少占两层以上(含两层),仅设底层商店的,其容积率和建筑密度控制指标按多层住宅建筑的规定执行。

7、城市道路和公共绿化带所占的面积不计入总用地面积。

(四)绿地面积计算

1、为增加绿化面积美化城市环境, 鼓励在建筑的第5立面(屋面)进行绿化美化,其中裙房、地下、半地下停车库的屋面覆土深度≥1米的地栽绿化面积(每块面积不得小于100m2)可根据屋面标高与用地地面的高差进行折算计入绿地率。

其折算公式如下:

F=M×N

式中:F—地面绿地面积;M—屋面地栽绿地面积;N—有效系数( 见下表)

2、绿荫式停车场是指乔木和草坪相结合的立体绿化式地面停车场,其绿化按20%折算计入绿地率。

3、游泳池、景观水体按100%算计入绿地率。

(五)建设用地面积计算

建筑用地面积以海口市规划局正式核定用地范围的面积(核发建设用地规划许可证的面积)为准,城市道路红线内、河道蓝线内、绿地绿线内的面积不得计入。

(六)建筑高度计算

在计算建筑间距时,建筑高度按下列规定计算:

1、平屋面建筑:挑檐屋面自室外出入口地坪标高算至檐口顶,加上檐口挑出宽度(见图一);有女儿墙的屋面,自室外出入口地坪标高算至女儿墙顶(见图二)。

2、坡屋面建筑:层面坡度小于45°(含45°)的,自室外出入口地坪标高算至檐口顶加上檐口挑出宽度(见图三)。

坡度大于45°,自室外出入口地坪标高算至屋脊顶(见图四)。

3、水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属设施、其高度在6m以内,水平面积之和不超过屋面建筑面积1/8的,不计入建筑高度。

4、但当建筑位于文物、建筑保护区、建筑控制区和有净空要求的控制区时,上述突出部分应计算建筑高度。

(七)建筑间距计算

除另有规定外,建筑间距是指两幢建筑的外墙面之间最小的垂直距离。

坡度大于45°的坡屋面建筑,其建筑间距指自屋脊线在地面上的垂直投影线至被遮挡建筑的外墙面之间最小的垂直距离。

建筑间距图示

 

 

(八)公共开放空间有效面积的计算公式如下:

F=M×N

式中:F——开放空间的有效面积,M——开放空间中对公众开放的实际使用面积,N——有效系数。

有效系数(N)按下列条件确定:

a.室外开放空间在地面层的,其地标高与道路或用地地面的高差在±1.5m 以内(含±1.5m)时,N=1.0。

b.室外开放空间在屋面上或为下沉式广场的,其标高与道路或用地地面的高差在+1.5m至+5.0m(含+5.0m)或-1.5m至-5.0m(含-5.0m)时,N=0.7。

c.提供室内开放空间,其标高与室外用地地面的高差在±5.0m以内,或提供室内连续开放空间,其标高与室外用地地面的高差在-5.0m至+12.0m时,N=1.0。

(九)建筑高度控制视线分析方法

根据建筑、文物保护单位的周围环境,选择适当视点确定视线走廊,竞选视线分析。视点的距离控制高度应大于或等于3H,因条件限制难以按3H视点距离控制高度的,视点距离可适当缩小,但不得小于2H。(详图)

(十)建筑退让图示

附录三 各类附图

附录三 各类附图

(一)海口旧城历史文化街区

(一) 海口府城格局保护区范围

(二) 海口旧城区范围

北片

南片

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