【衡阳市】城乡规划行政技术准则

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1第一章 总 则

第一章  总 则

第一条  为加强城乡规划管理,保证城乡规划实施,根据《中华人民共和国城乡规划法》、《湖南省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》和衡阳市城市总体规划,并结合本市的实际情况,制定本准则。 

第二条  本准则适用于衡阳市规划区范围内各项建设工程(临时建设参照本准则执行)。各县(市、南岳区)的各项建设工程根据本地的实际情况,依据相关规范,参照本准则执行。 

第三条  编制详细规划(含控制性详细规划和修建性详细规划,下同)、提出规划条件、城乡建设用地规划以及建设工程规划的审批,均应符合本准则。 

2第二章 建设用地控制

第二章  建设用地控制

 第四条   根据土地使用的主要性质,用地分类划分为城乡用地分类、城市建设用地分类两部分。按照国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB 50137—2011)执行。 

第五条  各类建设用地的性质必须符合衡阳市城市总体规划,并考虑土地使用兼容性。有批准的详细规划,按批准的详细规划执行,无详细规划的,按本准则《各类建设用地适建范围表》(附表一)的规定执行。 

凡附表一中未列入的建设项目,应由市城乡规划局根据项目的性质、规模以及周边环境和外部基础设施条件具体核定适建范围。 

 第六条  凡需要改变建设用地使用性质,且超出控制性详细规划和建设用地兼容性范围的,应当先申请调整控制性详细规划,再按规定程序报批。 

第七条  建设用地规划条件应当符合控制性详细规划。 

尚未编制控制性详细规划又确需建设的地块,建设用地应按本准则《各类建设用地适建范围表》(附表一)和《建筑容积率、建筑密度控制指标表》(附表二)的规定,提出规划条件。 

    第八条  建设项目规划用地红线的划定,应当以现状实测地形图为依据,根据城乡规划要求、建设项目批准文件、有关行业技术标准和规范、规定等因素综合确定。 

    用地界线的确定,应满足如下要求: 

   (一)规划用地界线、拆迁范围线必须闭合并尽可能的与详细规划所划分的地块相统一。 

   (二)地块形状,除考虑地形、地貌、土地权属等条件外,尽可能规整,对不规整的用地应予调整。 

   (三)位于规划道路两侧的建设项目,必须负责征用并拆迁临街面长度对应的规划道路用地的50%,或者(即)征用并拆迁至道路中心线(道路已形成的除外)。 

  (四)必须按规划建筑征用或拆迁不小于周边规定间距用地范围的50%。     第九条  建设项目的用地面积包括建设项目自身用地面积和代征用地面积,各部分用地面积应当在建设用地规划许可证件中明确。代征用地包括代征道路、绿地、市政设施、公共服务设施等公共用地。  

第十条  除公益性设施和城市基础设施外,建设项目建筑基地用地面积必须满足建设项目独立建设的最小用地规模的要求。建设用地未达到下列规定面积的,不得单独规划建设。

建设用地未达到前款规定最小面积的,但有下列情况之一,且不妨碍城乡规划实施的,经市城乡规划局核准,可单独规划建设:

(一)相邻土地已完成建设的或为既有道路、河道等类似情况的,确实无法与周边土地调整、合并的建设项目; 

(二)因街区划分、危旧房屋改造、市政公用设施等限制,确实无法调整合并的; 

(三)街道、社区配套用房,垃圾收集和中转站、公厕、燃气调压站、变配电房、泵房等涉及社会公益性的建设项目。 

(四)棚户区改造、市政重点工程拆迁安置等其他特殊情况,确实难以达到以上规定的。 

    第十一条  军事禁区周边的建设用地应符合有关技术规定,并征得军事管理部门的同意。 

3第三章 建筑容量控制

第三章 建筑容量控制

第十二条  新建、改建和扩建建设项目建筑容量(建筑容积率、建筑密度,下同)按已批准的控制性详细规划核定。未编制控制性详细规划的,其建筑容量控制指标按本章规定执行。 

第十三条  《建筑容积率、建筑密度控制指标表》(附表二)适用于单一类型的建设用地。  

  (一)当建设项目包含两个(含两个)以上不同用地性质的地块时,宜分别确定建筑容量指标。  

  (二)对于混合类型的建设项目,在符合相关规范的基础上,由市城乡规划局根据实际情况参照本准则确定建筑容量指标。 

(三)工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%,严禁在工业项目用地范围内建成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。 

(四)对未列入《建筑容积率、建筑密度控制指标表》(附表二)的科研机构、大中专院校、中小学校、幼托、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、市政公用设施等建筑容量控制指标,应按有关专业规范或详细规划执行,但不得大于(附表二)中居住建筑的控制指标。

第十四条  原有建设用地的建筑容量控制指标已达到或超过规定值的,不得在原有建设用地范围内进行扩建。建设用地原有建筑容量控制指标虽未超出规定值,但其扩建会破坏空间环境的应禁止建设。


4第四章 建筑间距

第四章  建筑间距

第十五条  建筑间距必须符合消防、卫生、安全、环境保护、通风、工程管线敷设和城市景观等方面的要求外,还应符合本章规定。     第十六条  建筑间距按地区分类控制。 

   (一)建筑间距I类地区:一般控制区,除建筑间距II类地区以外的控制区。 

(二)建筑间距II类地区:三江六岸两侧150米范围以及衡阳市城市总体规划确定的各级文物保护单位建设控制地带、公共绿地、广场等周围200米范围,风景名胜区、纪念地、生态风光地等。 

第十七条  低、多、中高层居住建筑的间距应符合下列规定: 

(一) 居住建筑平行布置时,建筑间距按下表控制:

注:①表中0°指正南北向,角度指南偏东(西)的方位角。 

②H指建筑高度,当方位角≤45°时为南向建筑高度,当方位角>45°时为相邻较      高建筑的高度,方位角是指遮挡建筑的方位角。 

③最小距离:9米。 

④一般居住建筑布置方位角不宜>30°。 

(二)居住建筑垂直布置时,建筑间距按下表控制:

1.对按上述规定不能满足消防间距或通道以及管线等要求的,按相关规范规定要求控制,并由市城乡规划局核定。 

2.相对建筑山墙有居室窗户的,其建筑山墙间距应在上表的基础上增加3(2)米,并满足消防间距要求。 

(五)新建居住建筑底层有非住宅用房的,按居住建筑要求控制间距。   第十八条  高层居住建筑的间距 

高层居住建筑与居住建筑的间距,应保证受遮挡的居住建筑的居室大寒日满窗日照的有效时间不少于2小时(有效日照时间带为上午8时至下午4时),同时高层居住建筑必须进行日照分析。 

 (一)高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时,建筑间距按下表控制:

注:①表中方位为正南向(0°)偏东(西)的方位角;具体是指遮挡建筑的方位角。 

②H:建筑高度,当方位角≤45°时为南向建筑高度;当方位角>45°时为相邻较高建筑高度。 

③高度超过100m(含100m)的高层建筑的间距,根据规划要求及实际情况由市城乡规划局确定。 

(二)高层居住建筑与低、多、中高层居住建筑平行布置时,建筑间距应符合下列要求: 

1.高层居住建筑与其北向范围的低、多、中高层居住建筑的间距,按本条第(一)项(方位0°~45°)的规定控制; 

2.高层居住建筑与其南向范围的低、多、中高层居住建筑的间距,按 南侧低、多、中高层居住建筑高度计算,其最小值为13米。

3.两幢建筑互为遮挡建筑时,分别计算间距,取较大值。 

(三)高层居住建筑与低、多、中高层居住建筑垂直布置时,建筑间距按下表控制,其最小值为13米:

(五)高层居住建筑与低、多、中高层居住建筑的山墙间距,按消防间距的规定控制,但山墙有居室窗户的,其间距不得小于13米。     

第十九条 非居住建筑与居住建筑之间的建筑间距按下列要求确定:    

 (一)非居住建筑位于南北向(偏南北)布置居住建筑南侧,或位于东西向(偏东西)布置居住建筑东西侧的,居住建筑为被遮挡建筑,其间距按居住建筑间距执行。 

(二)非居住建筑位于南北向(偏南北)布置的居住建筑东、西侧的:   

  1.建设多层建筑时,应满足消防间距,且应不小于6米。 

     2.建设高层建筑时,除应满足居住建筑规定日照要求外,且应不小于13米。 

     3.非居住建筑位于住宅建筑北向的,按第二十条执行。 

    第二十条  非居住建筑之间的最小间距在满足各专业规范要求的同时应符合下列规定: 

   (一)高层非居住建筑与高层非居住建筑间距按第十八条㈠、㈣项控制。    

(二)高层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时的间距按第二十条控制,最小值为15米。 

   (三)多层非居住建筑与多层非居住建筑间距按第十九条控制,平行布置时的间距最小值为10米。 

   (四)低层非居住建筑与低、多、中高层、高层非居住建筑平行布置时的间距按消防间距的规定控制,且其最小值为7米。 

(五)非居住建筑之间的山墙间距和以其它形式布置的非居住建筑之间的间距,必须满足消防间距的规定。 

    第二十一条   高层建筑为遮挡建筑,且主要朝向建筑面宽超过45米,应以日照分析结果为依据,合理确定与被遮挡物之间的距离,其离界距离至少应按确定间距的一半进行控制。 

第二十二条   高层建筑与其正北侧投影范围外东西两侧住宅的间距,应符合下列规定: 

住宅主朝向面向高层建筑,间距不应小于24米或住宅主朝向与高层建筑正午投影范围正面相对的,间距不应小于15米。

第二十三条  当两栋建筑之间有地坪高差,且高差达到2米以上时,视利用地形高差的具体尺寸,对建筑间距进行增减, 增减后的间距不低于9米。高层建筑将其地形高差计入建筑高度进行计算。   

第二十四条  医院病房楼、休(疗)养院住宿楼以及幼儿园、托儿所和大、中、小学校教学楼与相邻建筑的间距,须在同类型布置方式居住建筑的间距要求上提高20%,同时须满足各专业规范要求。 

第二十五条  工业、仓储、市政及特殊用地内建筑间距按相关的消防、环保、卫生和安全的有关规定控制。 


5第五章 建筑退让与离界

第五章  建筑退让与离界

    第二十六条  沿建设用地边界(用地红线)和沿城市道路、公路、河道、山体、铁路两侧以及电力线路保护区范围内的建筑物,其退让与离界距离必须符合消防、安全、防汛、环保和空间景观等方面的要求外,应同时符合本章的规定。 

第二十七条  建筑物后退用地界线(用地红线)按下列规定执行: 

(一) 相邻建筑高度不等的,按建筑高度比例计算离界距离,各退够规定距离,并符合采光、卫生、安全要求。 

(二)各类建筑的离界距离,按下表规定控制,且不得小于其最小距离。

(三)建设用地边界外是居住建筑的除须符合本条第(二)项《建筑离界距离控制表》的规定外,应同时符合第四章建筑间距的有关规定。 

  (四)建设用地边界紧邻公园、绿地、广场、水面等开敞空间时,有详细规划的,按详细规划确定离界距离,无详细规划的各类建筑的最小离界距离不小于本条第(二)项《建筑离界距离控制表》中非居住建筑的最小离界距离规定,并由市城乡规划局核定。 

  (五)1.毗邻用地建设,建设用地边界(用地红线)为非规则线型或与建筑长边不平行,应根据第四章规定设定建筑位置,本着利益均衡原则,在双方用地单位同意的前提下合理分摊离界,但其最小离界距离不得小于本条第 (二)项《建筑离界距离控制表》中的最小距离。 

2.建筑后退用地边界地距离和建筑间距应同时符合规定。因用地条件限制不能同时符合规定的,经与相邻地块产权人协议并经城乡规划主管部门核准,在确保满足建筑间距的条件下,可适当缩减用地边界后退距离,但必须符合消防规定。 

  (六)医院病房楼、休(疗)养院的住宿楼以及幼儿园、托儿所、大、中、小学教学楼等增加的建筑离界距离应留在自身用地红线之内。 

(七)危险品库、油库、液化气瓶库、加油站、加气站及其它危及四邻安全的建(构)筑物,其安全防护距离应留在自身建设用地范围内。       

第二十八条  地下建筑物后退城市道路、广场、公共绿地距离最小值为4米;后退相邻建设用地和已建用地边界的距离不少于地下建筑物深度(自室外地面至地下建筑物底板的距离)的0.7倍,且其最小值为4米;当城市市政管廊、重要景观道路的环境绿化等有特殊要求时,地下建筑物的离界距离应符合相应要求。

第二十九条  沿城市道路两侧新建、改建建筑物,其后退城市道路规划红线的距离按下表控制执行,同时应符合第四章和第六章的有关规定。

第三十条  城市道路两侧设有绿化带的,建筑物后退道路绿化带的距离按下表控制执行。

第三十二条  规划宽度30米以上城市道路交叉口四周的建筑物后退城市道路规划红线的距离,应在第二十九条、第三十条规定的基础上增加6米以上的后退距离(从道路规划红线直线段与曲线段切点的连线算起)。   第三十三条  新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑(含高层建筑裙房),其临城市主、次道路的主要出入口退让道路红线的距离,除必须满足人流集散,停车泊位、环境景观等要求外,不得小于20米,并应妥善安排好出入口位置和停车场地。   第三十四条  沿江河两岸兴建建筑物应符合《衡阳市城市防洪总体规划》等规划的要求,并符合以下规定: 

(一)禁止在河道管理范围内建设妨碍行洪的建(构)筑物。 

(二)在按照市水利主管部门认可的防洪标准渠化后的河道两侧新建、改建、扩建的建筑工程,其建筑边线与渠壁外侧的距离不得小于20米。有专门规定的地段,按其规定执行。 

(三)建筑物后退防洪堤背水坡堤脚的距离控制在30m以上;经过城镇的堤段,经市城乡规划局商市水利主管部门论证同意,也不得低于15米。 

(四)在防洪工程设施保护范围内建设市政公用设施,须经市城乡规划局商市水利主管部门等相关单位同意,同时应符合有关规范和规定的要求。

第三十五条  沿铁路两侧布置建筑物,除应符合铁路专业规范要求外,并符合以下规定: 

   (一)铁路线路两侧应当设立铁路线路安全保护区。铁路线路安全保护区的范围,从铁路线路路堤坡脚、路堑坡顶或者铁路桥梁(含铁路、道路两用桥,下同)外侧起向外的距离分别为: 

 1.城市市区高速铁路为10米,其他铁路为8米; 

  2.城市郊区居民居住区高速铁路为12米,其他铁路为10米;  

 3.村镇居民居住区高速铁路为15米,其他铁路为12米;   

4.其他地区高速铁路为20米,其他铁路为15米。 

(二)铁路弯道处兴建建设工程与轨道中心线的距离须满足行车视距要求并经铁路管理部门审核后确定。 

   (三)铁路两侧的高层建筑、高大构筑物(大塔、烟囱等)、危险品仓库和厂房与铁路轨道中心线的距离须符合铁路管理部门的有关规定。 

第三十六条  建筑物与挡土墙、护坡的最小间距应符合下列规定:    

(一)居住区内的挡土墙与住宅建筑的间距应满足住宅日照和通风的要求。 

   (二)高度大于2米的挡土墙和护坡的上缘与建筑间水平距离不应小于4米,其下缘与建筑间的水平距离不应小于米3米。 


6第六章 建筑高度控制

第六章 建筑高度控制

    第三十七条  建筑物的高度除符合日照、建筑间距、景观、消防、防灾等方面的要求外,应同时符合本章的规定。 

    第三十八条  在有净空、高度限制的机场、气象台、电台和其他无线电通讯(含微波通讯)和军事工程等设施周围新建、改建建筑物的,其控制高度应符合有关设施净空、高度限制的规定。

第三十九条  在城市总体规划和历史文化名城保护专项规划确定的风景名胜区、历史文化保护街区和文物保护单位、建筑保护单位周围的建设控制地带内新建、改建建筑物的,其控制高度应符合文物保护和建筑保护的有关规定,并按详细规划或城市设计的要求执行。城市主要道路和中心地段的建筑高度,可视建筑空间环境、天际轮廓线等要求决定。 

    第四十条  沿城市道路两侧新建、改建建筑物的控制高度,除详细规划另有规定外,应符合下列规定: 

(一)沿路建筑物的高度(H)一般控制在道路规划红线宽度(w)加建筑物后退距离(S)之和的1.5倍。 

即:H≤1.5(W+S)。 

(二)建设用地临接两条以上道路的,建筑高度应按路幅窄的道路确定,建设用地临两条以上城市道路,且道路标高不一致时,以低标高道路作为参照,计算建筑层数与高度。 

(三)沿路高层组合建筑物的高度,按下式控制: 

A≤L(W+S) 

    式中:A——沿路高层组合建筑物以1:1.5(即56.3°)的高度角在地面上投影的总面积,L——建筑基地沿道路规划红线的长度,W——道路规划红线宽度,S——沿路建筑的后退距离。 

    计算方法详见附图(六)与附图(七)。 

第四十一条 建筑物紧临广场、电力线保护走廊的,在计算建筑高度时,可将广场、电力线保护走廊的二分之一宽度计入道路规划红线宽


7第七章 市政公用设施

第七章 市政公用设施

 第四十二条 城市主干道上的重要交叉口应修建地下人行通道或过街天桥。其设计应符合城市景观和无障碍设计的要求,并与附近地上或地下建筑物密切结合;其出入口处应规划人流集散地。

第四十三条  建筑基地机动车出入口应当符合下列规定: 

(一)禁止在城市快速路主道设置出入口,可在快速路辅道设置出入口;不宜在城市主干路设置出入口。 

(一)应在基地周边较低级别的道路上安排。在不同等级的道路上开设2个或2个以上的机动车出入口时,应当按照道路等级由低到高的顺序安排。 

(二)距主次干道交叉口的距离,自道路规划红线交叉点计算起应不小于80米,距城市支路、小区道路交叉口的距离可以适当减少。 

(三)停车场出入口道路与城市道路连接的,其变坡点不得占压道路规划红线和建筑退让范围。 

(四)地块出入口距离公交站台边缘不应小于10米,距桥梁、隧道、立体交叉口的起坡点不宜小于50米。  

(五)相邻地块机动车出入口间距(出入口中心间距)不大于50米的,宜共用机动车出入口,宽度应不大于12米。  

  第四十四条  公共停车场的设置应结合城市总体布局、道路交通组织和交通流量以及环保要求等,合理分布。停车场的出入口应设在次干道或支路上,离交叉口的距离应满足国家相关技术规范。不得设在人行横道、公共交通停靠站以及桥隧引道处。 

 第四十五条 公共汽车停靠站应按照公交线路规划布局,市区间距一般为500~600米,近郊区间距一般为800~1000米。城市主次干道上停靠站应采用港湾式布置,不应占用车行道,在建设有辅助道路的城市快速路上,停靠站必须设在辅道内。同侧停车港的间距宜为500米至800米。港湾式停车港直线段长度不应小于25米,宽度不宜小于9米;划线式停车港直线段长度不应小于15米,宽度不宜小于3.5米。 

 第四十六条  下列建设项目应进行交通影响评价:

(一)中心商业区建筑面积大于2万平方米的公共建筑项目;   

(二)与快速路、交通性干道相邻的大型公共建筑项目;   

(三)体育中心、展览馆、影剧院等瞬间交通流量大的建设项目;   

(四)交通枢纽、大型停车场、物流中心等建设项目;   

(五)其他对城市交通有严重影响的建设项目。 

第四十七条  停车场(库)设置规则: 

(一)建筑物配建的停车设施可采用地下车库、立体停车楼、地面停车等多种形式,每一个地面停车泊位应按25~30平方米集中安排用地,并设置专用通道,不得在建筑物间任意设置和占用小区出入口通道设置停车位。 

(二)旅馆、饭店、体育场(馆)、影剧院、展览馆、图书馆、医院、学校等公共建筑和商业街(区)、居住小区必须配建或增建相应停车场(库),其配建指标按《城市建筑工程停车场(库)配建标准表》(附表八)规定控制。 

(三)建筑物配建机动车停车场(库)机动车位指标,以小型汽车为计算当量,非机动车以自行车为计算当量,各类车辆的换算系数应符合国家现行规范的规定,停车位面积应按以下确定: 

  小型汽车露天停车场  25~30平方米/车位;   小型汽车室内停车库  30~35平方米/车位;   小型汽车路边停车带  16~20平方米/车位; 

(四)已建成的老旧小区或单位在原停车场(位)无法满足停车需求时,在其用地范围内,可插建立体停车场(库),其建筑面积可不计入容积率;在满足消防、环保、交通等前提下,其建筑间距和退让距离可适当减小。 

(五)物流园区、仓储区、工业区及专业批发市场等,应设置货运公共停车场(库)。货物装卸停车设施不应设置在道路以内。      

第四十八条  电力线路通道 

(一)电力线路保护范围内不得兴建建(构)筑物。 

1.架空电力线路保护区:指导线边线向外侧水平延伸并垂直于地面所形成的两平行面内的区域,在一般地区各级电压等级导线的边线延伸距离如下:     

1~10千伏        5米    

 35~110千伏     10米    

154~330千伏    15米     

500千伏         20米 

    2.电力电缆线路保护区:指地下电缆为电缆线路地面标桩两侧各0.75米所形成的两平行线内的区域。 

    3.电力线路(含架空、电缆)保护区内除电力配套设施外,不得新建、扩建和改建建(构)筑物。 

(二)市区内单杆单回水平排列或多回垂直排列的35—500KV高压架空电力线路的规划走廊宽度,应按下表控制。 

第四十九条  在城市道路上,若需新架设110千伏及其以上电压等级的高压电力线路,必须进行论证并经市城乡规划局审查同意。在城市主干道上,不宜(一律不得)新设架空线杆路。新设置的各种电力变压器、通信交接箱、燃气调压器(箱)等设施,不宜占用现有城市道路人行道。    

第五十条  凡在城市规划区内的道路、公路及规划道路红线内敷设市政工程管线,应按管线综合规划要求建设。各类管线应平行道路规划红线,走向顺直,有条件的应考虑建设多种管道(线)共用的地下公用综合管沟,同步设计,同步施工,同步投入使用。市政管线综合应符合附表三至附表七的要求,并符合有关标准与规范。   

第五十一条  管线设置的原则: 

  (一)在道路中心线以东、以南安排污水管、燃气管,电信电缆(光缆);  

 (二)在道路中心线以西、以北安排雨水管、给水管、电力排管、电力电缆。  

(三)管线设置具体规定按有关专业规范执行。 

第五十二条  城市环境工程 

(一)按照商业、金融业街道:50—100米;主、次干道、有辅道的快速路:100—200米;支路、有人行道的快速路:200—400米的间距设置废物箱。  

 (二)公共厕所 

   1.公共厕所的选址应符合下列要求: 

  1.1设置在人流活动频繁的道路沿线、大型公共建筑及公共活动场所附近; 

  1.2设置在进出方便、便于寻找、方便粪便排入城市污水管网或抽运之处;   

1.3在满足环境及景观要求条件下,城市绿地内可设置公共厕所。  

 2.居住用地、工业用地、物流仓储用地、商业服务业设施用地、公共管理与公共服务设施用地内公共厕所的设置标准应符合公共厕所设置标准表的规定;道路与交通设施用地、绿地与广场用地、公用设施用地等应结合周围的用地类别及道路类型综合考虑公共厕所的设置。

 ②独立式公共厕所外墙与相邻建筑物的间距不应小于5米,周围应设置不小于3米宽的绿化隔离带。

(三)城市排水设施建设,应符合城市总体规划要求。单位或个人修建的排水管道接入城市排水管网,须经市城乡规划局、市政工程管理部门定位走线。 

   (四)城市公共加油加气站的服务半径应符合城市加油加气站布点规划,其进出口宜开设在次干道上。市区内不得设一级加油站,加油站内的建(构)筑物基地与周围建筑的距离应符合消防安全规范。 加油站用地面积应符合下表的规定。

(2)加气站宜与加油站、燃气场地、公交场地等合建。加油加气合建站另行增加用地面积控制在800平方米至1200平方米。

(3)公共加油加气站的选址应与高速铁路等重大基础设施相协调。设置在高速公路两侧的公共加油加气站还应满足高速公路相关设计规范要求。   

(4)沿城市主、次干路设置的公共加油加气站,其出入口距道路交叉口不宜小于70米;沿城市支路设置的公共加油加气站,其出入口距道路交叉口不宜小于40米。 

  (5)公共加油加气站场地建筑密度不应大于30%,容积率不应大于0.6,出入口不得少于两个,出入口间距不应小于15米。 

   (五)在本市饮用水水源保护区内修建市政公用和其他工程设施,应符合国家和本市有关水源保护的规定。  


8第八章 绿地控制

第八章  绿地控制

第五十三条  绿化配置应体现地方特色,我市市树为香樟,市花为月季花和茶花。 

第五十四条  各类建设项目绿地率,按下表规定执行:

第五十六条 单位建设基地内的绿地尽可能集中连片布置,绿化面积(含水面)应与总绿地的比例符合下列要求: 

1.居住用地70%。 

2.体育、医疗、卫生、教育、科研设计单位应符合其专业规定要求并不少于60%。 

    3.其他类别建筑基地30%。 

    第五十七条  任何单位原则上不得毁坏现有城市绿地进行建设。确实需要的,必须按照相关程序报市城乡规划局进行规划审批后,向市绿化主管部门交纳绿地占补费。 

  第五十八条  新建、改建、扩建城市主次干道时,道路绿化应符合下列规定,并按照国家行业标准《城市道路绿化规划与设计规范》执行;    

(一)新建与改建城市道路,城市道路两侧应设置绿化带,绿化带宽度应符合总体规划要求,总体规划无要求的,应满足以下规定:  

  1.道路宽度大于30米小于40米的,绿化带宽度不少于10米;  

  2.道路宽度大于或等于40米的,绿化带宽度不少于20米。 

(二)园林景观路绿地率不得小于40%。 

   (三)红线宽度大于50米的道路绿地率不得小于30%。    

(四)红线宽度在40—50米的道路绿地率不得小于25%。 

(五)红线宽度小于40米道路绿地率不得小于20%。 


9第九章 乡村规划控制

第九章  乡村规划控制

第五十九条 在城市总体规划确定的城市、镇规划区建设用地范围内,不再编制乡、村规划,纳入城市、镇的统一规划管理,并按城乡规划和有关控制标准进行建设。该区域内的村民住宅建设应当以村为基本单位实行合理选址、统一规划、统一建设。  

  第六十条  村民住房和拆迁安置房建设实行分区控制管理(见附图)。 

 1. A类控制区:城市总体规划确定的规划建设用地范围和因城市建设需要重点控制区,约260平方公里的区域,必须实行集中联片,统规统建。 

 2. B类控制区:武广高速客运铁路线、衡枣高速公路、潭衡西高速公路和衡大高速公路围合的区域范围内除A类控制区以外的区域,约70平方公里,提倡统规统建,允许统规自建。 

 3.C类控制区:城市总体规划确定的城市规划区内除A、B类控制区以外的其他区域,实行规划控制,村民自建。 

控制区范围根据城市规划和城市发展的实际,每五年进行一次调整,由市城乡规划局提出意见,报市人民政府批准发布。 

  第六十一条 村民集中建房点规划应当符合尊重村民意愿、因地制宜、突出特色、节约用地、合理布局、保护自然环境和田园风光、防震减灾、改善乡村生产、生活条件的原则,优先考虑中小学、幼儿园、卫生院、文化站等公共设施的布局和公用工程设施布局,合理配置商业服务、行政办公等设施。   

第六十二条 村民集中建房点规划应当同步建设给水、排水、供电、防洪等公用工程设施。有条件的,各种污水应当排入城市市政污水排水管网;没有条件的,应当设置污水处理设施,确保达标排放。 

  第六十三条 村民集中建房点规划在符合相关规划的前提下,还应当满足下列规定: 

  1.房屋外墙垂直投影不得占用道路、绿化、公共活动场地等公共用地,房屋建设退让乡村居民点主要道路红线的距离不小于10米,退让高速公路、公路、高压线、河道等的距离参照本准则有关条款执行。 

 2.宅基地标准:三人以下户(含三人),总用地面积不得超过120平方米;三人以上户,每增加一个,可增加30平方米的用地面积,但不得超过210平方米。

 3.住宅建筑面积标准:建筑面积人均不超过55平方米/人,农村村民建房每户建筑面积不得超过165平方米(三人以下户),三人以上户,每增加一人,可增加建筑面积30平方米,但每户总建筑面积不得超过240平方米。 

4.住宅层高不宜超过3米,其中底层层高可酌情增加,但不应超过3.9米。 

5.住宅建筑风格应适合乡村特点,体现衡阳地方特色,并与周边环境相协调。保护具有历史文化价值和传统风貌的建筑。 

  6.房屋间距控制参照本准则有关条款执行,并符合安全、卫生、消防、日照、通风等要求。 

7.村民住房建设用地的多层建筑容积率控制在1.6~1.8之间,高层建筑容积率控制在2.5~4.0之间。 

8.城市规划区内主次道路100米范围内严格控制村民建房,特殊情况确需建房的,须报市人民政府批准。 

第六十四条  城市规划区外沿公路两侧建设应遵从以下规定: 

   (一)公路两侧边沟(截水沟、坡脚护坡道)外缘起的下列范围以内为公路建筑控制区: 

1.国道不少于20米;     

2.省道不少于15米;     

3.县道不少于10米;    

 4.乡道不少于5米; 

5.高速公路(含匝道)沿线两侧自道路红线60米范围内,不得布置任何建筑物,需设置停车场、加油站等服务设施,必须符合高速公路建筑的规划要求。高速公路连接线两侧自道路红线50米范围内为建筑控制区。     

在公路建设控制区内,除公路防护、养护需要外,不得新建、改建、扩建建筑物、构筑物。 

   (二)城镇、开发区以及医院、学校、集贸市场,其边缘与国道、省道边沟外缘的距离不得少于50米,与县道、乡道边沟外缘的距离不得少于20米,并避免在公路两侧对应进行开发建设。


10第十章 建筑与环境景观

第十章 建筑与环境景观

第六十五条  对城市天际轮廓线予以规划控制。凡新建、改建和扩建对城市天际轮廓线有影响的建筑物,其高度和体量必须经过多方案比较和严格的论证评审。 

第六十六条 重要高层建筑及交通流量较大的公共建筑,临城市道路或其主要出入口处应设置广场,广场设置除符合相关规范外应同时符合以下条件: 

(一)根据上述建筑的不同性质、规模、用地情况,广场规模按其建筑基地面积的10%—15%控制取值,其任一方向最小净宽≥8米,最小实际使用面积≥300平方米。 

(二)其地坪标高与道路或基地地面的高差在正负1.5米以内(含1.5米)。

(三)广场延伸至高层建筑或裙房内时,其净空高度≥5米。 

(四)广场应具适宜的空间形态。 

第六十七条  高层居住建筑底层裙房不得连续封闭,临城市主次干道底层裙房封闭长度不得超过建筑总长度的三分之二。临街建筑物外立面色彩和装饰应与环境景观和周边建筑环境相协调。 

第六十八条 城市街道空调要规范安装,禁止安装在人行道上等有碍市民工作和生活的场所。 

第六十九条  低、多、中高层居住建筑宜采用坡屋顶形式,临城市道路居住建筑宜采用坡屋顶。 

第七十条  在城市主干道、重要地段及主要商业街道两侧的商业建筑、高层建筑,应作外墙夜景灯光设计。其设计方案与建筑物设计方案一并审定,一并验收。 

第七十一条  凡新建、改建和扩建的建筑物及附属设施的色彩应符合《衡阳城市景观与色彩总体规划》。  


11第十一章 公共配套设施

第十一章  公共配套设施

第七十二条  居住区和居住小区建设要配建教育、医疗卫生、文化体育、商业服务(金融邮电)、社区服务、行政管理及市政公用等七类公共服务设施。 

公共服务设施的设置水平,应与居住人口规模相适应。配套公共服务设施项目内容和规模按《公共服务设施配置标准汇总表》(附表九)执行。  

旧城改建和城市边缘的居住区,其公共服务设施项目可酌情减小配套规模。  

第七十三条  项目总建筑面积在10万平方米(含10万平方米)以下的按照5‰的比例配置建物业管理用房,物业管理用房面积不得小于100平方米,间数不得小于2个自然间,项目总建筑面积在10万平方米以上,除按照10万平方米的千分之五的比例配置外,超过部分按超出面积按3‰的比例配置;社区管理用房按总建筑面积5‰比例配建。物业管理用房和社区管理用房应满足使用要求,宜布置在地面上,且建筑层高不低于2.8米,建筑面积纳入容积率计算。 

第七十四条 编制控制性详细规划时,按照人均用地不少于0.1平方米的标准,分区分级规划设置养老服务设施。凡新建城区和新建居住(小)区,要按标准要求配套建设养老服务设施,并与住宅同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用。


12第十二章 附 则

第十二章  附则

  第七十五条  本准则由衡阳市城乡规划局负责解释。 

  第七十六条  本准则若与国家修订或新颁布的规范相矛盾,按国家修订或新颁布的规范执行。 

第七十七条  本准则自发布之日起执行。原有2011年10月1日《衡阳市城市规划行政技术准则》(试行)同时废止。但此前已取得“一书三证”并在其有效期内的建设工程仍按原审批执行。


13附录一 计算规则

附录一   计算规则 

一、建筑容积率计算 

容积率是指一定地块内,总建筑面积与建筑用地面积的比值。     

建筑容积率计算公式:FAR=S1/S2 

其中:FAR—建筑容积率,S1—总建筑面积,S2—建设用地面积。 总建筑面积是指建设用地内的各类性质建筑面积总和扣除地下建筑面积后的建筑面积(地下建筑是指建设用地范围内,建筑物置于室外地坪设计标高以下且周边完全被掩埋的部分,该部分的建筑面积即为地下建筑面积)。 

(一)按《建筑工程建筑面积计算规范 》(GB/T50353—2005)计算出的总建筑面积中,以下建筑面积不计入容积率: 

1.地下室及半地下室建筑面积,当地下室作为商场或其他营业性公共场所的,应单独列出建筑面积,不计入容积率,但需满足交通、消防等方面要求;  

2.首层架空部分只作为绿化、停车、公共活动使用时的建筑面积;

 3.给城市提供公共开放空间的建筑面积; 

4.地上建筑作为停车场(库)的建筑面积(专用停车场除外); 5.设备管道层、避难层。 

(二)按《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353—2005)不计入面积的项目: 

1.建筑物内的设备管道夹层; 

2.建筑物内分隔的单层房间,舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台等;

 3.屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池;

 4.建筑内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台; 

5.勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调室外机搁板(箱)、飘窗、构件、配件、宽度在2.1米及以内的雨蓬以及与建筑物内不相连通的挑阳台、挑廊; 

6.无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯和用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯;

7.自动扶梯、自动人行道; 

8.独立烟囱、烟道、地沟、贮油(水)罐、气柜、水塔、油(水)池、贮仓、栈桥、地下人防通道、地铁隧道。 

(三)空中花园建筑面积按全面积计入容积率。 

(四)飘窗的窗台高度(窗台面与室内地面的高差)不应小于0.45米,高度不应大于2.2米,进深(自外墙外缘至飘窗外边线)不应大于0.6米。   当飘窗窗台高度小于0.45米或进深大于0.6米,且飘窗窗台上方空间的结构高度不小于2.2米时,按挑出外墙部分的水平投影面积计算全部建筑面积并计入容积率。 

(五)阳台 

  建筑物的阳台,不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台,不封闭阳台,在计算容积率时均按其水平投影面积的一半计入容积率。居住建筑每层阳台(含各类形式的阳台、露台、入户花园、空中花园、活动平台等非公共活动空间)水平投影面积之和不应超过该层建筑水平投影面积的15%,进深不应大于2米;商业、办公、酒店等公共建筑的每层阳台水平投影面积不大于该层建筑水平投影的10%。如超出,则超出部分应按水平投影面积计算全部建筑面积并计入容积率。上盖高度达到或超过两个自然层的有顶盖阳台参照执行。 

二、 建筑密度计算 

在规划项目建设用地范围内,建筑物的基底面积总和与规划项目建设用地面积的比例(%)。 

建筑基底面积是指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。  

它一般的计算规则是:独立的建筑,按外墙墙体的外围水平面积计算;室外有顶盖、有立柱的走廊、门廊、门厅等按立柱外边线水平面积计算;有立柱或墙体落地的凸阳台、凹阳台、平台均按立柱外边线或者墙体外边线水平面积计算;高于室外地坪大于4米的悬挑不落地的阳台(不论凹凸)、平台、过道等,均不计算。 

建筑基底总面积是指所有建筑基底面积总和。

三、 绿地率的计算 

在规划项目建设用地范围内,绿地面积总和与规划项目建设用地面积的比例(%)。 

绿地面积一般的计算规则是: 

(一)宅旁(宅间)绿地、院落式组团绿地、开敞型院落组团绿地、其他块状、带状公共绿地面积起止界的计算: 

1.绿地边界对宅间路等内部道路算到路边,对有明确红线的组团或以上道路算至红线; 

2.距建筑物外墙脚1.5米; 

3.算至用地红线或围墙; 

4.组团绿地中,作为景观组成部分的小品、亭台、曲廊、水池、溪流、步道等,可以一并计入绿地面积计算,但绿化面积不得小于组团绿地面积的70%。 

(二)停车场绿地面积计算:满足以下规定的前提下,可将室外停车场用地面积的10%计入绿地面积: 

1.停车场(位)用地全部为植草砖铺地; 

2.停车场(位)用地内平均每个车位一棵树(乔木、胸径≥10厘米)。 

(三)地下室屋顶绿化覆土厚度不小于1.0米时,其实际绿化面积计入绿地面积计算。 

四、建设用地面积:是指扣除各类没有缴纳土地出让金公共用地的面积(如城市代征道路、绿地、市政设施、公共服务设施等用地)后的净用地面积。  

五、 层数计算 

1.复式、错层等变层高住宅的层高设计与计算应严格执行《住宅设计规范》(GB50096——1999)3.6节的有关要求,设备层≥2.2米计入层数; 2.架空层高度参与建筑间距计算,当层高超过2.2米以上计入层数。  

六、建筑间距计算 

除以下规定外,建筑间距是指两幢建筑的外墙面之间最小垂直距离。    

(一)坡度大于45度的坡屋面建筑,其建筑间距是指自屋脊线在地面上的垂直投影线至被遮挡建筑的外墙面之间最小的垂直距离; 

   (二)居住建筑阳台长度累计超过外墙长度3/5时,间距从阳台外边量算,建筑退让、离界距离参照此条核定; 

(三)建筑间距计算应考虑地形因素且须经城乡规划行政主管部门核定。 七、建筑高度计算 

    在计算建筑间距时,建筑高度按下列规定计算: 

   (一)平屋面建筑:挑檐屋面自室外地面算至檐口顶(见图一);有女儿墙的屋面,自室外地面算至女儿墙顶(见图二)。 

   (二)坡屋面建筑:屋面坡度小于45度(含45度)的,自室外地面算至檐口加上檐口挑出宽度(见图三);坡度大于45度的,自室外地面算至屋脊顶(见图四)。

(三)水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属设施,其高度在6米以内,且水平面积之和不超过屋面建筑面积1/8的,不计入建筑高度。但当建筑处于历史文化保护区、文物保护单位、风景名胜区范围或航空、电台、电信、微波通信、气象台、卫星地面站、军事工程等有净空控制区域,其高度计算按有关要求进行控制。

 八、沿路建筑高度控制 

(一)沿路一般建筑高度的控制     

H≤1.5(W+S) 

见图五

(二)沿路高层组合建筑高度的控制     

  1. A≤L(W+S)     


见图六(轴测图)

图中斜线部分A为1:1.5(即56.3°)高度角的投影面积。     

H1.H2.H3为组合建筑部分实际高度。 

2.在实际应用中,为了简化计算方法,也可采用下列演化而来的算式和图七的作图方法控制建筑高度。     

A1≤1.5L(W+S) 

式中A1为沿路建筑以1:1(即45°)高度角在地面上投影的面积。 见图七(平面图) 

图中斜线部分A1为1:1(即45°)高度角的投影面积。 H1.H2.H3为组合建筑部分实际高度。

 8.建筑离界图示

九、开放空间的条件和计算 

(一)开放空间是指在建筑基地内,为社会公众提供的广场、绿地、通道、停车场(库)等公共使用的室内外空间(包括平地和下沉式广场)。开放空间必须同时符合下列条件: 

1.沿城市道路、广场留设; 

2.任一方向的净宽度在8米以上,实际使用面积不小于300平方米;

 3.以净宽1.5米以上的开放性楼梯或坡道边接基地地面或道路,且与基地地面或道路的高差在±5.0米以内(含±5.0米); 

4.提供室内连续开放空间的,其最大高差为-5.0米至+12.0米,且开放地面层; 

5.向公众开放绿地、广场的,应设置座椅等休息设施; 

6.建设竣工后,应设置相应的标志,并交有关部门管理或经批准由建设单位代行管理; 

7.常年开放,且不改变使用性质。

(二)开放空间有效面积的计算公式如下: 

F=M×N式中:F——开放空间的有效面积,M——开放空间向公众开放的实际使用面积,N——有效系数。 有效系数(N)按下列条件确定: 

1.室外开放空间在地面层的,其地坪标高与道路或基地地面的高差在±1.5米以内(含±1.5米)时,N=1.0; 

2.室外开放空间在屋面上或为下沉式广场的,其标高与道路或基地面的高差在+1.5米至+5.0米(含5.0米)或-1.5米至-5.0米(含-5.0米)时,N=0.7; 

3.提供室内开放空间,其标高与室外基地地面的高差在±5.0米以内,或提供室内连续开放空间,其标高与室外基地地面的高差在-5.0米至+12.0米时,N=1。


14附录二 名词解释

附录二  名词解释  

1 容积率:指一定地块内,总建筑面积与建筑用地面积的比值。 

2建筑密度:在规划项目建设用地内,建筑物的基底面积总和与规划项目建设用地面积的比例(%)。 

3 绿地率:在规划项目建设用地内各类绿地面积的总和与规划项目建设用地面积的比率(%)。 

4 低层住宅:1层至3层且建筑高度不大于10米的居住建筑。 5 多层住宅:4层至6层且建筑高度不大于24米的居住建筑。 

6 中高层住宅:7层至9层且建筑高度不大于28米的(不含6跃7层)的居住建筑。 

7高层住宅:10层及10层以上的居住建筑。  

8高层公共建筑: 除居住建筑之外的民用建筑高度不大于24米的为多层建

筑(含单层建筑),大于24米的建筑(不包括建筑高度大于24米的单层公共建筑); 

9 超高层建筑:建筑高度大于100米的民用建筑。 

10 综合楼:由二种及二种以上用途的楼层组成的公共建筑。

 11 裙房:与高层建筑相连的建筑高度不超过24米的附属建筑。 

12 地下室:房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室。 

13 半地下室:房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3,且不超过1/2者为半地下室。 

14 设备层:建筑物中专为设置暖通、空调、给水排水和配变电等的设备和管道且供人员进入操作用的空间层。 

15 避难层:建筑高度超过100米的高层建筑,为消防安全专门设置的供人们紧急疏散、避难的楼层。 

16 架空层:仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。 17 点式高层住宅:主要朝向投影面宽小于35米的高层住宅。 

18 多、低层建筑长边:主要功能房间开窗面、阳台、阴台设置面以及面宽大于13米的山墙面。 

19 多、低层建筑山墙:多、低层建筑面宽不大于15米的短边。山墙面每层可设置面积不大于1.8平方米的走道窗、楼梯间窗;面积不大于0.6平方米的卫生间窗、盥洗室窗、储物间高窗。 

20 层高:建筑物各层之间以楼、地面面层(完成面)计算的垂直距离,屋顶层由该层楼面面层(完成面)至平屋面的结构面层或至坡顶的结构面层与外墙外皮延长线的交点计算的垂直距离。 

21 建筑工程规划建设总建筑面积:指一定地块内建筑工程规划建设的总建筑面积,包括地面以上和地面以下建筑面积的总和。具体计算方法应按照《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50535—2005)执行。


15附表

15 附 表

 

 

 

 

 

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