【榆林市】城市规划管理技术规定

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1第一章 总 则

第一章 总则 

  第一条 为了加强我市城市规划管理工作,促进城市经济健康有序发展,实现城市规划设计和规划管理的标准化、规范化、法制化,提高城市规划工作的质量和效率,维护公共利益和公众合法权益,依照《陕西省城市规划管理技术规定》,结合我市实际情况,制定本细则。 

  第二条 本细则适用于本市行政区域内按行政建制设立的市、镇及各类开发区和工业园区,凡在其规划区内从事城市规划、建设工程设计、实施建设行为和规划管理的相关活动,都应当遵守本细则。 

2第二章 建设用地

第二章 建设用地 

  第三条 建筑基地面积大于、等于10000平方米的成片建设区,必须编制修建性详细规划,经规划部门批准后实施;未编制修建性详细规划的,规划部门不予审批。 

  建筑基地面积小于10000平方米的成片建设区,规划部门将根据确定的规划设计条件进行审批。 

  第四条 建筑基地未达到下列最小面积的,不得单独建设(不含200平方米以下的私房建设和改造): 

  (一)低层居住建筑:新区为500平方米,旧区为400平方米; 

  (二)多层居住建筑、多层公共建筑:新区为1000平方米,旧区为800平方米; 

  (三)高层居住建筑:新区为2000平方米,旧区为1500平方米; 

  (四)高层公共建筑:新区为3000平方米,旧区为2000平方米; 

  (五)沿街地块在满足以上最小面积的同时,还要满足沿街最小长度要求:新区为30米,旧区为20米。 

  第五条 建筑基地未达到第四条规定的最小面积,但有下列情况之一,且满足城市规划要求的,规划部门可予核准建设: 

  (一)邻接土地已经完成规划建设或为既成道路、河道或有其它类似情况,确实无法调整、合并的; 

  (二)因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制,确实无法调整、合并的; 

  (三)能满足日照间距、停车位、绿地率要求的。 

  第六条 各类建设用地的可兼容性应符合表一规定。 

  表一 建设用地可兼容性表 

注:① “●”为允许设置(无限制条件),“Ο”为可以设置(有限制条件),“×”为不允许设置。 

  ②表中未列项目,由规划部门根据建设项目对周围环境影响和基础设施等条件确定。 

  第七条 凡须改变绿地、道路广场、体育、市政、工业、仓储等规划用地性质、超出表一《建设用地可兼容性表》规定范围的,应先提出调整规划,按规划调整的有关规定程序和权限批准后执行。 

  第八条 城市各类建筑的建筑密度、容积率上限按表二控制。但只要满足建筑间距、绿地率、停车位等的要求,在审批时可以突破容积率控制指标。 


3第三章 建筑间距

第三章 建筑间距 

  第九条 各类建筑物的建筑间距除应当满足消防、交通、卫生、环保、抗震、工程管线、建筑保护和城市空间景观等方面的要求外,还应同时符合本规定的要求。新建建筑对要拆除建筑产生采光影响的,应当先拆除后建设。 

  第十条 低层、多层正南北向条式民用建筑日照间距系数按表三执行。 

  表三 建筑日照间距系数表

建筑间距: 

  L=i×(Η-h) 

  L=建筑间距(两建筑物的外墙面之间最小距离,不包括挑出的阳台和雨蓬;当阳台长度超过建筑物外墙面长度的2/3时,将阳台面作为建筑物外墙面计算建筑间距)。 

  i=建筑日照间距系数。 

  Η=遮挡建筑遮阳点与被遮挡建筑室内地坪的相对高度。 

  h=被遮挡建筑底层窗台面高度,一般取0.90米。如底层为商店、车库等非居住用房的,其间距计算不得扣除底层高度。 

  第十二条 不同方位建筑的建筑间距折减系数可按表四换算。 

  表四 不同方位建筑间距折减换算表 

第十三条 低层、多层条式居住建筑垂直布置且该建筑的短边与另一建筑的长边重合小于等于6米时,不计遮挡因素;大于6米时,应符合以下规定: 

  (一)低层、多层条式居住建筑垂直布置时(见附图),当其山墙尺寸小于等于16米时,其间距(L)应按下列规定计算: 

  附 图 

 (二)低层、多层条式居住建筑垂直布置时,当其山墙尺寸大于16米时,其间距应按平行布置间距规定计算。 

  第十四条 高层民用建筑的建筑间距,采用日照分析软件进行日照分析计算,保证被遮挡建筑大寒日不少于2小时的日照要求。大寒日日照时间可累记计算,但不得超过两个连续时间段。 

  第十五条 建筑非平行布置时,当相互夹角小于等于45°,其最窄处建筑间距按平行布置的建筑间距控制;当相互夹角大于45°时,其最窄处建筑间距按垂直布置的建筑间距控制。方位角计算以被遮挡建筑方位为基准。 

第十六条 建筑山墙非平行布置时,以其最窄处控制山墙间距。沿街相邻建筑之间,其两侧山墙均无门、窗、阳台时,在满足消防和施工安全等要求的前提下,其山墙间距可酌情减少或毗邻建造。 

  第十七条 居住建筑之间的最小间距应符合表五的规定。 

  表五 居住建筑之间的最小间距表(米) 

注:①“遮挡”是指建筑南北向平行或垂直布置时,该居住建筑位于其它建筑的南侧,其为遮挡建筑,“被遮挡”是指建筑南北向平行或垂直布置时,该居住建筑位于其它建筑的北侧,其为被遮挡建筑。 

  ②两幢建筑相对位置东西向布置时,其建筑间距分别按上表规定的遮挡建筑和被遮挡建筑分别确定建筑间距,然后取其平均值。 

  ③“两侧”是指相对两侧山墙均有窗户、阳台或开门;“单侧或无”是指相对山墙一侧无或两侧都无窗户、阳台或开门。 

  ④“-”表示按消防和施工安全等控制。如山墙之间有公共道路的,在符合消防和施工安全等要求的同时,山墙间距不得小于6米。 

  ⑤建筑山墙长度小于、等于16米的,其间距按垂直布置的居住建筑控制;建筑山墙长度大于16米的,其间距按平行布置的居住建筑控制。 

⑥当两幢建筑±0.00不在同一高程时,以被遮挡建筑±0.00所在高程为基准计算建筑高度。 

  第十八条 非居住建筑之间的最小间距应符合表六的规定。 

  表六 非居住建筑之间的最小间距表(米) 

注:①裙房高度小于10米(含10米)时,按低层间距控制;高度超过10米、小于24米(含24米)时,按多层间距控制。 

  ②以其它形式布置的非居住建筑的间距,按消防间距的规定控制。 

  第十九条 居住建筑和非居住建筑之间的最小间距,当非居住建筑位于居住建筑南侧或东西侧的,其最小间距按表五居住建筑之间的最小间距控制;当非居住建筑位于居住建筑北侧的,其最小间距按表七的规定的控制。 

  表七 居住建筑(在南侧)与非居住建筑(在北侧)之间的最小间距表(米)

注:独立布置的单层传达室、配电房等附属建(构)筑物在符合消防和施工安全等要求的前提下,其与南侧住宅建筑的最小间距可酌情减少。 


4第四章 建筑退让

第四章 建筑退让 

  第二十条 建筑物退让建筑基地边界距离,按表八计算,但离界后与建筑物间距小于消防间距或建筑间距的规定时,应按消防间距或建筑间距的规定控制。另一侧是城市道路、河道、绿地的,应按退让城市道路红线、蓝线、绿线等规定控制。 

  表八 建筑物退让建筑基地边界距离(米) 

注:①“H”指拟建建筑的规划控制高度,“i”指建筑日照间距系数,“B”指建筑沿遮挡面的宽度。 

  ②当山墙尺寸大于16米时,其山墙面退界按条式建筑计算。 

  ③点式建筑退界根据朝向参考条式建筑确定。 

   ④综合楼居住建筑面积占总建筑面积的比例大于等于50%时,按居住建筑退让;居住建筑面积所占比例小于50%时,按非居住建筑退让。 

  第二十一条 地下建筑物退让建筑基地边界的距离,应不小于地下建筑物深度(自室外地面至地下建筑物底板底部的距离)的0.6倍,且最小值不得小于3米。 

  第二十二条 建筑物退让道路红线的最小后退距离按表九控制。 

  表九 建筑物后退城市道路规划红线的最小距离(米) 

第二十三条 道路平面交叉口四周的建筑物后退道路红线的距离除满足第二十二条规定数值(由道路规划红线直线段与曲线段的连接点算起)的要求外,同时应满足交叉口行车三角视距控制要求。 

  第二十四条 有大量人流、车流集散的多、低层大型建筑,如影剧院、展览馆、大型商场、体育馆、游乐场、车站等,其面临城市道路的主入口方向,后退道路红线距离不小于20米,并满足停车、回车、人流集散等方面的要求。 

  第二十五条 在规定的后退道路红线距离内,不得设置围墙、基础、台阶、阳台和附属设施等非市政配套类零星建(构)筑物;雨蓬、二层阳台、招牌、灯饰等可外挑,但其离室外地面的净空高度不得小于3.5米,外挑长度一般不得大于1.5米。 

  第二十六条 沿公路的建筑物,在城市规划建设用地范围内的路段两侧,按后退城市道路红线要求执行;在其余路段两侧,其后退公路两侧边沟(截水沟、坡脚护坡道)外缘:国道不少于20米,省道不少于15米,县道不少于10米,其它道路不少于5米。 

  第二十七条 铁路、高速公路沿线的建筑物后退铁路、高速公路边沟(坡脚)的距离应符合表十的要求。 

  表十 铁路、高速公路沿线建筑物后退铁路、高速公路的最小距离(米)

注:其距离是指建筑物与离建筑物最近的道路边缘(截水沟、坡脚护坡道外缘)的距离。 

  第二十八条 建筑物退让规划绿线的规定:建筑物临界处是公共绿地的,各类建筑的最小退离距离按表十一控制。 

  表十一 建筑退让公共绿地最小距离(米) 

第二十九条 建筑物退让规划蓝线的规定:沿河道规划蓝线两侧新建建筑物,其后退河道规划蓝线最小距离不得小于10米。 

  第三十条 建筑物退让规划紫线的规定: 建筑物退让国家历史文化名城规划紫线的距离,在编制历史文化名城保护规划时具体确定;退让其它城市规划紫线的距离,在编制城市总体规划时具体确定;退让历史文化街区外的历史建筑规划紫线的距离,由历史建筑保护规划具体确定。 

  第三十一条 建筑物退让规划黄线的距离,按照城市各项基础设施相关规定进行确定。工程管线与建(构)筑物之间的最小净距应符合表十二的规定。 

  表十二 工程管线与建(构)筑物之间的最小净距(米) 

第三十二条 各类建筑基地出入口位置距离城市主干道交叉口不宜小于70米,距离次干道交叉口、桥隧坡道的起止线的距离不应小于50米。基地位于两条以上道路交叉口,出入口应设置在级别较低的道路上。 

  第三十三条 条式高层建筑纵向长度不宜超60米,点式高层纵向长度不宜超40米,沿街建筑物长度不宜超过80米。 


5第五章 公共服务设施和停车场

第五章 公共服务设施和停车场 

  第三十四条 在城市居住区应按《城市居住区规划设计规范》配建医院、中小学校、幼儿园、公共厕所和垃圾回收等公共服务设施。 

  第三十五条 中学服务半径不宜大于1000米,小学服务半径不宜大于500米。在中小学、幼儿园周边50米范围内,不得安排生产、经营、储存易燃易爆、排放有毒有害物质和产生噪声污染的建设项目。在正门两侧各30米范围内,不得设置垃圾中转站、机动车停车场和集贸市场。 

  第三十六条 新建、改扩建医院,其周边应当设置一定的防护带,并且应当符合环保、卫生等要求。 

第三十七条 在主要繁华街道,公共厕所之间的距离宜为300~500米,在流动人口高度密集的街道宜小于300米,在一般街道公共厕所之间的距离在750~1000米之间为宜;居民区的公共厕所服务范围:未改造的老居民区为100~150米,新建居民区为300~500米(宜建在本区商业网点附近)。 

  第三十八条 生活垃圾的收集,应推广分类、袋装、定点、定时的方式,有利于环境卫生、垃圾回收利用和最终处置。垃圾房和垃圾转运站的布置、数量、规模要符合当地实际的需要。 

  第三十九条 新建、改建、扩建民用建设项目,凡实施集中供热和天然气采暖的区域,一律不审批燃煤锅炉房。 

  第四十条 城市道路、居住区、建筑物的规划、设计和建设应当严格按照《城市道路和建筑物无障碍设计规范》(JGJ50-2001)同步进行。 

  第四十一条 各类新建建筑必须配建相应的停车场(库),高层建筑应设置地下停车库。停车场(库)的停车位(以小汽车计算)最低控制指标应符合表十三的规定。其出入口不得面向城市主干道。 

  表十三 各类建筑停车位最低控制指标 

注:①游览场所的面积是指游览面积,其它面积是指建筑面积。 

  ②利用机械增加的停车位不计入各类建筑停车位指标计算中。 

  第四十二条 扩建建筑,其扩建部分按表十三要求配建停车位。原建筑停车位配建不足的,应在扩建的同时补建不足的停车位。 

  第四十三条 停车场应与主体工程同时设计,同时施工,同时使用。大型公共建筑工程设计没有停车场的,规划管理部门不予办理相关手续。 

  第四十四条 建筑配建停车位,应考虑部分社会停车,居住区内不得设置单独的地面停车库且地面停车率不宜超过10%;停车场的服务半径不宜大于150米。 

第四十五条 机动车和非机动车停车用地面积计算为:地面停车每个机动车(小汽车)位按28 平方米估算;停车楼和地下停车库停车每个机动车(小汽车)位按35平方米估算;自行车停车位按每车1.8 平方米估算。 


6第六章 城市绿地和景观

第六章 城市绿地和景观 

  第四十六条 居住区内公共绿地的总指标,应根据居住人口规模分别达到,组团不少于0.5平方米/人,小区(含组团)不少于1平方米/人,居住区(含小区与组团)不少于1.5平方米/人,并应根据居住区规划布局形式统一安排,灵活使用。 

  第四十七条 计算绿地率的绿地面积,包括建筑基地内的公共绿地面积和房前屋后、街坊道路两侧以及规定的建筑间距内的零星绿地面积。 

  第四十八条 新建工程必须安排相应的绿地,其绿地率指标必须符合表十四规定。 

  表十四 新建建筑工程绿地率控制指标 

注:①生产有毒有害气体、污染环境的工厂等单位除保证绿地率外,并按有关规定营造防护林带。 

  ②屋面绿化面积和地面铺设草地砖面积不计入新建建筑的绿地率指标计算中。 

  第四十九条 道路绿地率应符合表十五规定。

 

第五十条 种植乔木的分车绿带宽度不得小于1.5米;主干路上的分车绿带宽度不宜小于2.5米;行道树绿带宽度不得小于1.5米。中心岛绿地应保持各路口之间的行车视线通透。 

  第五十一条 公共活动广场周围宜种植高大乔木。集中成片绿地不应小于广场总面积的25%。车站、码头、机场的集散广场和集中成片绿地不应小于广场总面积的10%。 

  第五十二条 新建建筑物必须符合本区域规划确定的建筑风格和色彩,外立面装饰装修应遵循适用安全、节能环保、美观大方,且与周围建筑和环境相协调的原则。 

  第五十三条 新建建筑宜采用坡屋面,其中居住小区、多层居住建筑必须采用坡屋面。 

  第五十四条 新建点式高层应单独设置,不宜采用底部裙房联接形式。 

  第五十五条 沿街原则不设置实体围墙。确需砌筑实体围墙的,须经城市规划行政主管部门批准后方可实施,但形式要美观,要与周边景观相协调,高度不宜超过2.2米。 

  第五十六条 封闭阳台、空调室外机、太阳能热水器、防盗铁栅等户外设施的安装,宜以整幢楼为单位统一进行,不得影响城市景观,一层空调室外机安装净空高度不得小于2米。 

第五十七条 设置广告、招牌、指示牌应当遵循统一、合理、安全、美观的原则,并应符合建筑物交通、消防、通风、采光、安全等的要求,空间造型应与环境相宜。 

  第五十八条 在道路交叉口和绿化隔离带内不应设置影响交通视线的灯箱、广告、招牌、指示牌。风景游览区和历史文化保护区域内设置广告、招牌、指示牌等的,其形式应与所处的环境相协调。城市纪念性建筑、教育文化设施、政府行政用地、文物保护单位的保护范围内,不得设置商业性广告。住宅建筑上不得设置广告牌等设施。 

  第五十九条 在道路红线大于40米的城市道路两侧的建筑,在规划、设计、建设时应考虑点亮工程。


7第七章 地下和空间保护利用

第七章 地下和空间保护利用 

  第六十条 城市各类工程管线的建设,必须符合城市规划各阶段的工程管线综合规划的要求,遵循先地下后地上、先埋深后埋浅的建设程序,力争使用地下综合管沟。 

  第六十一条 在有净空高度和信号通道限制的飞机场、气象台、电台和其它无线电通讯(含微波通讯)等特殊设施周围和通道、景观视廊上,新建、扩建和改建建筑物的高度应当符合有关净空高度、通道限制和景观视廊的规定。 

  第六十二条 在城市高度控制区域内进行建设的,要符合规划确定的建筑高度要求。城市高度控制区域在城市规划中确定。 

  第六十三条 在历史文化名城和文物保护单位以及保护建筑周围的建设控制地带内新建、改建、扩建建筑物,应当按照文物保护和历史街区保护的有关规定执行。 

  第六十四条 在城市道路两侧的建筑,其控制高度(H)不宜超过道路规划红线宽度(W)加上该建筑后退红线距离(S)之和的1.5倍。H≤1.5(W+S)。 

  第六十五条 城市新建建筑应充分利用地下空间,并能够与人防工程相结合,同时要符合《中华人民共和国人民防空法》的相关规定。 

  第六十六条 地下通道的设计应与地上、地下建筑物密切配合,出入口应安排人流集散用地,其面积不小于50平方米。 

   

   


8第八章 附 则

第八章 附 则 

  第六十七条 各县区城乡规划行政主管部门可根据本细则结合当地实际制定实施细则。 

  第六十八条 城乡个人修建自住的低层独立或半独立式住房由市、县城乡规划行政主管部门制定规定。 

  第六十九条 有关名词解释和计算规则以《附录一:名词解释》和《附录二:计算规则》为准。 

  第七十条 本细则由榆林市城乡建设规划局负责解释。 

  第七十一条 本细则自2009年7月10日起施行。榆林市人民政府办公室2007年1月11日发布的《榆林市城市规划管理技术规定》(榆政办发〔2007〕2号)同时废止。


9附录一:名词解释

附录一:名词解释 

  1、道路红线:指城市道路(含居住区级道路)用地的规划控制线。 

  2、绿线:指城市各类绿地范围的控制线。 

  3、蓝线:指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。 

  4、黄线:指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。 

  5、紫线:指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线,以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。 

  6、基地面积:指用于某一项目建设或某一基地范围的地块面积。 

  7、低层建筑:指建筑高度10米以下(含10米)的建筑,低层住宅建筑为一层至三层的住宅建筑。 

  8、多层建筑:指建筑高度在10米以上、24米以下(含24米)的建筑,多层住宅建筑为四层至六层的住宅建筑。 

  9、中高层住宅建筑:中高层住宅建筑为七层至九层的住宅建筑。 

  10、高层建筑:指建筑高度超过24米的建筑,高层住宅建筑为十层以上(含十层)的住宅建筑。 

  11、商业建筑:指综合百货商店、商场,经营各类商品的专业零售和批发商店,以及饮食等服务业的建筑。 

  12、办公建筑:用于行政办公和商务办公的建筑。 

  13、民用建筑:指居住建筑和公共建筑。 

  14、商住楼:指商业和居住混合的建筑。 

  15、裙房:指与高层建筑紧密连接,组成一个整体的多、低层建筑。 

  16、容积率:指某一基地范围内,地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地总面积的比值。 

  17、建筑密度:指某一基地范围内,所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率(%)。 

  18、绿地率:指某一建筑基地范围内绿地与建筑基地总面积之比率(%)。


10附录二:计算规则

附录二:计算规则 

  1、建筑面积计算: 

  按国家现行的有关建筑面积计算的规则计算。 

  2、建筑容积率的计算: 

  (1)在计算容积率时,地下室的建筑不计算。 

  (2)当地下室在室外地面以上部分的高度不超过1米的,不计算建筑面积;超过1米的,按下式计算建筑面积: 

  A1 = KA 式中:A1——折算建筑面积; 

  K——半地下室地面以上高度与其层高之比; 

  A——半地下室建筑面积。 

  (3)商住楼的容积率控制指标,按不同性质的建筑面积比例换算合成,其建筑密度控制指标可按商业建筑的指标执行。高层商住楼商业用房的建筑面积应至少占总建筑面积的10%,不足10%的,其容积率和建筑密度的控制指标按高层居住建筑的规定执行;多层商住楼商业用房应至少占两层以上,仅设底层商店的,其容积率和建筑密度的控制指标按多层居住建筑的规定执行。 

  3、建筑基地面积计算: 

  建筑基地的面积,以规划部门正式划定用地范围的面积为准;城市道路规划红线、绿线,河道蓝线内的面积不得计入。 

  4、建筑高度计算: 

  (1)平屋顶建筑:有挑檐屋面的,自室外地面算至檐口顶,加上檐口出挑宽度;有女儿墙的屋面,自室外地面算至女儿墙顶。 

  (2)坡屋面建筑:屋面坡度小于45度的,自室外地面算至檐口顶,加上出挑宽度;坡度大于45度的,自室外地面算至坡屋顶高度一半处。 

  (3)在文物保护单位周围建设控制地带内和重要风景区附近的建筑物、历史文化名城保护范围、机场控制区,以及其它规划中确定的城市高度控制区域,其建筑高度系指建筑物及其附属构筑物的最高点,包括电梯间、楼梯间、水箱、烟囱、屋脊、天线、避雷针等;除此以外的其它区域建筑物屋顶上的附属物,如电梯间、楼梯间、水箱、烟囱等,当总面积不超过屋顶面积的20%,且高度不超过4米的,不计入建筑高度之内。空调冷却塔等设备高度不计入建筑高度。


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