【六安市】城市规划管理技术规定(送审稿)

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1第一章 总 则

第一章  总 则

第一条  为加强城市规划管理,规范各种城市规划与城市建设行为,保证城市规划的实施,根据《中华人民共和国城市规划法》、《安徽省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》、《安徽省城市规划管理暂行办法》、《安徽省城市控制性详细规划管理办法》、《安徽省城市控制性详细规划编制规范》等有关法律、法规和六安市城市总体规划及六安市人民政府第4号令,结合本市实际,制定本规定。

第二条  本规定适用于《六安市城市总体规划》确定的城市规划区范围内的各项建设工程。各县及规划区外的建制镇可结合本地实际参照执行。

第三条  详细规划编制应符合本规定的要求。各类建设工程的建设和管理应按批准的详细规划和本规定执行,详细规划没有作出规定或者尚无经批准的详细规划的,应按城市总体规划、分区规划和本规定执行。历史文化保护区、文物保护单位及其保护范围的建设应按批准的专项规划执行,可不受本规定的限制。

第四条 本规定涉及消防、人防、环保等多种专业,在规划编制、管理中,除执行本规定外,还应当符合相关专业的规范和标准。

2第二章 城市规划编制管理

第二章  城市规划编制管理

第五条  六安市城市规划编制体系包括法定规划和非法定规划两个系列。

第六条  六安市城市法定规划编制分为城市总体规划(包括近期建设规划)、分区规划、控制性详细规划、修建性详细规划四个层次。城市总体规划或分区规划层次应编制具有一定专业内容与深度要求的专项规划。各层次规划编制的内容要求应按照现行的中华人民共和国及安徽省的相关技术规范与标准执行。

第七条  城市总体规划由市政府组织编制,市规划部门负责具体的组织编制工作。

近期建设规划由市规划部门组织编制。编制应当依据已经依法批准的城市总体规划,明确近期内实施总体规划的重点和发展时序,不得违背城市总体规划的强制性内容。

分区规划由市规划部门组织编制。各分区规划的范围根据城市总体规划确定的功能组团和布局结构确定,其边界线应参照河流、海域、山脉、道路等地形地貌的分界并结合行政区划确定。

专项规划由市规划部门或会同政府其他业务主管部门组织编制,包括道路交通规划、给水排水工程规划、供电工程规划、电信工程规划、燃气工程规划、绿地系统规划、防卫设施工程规划、环境保护规划、历史风貌建筑保护规划、防洪规划、消防规划、地下空间开发利用及人防规划等。

控制性详细规划由市规划部门组织或会同区人民政府、政府其他业务主管部门编制。

城市重点地段的修建性详细规划由市规划部门组织编制,城市一般地段的修建性详细规划由区人民政府、政府其他业务主管部门或开发、建设单位组织编制。

第八条  法定规划的编制调整应提供修改内容对照表,由规划部门审核修改内容,并按规定的程序重新审批。

第九条  城市非法定规划由市规划部门或会同政府其他业务主管部门组织编制,是对法定规划的补充和支撑。非法定规划由市规划部门审批,可通过一定程序转化为法定规划的一部分内容。

第十条  城市非法定规划主要针对需要研究的重点问题进行专项深化,具有实务规划或项目实施策划的特点。六安市城市非法定规划编制分为发展战略规划、概念规划、项目行动规划以及城市设计等。

第十一条  规划部门可根据实际需要编制项目地块的建筑日照分析、交通影响分析、市政容量分析、公共服务设施配套分析、建筑面积复核等。

第十二条  法定规划的编制应由具有相应城市规划编制资质的单位承担。

3第三章 建设用地分类及适建范围

第三章  建设用地分类及适建范围

第十三条  六安市城市建设用地标准按批准的城市总体规划执行。

第十四条  开发建设用地面积未达到下列最小值的,不应单独建设: 

(一)6层及6层以下住宅为3000平方米;

(二)7~18层住宅建筑为4000平方米;

(三)19层以上住宅建筑为5000平方米;

(四)建筑高度小于或等于24米(不含市政配套公建)的公共建筑为3000平方米;

(五)建筑高度为大于24米的公共建筑为4000平方米;

(六)工业、仓储建筑为2000平方米。

第十五条  建设用地未达到前条规定的最小面积,但有下列情况之一,且确定不妨碍城市规划实施的,城市规划行政主管部门可予核准建设:

(一)邻接土地已经完成建设或为既成道路、河道或有其他类似情况,确实无法与周边土地整合的建设项目;

(二)因城市规划街区划分、市政公用设施等限制,确实无法调整、合并的;

(三)社区配套用房、垃圾收集和中转、变配电房、泵房、公厕等涉及社会公益性的建设项目。

(四)农村地区的村镇建设,因特殊情况,确实难以达到前款规定面积的。   (五)被具有法定资质的机构鉴定为危险房屋拆复建。 

第十六条  毗邻城市道路、河道两侧进行建设的项目,建设单位必须代征、代拆上述道路、河道中心线一侧内的用地和建筑 (其中应包括与道路、河道配套的绿化带) 。

第十七条  城市建设用地适建性规定:

(一)各类建设用地的划分和使用性质应遵循土地使用相容性原则,按照经批准的控制性详细规划和兼容性确定;

(二)尚未批准详细规划的地区的建设用地应根据总体规划、分区规划(开发区总体规划)和本规定表一《各类建设用地适建范围表》(以下简称《表一》,进行适建性划分和使用;

(三)凡需改变建设用地使用性质超出经批准的控制性详细规划关于建设用地兼容性范围的,应当先按照法定程序调整控制性详细规划,并按规定程序和审批权限报批获准后方可执行;

(四)不应在底层为大型商业、农贸市场的建筑上建设居住建筑。

 

4第四章 建筑容量控制指标

第四章 建筑容量控制指标

第十八条  新区建设、旧区改建应成片开发,不宜零星建设。新建、扩建和改建的建设项目,在控制性详细规划覆盖的地区,其建筑容量指标应按控制性详细规划确定;未编制控制性详细规划的地区,其建筑容量指标按表二和表三中的规定执行。

第十九条  所有建设开发用地,必须编制修建性详细规划,经批准后实施;未编制修建性详细规划的,不予审批。 

第二十条  表二中建筑密度、容积率为上限,是强制性指标;绿地率为下限,是建议性指标。单个建筑基地的具体建筑容量,城市规划行政主管部门可结合现状及周边情况、区位、交通、环境和土地价值等因素,进行综合分析后确定,但不应超过控制指标的20%。

第二十一条  表二适用于类型单一的建筑基地。对混合类型的建筑基地,其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类划定后,按不同类型分别执行;对难以分类执行的建筑基地和综合楼基地,应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标。

第二十二条  对未列入表二的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标,应按经批准的详细规划和有关专业规定执行。

第二十三条  在原有建设用地范围内,建筑容量控制指标已达到或超出规定值的建筑物,除特定必须的公共配套设施外,不得进行扩建、加层;用地内原有建筑容量控制指标虽未超出其规定值,但其扩建、加层对原有空间布局有不良影响的亦不得建设。

注:1、D——建筑密度,FAR—建筑容积率,两者不宜同时取最大值;

2、本表仅适用于未编制控制性详细规划的单一基地;

3、本表规定的指标为上限。

4、只有农村住宅才允许建设低层连排和双拼式住宅

第二十四条  开发建设用地在核定指标之外为社会公众提供建筑公共开放空间的,在符合消防、卫生、交通等有关规定和本章有关规定的前提下,可按表四的规定奖励增加建筑面积。但增加的建筑面积总计不应超过核定总建筑面积(建筑基地面积乘以核定建筑容积率)的20%。

第二十五条  因公共交通需要,建筑之间架设穿越城市道路的空中人行廊道的,应符合下列规定:

(一)廊道净宽度不宜大于6米,廊道下净空高度不应小于5.5米。穿越宽度小于16米且不通行公交车辆的城市支路的廊道下的净空高度不应小于 4.6 米 。

(二)廊道内不应设置商业设施。

凡符合前款规定的廊道,其建筑面积可不计入建筑容量控制指标范围。

第二十六条  建设项目为旧区改建(城中村改造、危旧房改造)、经济适用房等,在满足建筑退让及间距规定的前提下,其建筑容量由城市规划行政主管部门根据用地环境条件合理确定,但不得超过正常建筑容量指标的10%。


5第五章 建筑间距

第五章  建筑间距

第二十七条 本规定所称低层住宅建筑系指1-3层的住宅建筑;多层住宅建筑系指7-9层的住宅建筑;中高层住宅建筑系指7-9层的住宅建筑;高层住宅建筑系指10层以上的住宅建筑;高层非住宅建筑系指建筑高度大于24米(含24米)的非住宅建筑;多层非住宅建筑系指建筑高度大于10米小于24米的非住宅建筑;低层非住宅建筑系指建筑高度小于10米(含10米)的非住宅建筑。

第二十八条 受遮挡建筑为违法建筑时其日照间距不予考虑。

有日照需求的建筑不宜东西向布置。

住宅建筑应以起居室或卧室的朝向作为主朝向,其他朝向为次要朝向,可不考虑其日照要求。主朝向的采光窗所在的墙面为日照计算墙面。

第二十九条  住宅建筑应满足相关规定的日照标准,应采用日照分析法计算受遮挡的住宅建筑与遮挡建筑之间的建筑间距,并由城市规划行政管理部门审核确定。受遮挡的住宅每户必须有一个(每户有四个或四个以上居室的应为两个)居室满足大寒日满窗有效日照三小时。

第三十条 住宅建筑之间的最小间距应符合表五的规定:

注:1、“遮挡”是指平行或垂直布置时,该住宅建筑为遮挡建筑,“被遮挡”是指平行或垂直布置时,该住宅建筑为被遮挡建筑。

2、“平行布置”包括南北向和东西向平行布置;“垂直布置”包括南北向和东西向垂直布置。

3、“两侧”是指相对两侧山墙均有窗户、阳台或开门;“单侧或无”是指相对山墙一侧无或两侧都无窗户、阳台或开门。

4、“—”表示按消防和施工安全等控制。如山墙之间有公共道路的、在符合消防和施工安全等要求的同时,山墙间距不得小于6米。

第三十一条 非住宅建筑间距按下列要求确定:

(一)高层非住宅建筑:南北向平行布置间距不应小于南侧建筑高度的0.3倍;东西向平行布置间距不应小于较高建筑的0.25倍;

(二)多层非住宅建筑南北向平行布置时间距不应小于南侧建筑高度的0.6倍;多层非住宅建筑东西向平行布置时间距不应小于较高建筑高度的0.6倍;

(三)低层非住宅建筑与高、多、低层非住宅建筑平行布置时间距按消防规定控制;

(四)其它形式布置的非住宅建筑间距,非住宅建筑的山墙间距按消防间距规定控制。

(五)非住宅建筑之间的最小间距应符合表六的规定。

第三十二条 非住宅建筑与住宅之间的建筑间距按下列要求确定:

(一)非住宅建筑位于南北向(偏南北)布置住宅南侧或位于东西向(偏东西)布置住宅东西侧的,其间距按日照分析法计算所得的住宅间距执行;且不应小于8米;

(二)非住宅建筑位于南北向(偏南北)布置的住宅东、西侧的:

1、建设多层非住宅建筑时,应满足消防间距除和日照分析法所得的住宅规定日照要求外,且不应小于6米;

2、建设高层非住宅建筑时,除应满足日照分析法所得的住宅规定日照要求外,且不应小于13米;

(三)非住宅建筑位于住宅北侧的,按非住宅建筑间距执行,且其最小间距应符合表七规定。

第三十三条 医院病房楼、休(疗)养院住宿楼、幼儿园、托儿所和大中、小学校教学楼、老年公寓与相邻建筑间距应保证被遮挡的上述建筑冬至日有效日照不应小于3小时(南北向平行布置的多层建筑不宜小于南侧多层建筑高度的1.5倍)。

第三十四条 公寓类建筑(办公式公寓、酒店式公寓等)之间的间距,在同高度同型布置方式的居住建筑间距的要求上减少15%,同时需满足各专业规范要求。

第三十五条 工业、仓储、市政设施建筑之间的间距,按其工艺及消防要求控制。

第三十六条 非住宅建筑与住宅建筑垂直贴建的,必须满足住宅建筑规定日照要求,其建筑按整体建筑综合考虑,且与住宅建筑贴建的墙面离住宅窗户8米范围内不应开窗。

第三十七条 受遮挡含居住功能的非住宅之间的建筑间距按住宅的建筑间距执行,受遮挡部分在计算与遮挡建筑间距时可扣除非住宅部分层高度,但扣除后的间距不得小于住宅最小间距要求。

第三十八条 上述建筑间距系数适用于无地形高差布置的建筑,对有地形高差的建筑间距,应将其地形高差计入建筑高度。

第三十九条 高、多、低层、退台等组合建筑间距分别按各类别有关规定执行。

第四十条 建筑间距除符合本章的规定外,应同时符合消防、视觉卫生、环保、防灾、工程管线和建筑保护等方面的要求。


6第六章 建筑退让

第六章  建筑退让

第四十一条  建筑物退让建设用地边界、城市道路、公路、河道、铁路及电力线保护范围等边侧的距离,除必须符合日照间距、文物保护、风景旅游、市政管线、消防、环保、交通和防灾等相关规定、规范外,应同时符合本规定。

相邻东西边界处,不宜布置东西向建筑。

由高、多、低层等组合建筑及退台建筑的退让,分别按各类别有关规定执行,但退让城市道路红线时按最高类别执行。

第四十二条  多(低)层建筑退让用地南北边界的距离按下列要求确定:

(一)满足相邻用地现状建筑(不包括违法建筑)和已批准的规划建筑规定日照间距;

(二)南北向布置的多(低)层建筑退让距离按下列要求确定:

退让北界距离不应小于该建筑与边界北侧多(低)层建筑规定间距的二分之一,且不应小于6(3)米;

退让南界距离不应小于该建筑与边界南侧建筑规定间距的二分之一,且不应小于6(3)米;

(三)东西向布置的多(低)层建筑退让距离按下列要求确定:

退让北界距离不宜小于建筑高度的0.5倍;且不应小于6(3)米,居住建筑不应小于8(3)米;

退让南界距离不宜小于建筑高度的0.5倍;且不应小于6(3)米,居住建筑不应小于8(3)米。

第四十三条 多(低)层建筑退让用地东、西边界的距离按下列要求确定:

(一)南北向布置的多(低)层建筑退让距离不应小于该建筑与其东、西侧建筑规定间距的二分之一,且不应小于5(3)米;

(二)东西向布置的多(低)层非居住建筑距其东、西边界距离不应小于自身建筑高度的0.6倍且不应小于12(6)米;相邻单位为现状永久性非居住、教育、卫生建筑时,最小值可为6(3)米;

(三)东西向布置的多(低)层居住建筑距其东、西边界距离不应小于自身建筑高度的0.8倍,且不应小于12(8)米。  

第四十四条 高层建筑及锅炉房、变电所、加油站、厂房等特殊功能的建筑(构筑)物在退让其用地边界时除应退让规定间距外,还必须承担由其产生的规定间距。

加油站周边无现状建筑物时,退让用地边界可按三级站油灌区不小于6米,二级站油灌区不小于9米执行。

第四十五条 南北向布置的高层建筑退让边界的距离按下列要求确定:

(一)边界外侧有现状(规划)建筑的退让,按现状(规划)相关间距执行,且满足第四十四条规定,且平均值如下:

退让北界不应小于20米;

退让南界不应小于10米,旧区改建不应小于8米;

退让东、西界不应小于8米,旧区改建不应小于6.5米;

(二)边界外侧尚无现状(规划)建筑的退让,除满足前款要求外,还应根据日照分析结果确定;

(三)日照分析的北影响线按下列规定控制:

1.北界外侧现状和规划用地性质均为居住、教育、卫生的,根据现状和规划居住、教育、卫生建筑位置确定;

2.北界外侧尚无现状建筑且规划用地性质为居住、教育、卫生的应按平均距边界20米执行;

3.北界外侧规划用地性质为非居住、教育、卫生的宜按平均距边界10米执行,对采光通风无要求的可不限;

4.与北界外侧用地同步规划的可按规划方案执行。


第四十六条 东西向布置的高层(非)居住建筑退东西边界平均距离不应小于自身建筑高度的0.15倍,且不应小于15(10)米;边界外侧为非居住、教育、卫生建筑或用地的可不小于10(7)米,但均应满足日照时数和消防间距等规定要求。


第四十七条 建筑与用地边界退让距离不规则时,高(多)层建筑退让边界平均距离应达到规定值要求,但最窄处的最小值不得小于5(3)米。

用地边界既非东西又非南北的,用地边界走向小于45度的参照南北向退让标准执行,大于等于45度的参照东西向退让标准执行。

在不影响边界外侧用地单位使用功能和退让距离满足最小值前提下,建筑退让距离可由城市规划行政主管部门核定。

第四十八条 地下建筑的退让距离按下列要求确定:

(一)超出建筑外框(地上部分)的地下建筑物,后退绿线、蓝线的距离不应少于3米;后退城市道路、相邻建设用地和已建用地边界的距离,不应少于地下建筑物埋置深度(自室外地面至地下建筑物底板底部的高度)的0.7倍,且最小值不少于3米。

(二)按上述要求退让确有困难的,应采取技术安全措施和有效的施工方法,经具有相应资质的施工技术鉴定部门鉴定,由原设计单位签字认定,并向周边用地单位或个人公示后,报规划和建设行政主管部门批准,可适当缩小后退距离,但不得影响城市道路结构与城市管线及相邻建、构筑物等的安全,且围护桩和自用管线不得超过基地界限。

(三)当界外建(构)筑物、地下工程有特殊要求时,应视建筑结构设计及场地地质情况,加大新建地下建筑后退地界的距离。

(四)当相邻地块两个或两个以上建设项目协商谋求地下建筑联体建造时,可不按上表控制连接处离界距离,但应满足其它相关规范要求。

(五)相邻新建高层商业办公建筑地下室按规划应设置连接通道的,通道宽度不小于 4 米 ,净高度不小于 2.8 米。

(六)其它地下构筑物、管井、管沟等退让城市快速路、主干道绿化景观带的净距不得小于1米;退让次干路、城市支路以下道路红线或用地红线不得小于1米。

第四十九条  建筑退让道路的距离按下列要求确定:

(一)沿城市道路两侧新建、改建建筑,后退道路规划红线的距离,应按道路性质、道路宽度、交叉口视线以及建筑的高度等条件留出必要的后退间距,具体应不小于表五所列值:

建筑物后退道路红线距离的计算,以建筑物底层最突出的外墙边线为准。允许阳台、雨棚、台阶和井道等突出部分在后退距离的1/3内安排。当建筑外挑(凸)形成大体量时(外挑超出2米时),应以外挑(凸)外沿计算间距。

(二)新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、宾馆、大型办公楼、大型商业设施(单层建筑面积5000平方米及以上、总营业建筑面积8000平方米及以上的)等有大量人流、车流集散的建筑,其临城市道路的主要出入口面后退道路规划红线的距离,不应小于30米;红线外有绿线控制的,且后退绿线距离不应小于20米;并应妥善安排好出入口位置和停车场地,不得影响城市交通。

(三)主次干路交叉口四周的建筑后退道路切角线的距离应按主要道路要求并宜增加5米执行;  

(三)立体交叉路口周围建筑物后退道路红线的距离由市城市规划行政主管部门视具体情况确定。

(四)高、多、低层组合建筑退让道路红线的距离,必须按建筑各自类别的建筑退让标准执行,且必须同时满足要求;

(五)旧区改建,在满足消防和交通要求前提下,经城市规划行政主管部门核定,其后退道路红线距离可适当减小,但不应小于下一级的退线要求;

(六)建筑与城市道路非平行布置的,退让距离可采用平均值,但最小处不应小于下一级退线要求;

(七)严禁建筑的雨蓬、基础、台阶、坡道、地下室、围墙、施工维护桩及其它附属设施等逾越规划道路红线。

(八)在规定的后退道路规划红线的距离内,不得设置零星建筑物;雨蓬、阳台、招牌、灯饰等可外挑,但其离室外地面的净空高度不得小于 3.5 米 。

(九)沿城市道路两侧建筑的货运装卸平台后退道路规划红线不小于15米。

(十)经规划确定在道路两侧设置骑楼的应符合以下规定:

1、骑楼净宽不得小于3.6米,净高不得小于4米。

2、骑楼地面应与人行道地面相平齐,无人行道的应高出道路边界处10~20厘米,且表面铺装平整,不得设置任何台阶或障碍物。

3、骑楼同时作为城市道路的人行道的,应充分预留市政管道的敷设空间。

第五十条 建筑(铁路设施除外)后退铁路距离除必须符合有关专业规范规定外,同时应满足下列要求:

(一)高速铁路两侧建筑与最外侧轨道中心线距离不应小于50米;

(二)铁路干线两侧建筑与最外侧轨道中心线距离不应小于30米;

(三)铁路支线、专用线两侧建筑与最外侧轨道中心线距离不应小于15米;

(四)铁路两侧围墙与最外侧轨道中心线距离不应小于10米,围墙高度不应大于3米。

(五)铁路两侧的高层建筑、高大构筑物(如:水塔、烟囱等)、可能危及铁路运输安全的危险品仓库和厂房与轨道中心线的距离须经论证并经铁路主管部门审核后确定。 

(六)在铁路道口、桥梁、隧道、高切坡路段附近进行建设的,须符合铁路管理的有关规定。 

第五十一条  沿城市高压架空线,建筑后退电力线地面投影的距离在满足电力安全相关规范的前提下,并同时满足下列要求:

(一)在电力线保护区(高压走廊)范围内不应新建、改建、扩建建筑物;

(二)建筑距各级电力架空线路的最小水平距离不宜小于表六规定:

在市中心旧城区,执行上表规定确有困难时,由城市规划管理部门会同电力、环保部门核定。

第五十二条  建筑后退蓝线、绿线的距离,除退红线距离应大于第五十七条规定要求且满足有关规划另有规定外,按下列要求确定:

 (一)建筑高度在24M(含)以下的建筑后退距离不应小于5米;

 (二)建筑高度在24M-100M(含)的建筑后退距离不应小于10米;

(三)建筑高度在100M以上的建筑宜适当加大后退距离,具体标准由城市规划行政主管部门酌情确定。

第五十三条 在村镇、城镇范围以外的公路规划红线两侧应划定隔离带,除规划另有规定外,隔离带宽度的具体规定如下:

(一)高速路,国道,两侧各不宜小于50米;

(二)一级公路,两侧各不宜小于20米;

(三)二级及以下等级公路,两侧各不宜小于10米;

(四)公路红线和隔离带内,不应新建、改建、扩建建筑,但可耕种或绿化。经城市规划行政主管部门批准,可开挖沟渠、埋设管道、架设杆线、开辟服务性车道等;

(五)沿穿越村镇、城镇的公路两侧新建、改建、扩建建筑,可按村镇、城镇规划进行管理,但建筑后退公路隔离带的距离不应小于5米。

第五十四条 建设用地的围墙退让应满足下列要求:

(一)除特殊要求外,围墙中心线后退30米级以上道路红线不少于2米,后退30米以下级道路不少于1米。

(二)围墙后退相邻建设用地的边界,视相邻地块权属等情况确定:当界外为已征用地,围墙中心线可与用地线吻合;当界外为未征用地,围墙基础不得逾越地界;界外是耕地时,围墙中心线后退地界不少于1米,今后如相邻土地征用,围墙可重新按征地界线建设。

(三)除特殊要求外,大门及单层门卫设施,后退30米级以上道路红线不应少于3米,后退其它等级道路不宜少于2米。


7第七章 建筑高度

第七章  建筑高度

第五十五条 建筑的高度必须符合建筑间距、日照、消防、城市景观设计等方面的要求,同时应符合本章的规定。

第五十六条 在城市总体规划、分区规划和历史文化遗产保护专项规划中确定的风景区、历史风貌保护区和历史地段等特定区域的建设控制地带内新建、改建建筑物,建筑的高度必须符合城市规划确定的建筑控制高度或建筑限制高度,尚无规划指导的,应进行景观分析后提出高度控制和保护措施。

第五十七条  在有净空高度控制的飞机场、气象台、电台、无线电微波通道及其他有净空限制的地区内新建、改建建筑物、构筑物,其控制高度应符合有关净空高度限制的规定。 

第五十八条 在文物保护单位、历史文化街区、历史建筑以及风景名胜区周围的建设控制地带内进行建设的,建筑高度应当符合历史文化遗产保护和风景名胜区保护等的有关规定,并按经批准的详细规划执行。详细规划没有作出规定或者尚无经批准的详细规划的,应当按照城市规划行政主管部门提供的规划设计条件编制历史文化遗产保护规划、城市设计或建筑设计方案,进行视线分析,提出控制高度和保护措施,并会同文物保护等有关部门批准。

第五十九条 在城市重要景观地段新建或改建建筑物,其建筑控制高度应遵循“显山露水”的原则。应先编制城市设计方案,进行视线分析,提出控制要求,由市城市规划行政主管部门组织专家评议后具体核定。

第六十条  在重要国家机关、涉密机关、军事禁区和军事管理区等机关、单位和涉及国家安全的重要设施周边进行建设的,应当符合因国家安全需要而规定的高度控制要求。

第六十一条  其他地区对建筑工程的高度有特殊要求的,应符合有关的特殊规定。

第六十二条  沿城市快速路及主、次干路两侧新建、改建建筑的高度控制,除满足有关规定(如:经批准的详细规划、城市防灾专项规划等)外,还宜符合下列规定:

(一)沿路一般建筑的控制高度(H)不宜超过道路规划红线宽度(W)加上建筑后退道路红线距离(S)之和的1.5倍,即:H≤1.5(W+S);

(二)沿路高层组合建筑的高度,宜按下式控制:A≤L(W+S);

式中:A—沿路高层组合建筑以1:1(即45度)的高度角在地面上投影的总面积,L—建设用地沿道路规划红线的长度,W—道路红线宽度,S—沿路建筑的后退距离。

第六十三条 建筑临接两条以上道路的,可按较宽的道路规划红线计算其控制高度。建筑直接临接广场、河道、电力线路保护区的,在计算控制高度时,可将广场、河道、电力线路保护区的二分之一宽度计为W值。

第六十四条 多、高层住宅的层高宜为 2.8米 ,不宜高于 3.6 米。 

第六十五条 沿城市道路的居住建筑基地的围墙 高度不大于 2.2 米 ,并 应透空设置,其建筑后退道路红线距离内应设置一定宽度的绿化带。


8第八章 绿地控制

第八章  绿地控制

第六十六条  城市总体规划、分区规划、控制性详细规划确定的城市绿地应严格控制,不得挪作他用。确因特殊需要,需要改变其用地性质的应严格按有关规定报批。

城市绿线范围内,不应建设与绿地规划无关的项目。配套附属建筑应以低层为主,管线工程必须埋地建设。

第六十七条  防护绿地包括卫生隔离带、道路防护绿地、城市高压走廊绿带、防护林、城市组团隔离带等。防护绿地设置应符合以下规定:

(一) 产生有害性气体及污染物的工厂应按相应的专业规范要求设置卫生防护林带,且宽度不小于50米;

(二) 水库四周的绿地宽度应不小于30米;

(三) 防风林带宽度不得小于80米;

(四) 城市垃圾处理场应按相应的专业规范要求设置卫生防护林带,且宽度不宜小于300米;

(五) 古树名木以树干为中心周边宜留出不少于半径20米的保护绿地。

第六十八条  道路绿地包括行道树绿带、分车绿带、交通岛绿地、交通广场和停车场绿地等。道路绿地设置应符合CJJ75—97《城市道路绿化规划与设计规范》的要求。

第六十九条  在城市主要景观道路、快速路和主干路外侧应设置绿化景观控制带(又称道路绿化景观带),可以设置停车泊位等硬质地面,但面积不得超过道路绿化景观带的30%。新建道路绿化景观带按以下规定控制:

(一) 城市主要景观道路两侧建设用地退线不小于20米,作为城市道路绿化景观带。

(二) 快速路两侧建设用地退线不小于15米,作为城市道路绿化景观带;

(三) 城市主干路两侧建设用地退线不小于10米,作为城市道路绿化景观带。

第七十条  道路绿化景观带的绿化计入城市公共绿地,但不计入居住区绿地和建设项目附属绿地。

第七十一条  建设用地内的绿地宜采用集中与分散相结合的方式布置,并应注意保留和利用用地内已有的树木和绿地。

第七十二条  滨临水体的绿带应结合地形与岸线设计,形成有特色的滨水景观绿带,并应在道路和水面之间形成透景,使水体、绿带有机地组织到沿路景观之中。

第七十三条 居住区公共绿地的设置按GB50180-93《城市居住区规划设计规范》(2002版)执行,同时应符合下列规定:。

(一)组团级公共绿地面积不应小于总用地面积的4%;小区级(含组团级)公共绿地面积不应小于总用地面积的7%;居住区级(含组团级和小区级)公共绿地面积不应小于总用地面积的10%。

(二)每块集中绿地面积不应小于400平方米,宽度不得低于8米,且必须满足不应小于三分之一面积在标准的建筑日照阴影范围之外。其中绿化面积(含水面)不宜小于总绿地面积的70%。

(三)鼓励居住区公共绿地向公众开放。

(四)沿城市道路两侧的公共绿地或绿化隔离带,不在建筑基地范围内的,不应作为小区集中绿地计算。

第七十四条  一个街区内的集中绿地可按规定的指标进行统一规划,统一设计,统一建设,综合平衡。在符合整个街区集中绿地指标的前提下,可不在每块建筑基地内平均分布。 集中绿地宜沿城市道路布局。 

第七十五条  各类建筑基地内绿地面积占基地面积的比例(绿地率)应符合下列规定:

(一)居住区绿地率不应小于35%;

(二)商业、金融、交通枢纽、市政公用设施等单位,绿地率不宜小于20%;对环境有大气、噪音污染的厂矿企业单位,绿地率不应小于30%;

(三)工业、仓储等单位,绿地率不宜大于30%;

(三)机关团体、文化娱乐、体育、卫生、教育科研、设计院、部队等单位,绿地率不宜小于35%。

属于旧区改建,绿地率可酌情降低,但不宜低于5个百分点。属于风景区周边控制范围内的,绿地率应提高5个百分点。

第七十六条  鼓励屋顶绿化、垂直绿化、城市市政基础设施垂直与平面相结合的绿化。

(一)屋面(含架空层、半地下库房)绿化面积(每块面积不应小于100平米)可折算成地面绿地面积计入绿地率。其折算公式:F=M*N

式中:F—地面绿地面积,M—屋面地栽绿化面积,N—有效系数(见下表)

确能保证公众可达性的屋顶绿化可酌情提高核算指标,h≤1.5的屋顶绿化可计入公共绿地面积;

(二)垂直绿化按立面面积30%计入绿地率;

(三)地面停车位宜增加树阵式绿化,并宜设置雨水渗透设施。


9第九章 建筑停车及地下空间

第九章 建筑停车及地下空间

第七十七条 新建、改建、扩建各类建筑及居住区必须配置与其规模相应的停车位。不同性质类别建筑(群)的(非)机动车停车位指标按下表执行(本表停车位指标不包括单位拥有的专业车队所需机动车停车位)。建设项目配建的停车场(库)建成后不得改变使用性质,也不得被占用或停用。 

上述各项指标均为下限。

综合建筑的停车位指标按上表所列不同性质类别的建筑分项累计计算。统一规划建设的建筑群,各建筑配建停车设施的设置标准必须与其规模、性质相对应。在符合本标准规定的配建停车设施总指标的前提下,可统一安排,合理布置。建筑按配建指标计算出的车位数,尾数不足1个的以1个计算。

第七十八条 停车位面积应按以下确定:

小型汽车露天停车场    25~30平米/车位;

小型汽车室内停车库    30~35平米/车位;

小型汽车路边停车带    16~20平米/车位;

多层机械式停车应按产品样本和设计图纸核算;

摩托车停车位          3~3.6平米/车位

自行车停车位          1.5~1.8平米/车位

机动车停车位控制指标以小型汽车为标准当量按下表换算:

车型      微型汽车  小型汽车  中型汽车  普通汽车  铰接车

换算系数    0.7       1.0       2.0       2.5       3.5

第七十九条  鼓励地下停车,其中:居住区地面停车率应不宜大于15%。办公停车地面停车率不宜小于15%,大于30%,并符合相关专业规范。地面停车位可与树阵式绿地相结合。

第八十条 建筑的使用性质发生变化时,必须按其使用功能依照本规定重新配置停车位。

第八十一条 停车场与城市道路相交的出入口通道和城市道路宜采用正交布置,如斜交则交角不宜小于75度。出入口应符合行车视距要求,宜右进右出。

第八十二条 禁止建筑基地向快速路设置开口,限制建筑基地向主干道设置开口,鼓励建筑基地向次干道、支路设置开口。

第八十三条 各类建筑基地机动车出入口位置距相邻城市主、次干道交叉口红线交点不宜小于50米,距桥、隧道的起坡线距离不宜小于50米。

第八十四条 配建停车场(库)的建设必须与其相配的建筑同时设计、同时施工、同时交付使用,未按规划要求建设停车场(库)的,不予进行规划验收。

严禁改变停车场(库)的使用性质。

第八十五条 地下空间利用应与地面建筑、人防工程、地下停车场、管网、地下文物及其它地下构筑物统筹规划、合理安排。鼓励同一街区内公共建筑的地下空间按规划进行互通设计。

地下通道的设计应与地上、地下建筑密切配合,出入口应安排人流集散用地,其面积不应小于50平方米。

第八十六条 新建、改扩建的以下建设项目应进行交通影响分析:

(一)大型城市交通设施(例如铁路客货站场、公路客货站场、客货运码头、物流中心、公共汽车停车场、社会公共停车场、大型加油站、公交枢纽等);

(二)在城市主、次干道上施工并对交通有严重影响的市政工程项目;

各类需封闭道路的工程项目;

(三)各类大型市场;

(四)在城市快速路及主干道路两侧、主次干道交叉口四周、城市出入口道路、交通繁忙等地区,建筑面积大于2万平米的公共建筑(含高层居住)或建筑面积大于5万平米的居住区;

(五)城市规划部门或公安交通管理部门认为对城市交通有严重影响的其他建设项目。

第八十七条 商业设施、文娱场所、医院、交通枢纽等建设项目,应当在用地范围的适当区域内,根据建设项目的特点增配符合城市规划、道路交通管理要求的装卸货泊位、出租车上落客泊位、旅游巴士停车位或者救护车位。


10第十章 建筑与环境景观控制

第十章 建筑与环境景观控制

第八十八条  各类建设工程在编制建设项目总平面规划、城市设计和建筑设计方案时,应标明用地周边一定范围内的现状地物地貌,建筑立面及色彩应进行多方案比较,注意与相邻空间环境的协调。

第八十九条 鼓励为社会公众提供公共开放空间,公共开放空间包括广场、绿地、通道、核定指标以外停车场(库)等供公共使用的室内外空间。其奖励标准参照第二十四条执行。

第九十条  旧城风貌区宜保持原有城市肌理、路网格局和街道空间尺度。旧城历史风貌保护区内翻建、改建和新建项目应满足以下规定:

(一) 建筑外观应保持传统风貌样式,骑楼翻修、改建应按修旧如旧的原则进行保护。

(二) 新建低层商业建筑的山墙无窗且完全按原有传统风貌复原时可连接建造,但应符合消防要求。

(三) 底层商业建筑经规划论证许可后可沿规划道路红线建设,但建筑物的基础、台阶、管线、阳台及所有挑出物不得超越规划道路红线。

第九十一条 市区主次干道两侧、沿河湖水系、风景区周围建筑(含新建及改造)应满足以下要求:

(一)沿街的立面和空间造型设计应符合详细规划或城市设计确定的原则,并与城市夜景景观设计同步考虑;未制定详细规划或城市设计的,沿街建筑的建筑红线在符合有关退让规定的前提下,应形成整洁有序的城市界面和富于变化的街道景观;

(二)沿城市主干路、临水及临绿地界面的阳台宜进行封闭设计,建筑的阳台、雨篷、凸形封窗不宜突出建筑控制线;

(三)沿街建筑立面上设置烟囱、空调室外机等设施时,应对上述设施进行统一隐蔽处理或美化;

(四)太阳能热水器应与建筑一体化设计;

(五)沿街建筑附着商业招牌、广告必须统一设置;

(六)建筑色彩的主色调应符合规划要求,鼓励使用原质材料色彩。

第九十二条 建筑与城市道路红线之间不得设置锅炉房、厨房间、污水池等有碍城市景观、市容卫生的附属设施。

配、变电室、泵房宜布置在地下室或底层,确需独立设置的,要根据消防、噪音、间距等规定进行布置,其外部形象应与周围景观环境相协调。

沿道路的无特殊需要的围墙应采用透空式设计。

第九十三条  居住建筑景观须符合以下要求:

1、居住建筑连续展开长度不宜大于80米。

2、新建住宅应成片规划,形成居住小区或居住组团,尽量避免零星插建。

3、同一住宅建筑群体的风格、造型、色彩宜协调统一,并在此基础上,体现单幢住宅建筑的标识性。

4、涉及已建住宅建筑外部造型、色彩的改变,必须以楼幢为单位整体设计,并应保持与周围环境的协调统一。

第九十四条 鼓励建筑群体组合空间环境设计。新建低、多层住宅宜采用坡顶屋面,高层建筑顶部必须对视景与夜景作重点设计。鼓励屋顶绿化。

第九十五条 限制沿城市快速路、主干路建设商业设施,鼓励沿支路建设商业设施,鼓励建设商业内街。

(一)带状商业设施(总体长度与平均进深比大于3:1的)允许建设长度占其所临道路长度的比例,除经批准的详细规划另有规定外,根据该道路的性质分别控制为:

   对外公路     快速路     主干路     次干路     支路

    10%          10%        30%        40%        70%

(二)沿城市次干路和支路的商业设施为内街形式,城市规划行政主管部门可酌情提高其长度占其所临道路的比例; 

(三)沿街商业设施退让道路红线距离大于规定距离2倍以上的,可不纳入上述计算范围。

第九十六条 沿街建筑室外装修应满足下列规定:

(一)应满足城市色彩控制要求,不应为突出自身而使用刺激性色彩或擅自改变原有建筑色彩;

(二)沿街建筑立面装修不应增设突出建筑的立柱、台阶等;

(三)高层建筑消防登高面上不应作悬挑装修;

(四)室外装修不应增加使用面积,屋顶装修应符合有关间距、景观等的规定。

第九十七条 设置城市雕塑应按照城市规划实施,雕塑选址不应影响城市交通和交通视线,方便公众观赏。交通性广场不宜设置城市雕塑。

  雕塑和小品设计应考虑设置环境的人文景观、自然景观和尺度、色彩、质感等因素。

第九十八条 设置广告、招牌、指示牌应当遵循安全、美观的原则,并应符合建筑交通、消防、通风、采光安全等的要求,空间造型应与环境相宜。

(一)道路红线内悬挑的灯箱、广告、招牌与人行道的净空不应小于3米;

(二)与人行道垂直方向立柱布置的,其净空高度不应小于2.5米,总高度不大于3.7米;不应侵入车道;立柱不应影响行人交通;

(三)沿道路布置的落地灯箱、广告、指示牌,宜沿道路侧面平行布置,并压缩占道路横断面的宽度;

(四)在道路交叉口和绿化隔离带内不应设置影响交通视线的灯箱、广告、招牌、指示牌。主、次干道两侧严禁设置影响行车安全的闪烁照明;

(五)城市纪念性建筑、教育设施、政府行政用地、军事用地、文物保护单位的保护范围内,不应设置商业性广告。住宅建筑上不应设置广告牌。

第九十九条 户外广告设施的设置同时应符合《六安市城市规划区户外广告设置管理办法》。


11第十一章 村镇建设

第十一章  村庄建设

第一百条  本章所指村庄是六安市城市规划区范围内的村庄,不包括市、区政府因城市建设需要进行控制的村庄。需要进行控制的村庄范围由市、区政府划定。村庄建设除执行本规定外,还应当符合相关的国家及安徽省的相关规范和标准。

第一百零一条  村庄建设规划应符合区域村庄布点规划,并做好与城市各专项规划的衔接,处理好村庄建设与城市发展的关系,实现城乡统筹、协调发展。

第一百零二条  村庄建设应当按照“先规划、后建设”的要求,各项建设应符合经批准的村庄规划,未编制规划或规划未经批准的,其村庄建设不予审批。

第一百零三条  村庄建设必须坚持“统一规划、集中建设、合理布局、节约用地、保护耕地”的原则。

第一百零四条  村庄规划和建设应加强对山体、河道、古树名木、有历史价值的建筑物、有特色的村庄风貌和空间格局等人文自然环境的保护。

第一百零五条  村庄选址或新发展区要避开风口、地质和洪涝灾害区等对村庄有安全隐患的区域。

第一百零六条  村民住宅建设应按规划、有计划地逐步向城市(城镇)和中心村集中,加强旧村改造和空心村整治,引导撤村并点。

(一)城市建成区范围内的村庄,应当按照城市规划统一进行改造。村民居住形式应为城市型住宅小区。

(二)城市规划建设用地范围内的村庄,其村民住宅应在规划确定的居住用地内进行建设,宜集中建设以多层建筑为主的村民住宅小区。

(三)城市规划建设用地范围外的村庄,应按照集约用地的要求,集中建设农民新村。

第一百零七条  村庄规划建设用地范围,应依据经批准的镇(乡)总体规划或村庄布点规划,并在村庄建设规划中予以界定。建设用地规模的确定同时应符合以下规定:

(一)村庄人均建设用地指标不宜超过90平方米/人;外来人口数量较多的村庄人均用地指标可适当增加,最高不超过110平方米/人;

(二)村镇人均建设用地指标应为规划范围内的建设用地面积除以常住人口数量的平均数值。人口统计应与用地统计的范围相一致;

(三)农村村民每户住宅用地的面积标准不宜超过120平方米/户;地形较复杂地区不超过160平方米/户。

第一百零八条  村庄各类建设用地的比例构成应符合表八的规定。


第一百零九条  应严格控制村镇工业用地比例,新增工业应布置在城市规划确定的工业用地内。

第一百一十条  居住用地的选址应符合经批准的村庄建设规划,农村村民住宅宜集中统一布置,成片改造和新选址村民住宅区应尽可能采用城市型住宅小区布局,不宜采用联排式或双拼式布局,限制独幢式住宅。

第一百一十一条  村庄内主要道路路面宽度不宜小于7米,宅间小路路面宽度不宜小于3.5米;消防车通道可利用交通道路设置,并应与公路或城市道路相连通,消防通道之间的距离不宜超过160米;村庄室外公共停车位应按不少于3个/百人设置。

第一百一十三条  成片改造和新选址村民住宅区以及非村民住宅的建筑管理标准按本规定第五、六、七章执行。其他村民住宅建筑管理按本章规定执行。

第一百一十四条  村民住宅建筑工程(含挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等)不得危害相邻建筑的正常使用和安全。不得骑压和影响相邻建筑基础。 

第一百一十五条 在满足一百一十六条规定的前提下,新建低层住宅与其相邻建筑外墙之间的距离小于等于30厘米时,视为与相邻建筑进行拼接建设。

第一百一十六条  村民住宅建筑容量应符合以下规定:

村民住宅建筑面积控制指标为:大户(≥6人)建筑面积不得超过250平方米;中户(4--5人)建筑面积不得超过200平方米;小户(≤3人)建筑面积不得超过150平方米。村民住宅人均建筑面积宜控制在40平方米以内。

建筑密度和容积率的控制要求,各区可结合本地村民住宅宅基地管理情况制定。

第一百一十七条  村民住宅建筑间距除必须满足日照要求并符合消防、卫生、环保、防灾、工程管线和建筑保护等要求外,应同时符合下列规定:

(一)相邻住宅山墙间距不小于1.5米。建筑成组布置总长超过45米或因交通、防火需要,应留不小于6米的公共通道。相邻房屋山墙开设有门窗的,山墙间距应不小于4.5米;

(二)相互平行布置的住宅间距:朝向为南北向(方位角小于等于45°)的,不宜小于南侧建筑高度的1.25倍;朝向为东西向(方位角大于45°)的,不宜小于较高建筑高度的1.15倍;且住宅建筑间距不得小于6米;

各区可结合本地村民住宅建设实际情况,制定间距控制标准。但必须满足:朝向为南北向(方位角小于等于45°)的,最小不得小于南侧建筑高度的1.1倍;朝向为东西向(方位角大于45°)的,最小不得小于较高建筑高度的1.0倍;

(三)村民住宅相互垂直布置的住宅间距,不得小于较高建筑高度的0.9倍,并不得小于6米;

(四)因火灾、洪灾等不可抗力造成房屋结构受损,需要原址重建的住宅,其重建高度不得大于原建筑高度、建筑间距不得小于原建筑间距,建筑形式应与周边建筑相协调。

第一百一十八条  村民住宅建筑退让应符合下列规定:

(一)住宅主入口外墙后退村庄主要道路不应小于3米,宅间小路不应小于2米;退让交叉口处各方向道路不小于4米;住宅非主入口外墙后退村庄主要道路不应小于2米,宅间小路不应小于1.5米;退让交叉口处各方向道路不小于4米;

(二)住宅退让城市道路、河流、山体、电力线、铁路以及各类地下管线的距离应符合本规定第六章要求,有关规范另有控制要求或村庄建设规划已有规定的,按最高值控制。

第九十四条  村民住宅建筑建筑层数不超过5层,建筑高度不得大于15米。

在上款规定范围之内,各区可结合本地实际确定建筑层数及高度控制的具体要求。

第一百一十九条  在文物保护单位、建筑保护地段周围及风景名胜区规划控制地段的新建、改建村民住宅,其建筑高度和退让应符合文物保护和建筑保护的有关规定,并按批准的村庄建设规划执行。

第一百二十条  当村民住宅界外是空地或与其它非住宅建筑相邻时,建筑退让和间距应按本文第六章有关规定执行,同时村民住宅与非住宅建筑的正向间距不应小于10米,山墙间距不应小于6米。

第一百二十一条  村庄道路应根据各项用地的功能、交通流量,结合自然条件与现状特点,确定道路交通系统,并有利于建筑布置和管线敷设。村庄道路通车净高不应小于4.5米。

第一百二十二条  村庄范围内各类管线宜结合道路布置,并符合下列规定:

(一)自道路中心线向道路两侧,各类管线的设置次序宜依次为排水管、给水管、通信管、燃气管、电力沟(管);

(二)各类管线宜在道路红线范围及道路两侧建筑退让部分布局;

(三)各类管线工程的建设,应当控制在规划安排的管线位置范围内,不得占用其它管线的规划位置。

第一百二十三条  村庄建设应妥善处理好现状管线的原地保护或迁移重建;如确有必要,应根据相关规划要求允许管线或管廊穿越村庄进行布置。

第一百二十四条  任何单位及个人不得占用管线走廊和压占地下管线进行建设。

12第十二章 附 则

第十二章  附  则

第一百二十五条  本规定实施前已取得《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》且仍在有效期内的建设项目仍按原“一书两证”执行。

第一百二十六条  本规定由六安市规划局负责解释,并定期进行增补。本规定若有重大修改须报六安市人民政府审批。

第一百二十七条  本规定自     年   月   日起施行。


13附录一 名词解释

附录一   名词解释

1、城市规划区:城市市区、近郊区以及城市行政区域内其他因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。

2、旧区改建:对城市旧区进行的调整城市结构、优化城市用地布局、改善和更新基础设施、整治城市环境、保护城市历史风貌等的建设活动。

3、城市基础设施:城市生存和发展所必须具备的工程性基础设施和社会性基础设施的总称。

4、城市总体规划:对一定时期内城市性质、发展目标、发展规模、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署和实施措施。

5、分区规划:在城市总体规划的基础上,对局部地区的土地利用、人口分布、公共设施、城市基础设施的配置等方面所作的进一步安排。

6、控制性详细规划:以城市总体规划或分区规划为依据,确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。

7、修建性详细规划:以城市总体规划、分区规划或控制性规划为依据,制定用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。

8、城市设计:对城市体型和空间环境所作的整体构思和安排,贯穿于城市规划的全过程。

9、居住用地: 在城市中包括住宅及相当于居住小区及小区级以下的公共服务设施、道路和绿地等设施的建设用地。

10、公共设施用地:城市中为社会服务的行政、经济、文化、教育、卫生、体育、科研及设计等机构或设施的建设用地。

11、工业用地:城市中工矿企业的生产车间、库房、堆场、构筑物及其附属设施(包括其专用的铁路、码头和道路等)的建设用地。

12、仓储用地:城市中仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施的建设用地。

13、对外交通用地:城市对外联系的铁路、公路、管道运输设施、港口、机场及其附属设施的建设用地。

14、道路广场用地: 城市中道路广场和公共停车场等设施的建设用地。

15、市政公用设施用地:城市中为生活及生产服务的各项基础设施的建设用地,包括:供应设施、交通设施、邮电设施、环境卫生设施、施工与维修设施、殡葬设施及其它市政公用设施的建设用地。

16、绿地:城市中专门以改善生态、保护环境、为居民提供游憩场地和美化景观的绿化用地。

17、居住小区:城市中由居住区级道路或自然分界线所围合,以居民基本生活活动不穿越城市主要交通线为原则,并设有与其居住人口规模相应的、满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地区。

18、居住组团:城市中一般被小区道路分隔,设有与其居住人口规模相应的、居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。

19、公共绿地:城市中向公众开放的绿化用地,包括其范围内的水域。

20、快速路:城市道路中设有中央分隔带,具有四条以上机动车道,全部或部分采用立体交叉与控制出入,供汽车以较高速度行驶的道路。又称汽车专用道。

21、居住区(级)道路:一般用以划分小区的道路。在大城市中通常与城市支路同级。

22、小区(级)路:一般用以划分组团的道路。

23、组团(级)路:上接小区路、下连宅间小路的道路。

24、宅间小路:住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。

25、用地面积:征用土地红线范围内的土地面积。

26、建设用地面积:用地红线范围内,除城市道路、河道、电力走廊、轻轨控制线、绿化隔离带等规划控制用地外的实际建设用地面积。

27、道路红线:城市道路(含居住区级道路)用地的规划控制线。

28、绿地规划绿线:一般称绿线,指城市各类公共绿地、生产防护绿地、道路红线外防护或景观绿地、生态廊道等边界线。

29、蓝线:指河流、湖泊等水域与防护设施用地边界线。

30、容积率:一定地块内,地面以上总建筑面积与建设用地面积的比值。

31、建筑密度:一定地块内所有建筑物的基底总面积占建设用地面积的比例,底层架空折减0.8倍(作废)。

32、绿地率:一定地区内各类绿化用地总面积占建设用地面积的比例。

33、建筑间距:两栋建筑物或构筑物外墙之间的最小水平距离。

34、建筑公共开放空间:指在建设用地内按规划审定的方案建设,由建设单位永久性全天候为公众提供的建筑底层开放空间。建筑公共开放空间必须同时符合下列条件:

(1)沿城市道路、广场、小区道路留设,且任一方向的净宽度在10米以上, 实际使用面积不少于200平方米; 

(2)开放空间应进行无障碍设计,且层高不小于2.8米;

35、建筑高度:指自建筑物室外散水至建筑物顶部最高点的高度。

36、多层建筑:建筑高度大于10米且不大于24米的非居住建筑。

37、高层建筑:建筑高度大于24米且不大于100米的非居住建筑。

38、低层住宅:层数为1~3层的住宅。

39、多层住宅:层数为4~6层的住宅。

40、中高层住宅:层数为7~9层的住宅。

41、高层住宅:层数大于等于10层的住宅。

42、居住建筑:整幢建筑的使用性质均为住宅的建筑物。

43、办公建筑:非单元式小空间划分,按层设置卫生设施的办公建筑。

44、商业建筑:指综合百货商店、商场、经营各类商品的专业零售和批发商店,以及饮食等服务业的建筑。

45、商住综合楼:指商业和居住混合的建筑。

46、商办综合楼:指商业和办公混合的建筑。

47、酒店式公寓:指按酒店式管理,可按单元式出租、出售的公寓,满足公共建筑的消防要求,允许少量(25%以内)单元降低日照要求,可按居住建筑处理。

48、骑楼:临道路的建筑物将底层临道路部分作成柱廊式人行通道,楼层部分跨建在底层人行通道上部,则底层人行通道部分连同柱廊称之为骑楼。

49、居室:指卧室、起居室(也俗称厅)。

50、半地下室:房间顶板超出室外地平面1米,且不超过地下室层高一半;或地下室一至两侧露出室外地平面的均为半地下室。

51、地下室:房间顶板不超出室外地平面1米的为地下室。

52、防护绿地:指城市中用于具有卫生、隔离和安全防护功能的林带及绿化用地。

53、附属绿地:指城市建设用地中绿地之外各类用地中的附属绿化用地。包括居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政设施用地和特殊用地中的绿地。

54、风景名胜区:指风景资源集中、环境优美、具有一定规模和游览条件,可供人们游览欣赏、休憩娱乐或进行科学文化活动的地域。

55、城市防灾:为抵御和减轻各种自然灾害和人为灾害及由此而引起的次生灾害,对城市居民生命财产和各项工程设施造成危害和损失所采取的各种防御措施。

56、新选址村民住宅区:在旧村和城市规划建设用地范围外,集中新建村民住宅的地区。


14附录二 计算规则

附录二   计算规则

1、建筑面积计算

按国家有关建筑面积的计算规则计算。对高度在2.2米以下(含2.2米)的设备层,可不计建筑面积;对设备层兼作避难层的,其高度可适当放宽。

2、容积率计算

容积率计算中,地上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和;一般情况下,建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)的规定执行;遇有特殊情况,按照本规则下列规定执行。

(1)在计算容积率时,地下室的建筑面积不计;屋顶层建筑面积不超过标准层建筑面积1/8的不计;半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1.5米的不计。

(2)当住宅建筑标准层层高大于4.9米 (2.7米+2.2米)时,不论层内是否有隔层,建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算;当住宅建筑层高大于7.6米(2.7米×2+2.2米)时,不论层内是否有隔层,建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算(住宅不超过3米)。

    (3)当办公建筑标准层层高大于5.5米(3.3米+2.2米)时,不论层内是否有隔层,建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算;当办公建筑层高大于8.8米(3.3米×2+2.2米)时,不论层内是否有隔层,建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。

    (4)当普通商业建筑标准层层高大于6.1米 (3.9米+2.2米)时,不论层内是否有隔层,建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算;当普通商业建筑层高大于10米(3.9米×2+2.2米)时,不论层内是否有隔层,建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算(一层不超过5.2米,二层以上不超过4.5米)。

(5)计算含阳台建筑的容积率指标时,阳台部分建筑面积的计算值按照其水平投影面积计算。

    (6)地下空间的顶板面高出室外地面1.5米以上时,按下式计算建筑面积:

A’=KA   式中:A’—折算的建筑面积,K—半地下室地面以上的高度与其层高之比,A—半地下室建筑面积。

地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5米的,其建筑面积不计入容积率。如建筑室外地坪标高不一致时,以周边最近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪,之后再按上述规定核准。

    (7)住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部分及屋顶,独立式住宅建筑和特殊用途的大型商业用房,工业建筑、体育馆、博物馆和展览馆类建筑暂不按本规则计算容积率,其建筑面积的计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)的规定执行。

(8)市政设施用地选址确有困难的,可在老城区内的建筑用地内,设置为地区服务的市政公用设施(如变电站、电话局等)。设置在拟建建筑物内的,在计算容积率时,可不计该设施的建筑面积;单独设置的,在计算容积率时,可不计该设施的建筑面积和占地面积,但在计算建筑密度时,必须计入该设施占地面积。

(9)商住综合楼的容积率控制指标,按不同性质的建筑面积比例换算合成,其建筑密度按照表二中商业、办公建筑的建筑密度指标规定执行。高层商住综合楼商业用房的建筑面积应至少占总建筑面积的10%,不足10%的,其容积率和建筑密度的控制指标按高层居住建筑的规定执行;多层商住综合楼商业用房应至少占两层以上(含两层),仅设底层商店的,其容积率和建筑密度控制指标按多层居住建筑的规定执行。

(10)高、多层民用建筑底层设架空层用作通道、停车、布置绿化小品、居民休闲设施等公共用途的,其建筑面积可不计入建筑容积率,但应计入总建筑面积。架空层不应围合封闭改作他用或出售、出租。

(11)建设用地范围内,有部分用地被划入规划城市道路用地范围,且上述道路用地是建设单位负责拆迁并无偿提供作城市道路用地的,则可适当增加允许建造的建筑面积。

(12)设计单位应在总平面图上分别注明建筑面积和建筑面积计算值。

(13)本规则规定的数值均含本数。

(14)已取得建设用地规划许可证或建设工程规划许可证,或已签订国有土地使用权出让合同的建设基地,如后来因规划道路红线调整造成建设基地面积缩小的,其已批准的建筑面积允许不变。

3、建设用地面积计算

建设用地面积是指建设项目用地红线内的面积。建设用地周边道路红线大于18米的城市道路面积不计入,道路红线为18米及18米以下的城市道路,计入一半的城市道路面积;河道蓝线内、绿地绿线内的面积不得计入。

4、建筑间距计算

(1)除另有规定外,建筑间距是指两幢建筑的外墙面之间的最小的垂直距离。

(2)计算日照间距的建筑外墙面应该是建筑的主墙面。建筑北侧允许有每处不超过3.6米宽的、1.5米进深的凸出部分(如楼梯间、阳台等),但凸出部分累计总长度不超过主墙面总长度的1/4。建筑南侧有两个居室以上的户型,允许的一个房间突出主墙面(含封闭式阳台),但凸出部分不得超过1.5米。

(3)坡度大于36度的坡屋面建筑,其建筑间距应分别自屋脊线与屋檐取最不利点计算。

(4)建筑后退基地边界地距离和建筑间距应同时符合规定。因基地条件限制不能同时符合规定的,经与相邻地块产权人协议并经规划管理部门核准,在确保满足建筑间距的条件下,可适当缩减基地边界后退距离,但必须符合消防规定。

5、建筑高度计算

(1)本规则仅适用于确定建筑间距、退界距离和后退道路时的建筑高度计算。其他规定对建筑高度有限制的(如机场、气象台、微波通道、安全保密、日照分析、视线分析等),按建筑物的最高点计算。

(2)在计算建筑间距时,建筑高度按下列规定计算:

平屋面建筑:挑檐屋面自室外地面算至檐口顶,其计算建筑间距后应加上檐口挑出宽度;有女儿墙的屋面,自室外地面算至女儿墙顶。

坡屋面建筑:屋面坡度小于36度(含36度)的,自室外地面算至檐口顶,其计算建筑间距后加上檐口挑出宽度;坡度大于36度的,自室外地面算至屋脊顶。

水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属设施,其高度在6米以内,且水平面积之和不超过屋面建筑面积1/8的,不计入建筑高度。

(3)间距系数法在计算中,室内、外高差采用0.45米。如实际室内、外高差小于或大于0.45米,计算间距时应对其差值作相应加、减。

(4)建筑退让距离:本规定所指退让距离为建筑计算建筑面积部分最外侧墙面至道路红线的距离。

6、沿路建筑高度

(一)沿路一般建筑高度的控制。H≤1.5(W+S)(见图一)

(二)沿路高层组合建筑高度的控制。A≤L(W+S)(见图二、图三)

7、建筑高度控制视线分析方法

根据优秀历史建筑和文物保护单位的周围环境,选择适当视点确定视线走廊,进行视线分析。视点的距离应大于或等于3H,且其视角不应小于60度。因现状条件限制难以按3H视点距离控制高度的,视点距离可适当缩小,但不应小于2H。(见图四)

 

 


15附录三 修建性详细规划的内容及成果要求

附录三  修建性详细规划的内容及成果要求

一、修建性详细规划的编制内容及成果要求需按照现行的中华人民共和国及安徽省的相关技术规范与标准执行。

二、修建性详细规划的内容,应当包括下列: 

(一)建设条件分析及综合技术经济论证。 

(二)建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计,布置总平面图。 

(三)对住宅、医院、学校和托幼等建筑进行日照分析。 

(四)根据交通影响分析,提出交通组织方案和设计。 

(五)市政工程管线规划设计和管线综合。 

(六)竖向规划设计。 

(七)估算工程量、拆迁量和总造价,分析投资效益。

三、修建性详细规划的成果,应当包括下列:

(一)规划说明书

1.现状条件分析;

2.规划原则和总体构思;

3.用地布局;

4.空间组织和景观特色要求;

5.道路和绿地系统规划;

6.各项专业工程规划及管网综合;

7.竖向规划;

8.主要技术经济指标,一般应包括以下各项:

   1)总用地面积;

   2)总建筑面积

   3)住宅建筑总面积,平均层数;

   4)容积率、建筑密度;

   5)住宅建筑容积率,建筑密度;

   6)绿地率。

9.工程量及投资估算。

(二)图纸

1.规划地段位置图标明规划地段在城市的位置以及和周围地区的关系;

2.规划地段现状图。图纸比例为1/500~1/2000,标明自然地形地貌、道路、绿化、工程管线及各类用地建筑的范围、性质、层数、质量等;

3.规划总平面图。比例尺同上,图上应标明规划建筑、绿地、道路、广场、停车场、河湖水面的位置和范围;

4.道路交通规划图。比例尺同上,图上应标明道路的红线位置、横断面,道路交叉点坐标、标高、停车场用地界线;

5.竖向规划图。比例尺同上,图上标明道路交叉点、变坡点控制高程,室外地坪规划标高;

6.单项或综合工程管网规划图。比例尺同上,图上应标明各类市政公用设施管线的平面位置、管径、主要控制点标高,以及有关设施和构筑物位置;

7.表达规划设计意图的模型或鸟瞰图。

四、修建性详细规划的成果报送时,必须提供纸质文件6份和电子文件2份。

16附录四 用词说明

附录四  用词说明 

一、执行本条文时,对于要求严格程度的用词说明如下:

  1、表示很严格——正面用“必须”;反面用“严禁”。

2、表示严格,在正常情况下均应这样做的——正面用“应”,反面用“不应”或“不得”。 

3、表示允许稍有选择,在条件许可时首先应这样做的——正面用“宜”或“可”,反面用“不宜”。 

4、涉及“必须”、 “严禁”、 “应” 、“不应”、“不得”其中之一的用词的条文为强制性内容。


二、 条文中指明应按其它有关标准、规范的写法为“应按‥‥‥‥ 执行”或“应符合‥‥‥要求或规定”,非必须按指定的标准和规范执行的写法为“可参照‥‥‥执行”。

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