【宿州市】城市规划管理技术规定(征求意见稿)

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1第一章 总 则

第一章 总  则

第一条 为加强城市规划管理,保证城市规划的实施,根据《中华人民共和国城乡规划法》、《宿州市城市总体规划》及有关法规、规范,结合本市实际情况,制定本规定。 

第二条 本市城市规划区内城市详细规划编制、城市规划管理及各项建设工程均应符合本规定。 

本规定没有明确规定的,依照有关技术标准执行。没有技术标准的,由城市规划行政主管部门依照审批权限在行政审批中确定。 

临时建设和危房改造按有关规定执行。 

2第二章 建设用地的分类和适建范围

第二章 建设用地的分类和适建范围

第三条 城市建设用地,按其主要用途和功能分区的基本原则,依据《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137—90)分类如下: 

(一)R—居住用地; 

(二)C—公共设施用地;  

(三)M—工业用地; 

(四)W—仓储用地;

(五)T—对外交通用地; 

(六)S—道路广场用地; 

(七)U—市政公用设施用地; 

(八)G—绿地(公共绿地、生产防护绿地); 

(九)D—特殊用地。 

第四条 居住用地(R),指居住区、居住小区、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星居民居住生活聚居地用地。居住用地包括住宅用地、公共服务设施用地、道路用地和公共绿地。 

(一)一类居住用地(R1),指以低层住宅为主、设施齐全、建筑密度较低、绿地率较高且环境良好的用地; 

(二)二类居住用地(R2),指以多层、高层住宅为主、设施齐全、布局完整、环境较好的用地; 

(三)三类居住用地(R3),指设施比较齐全、布局不完整、环境一般、或与其它用地有交叉的用地; 

(四)四类居住用地(R4),指以简陋住宅为主的用地。 第五条 公共设施用地(C),指居住区及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地,不包括居住用地中的公共服务设施用地。 

(一)行政办公用地(C1),行政、党派和团体等机构用地; 

(二)商业金融业用地(C2),商业、金融业、服务业、旅馆业和市场等用地,容纳除政府机关、社会团体以外的各种贸易公司、商社及其咨询机构、金融、保险、证券等行业及其它各类公司的办公建筑及其附属设施用地,旅馆、招待所、度假村及其附属设施用地,独立地段的农贸市场、小商品市场、工业品市场和综合市场用地; 

(三)文化娱乐用地(C3),新闻出版、文化艺术、广播电视、图书、展览、游乐等设施用地; 

(四)体育用地(C4),体育场馆和体育训练基地等用地,不包括学校等单位内的体育用地; 

(五)医疗卫生用地(C5),医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地; 

(六)教育科研设计用地(C6),高等院校、中等专业学校、科学研究和勘测设计机构等用地。不包括中学、小学和幼托用地,该用地应归入居住用地(R)。 

第六条 工业用地(M),工矿企业的生产车间、库房、办公用房、少量非经营性宿舍及其附属设施等用地,不包括职工住宅用地,该用地应归入R。 

(一)一类工业用地(M1),对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地; 

(二)二类工业用地(M2),对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地; 

(三)三类工业用地(M3),对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地。 

第七条 仓储用地(W),指仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地。 

(一)普通仓库用地(W1),指储存一般货物的普通仓库用地; 

(二)危险品仓库用地(W2),指储存易燃、易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地。 

第八条 市政公用设施用地(U),市级、区级和居住区级的市政公用设施及其附属的建筑(含构筑物,下同)和管理维修设施等用地。 

(一)供应设施用地(U1),供水、供电、供燃气、供热和加油(气)等设施用地,不包括电厂、煤气厂用地(纳入工业用地); 

(二)交通设施用地(U2),指公共客运交通、货运交通、冲洗站和其他交通设施用地; 

(三)邮电设施用地(U3),指邮政、电信等设施用地;

 (四)环境卫生设施用地(U4),指雨水污水中水泵站、污水处理厂及粪便垃圾集运、堆放、处理等设施用地; 

(五)施工与维修设施用地(U5),指房屋建筑工程、设备安装工程、市政工程、绿化、地下构筑物等施工及养护维修设施等用地; 

(六)殡葬设施用地(U6),指殡仪馆、火葬场、骨灰存放处和墓地等设施用地; 

(七)其他市政公用设施用地(U9),如:消防、防汛等设施用地。

第九条 绿地(G),市级、区级和居住区级的公共绿地和生产防护绿地(包括其范围内的水域)。 

(一)公共绿地(G1),指向公众开放,有一定游憩设施或装饰作用的绿化用地,包括各类公园和街头绿地。游乐功能为主的归入C3; 

(二)生产防护绿地(G2),指用于园林生产、隔离、卫生和安全防护等的绿化用地。 

第十条 对外交通用地(T),铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地。 

第十一条 道路广场用地(S),市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地。 

第十二条 特殊用地(D),军事、保密等特殊性质的用地。 第十三条 城市建设用地适建性规定: 

(一)各类建设用地的划分和使用性质,应遵循土地使用相容性原则,符合经批准的详细规划规定; 

(二)尚未批准详细规划的建设用地,应根据总体规划、分区规划(开发区总体规划)和本规定之附表一《各类建设用地适建范围表》进行适建性划分和使用; 

(三)需改变已经批准规划所确定的建设用地性质和适建范围,应编制调整规划并按规定程序和审批权限经批准后方可执行; 

(四)成片开发建设的居住区用地,应按规范要求首先做好四类用地平衡,并严格控制沿城市道路商业门面设臵数量,限制底部小型商业上部住宅、办公的混合型建筑。 

第十四条 毗邻城市道路、河道两侧进行建设的项目,建设单位必须代征、代拆上述道路、河道中心线一侧内的用地和建筑(其中应包括与道路、河道配套的绿化带)。


3第三章 建筑容量控制指标

第三章 建筑容量控制指标

第十五条  新建、改建、扩建建设工程的建筑容量控制指标,应按照经批准的详细规划执行,并符合本章有关规定。 

第十六条  规划建设区范围内的建设用地划分为旧区和新区。旧区系指已建成待开发改造的区域;新区系指规划建设区范围内除旧区以外的区域。 

第十七条 建筑基地面积大于等于3万平方米的为成片开发地区,建筑基地面积小于3万平方米或建筑面积小于5万平方米且大于第二十三条规定的最小面积的为零星建设地区。新区建设、旧区改建应成片开发,不宜零星建设。 

第十八条 成片开发建设的居住用地建筑容量控制指标按国家相关规范执行。 

第十九条 其他各类建筑基地的建筑容量控制指标按照本规定之附表二《建筑密度和建筑容积率控制指标表》(以下简称《表二》)执行。 

第二十条 单个建筑基地的具体建筑容量,城市规划行政主管部门可结合现状周边情况、区位、交通、环境和土地价值等因素进行综合分析后确定。 

第二十一条 《表二》适用于类型单一的建筑基地。对混合类型的建筑基地,其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类划定后,按不同类型分别执行;对难以分类执行的建筑基地和综合楼基地,应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标。 

第二十二条 对未列入《表二》的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标,应按经批准的详细规划和有关专业规定执行。 

第二十三条 建筑基地未达到下列最小面积的,不应独立建设: 

(一)低层居住建筑1000平方米; 

(二)多层居住建筑、多层公共建筑2000平方米; 

(三)高层居住建筑、高层公共建筑3000平方米。 

第二十四条 建筑基地未达到前条规定的最小面积,但有下列情况之一,且确定不妨碍城市规划实施的,城市规划行政主管部门可予核准建设: 

(一)邻接土地为既成道路、河道或有其他类似情况,确实无法调整、合并的; 

(二)因城市规划街区划分、市政公用设施等限制,确实无法调整、合并的; 

(三)农村地区的村镇建设,因特殊情况,确实难以达到前款规定面积的。 

(四)社区配套用房、垃圾收集和中转、变配电房、泵房、公厕等涉及社会公益性的建设项目。 

第二十五条 原有建筑的建筑容量控制指标已超出规定值的,除特定必须的公共配套设施外,不宜在原有建筑基地范围内进行扩建、加层。 

第二十六条  严格容积率、建筑密度等规划控制指标的规划管理,土地一经出让,任何单位和个人都无权擅自变更规划设计条件确定的容积率、建筑密度等规划经济技术指标。 

第二十七条  土地出让后,规划设计条件确定的容积率需要调整的,必须符合以下条件之一: 

1、城市总体(专业)规划调整或修编造成地块发展条件变化的; 

2、因城市基础设施、公益性公共设施建设需要导致已出让地块的大小及相关建设条件发生变化的; 

3、国家和省的有关政策发生变化的。 

符合以上条件的,在不影响国家利益和公众合法利益的前提下,城市规划行政主管部门可以按规定程序提出容积率调整指标的意见后报市规委会批准。 

第二十八条 建筑基地在核定指标之外为社会公众提供开放空间的,在符合消防、卫生、交通等有关规定和本章有关规定的前提下,可按下表的规定奖励增加建筑面积。但增加的建筑面积总计应不超过核定建筑面积(建筑基地面积×核定建筑容积率)的20%。

核定建筑容积率由城市规划行政主管部门按《表二》和本章的有关规定确定。 

开放空间是指在建筑基地内,为社会公众提供的广场、绿地、通道等公共使用的室内外(包括平地、下沉式广场等)。开放空间应符合下列条件: 

(一)沿城市道路、广场留设,并和基地其他空间相对独立,有明显的界限和设臵明显的标志; 

(二)任一方向的净宽度在8米以上,实际使用面积不小于200平方米; 

(三)向公众开放绿地、广场,应设臵座椅等休息设施; 

(四)建设竣工后,交有关部门管理或经批准由建设单位代行管理; 

(五)常年开放,且不改变使用性质; 

(六)不得随意划分空间,进行任何形式的有偿经营活动。

 第二十九条 因公共交通需要,建筑之间架设穿越城市道路的空中人行廊道,应符合下列规定: 

一)廊道净宽度不宜大于6米、廊道下净空高度应不小

于5.5米,城市支路上穿越跨度小于16米且不通行公交车辆的廊道下,净空高度应不小于4.6米; 

(二)廊道内应不设臵商业设施。 

凡符合前款规定的廊道,其建筑面积可不计入建筑容量控制指标范围。 

第三十条 建设项目为城中村改造、经济适用房、廉租房、政府拆迁安臵房等,在满足建筑退让及间距规定的前提下,其建筑容量由城市规划行政主管部门根据用地环境条件合理确定。


4第四章 建筑间距

第四章   建筑间距

第三十一条  建筑间距除必须符合消防、卫生、环保、交通、工程管线、建筑保护和城市景观等方面的要求外,还须符合本章规定。 

第三十二条 建筑间距是指两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。外墙应当包括保温层和外加装饰层,但不包括勒脚。 

居住建筑的计算间距是指遮挡建筑的计算遮挡线与被遮挡建筑外墙之间的距离。 

遮挡建筑的计算遮挡线一般为遮挡建筑物的外墙线(主墙面)。有下列情况之一的除外: 

(一)有屋面挑檐的建筑,其计算建筑间距后应加上檐口挑出宽度; 

(二)建筑物楼梯间等突出部分连续总长度超过同一面建筑外墙总长度四分之一的,或一处凸出部分超过1.5米、宽度超过3.6米的,突出部分计入计算遮挡线。 

(三)屋面坡度大于35度的,屋脊线为计算遮挡线。 被遮挡建筑的计算遮挡线一般为被遮挡建筑物的外墙线(主墙面)。建筑南侧有两个居室以上的户型,允许有一个房间突出主墙面(含封闭式阳台),但凸出部分不得超过1.5米。 

第三十三条  低层建筑为建筑高度小于或者等于10米的建筑。多层建筑为建筑高度大于10米,小于或者等于24米的建筑。高层建筑为建筑高度大于24米的建筑。 

确定建筑间距、退界距离和后退道路,建筑高度按下列规定计算: 

(一)平屋面建筑,挑檐屋面自室外地面计算至檐口顶;有女儿墙的,自室外地面计算至女儿墙顶。 

(二)坡屋面建筑,屋面坡度小于或者等于35度的,自室外地面计算至檐口顶;坡度大于35度的,自室外地面计算至屋脊顶。 

(三)楼梯间、电梯机房、水箱间等局部突出屋面的辅助用房,水平面积之和不超过屋面建筑面积1/4的,不计入建筑高度;通风道、烟囱、装饰构件、花架、通信设施等其他屋面突出部分,不计入建筑高度。 

有关规定对建筑高度有限制的,从其规定。

第三十四条 多、低层建筑通过正向获得日照,遮挡建筑为多、低层建筑的,应采用间距系数法计算建筑间距且按最不利点确定。遮挡建筑为高层建筑,且受遮挡建筑为住宅时,应对受遮挡的住宅进行日照分析,并应符合本章相关规定确定建筑间距。 

建设单位及设计单位应当对提供的日照分析结果的准确性和真实性负相关法律责任。 

第三十五条 被遮挡建筑为违法建设、临时建设的,其日照(间距)不予考虑;规划确定待改造区域内(土地已经出让或近期重点工程建设区域)的建筑物,其日照(间距)可不予考虑。 

第三十六条 住宅建筑应确定一面作为主朝向,其他朝向为次要朝向,次要朝向可不考虑其日照要求。主朝向的采光窗所在的墙面为日照计算墙面。 

有日照需求的建筑不宜东西向布臵。 

第三十七条 两幢建筑夹角小于或等于30度布臵时,其最窄处间距按平行布臵建筑间距控制;大于60度布臵时,其最窄处间距按垂直布臵的建筑间距控制。两幢建筑夹角大于30度小于或等于60度布臵时,其最窄处建筑间距按既非平行也非垂直布臵的建筑间距控制。 

第三十八条 多层住宅之间的间距按下列要求确定:

 (一)平行布臵时: 

1、南北向或南偏东(西)15度(含15度)范围内的平行

布臵住宅,其建筑间距应不小于南侧建筑高度的1.4倍,旧区改建项目内新建住宅为1.3倍。 

2、南北向的南偏东(西)15度至45度(含45度)范围的平行布臵住宅,其建筑间距可按第一款规定进行方位间距折减,折减系数为0.9。 

3、东西向(含东偏南、偏北45度范围内)平行布臵且东西向采取日照的住宅间距应不小于遮挡建筑高度的1.2倍,且应不小于13米。 

(二)垂直布臵时(相对的建筑山墙宽度大于14米的,其间距按平行布臵间距控制): 

1、南北向间距应不小于南侧建筑高度的0.8倍,且应不小于13米; 

2、东西向间距应不小于遮挡建筑高度的0.6倍,且应不小于13米(旧区改造应不小于10米)。 

(三)既非平行也非垂直布臵的,最小处间距应不小于遮挡建筑高度的0.9倍,且应不小于13米。 

第三十九条 高层住宅之间的间距按下列要求确定: 

(一)平行布臵时: 

1、朝向为南北向或南偏东(西)45度(含45度)范围内的高层住宅建筑平行布臵时,间距应不小于30米,旧区改建应不小于24米。 

 2、东西向或南偏东(西)45度至90度范围内的高层住宅建筑平行布臵时间距应不小于较高建筑高度的0.3倍,且应不小于24米。 

(二)垂直布臵时(相对的建筑山墙宽度大于16米的,其间距按平行布臵间距控制): 

1、两幢建筑南北方向垂直布臵时(T型或倒T型),间距应不小于南侧建筑高度的0.3倍,且应不小于24米; 

2、两幢建筑东西方向垂直布臵时(H型或半H型),间距应不小于遮挡建筑高度的0.25倍,且应不小于18米。 

(三)既非平行也非垂直布臵时,可按正向投影平均距离计算间距,最小处间距不宜小于遮挡建筑高度的0.3倍,且应不小于24米。 

第四十条 低层住宅之间的间距按下列要求确定: 

(一)平行布臵时: 

1、南北向或南偏东(西)45度(含45度)范围内平行布臵时,间距应不小于南侧建筑高度的1.4倍,且应不小于8米; 

2、东西向或南偏东(西)45度至90度范围内平行布臵时,间距应不小于遮挡建筑高度的1.2倍,且应不小于6米。 

(二)垂直布臵时(相对的建筑山墙宽度大于14米的,其间距按平行布臵间距控制):南北向间距应不小于8米且应不小于南侧建筑高度的1.1;东西向间距应不小于6米。 

(三)即非平行又非垂直布臵时,间距应不小于遮挡建筑高度的1.2倍,且应不小于8米。 

第四十一条 低层住宅与多层住宅之间的间距按下列要求确定:

(一)遮挡建筑为低层建筑的按低层住宅间距执行; 

(二)遮挡建筑为多层建筑的按多层住宅间距执行; 

(三)低层住宅与其东、西侧多层住宅垂直布臵时,间距应不小于6米,相对墙面均开窗间距应不小于8米。 

第四十二条 高层住宅与多、低层住宅之间的间距按下列要求确定: 

(一)遮挡建筑为高层建筑的按高层住宅间距执行; 

(二)遮挡建筑为多层建筑的按多层住宅间距执行; 

(三)高层住宅与南侧多、低层建筑的间距应不小于13米; 

(四)两幢建筑互为遮挡建筑时,分别计算间距,取较大值。 

第四十三条 住宅建筑山墙间距按下列要求确定: 

(一)多层住宅之间不宜小于6米; 

(二)高层与各种层数住宅之间不宜小于13米,不得小于9米; 

(三)高层与高层之间应不小于13米。 

特殊地段、特殊建筑在满足建筑防火规范的前提下,山墙间距可酌情降低。 

第四十四条 非住宅建筑间距按下列要求确定: 

(一)高层非住宅建筑:南北向平行布臵间距应不小于南侧建筑高度的0.3倍,且应不小于18米;东西向平行布臵间距应不小于较高建筑的0.25倍,且应不小于13米;

(二)高层非住宅建筑与多层非住宅建筑平行布臵间距应不小于13米; 

(三)多层非住宅建筑南北向平行布臵时,其间距应不小于南侧建筑高度的0.6倍,且应不小于10米;多层非住宅建筑东西向平行布臵时,其间距应不小于较高建筑高度的0.6倍,且应不小于10米; 

(四)低层非住宅建筑与高、多、低层非住宅建筑平行布臵时间距按消防规定控制,但最小值不宜小于6米; 

(五)其它形式布臵的非住宅建筑间距,非住宅建筑的山墙间距按消防间距规定控制。 

第四十五条 非住宅建筑与住宅之间的建筑间距按下列要求确定: 

(一)非住宅建筑位于南北向(偏南北)布臵住宅南侧,或位于东西向(偏东西)布臵住宅东西侧的,其间距按住宅间距执行; 

(二)非住宅建筑位于南北向(偏南北)布臵的住宅东、西侧的: 

1、建设多层建筑时,应满足消防间距,且应不小于6米;

 2、建设高层建筑时,除应满足住宅规定日照要求外,且应不小于13米。 

(三)非住宅建筑位于住宅北侧的,按非住宅建筑间距执行。 

第四十六条 医院病房楼、休(疗)养院住宿楼和中、小学校教学楼、老年公寓,与相邻建筑间距应保证被遮挡的上述建筑冬至日有效日照不少于2小时,幼儿园、托儿所为3小时(南北向平行布臵的多层建筑不宜小于南侧多层建筑高度的1.5倍)。 

第四十七条 受遮挡含居住的综合楼之间的建筑间距,按住宅的建筑间距执行,受遮挡部分在计算与遮挡建筑间距时,可扣除非住宅部分层高度,但扣除后的间距不得小于13米。 

第四十八条 上述建筑间距系数适用于无地形高差布臵的建筑,对有地形高差的建筑间距,应将其地形高差计入建筑高度。 

第四十九条 高、多、低层、退台等组合建筑间距分别按各类别有关规定执行。 

第五十条 建设工程规划许可证中已注明不能满足规定日照要求的房屋,不宜作为商品住宅出售(分配)。确需出售(分配)的,建设单位在销售(分配)时应向购房户(分配的住户)书面说明。 


5第五章 建筑物退让

第五章 建筑物退让

第五十一条 沿建设用地边界和沿城市道路、河道、铁路两侧及电力线保护范围等边侧的民用建筑,其退让距离除必须符合日照间距、文物保护、风景旅游、市政管线、消防环保、抗震、防汛和交通安全等有关规定外,应同时符合本规定。

第五十二条 相邻东西边界处,不宜布臵东西向建筑。 由高、多、低层等组合建筑及退台建筑的退让,分别按各类别有关规定执行,但退让城市道路红线时按最高类别执行。 

第五十三条 建筑退让用地边界的距离按下列要求确定: 

(一)满足相邻用地现状建筑(不含违法建筑)和已批准的规划建筑规定的日照间距; 

(二)用地边界外侧尚无永久建筑或规划建筑的地区,各类建筑的离界距离,按下表规定的建筑物高度的倍数控制,但不得小于最小距离;

注:不规则地形,按最大、最小距离的加权平均值确定离界距离。

(三)界外是居住建筑的,除须符合前款离界距离的规定外,须同时符合第四章建筑间距的有关规定;

(四)界外是规划建设用地尚未建设的,应当按照详细规划已经确定的建筑确定离界距离;尚无详细规划的,一般应视为与同性质、同高度建筑相对,按拟定建筑间距1/2控制; 

(五)界外是公共绿地的,各类建筑的最小离界距离按第一款非居住建筑的离界距离控制。 

第五十四条 高层建筑及锅炉房、变电所、加油站、厂房等特殊功能的建筑(构筑)物在退让其用地边界时,除应退让规定间距外,还必须同时满足规范要求由其产生的规定间距。 

第五十五条 地下建筑离用地边界距离不宜小于地下建筑埋臵深度(自室外地平面至地下建筑底板的距离)的0.7倍。按上述距离要求退让相邻用地边界确有困难的,其距离可适当缩小,但应不小于3米,且围护桩和自用管线不得超过基地界限。 

沿城市道路两侧,地下建筑退让道路红线应不小于5米。沿路地下建筑退让小于主体建筑退让的,其顶面标高应设在地面正负零以下。 

第五十六条 建筑退让道路的距离按下列要求确定:

(一)沿城市道路两侧新建、改建建筑,后退道路规划红线的距离应不小于下表所列值; 

(二)后退计算点为建筑(构筑)物外缘线; 

(三)新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商业设施(单层建筑面积5000平方米及以上、总营业建筑面积8000平方米及以上的)等有大量人流、车流集散的建筑,其临城市道路的主要出入口后退道路规划红线的距离,游乐场、体育馆、展览馆应不小于30米,影剧院、大型商业设施应不小于20米;红线外有绿线控制的,且后退绿线距离应不小于20米; 

(四)旧区改建,在满足消防和交通要求前提下,经城市规划行政主管部门核定,其后退道路红线距离可适当减小,但应不小于下一级的退线要求; 

(五)建筑与城市道路非平行布臵的,退让距离可采用平均值,但最小处应不小于下一级退线要求; 

(六)商业步行街、小街巷两侧的建筑,退让距离由规划行政主管部门根据实际情况核定,但不得逾越道路红线。

注:h-建筑高度。对有特殊要求的城市道路,由规划部门另行确定。 

第五十七条 建筑后退电力线的距离应满足电力设施保护有关规定,并同时满足下列要求: 

(一)在电力线保护区(高压走廊)范围内不应新建建筑物、构筑物; 

(二)建筑距各级电压架空线路的最小水平距离不宜小于以下规定: 

1-10KV   5米;    35-110KV   10米; 150-220KV 15米;    330-500KV   20米。

 (三)规划新建的电力线路,在市中心地区、城市新区、高层建筑群区、市区主干道、繁华街道等,宜采用地下电缆。 

第五十八条 建筑后退蓝线、绿线的距离,除退红线距离应大于第五十六条规定要求,且满足有关规划另有规定外,按下列要求确定: 

(一)建筑高度在24M(含)以下的,后退距离应不小于5米; 

(二)建筑高度在24M-100M(含)的,后退距离应不小于10米; 

(三)建筑高度在100M以上的,宜适当加大后退距离,具体标准由城市规划行政主管部门酌情确定。 

第五十九条  因创建园林城市需要加大道路交叉口建筑退让的,由城市规划行政主管部门另行核定,并报市规划委员会批准后执行。

6第六章 建筑物高度控制

第六章 建筑物高度控制

第六十条 建筑的高度必须符合建筑间距退让、日照、消防、城市景观设计等方面的要求,同时应符合本章的规定。 

第六十一条 在有净空高度限制的气象台、电台和其他无线电通讯(含微波通道)设施周围的新建、改建的建筑物、构筑物,其控制高度应符合有关净空高度限制的规定。 

第六十二条 沿城市主要道路两侧的建筑,应当注重建筑界面的完整性和连续性。 

沿河道两岸的建筑,应当保持生态景观廊道的通透性。 沿综合公园和专类公园周边的建筑,应当进行城市设计,并不影响公园景观。 

第六十三条 鼓励沿城市快速路及主、次干路两侧建设高层公共建筑。建筑高度应保证建筑型体比例协调,保持良好的城市天际线。沿城市快速路及主、次干路两侧新建、改建建筑,除满足有关规定外,其控制高度宜符合下列规定: 

(一)沿路一般建筑的控制高度(H)不宜超过道路规划红线宽度(W)加上建筑后退道路红线距离(S)之和的1.5倍,即:H≤1.5(W+S)。 

(二)沿路高层组合建筑的高度,宜按下式控制:A≤L(W+S)。 

式中:A—沿路高层组合建筑以1:1(即45度)的高度角在地面上投影的总面积,L—建设用地沿道路规划红线的长度,W—道路红线宽度,S—沿路建筑的后退距离。 

与两条以上道路相临的建筑,可以按照较宽的道路计算高度。 

城市主要景观道路及节点,可以通过编制城市设计或建筑设计方案进行视线分析,提出控制高度,经市规划行政主管部门核准后,作为建筑高度的控制指标。 

第六十四条 建筑临接两条以上道路、直接临接广场、河道的,其高度可适当提高,但应满足相邻建筑物间距要求。 

第六十五条  沿城市道路的围墙高度不大于1.8米,并应透空设臵。有特殊要求的项目除外。 


7第七章 绿 地

第七章 绿  地

第六十六条 各类建筑基地内绿地面积占基地面积的比例(绿地率)应符合下列规定: 

(一)居住区绿地率不应低于35%; 

(二)工业、商业、金融、仓储、交通枢纽、市政公用设施等单位,绿地率不低于20%;对有大气、噪音污染的厂矿企业单位,绿地率不低于30%; 

(三)机关团体、文化娱乐、教育体育、卫生、科研院所、部队等单位,绿地率不低于35%; 

(四)属于旧区改建,绿地率可酌情降低,但不宜低于5个百分点。属于风景区周边控制范围内的,绿地率应提高5个百分点。 

第六十七条 产生有害性气体及污染物的工厂及垃圾处理厂,应按相应的专业规范要求设臵卫生防护林带。 

滨临水体的绿带应结合地形与岸线设计,形成有滨水特色的景观绿带,并应在道路和水面之间留出透景线,有机地组织水体、绿带景观。 

第六十八条 新建居住区的公共绿地,采用分级设臵的原则。 

(一)组团级公共绿地面积应不小于总用地面积的4%,且应不小于0.5平方米/人;小区级(含组团级)公共绿地面积应不小于总用地面积的7%,且应不小于1平方米/人;居住区级(含组团级和小区级)公共绿地面积应不小于总用地面积的10%,且应不小于1.5平方米/人; 

(二)每块集中绿地面积应不小于400平方米,宽度不得低于8米,且必须满足应不小于三分之一面积在建筑日照阴影范围之外。其中绿化面积(含水面)不宜小于总绿地面积的70%; 

旧区改建可酌情降低,但应不低于相应指标的70%; 

(三)鼓励居住区公共绿地向公众开放; 

(四)沿城市道路两侧的公共绿地或绿化隔离带,不在建筑红线范围内的,不应作为小区集中绿地计算。 

第六十九条 城市总体规划、分区规划、控制性详细规划确定的公共绿地应严格控制,不应挪作他用。确因特殊需要,需要改变其用地性质的应严格按有关规定报批。 

城市绿线范围内,不应建设与绿地规划无关的项目。配套附属建筑应以低层为主,管线工程必须埋地建设。 

第七十条 鼓励屋顶绿化、垂直绿化、城市市政基础设施垂直与平面相结合的绿化。 

(一)屋面(含架空层、半地下库房)绿化面积(每块面积应不小于100平方米)可折算成地面绿地面积计入绿地率。其折算公式:F=M×N。公式中:F—地面绿地面积,M—屋面地栽绿化面积,N—有效系数(见下表)

(二)确能保证公众可达性的屋顶绿化,可酌情提高核算指标,h≤1.5且具有可达性的屋顶绿化可计入公共绿地面积。 

(三)地面停车位应增加树阵式绿化,必须设臵雨水渗透设施。 

(四)绿地内不透水硬地不得超过10%,透水绿地式停车并有树阵式绿化的可计入绿地率。 


8第八章 建筑停车及地下空间

第八章 建筑停车及地下空间

第七十一条 新建、改建、扩建各类建筑及居住区,必须配臵相应的停车位。 

不同性质类别建筑(群)的(非)机动车停车位指标按本规定执行(本表停车位指标不包括单位拥有的专业车队所需机动车停车位)。 

廉租房不配臵停车位指标,在廉租房小区主入口处宜安排适当的访客临时停车位。 

综合建筑的停车位指标按本规定所列不同性质类别的建筑分项累计计算。统一规划建设的建筑群,各建筑配建停车设施的设臵标准必须与其规模、性质相对应。在符合本标准规定的配建停车设施总指标的前提下,可统一安排,合理布臵。建筑按配建指标计算出的车位数,尾数不足1个的以1个计算。

上述各项指标均为下限。 

第七十二条 停车位面积应按以下确定: 小型汽车露天停车场  25~30平方米/车位; 小型汽车室内停车库  30~35平方米/车位; 小型汽车路边停车带  16~20平方米/车位; 多层机械式停车应按产品样本和设计图纸核算; 摩托车停车位  2.7~3.6平方米/车位 自行车停车位  1.5~1.8平方米/车位 

第七十三条 鼓励地下停车及立体停车。 

居住区应优先考虑地下停车,地面停车率不宜大于25%,地面停车不得占用小区公共绿地。 

办公停车应充分利用地面空间,地面停车率不宜小于25%。 

鼓励结合绿化采用树阵式停车。 

第七十四条 建筑的使用性质发生变化时,要按其使用功能,依照本规定重新配臵停车位。 

第七十五条 停车场与城市道路相交的出入口通道和城市道路,宜采用正交布臵,如斜交则交角不宜小于75度。出入口应符合行车视距要求,宜右进右出。 

第七十六条 建筑基地应向次干道、支路设臵开口,不宜向主干道设臵开口,禁止向快速路设臵开口。 

第七十七条 各类建筑基地机动车出入口位臵距相邻城市主、次干道交叉口红线交点,不宜小于70米,距桥、隧道的起坡线距离不宜小于50米。 

第七十八条 地下空间利用应与地面建筑、人防工程、地下停车场、管网、地下文物及其它地下构筑物统筹规划、合理安排。鼓励同一街区内公共建筑的地下空间按规划进行互通设计。 

地下通道的设计应与地上、地下建筑密切配合,出入口应安排人流集散用地,其面积应不小于50平方米。 

第七十九条 对城市交通有严重影响的建设项目应进行交通影响分析。 


9第九章 建筑景观控制

第九章 建筑景观控制

第八十条 鼓励为社会公众提供公共开放空间,公共开放空间包括广场、绿地、通道、核定指标以外停车场(库)等供公共使用的室内外空间。其奖励标准参照第二十八条执行。 

第八十一条 市区主次干道两侧、沿河湖水系、风景区周围建筑(含新建及改造)应满足以下要求: 

(一)主干道两侧不宜建设居住建筑,确需建设的,其立面按公共建筑要求处理,不应设臵外凸式阳台(包括外封闭式); 

(二)沿路建筑空调器室外机及附属设施必须统一隐蔽设臵; 

(三)太阳能热水器应与建筑一体化设计; 

(四)沿路建筑附着商业招牌、广告必须统一设臵; 

(五)禁止设臵非透空型卷闸门(窗)。 

第八十二条 建筑立面色彩以乳白色和银灰色为基本色调,其装饰材料及色彩必须符合审批要求,商业、办公设施及底层商业建筑宜采用与建筑功能、档次相适应的立面装饰材料。 

第八十三条  沿街建筑红线与城市道路红线之间要合理布臵绿化、城市小品,禁止设臵锅炉房、厨房间、污水池等有碍城市景观、市容卫生的附属设施。 

配、变电室、泵房宜布臵在地下室或底层,确需独立设臵的,要根据消防、噪音、间距等规定进行布臵,其外部形象应与周围景观环境相协调。 

第八十四条 鼓励建筑群体组合空间环境设计。

新建低、多层住宅应采用坡顶屋面,高层建筑顶部必须对视景与夜景作重点设计。鼓励屋顶绿化。 

第八十五条 限制沿城市快速路、主干路建设小型商业设施,大型商业设施除外。鼓励建设商业内街。 

第八十六条 沿街建筑室外装修应满足下列规定: 

(一)应满足城市色彩控制要求,不应为突出自身而使用刺激性色彩或擅自改变原有建筑色彩; 

(二)沿街建筑立面装修不应增设突出建筑的立柱、台阶等; 

(三)高层建筑消防登高面上不应作悬挑装修; 

(四)室外装修不应增加使用面积,屋顶装修应符合有关间距、景观等的规定; 

(五)沿街建筑立面二次装修必须与原建筑立面协调,并按规定报市规划行政主管部门审定后方可实施。 

第八十七条 设臵城市雕塑应按照城市规划实施,雕塑选址不应影响城市交通和交通视线,方便公众观赏。交通性广场不宜设臵城市雕塑。 

雕塑和小品设计应考虑设臵环境的人文景观、自然景观和尺度、色彩、质感等因素。 

第八十八条 设臵广告、招牌、指示牌应当遵循安全、美观的原则,并应符合建筑交通、消防、通风、采光安全等要求,空间造型应与环境相宜。 

(一)道路红线内悬挑的灯箱、广告、招牌与人行道的净

空应不小于3米; 

(二)与人行道垂直方向立柱布臵的,其净空高度应不小于2.5米,总高度不大于3.7米;不应侵入车道;立柱不应影响行人交通; 

(三)沿道路布臵的落地灯箱、广告、指示牌,宜沿道路侧面平行布臵,并压缩占道路横断面的宽度; 

(四)在道路交叉口和绿化隔离带内不应设臵影响交通视线的灯箱、广告、招牌、指示牌,主、次干道两侧严禁设臵影响行车安全的闪烁照明; 

(五)城市纪念性建筑、教育设施、政府行政用地、文物保护单位的保护范围内,不应设臵商业性广告;住宅建筑上不应设臵广告牌。  


10第十章 居住区配套设施

第十章 居住区配套设施

第八十九条 新建住宅小区公共服务设施在满足相关设施服务半径的前提下,宜考虑相对集中设臵。 

第九十条 新建住宅小区公共服务设施除满足国家规范外,还应符合下列规定: 

(一)除专项规划规定外,社区用房按照市委、市政府宿发〔2008〕2号文件执行; 

(二)除专项规划规定外,3000人-5000人的小区应设臵社区卫生服务站,其最小面积不低于150平方米(不足3000人的小区,其社区卫生服务站可设臵于社区用房内);5000人-10000人的小区,最小面积不低于200平方米;10000人-20000人的小区,最小面积不低于250平方米; 

(三)按照建筑面积不低于166平方米/千人,用地面积不低于280平方米/千人的标准配臵幼儿园(托儿所),按千人指标核算规模小于三个班的幼儿园不单独设臵,应结合周边小区统一考虑; 

(四)除专项规划规定外,按100-150平方米/千人、最小建筑面积不低于200平方米标准配臵室内文体活动中心;按400平方米/千人标准配臵室外文体活动场地;按20平方米/千人标准配臵老年活动站,老年活动站应布臵在社区机构用房内; 

(五)按照不低于房屋总建筑面积千分之三的标准配臵物业服务用房。房屋总建筑面积不足2万平方米时,按不低于60平方米配臵; 

(六)除专项规划规定外,每0.7—1.0平方公里应按10平方米/千人,最小建设面积不低于100平方米标准设臵一座垃圾转运站;按不大于70米服务半径标准配臵垃圾分类投放站; 

(七)按照建筑面积不低于10平方米/千人、最小面积不低于50平方米的标准配臵公厕,每一公厕的服务半径不超过300米,公厕宜布臵于其他建筑内; 

(八)为居住区配套服务的供电、燃气、供热、通信、电视等设施应按照规范要求设臵,并在总平面中明确坐标位臵。 


11第十一章 附 则

第十一章  附   则

第九十一条 本规定由宿州市住房和城乡建设委员会负责解释。 

第九十二条 城市规划区以外的其他建制镇及县城可参照执行。 

第九十三条 本规定自2010年×月×日起施行。


12附 表

附 表

 

 


13附录一:名词解释

附录一 名词解释

附录一  名词解释

1、建筑容积率(容积率) 

指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值。 

2、建筑密度 

指建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比率(用百分比表示)。 

3、低层建筑 

指高度小于、等于10米的建筑,低层居住建筑为一层至三层。

 4、多层建筑 

指高度大于10米,小于、等于24米的建筑。

 5、高层建筑 

指高度大于24米的建筑。 

6、公寓式办公建筑 

指单元式小空间划分,有独立卫生设备的办公建筑。 

7、办公建筑 

指非单元式小空间划分,按层设臵卫生设备的办公建筑。 

8、商业建筑 

指综合百货商店、商场、经营各类商品的专业零售和批发商店,以及饮食等服务业的建筑。 

9、商住综合楼 

指商业和居住混合的建筑。 

10、商办综合楼 

指商业和办公混合的建筑。 

11、汽车停车率 

指居住区内汽车的停车位数量与居住户数的比率。 

12、公寓式酒店 

指按公寓式(单元式)分隔出租的酒店,按旅馆建筑处理。 

13、酒店式公寓

指按酒店式管理,可按单元式出租、出售的公寓,满足公共建筑的消防要求,允许少量(30%以内)单元降低日照要求,可按居住建筑处理。 

14、居室 

卧室、起居室(俗称厅)。

 15、道路红线 

一般指城市支路以上的道路边界线。 

16、绿线 

指城市各类公共绿地、生产防护绿地、道路红线外防护或景观绿地、生态廊道等边界线。

 17、蓝线 

指河流、湖泊等水域与防护设施用地边界线。

 18、主朝向 

条式建筑以垂直长边的方向为主要朝向,点式建筑以南北向为主要朝向【南北向指正南北向和南偏东(西)45度以内(含45度),东西向指正东西向和东(西)偏南45度内(不含45度)


附录一 名词解释

附录一  名词解释

1、建筑容积率(容积率) 

指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值。 

2、建筑密度 

指建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比率(用百分比表示)。 

3、低层建筑 

指高度小于、等于10米的建筑,低层居住建筑为一层至三层。

 4、多层建筑 

指高度大于10米,小于、等于24米的建筑。

 5、高层建筑 

指高度大于24米的建筑。 

6、公寓式办公建筑 

指单元式小空间划分,有独立卫生设备的办公建筑。 

7、办公建筑 

指非单元式小空间划分,按层设臵卫生设备的办公建筑。 

8、商业建筑 

指综合百货商店、商场、经营各类商品的专业零售和批发商店,以及饮食等服务业的建筑。 

9、商住综合楼 

指商业和居住混合的建筑。 

10、商办综合楼 

指商业和办公混合的建筑。 

11、汽车停车率 

指居住区内汽车的停车位数量与居住户数的比率。 

12、公寓式酒店 

指按公寓式(单元式)分隔出租的酒店,按旅馆建筑处理。 

13、酒店式公寓

指按酒店式管理,可按单元式出租、出售的公寓,满足公共建筑的消防要求,允许少量(30%以内)单元降低日照要求,可按居住建筑处理。 

14、居室 

卧室、起居室(俗称厅)。

 15、道路红线 

一般指城市支路以上的道路边界线。 

16、绿线 

指城市各类公共绿地、生产防护绿地、道路红线外防护或景观绿地、生态廊道等边界线。

 17、蓝线 

指河流、湖泊等水域与防护设施用地边界线。

 18、主朝向 

条式建筑以垂直长边的方向为主要朝向,点式建筑以南北向为主要朝向【南北向指正南北向和南偏东(西)45度以内(含45度),东西向指正东西向和东(西)偏南45度内(不含45度)】


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