【巢湖市】城市规划管理技术暂行规定

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1第一章 总 则

第一章 总 则

第一条  为了加强城市建设规划管理,保证城市规划的实施,根据《中华人民共和国城市规划法》、《安徽省实施<中华人民共和国城市规划法>办法》、《巢湖市城市规划管理办法》以及有关法规、规范,结合本市实际,制定本暂行规定。 

第二条  本暂行规定为《巢湖市城市规划管理办法》配套的规范性文件,适用于《巢湖市城市总体规划》(2000~2020)确定的城市规划区内的土地利用和各项建设管理。  

第三条  详细规划编制、城市规划管理,均须执行本暂行规定。 

第四条  各类专门性用地项目规划应符合已颁布的各类专业技术规范及规定的要求。 

2第二章 建设用地分类和适建范围

第二章     建设用地分类和适建范围

第五条  本市建设用地分类及用地标准按照《城市用地分类与规划用地标准》(GBJ137-90)执行。 

第六条  各类建设用地的划分与使用应遵循土地使用相容性原则,按经批准的详细规划执行。尚未批准详细规划的地区,应按城市总体规划和本规定表一《各类建设用地适建范围规定》的规定执行。 

凡须改变规划用地性质、超出表一规定范围的,应编制调整规划并按规定程序和审批权限报批获准后执行。

3第三章 建筑容量控制指标

第三章    建筑容量控制指标

第七条  建筑基地未达到下列最小面积的,不得单独建设: 

低层居住建筑为500㎡;

多层居住建筑、多层公共建筑为1000㎡; 

高层居住建筑为2000㎡; 

高层公共建筑为3000㎡。 

建筑基地未达到前款规定的最小面积,但有下列情况之一,且确定不妨碍城市规划实施的,城市规划管理部门可予核准建设。 

(一)临接土地已经完成建设或既成道路、河道或有其它类似情况,确实无法调整、合并的; 

(二)因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制,确实无法调整、合并的。 

第八条  城市各类建筑的建筑密度、容积率应不超过表二《各类建筑密度、容积率上限指标》的规定。 

第九条  建筑基地原有的容积率已达到规定值的,除特定必须的城市公共配套设施外,不得在该基地范围内进行扩建、加层。 

第十条  在符合消防、抗震、卫生、交通、人防等有关规定和本规定的前提下,建筑项目在满足自身功能需求外,为公众提供开放空间(开放空间的条件见附录),可在本章建筑容量控制指标的基础上按表三规定增加建筑面积,但增加的建筑面积总计不得超过批准总建筑面积的20%。 


4第四章 建筑间距

第四章    建筑间距

第十一条  建筑物的间距应符合消防、抗震、安全的要求,并综合考虑采光、通风、环保、视觉卫生、工程管线和文物保护等要求,同时执行本规定。

第十二条  受遮挡建筑为违法建筑时其日照间距不予考虑。有日照需求的建筑不宜东西向布置。住宅建筑应确定一面为主朝向,其他朝向为次要朝向,可不考虑其日照要求。 

第十三条  住宅建筑间距应以满足日照要求为基础确定。一般应通过与其正面相邻建筑的间距控制予以保证。遮挡建筑为多、低层建筑的,应采用间距系数法计算建筑间距且按最不利点确定。遮挡建筑为高层建筑的,应采用日照分析法核定建筑间距。 

第十四条  遮挡建筑为高层建筑,且受遮挡建筑为住宅时,应对受遮挡的住宅进行日照分析。受遮挡的住宅每户必须有一个(每户有四个或四个以上居室的宜为两个)居室满足大寒日满窗有效日照三小时(旧区改建项目内新建住宅有效日照不低于一小时)。并应结合本章相关规定确定建筑间距。 

第十五条  居住建筑之间的间距按下列要求确定: 

(一)正面间距 

1、朝向为南北向平行布置的低、多层居住建筑,其建筑日照间距系数不小于1.25;旧城改造项目内部建筑之间建筑日照间距系数不小于1.20。 

2、高层居住建筑之间、高层居住建筑与其它层数居住建筑之间,应进行综合日照分析,保证有效日照时间符合住宅建筑日照标准的规定。高层居住建筑位于南侧时,同时须满足最小间距规定:新区30米,旧城改造区24米。

(二)侧面间距

1、多层条式居住建筑的侧面间距不宜小于6米,高层居住建筑与多层居住建筑的侧面间距不宜小于9米,高层居住建筑与高层居住建筑的侧面间距不宜小于13米。 

2、高层塔式居住建筑、多层和中高层点式居住建筑与侧面有窗的各种层数的居住建筑之间应符合视线卫生防护间距要求。 

第十六条  非居住建筑与居住建筑的间距,按下列要求确定: 

(一) 正面间距 

1、非居住建筑位于居住建筑南侧或位于东西向布置的居住建筑东西侧的,其间距按居住建筑要求确定。非居住建筑位于南北向布置的居住建筑东西侧的,除应满足消防要求外,还必须满足居住建筑规定日照要求。 

2、非居住建筑(第十九条除外)位于居住建筑北侧的,其建筑最小间距为:高层24米;多层15米;低层9米。 

(二) 侧面间距 

1、非居住建筑与居住建筑的山墙最小间距按消防间距的规定控制。 

2、非居住建筑与居住建筑垂直贴建的,必须满足居住建筑规定的日照、卫生防护、消防要求,其建筑按整体建筑考虑,同步实施。 

第十七条  非居住建筑(第十九条除外)之间的间距应符合下列规定: 

(一)高层非居住建筑平行布置时的间距:

1、高层非居住建筑南北向平行布置时,其间距不小于南侧建筑高度的0.4倍,且其最小值为18米。 

2、高层非居住建筑东西向平行布置时,其间距不小于较高建筑的0.3倍,且其最小值为15米。 

(二)高层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时,其间距最小值为13米。 

(三)多层非居住建筑南北向平行布置时,其间距不小于南侧建筑高度的0.7倍,且其最小值为12米。多层非居住建筑东西向平行布置时,其间距不小于较高建筑高度的0.4倍,且最小值为10米。 

(四)低层非居住建筑与高、多、低层非居住建筑平行布置时,其间距按消防规定控制,且最小值为6米。 

以其他形式布置的非居住建筑的间距按不小于消防间距规定控制。 

第十八条  工业建筑、仓储建筑之间的建筑间距等按相关的消防、安全间距控制。 

第十九条  医院病房楼、休(疗)养住宿楼、幼儿园、托儿所和大中、小学校教学楼、老年公寓应满足冬至日有效日照不低于2小时的标准。南北向平行布置的多层建筑不宜小于南侧多层建筑高度的1.5倍。学生宿舍按住宅建筑间距控制。   


5第五章 建筑退让



第二十条  沿建设用地边界和沿城市道路、公路、河流、铁路、各类管线两侧的建筑物,其退让距离除符合消防、防洪、环保、管线工程和交通安全等方面的要求外,须同时符合本规定。 

第二十一条  沿城市道路两侧新建、改建建筑物或构筑物,应按道路功能、路幅宽度以及建筑物类别、高度,确定其后退规划道路红线的距离,退让间距只能作为道路拓宽、防灾救灾、人流疏散和沿街绿化用地。 

除经批准的详细规划有规定外,沿街建筑后退道路红线的距离不应小于表四规定的控制指标。 

第二十二条  沿城市道路所建的大型商场、游乐场、影剧院等有大量人流、车流集散的建筑物,其后退道路红线距离按详细规划、城市设计控制,未制定详细规划或城市设计的,按人、车流集散需要确定,且不应小于10米。 

第二十三条  沿城市道路新建、改建、扩建的任何建筑物其地下基础、化粪池、坡道等附属设施和构件不得占压或超过道路红线,建筑物的空中悬挑部分不得超过退让道路红线距离的三分之一。 

第二十四条  沿公路的建筑物,在城市规划建设用地范围内的路段两侧,按后退城市道路红线要求执行;在其余路段两侧,其后退两侧边沟外缘,国道不少于20米,省道不少于15米,县道不少于10米,其它道路不少于5米。 

第二十五条  相邻用地单位进行房屋建设时,相互必须以用地界限为准,留出适当距离,退让最小距离为规定建筑

间距的二分之一,间距小于消防间距的,应按消防间距的规定控制。现状周边已有建筑的,退让间距应按满足建筑日照间距要求控制。 

第二十六条  沿城市环城河、天河、陆家河等水系进行建设的,须退让河道蓝线不低于15米并符合相关控制性详细规划要求,严禁在城市排水渠(撇洪沟)上进行各类建筑物的建设。 

第二十七条  建筑物后退铁路距离按下列要求确定: 铁路干线两侧建筑物与最外侧轨道中心线距离不应小于20米,铁路支线、专用线两侧中心线距离不应小于15米,铁路两侧围墙与最外侧轨道中心线距离不应小于10米,围墙高度不应大于3米。 

第二十八条  建筑物后退电力线的距离应满足电力设施保护有关规定,并同时满足下列要求: 

在电力线保护区(高压走廊)范围内不得新建建筑物。 

建筑物距各级电压架空线路(边线)的最小水平距离不宜小于以下规定:

第二十九条  在文物古迹周围的建设控制地带内建设的,其退让距离和保护要求应符合相关规定,并附相关部门明确的书面意见。


6第六章 建筑高度控制

第六章    建筑高度控制

第三十条  建筑物的高度应符合建筑日照间距退让、消防、风景旅游、文物保护、城市景观等方面的要求,同时应符合本章规定。 

第三十一条  在有净空限制的气象台及其它无线电通讯(含微波通讯)设施周围新建、改建、扩建建筑物、构筑物,其控制高度应符合有关净空保护高度的规定。 

沿城市道路两侧新建、改建、扩建的建筑物的控制高度,一般应符合以下规定:

多层建筑控制高度(H)不得超过道路规划红线宽度(W)加建筑后退道路距离(S)之和的1.5倍。 

即:H≤1.5(W+S) 

高层组合建筑物高度按以下控制: A≤1.5L(W+S) 

A——沿路建筑以45度高度角在地上的投影面积(即1∶1的投影面积); 

L——建筑基地沿道路规划红线的宽度; W——道路规划红线宽度; S——建筑后退红线的最小距离。 

第三十二条  建筑物直接临接道路或临接广场、绿地、河道、电力走廊,除应满足有关规定外,在计算控制高度时,可将广场、绿地、河道、电力走廊的二分之一宽度计为道路红线宽度。


7第七章 建筑基地出入口及停车

第七章    建筑基地出入口及停车

第三十三条  与城市道路相交的出入口通道与城市道路应尽量采用正交布置,斜交布置时不宜小于75°。出入口应符合行车视距要求,宜右进右出。 

第三十四条  各类建筑基地机动车出入口位置距城市主干道交叉口道路红线交点不应小于70米,距离次干道交叉口道路红线交点不应小于50米,距桥、隧道的起坡线距离不应小于30米。建筑基地位于两条以上道路交叉口的,出入口应设置在级别较低的道路上。 

第三十五条  建筑物沿街部分长度超过150米或总长度超过220米时,应设置净高与净宽均不小于4米的消防车道。建筑物长度超过80米时,应在底层加设人行通道。 

第三十六条  城市各类建设项目除应按《停车场规划设计规则》等相关规范或相关规划配建停车场外,须符合本规定。

第三十七条  停车位面积应按以下确定: 

小型汽车露天停车场    25~30平方米/车位

 小型汽车室内停车库    30 ~35平方米/车位

小型汽车路边停车带    16~20平方米/车位 

摩托车停车位          3~3.6平方米/车位 

自行车停车位          1.5~1.8平方米/车位 

机动车停车位控制指标以小型汽车为标准当量按以下换算: 

车  型     微型汽车  小型汽车  中型汽车 普通汽车  铰接车 

换算系数    0.7         1.0          2.0         2.5         3.5 

第三十八条  配建停车场(库)的建设必须与其相配的建筑同时设计、同时施工、同时交付使用,未按规划要求建设停车场(库)的,不予进行规划验收。严禁改变停车场(库)的使用性质。 

8第八章 居住区配套和建筑绿地控制

第八章    居住区配套和建筑绿地控制

第三十九条  城市居住区应按规定同步安排教育、医疗卫生、文化教育、商业服务、邮电金融、市政公用、社区服务、行政管理及其他八类公共服务设施用地,为居民提供必要的公共活动空间。具体配建项目和面积可根据居住区的分级配建标准结合现状条件及居住区周围现有的设施情况核定。 

第四十条  居住区公共服务设施配建项目及各项设施设置应符合《城市居住区规划设计规范》的要求,并与建设工程同步施工,经验收后同时交付使用,属于房地产开发项目的,相关的公共配套设施应按要求进行移交。

第四十一条  各类建筑基地内绿地面积占基地面积的比例(绿地率)应符合下列规定: 

(一)居住区绿地率不小于30%。 

(二)工厂绿地率不少于20%;规划公共设施绿地率30%以上,其中宾馆、疗养院50%,学校40%以上,体育场馆、文化宫等游乐用地35%以上,仓储附属绿地规划绿地率20%以上;市政设施附属绿地规划绿地率为30%以上,其中供水厂绿地率为45%以上。 

属于旧城改造的上述项目,绿地率可降低5个百分点。属于风景区周边控制范围内的,绿地率可提高5个百分点。 

第四十二条  产生有害性气体及污染物的工厂及垃圾处理厂应按相应的专业规范要求设置卫生防护林带。 

滨临水体的绿带应结合地形与岸线设计,形成有景观特色的滨水绿带。 

第四十三条  居住区内公共绿地的总指标,应根据居住人口规模分别达到: 

居住组团不少于0.5平方米/人; 小区(含组团)不少于1平方米/人; 

居住区(含小区与组团)不少与1.5平方米/人。旧区改建可酌情降低,但不得低于相应指标的70%。 

第四十四条  居住小区内每块集中公共绿地面积应不小于400平方米,且至少有三分之一的绿地面积在标准的建筑日照阴影线范围之外,公共绿地内的绿化面积(含水面)不小于70%。

第四十五条  城市总体规划、分区规划、控制性详细规划确定的公共绿地应严格控制,不得挪作他用。确因特殊需要改变其用地性质的应严格按有关规定报批。 

城市绿线范围内,不应建设与绿地规划无关的项目,配套附属建筑应以低层为主,管线工程必须埋地建设。


9第九章 工程管线综合

第九章  工程管线综合

第四十六条  工程管线是指:给水、雨水、污水、燃气、供电、通信、有线电视、信息传输、交通信号和路灯等公用工程管线,以及热力和化工原料特种工程管线。 

第四十七条  工程管线建设应当纳入城市建设总体部署,按照统一规划、统一配套建设的原则,与城市规划相协调,与城市道路建设紧密结合、统筹安排。各类工程管线的敷设,应符合城市规划各阶段的工程管线综合规划要求,遵循先地下后地上、先深埋后浅埋的建设程序,并提倡使用综合管沟。同一类管线应采用专项管沟敷设。 

第四十八条  单位专用工程管线应当逐步纳入公用工程管线管理,不符合城市规划要求的,应当及时进行调整或废弃。 

第四十九条  工程管线建设,应当根据批准的专业系统规划和城市近期建设规划,特别是结合下一年度城市道路建设(含改、扩建工程),编制下一年度建设计划,进行统筹安排。

第五十条  工程管线规划建设应当符合城市安全和市容管理要求,沿城市重要道路、商业中心、重点地段、风景名胜区和居住小区,应入地敷设,不得新建架空工程管线,已有架空工程管线应逐步改造入地。 

第五十一条  工程管线的布置次序、最小净距、交叉避让等相互关系处理,按《城市工程管线综合规划规范》执行(GB50289-98)。 

当道路红线内用地不能满足工程管线布置要求时,可在沿路建筑物后退道路线的范围内布置,但同时应符合《城市工程管线综合规划规范》的规定。 

第五十二条  沿城市道路(公路)建设的工程管线,按下列原则布置: 

(一)通信、信息网络排列在路南或路西;

 (二)供电线路排列在路北或路东; 

(三)燃气管线排列在路南或路西; 

(四)雨水、污水管排在路北或路东; 

(五)给水干管排在路东或路南。 各工程管线的次管可设在主管对侧。 

第五十三条  工程管线建设应积极推广使用新技术、新工艺。穿越现有道路建设的工程管线,应当采用盾构、顶管等非开挖施工技术。


10第十章 城市景观和环境

第十章    城市景观和环境

第五十四条  编制城市规划应当突出滨湖山水城市特色,创造良好的城市景观,确定城市景观体系,重视城市轮廓线和视线通廊等景观要素。 

重要区域应当编制城市景观规划或城市设计。 

第五十五条  城市主次干道两侧、沿河湖水系、风景区周围建筑应符合下列要求: 

(一)沿街建筑群体要形成活泼有变化的天际线,协调而丰富的街道立面。沿街建筑符合建筑退让和建筑高度的前提下结合建筑功能、交通、绿化等需要灵活设置,有机组合,以利变化街道空间、丰富城市景观。 

(二)主、次干道两侧不得建商住楼(高层除外),原则上不建小型或者带式商业网点,沿街不宜建住宅楼,确需建设的,其立面设计、装饰应当与所处建筑环境协调,不得设置开敞式阳台。 

(三)沿街建筑空调器外机、太阳能热水器管线及附属设施必须统一隐蔽设置,空调器外机排水管道、雨水排水管道必须接入雨水排放系统,不得直接向地面排水。 

(四)主要商业街道两侧的广告等应当统一规划、设置;高层建筑应当作外墙、屋顶的灯光设计。 

(五)沿街商业等公共建筑底层不得设置封闭式卷闸门,其防护设施采用镂空式卷帘网。 

(六)沿街不得设置实体围墙,确需设置的,应采用通透式或绿篱进行分隔。

第五十六条  居住建筑景观应当符合以下规定: 新建居住建筑应当成片规划,形成居住小区或者居住组团,避免零星建设。 

(一)低、多层居住建筑宜采用坡顶屋面,高层住宅建筑须对底部、顶部作重点设计。 

(二)同一居住建筑群体的风格、造型、色彩应当协调统一。 

(三)居住小区应当按照规范设置社区服务、物业管理、青少年活动中心、邮政以及公厕、垃圾中转站(垃圾收集点)、配电、燃气等公用设施。 

(四)居住小区内部不得布置商业街。 

(五)空调室外机及排水、太阳能热水器等户外设施应当统一预留设置位置,空调器外机排水管道、雨水排水管道必须接入地下雨水排放系统,不得直接向地面排水。 

第五十七条  沿街建筑室外装修应当符合以下规定: 

(一) 造型、尺度、色彩、材料符合城市街景要求。

 (二) 不得增设突出原建筑红线的立柱、台阶。 

(三) 不得增加使用面积,屋顶装修不得违反有关间距、景观的规定。 

第五十八条  城市的山体与水系之间应保持通敞,构筑良好的景观视线廊道。 

第五十九条  设置城市雕塑应按照城市规划实施,雕塑选址不应影响城市交通和交通视线,方便公众观赏。交通性广场不宜设置城市雕塑。

雕塑和小品设计应考虑设置环境的人文景观、自然景观和尺度、色彩、质感等因素。 

第六十条  设置广告、招牌、指示牌应当遵循安全、美观的原则,并应符合建筑物交通、消防、通风、采光安全等的要求,空间造型应与环境相宜。 

(一)道路红线内悬挑的灯箱、广告、招牌与人行道的净空不应小于3米。 

(二)与人行道垂直方向立柱布置的,其净空高度不应小于2.5米,总高度不大于3.7米,不应侵入车道,立柱不应影响行人交通。 

(三)沿道路布置的落地灯箱、广告、指示牌,一般宜沿道路侧面平行布置,并尽量压缩压占道路横断面的宽度。 

(四)在道路交叉口和绿化隔离带内不应设置影响交通视线的灯箱、广告、指示牌、招牌。主、次干道两侧不应设置影响行车安全的闪烁照明。 

(五)城市纪念性建筑、教育设施、政府行政用地、文物保护单位的保护范围内,不应设置商业性广告。住宅建筑上不应设置广告牌等设施。 


11第十一章 附 则

第十一章    附    则

第六十一条  规划区以外的其它建制镇,可参照本规定执行。 

第六十二条  本规定自公布之日起施行。


12附 表

12 附 表

 

 

 


13附 录

附录一 :本规定用语含义

附录一 :本规定用语含义 

一、容积率:指一定地块内,总建筑面积与建筑基地面积的比值。 

二、建筑密度:一定地块内所有建筑物的基底总面积占基地总面积的百分比。 

三、住宅建筑套密度:每公顷住宅用地上拥有的住宅套数。 

四、住宅面积净密度:每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积。 

五、道路规划红线:是指城市道路用地规划控制线。

 六、河道规划蓝线:是指城市各级河、湖、渠道规划控制线。 

七、绿地率:是指建设用地内,各类绿地面积的总和与建设用地面积的比率。 

八、城市旧城区:指淮南复线以南,湖光路以东,裕溪路以西,裕溪河以北的区域。 

九、城市新区:指城市总体规划确定的城市规划区范围除去旧城区以外的区域。


附录二:计算规则

附录二:计算规则 

一、建筑面积计算,按国家有关建筑面积计算规则计算。 

(一)单层建筑物的建筑面积,应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算,并应符合下列规定: 

1、单层建筑物高度在2.20m及以上者应计算全面积;高度不足2.20m者应计算1/2 面积。 

2、利用坡屋顶内空间时净高超过2.10m的部位应计算全面积:净高在1.20m至2.10m 的部位应汁算1/2 面积;净高不足l .20m的部位不应计算面积。 

(二) 单层建筑物内设有局部楼层者,局部楼层的二层及以上楼层,有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算,无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全而积;层高不足2.20m者应计算1/2面积。 

(三)多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算;二层及以上楼层应按其外墙结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积;层高不足2 .20m者应计算1/2 面积。 

(四)多层建筑坡屋顶内和场馆看台下,当设计加以利用时净高超过2.10m的部位应计算全面积;净高在1.20m至2.10m的部位应计算1/2 面积;当设计不利用或室内净高不足1.20m时不应计算面积。

(五)地下室、半地下室(车间、商店、车站、车库、仓库等),包括相应的有永久性顶盖的出入口,应按其外墙上口(不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙)外边线所围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积;层高不足2.20m者应计算l/2面积。 

(六)坡地的建筑物吊脚架空层、探基础架空层,设计加以利用并有围护结构的,层高在2.20m及以上的部位应计算全面积;层高不足2.20m的部位应计算1/2面积。设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层,应按其利用部位水平面积的l/2计算;设计不利用的深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间不应计算面积。 

(七)建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。门厅、大厅内设有回廊时,应按其结构底板水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积;层高不足2.20m者应计算1/2面积。 

(八) 建筑物间有围护结构的架空走廊,应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积;层高不足2.20m者应计算1/2面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的l/2 计算。 

(九) 立体书库、立体仓库、立体车库,无结构层的应按一层计算,有结构层的应按其结构层面积分别计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积;层高不足2.20m者应计算l/2面积。

(十) 有围护结构的舞台灯光控制室,应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积;层高不足2.20m者应计算1/2面积。 

(十一) 建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊,应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积;层高不足2.20m者应计算1/2 面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。 

(十二)有永久性顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的l/2计算。 

(十三) 建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等,层高在2.20m及以上者应计算全面积;层高不足2.20m者应计算1/2面积。 

(十四)设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物,应按其底板面的外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积;层高不足2.20m者应计算1/2面积。 

(十五) 建筑物内的室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱应按建筑物的自然层计算。 

(十六)雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10m者,应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2 计箕。 

(十七) 有永久性顶盖的室外楼梯,应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算。

(十八) 建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。 

(十九) 有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等,应按其顶盖水平投影面积的1/2计算。 

(二十) 高低联跨的建筑物,应以高跨结构外边线为界分别计算建筑面积;其高低跨内部连通时,其变形缝应计算在低跨面积内。 

(二十一) 以幕墙作为围护结构的建筑物,应按幕墙外边线计算建筑面积。 

(二十二)建筑物外墙外侧有保温隔热层的,应按保温隔热层外边线计算建筑面积。 

(二十三)建筑物内的变形缝,应按其自然层合并在建筑物面积内计算。 

(二十四)下列项目不应计算面积: 

1、建筑物通道(骑楼、过街楼的底层)。

 2、建筑物内的设备管道夹层。 

3、建筑物内分隔的单层房间,舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台等。, 

4、屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池。 

5、建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台。 

6、勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调机外机搁板(箱)、飘窗、构件、配件、宽度在2.10m及以内的雨篷以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊。 

7、无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯和用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯。 

8、自动扶梯、自动人行道。 

9、独立烟囱、烟道、地沟、油(水)罐、气柜、水塔、贮油(水)池、贮仓、栈桥、地下人防通道、地铁隧道。 

二、建筑容积率计算: 

(一) 地下室、半地下室以室外地坪为基准,顶板面高出室外地面不超过1.5米时,其建筑面积不计入容积率。 

(二) 建筑底层布置为架空层的,满足以下条件之一,其建筑面积可不计入容积率: 

1、以柱、剪力墙落地,视线通透,空间开敞;无特定功能,只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间。 

2、架空层层高2.2米以下(含2.2米)建设使用功能为储藏室、自行车停车库的。 

(三)住宅底部架空层建设使用功能为汽车停车库的,其建筑面积计入容积率。 

(四)住宅层高不得超过3米。若超过3米,超出部分在核算综合技术经济指标时按其层高折算(以2.8米为基准)增加面积,计入容积率指标,但发证面积不计其增加面积值。 

(五)商业建筑当层高大于或等于4.8米,计算容积率指标时,按标准层面积乘以1.5倍计算,达到2000平方米以上的大型商业用房(如超市、大型商场、专卖店、餐饮酒店、娱乐等功能集中布置的商业用房)建筑高度可根据功能要求适当提高。门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等可按其实际建筑面积计算容积率。 

三、建筑间距计算: 

(一) 建筑间距为两幢建筑外墙面之间最小垂直距离。 

(二) 建筑物有每处不超过3米长(含)的凸出部分(如楼梯间),凸出距离不超过1.5,且其累计总长度不超过同一面建筑外墙总长度的四分之一的,其最小间距可不计凸出部分。居住建筑阳台累计总长度(突出于山墙面之外或转弯到山墙面上的阳台长度可不计)不超过同一建筑外墙总长度的二分之一(含),其最小间距仍以建筑外墙计算;超过二分之一的,应以阳台外缘计算建筑间距。   

四、建筑高度计算 

(一)本规则只适用于确定建筑日照间距、退界距离和后退道路时的建筑高度计算。其他规定对建筑高度有限制的(如气象台、微波通道等),按建筑物的最高点计算。 

(二) 平屋面建筑高度为挑檐屋面自室外地面算至檐口顶,加上檐口挑出高度,有女儿墙的屋面自室外地面算至女儿墙顶。 

(三) 坡屋面建筑高度,屋面坡度小于38°的自室外地面算至檐口顶加上檐口出挑高度;坡度大于38°的自室外地面算至屋脊顶。 

(四) 水箱、楼梯间、电梯间等突出屋面的附属设施,其高度在6米以内,且水平面积之和不超过屋面面积八分之一的;遮挡阳光面宽度不超过建筑物遮挡阳光面总宽度二分之一,且连续长度不超过8米的,不计入建筑计算高度。 

(五)间距系数法在计算中,建筑日照计算至北侧被遮挡建筑底层正负零。北侧被遮挡建筑底层为架空层的,扣除架空层层高。前后建筑地形标高有高差的,计算时应对其差值作相应加、减。 

五、开放空间的条件和计算 

开放空间是指在建筑基地内,为社会公共提供的广场、绿地、通道、停车场(库)等公共使用的室内外空间(包括平地、下沉式广场和屋顶平台)。 

开放空间必须同时符合下列条件:

 A、 沿城市道路、广场留设; 

B、任一方面的净宽度在6米以上,实际使用面积不小于150平方米; 

C、向公共开放的绿地(广场)应设置座椅等休息设施;

 D、建筑竣工后,应设置相应的标志,并交有关部门管理或经批准由建设单位代行管理; 

E、常年开放且不改变使用性质; 

F、以净宽1.5米以上的开放楼梯或坡道连接基地地面或道路且与基地地面或道路的高差在正负5米以内; 

G、提供室内连续开放空间的,其最大高差为负5米到正12米且开放地面层。


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