【娄底市】城市规划管理技术规定(试行)

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1第一章 总 则

第一章  总  则

第一条  为加强规划科学性,规范规划编制和实施管理,根据《中华人民共和国城乡规划法》、《湖南省实施〈城乡规划法〉办法》等有关法律、法规、规章和规范,结合本市实际,制订本规定。 

第二条  在本市城市规划区内各项新建、扩建、改建的建设工程及与城市规划、设计和管理有关的活动必须遵守本规定。临时建设、城乡世居个人住房修建、危房翻建及装修工程不适用本规定,按照其他有关规定执行。 



2第二章 城市土地使用管理

第二章  城市土地使用管理

第三条  本市建设用地,按其主要用途和功能分区的基本原则,依照《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2011)分类。 

第四条  在用地可以兼容的情况下,用地性质编号排在首位的为主要用地性质,其后的为次要用地性质。 

控制性详细规划未明确建设地块中各类建筑的建筑面积比例的,按以下规定执行: 

(一)未经批准,非居住用地不得用于住宅建设; 

(二)居住为主要功能与其他性质混合布局的用地,居住建筑面积不得少于地上总建筑面积的70%; 

(三)商业服务业设施为主要功能与居住混合布局的用地,居住建筑面积不得大于地上总建筑面积的40%。 

第五条  建设项目的选址和建设用地的使用,应当符合城市总体规划和控制性详细规划的要求。居住用地的土地征收、储备、出让、建设等应成片实施,土地应以规划道路、自然界限所围合的区域单元出让。 

第六条  城市总体规划、控制性详细规划所确定的城市绿地广场、教育、医疗卫生、市政公用服务设施用地不得随意侵占。 

城市公园周边临街用地不得侵占,应有临街开敞空间。 

第七条  除公益性设施和城市基础设施用地外,新建项目未达到4000㎡的零星建设用地,不得单独建设,旧城区中的零星建设用地宜与周边用地进行整合,统一规划建设,未达到规定的最小面积,但有下列情况之一且确实不妨碍城市规划实施的,经城乡规划主管部门核准可以建设: 

(一)按经批准的详细规划实施且对四周无影响的; 

(二)邻接土地已经完成建设或成为既成道路、河道或有其他类似情况,确实无法调整、合并的; 

(三)受城市规划街区划分、市政公用设施等限制,确实无法调整、合并的。 

第八条  城市规划建设用地范围内新建、改建、扩建的建设项目,其建筑容量指标按照下表规定执行。 

注:①“旧区”范围指城市总体规划中确定的旧城区。②中心地段、车站周边等特殊区域的容积率、建筑密度确需突破上述指标的,经专题论证可合理变化。③同一地块或同一建筑内包括不同建设类型的,其容积率按不同建设类型的建筑面积和用地面积比例折算。④表中指标不包括地下建筑面积。⑤表中指标为区间的,低值为下限,高值为上限;其余指标为上限。⑥工业用地提倡建设多层厂房,并在规划条件中规定容积率下限;工业用地上兼容的自有办公和生产研发建筑,其建筑密度、容积率指标、高度控制可参照办公建筑执行;有特殊工艺要求的工业项目,其指标可根据实际情况确定。⑦高度超过100m的超高层建筑,在满足日照、交通、消防、施工安全等要求的前提下,其建筑密度和容积率可以按照详细规划确定的指标执行。 

第九条  在控制性详细规划中未明确规划控制指标的中小学用地(A33)、体育用地(A4)、医疗卫生用地(A5)、交通设施用地(S)、公用设施用地(U)等公益性设施用地,在符合相关专业设计规范的前提下,其规划条件可以根据项目实际需要,在设计方案中审查确定。 

第十条  位于城市规划道路临街两侧的建设用地应代征临道路面长度相应侧的规划道路50%的用地(城市道路按规划要求己建成的除外)。 

第十一条  新建项目临道路交叉口时,必须在基地范围内的道路交叉口处集中设置绿地广场,面积按以下要求控制: 

(一)基地面积在4000-5000㎡的不小于基地面积的10%且不小于400㎡。 

(二)基地面积在5001-10000㎡的不小于基地面积8%且最低不小于600㎡。 

(三)基地面积大于10000㎡的不小于基地面积的5%且最低不小于1000㎡。 

注:①广场延伸至高层建筑裙房内时,其面积计入广场面积时应相应折减,折减系数为70%,且不超过广场面积的30%,净空高度不小于5m。②基地面积是指扣除城市道路后的净用地面积。 

第十二条  商住用地内临路幅宽度40m以上城市道路设置的商业门面总长度不应超过其用地临城市道路边线总长度的35%;临路幅宽度40m(含40m)以下城市道路设置的商业门面总长度不应超过用地临城市道路边线总长度的50%,门面长度与临路建筑主体相同时不受此限;当临街商业退让城市道路边线≥20m且设置了绿化隔离带时,该部分临街商业可不受上述规定限制。 


3第三章 建筑间距

第三章  建筑间距

第十三条  建筑间距除必须符合消防、卫生、环保、工程管线、建筑保护和空间环境等方面的要求外,应同时符合本章规定,但与待改造地段的低、多层个人住宅间距不在本章规定控制范围内。 

第十四条  建筑前后的间距,以南向建筑高度及建筑方位角作为计算的基本依据。 

居住建筑或一般办公建筑计算间距时,其南向建筑计算高度(H)可按下列标准确定: 

(一)一般的按附件一建筑高度计算规定确定高度。 

(二)南北建筑底层均有层高相等的架空层的,可扣除底层高度。 

(三)两建筑室外地坪有高差,其南向建筑计算高度可增加(或减去)室外地坪相对高差。 

第十五条  多、低层居住建筑在满足日照、消防要求的前提下(第十七条规定的情形除外),其间距控制应符合下列规定: 

注:①表中方位为正南向(0度)偏东(西)的方位角。②H:当方位角≤45度时为南向建筑高度;当方位角>45度时为新建建筑高度。③高度超过100m(含100m)的高层建筑间距,根据规划要求及实际情况确定。 

(二)高层居住建筑与多层、低层居住建筑平行布置时的间距应符合下列要求: 

1、高层居住建筑与其北侧多、低层居住建筑的间距按本条(一)项(方位00~450)的规定控制; 

2、高层居住建筑与其东(西)侧多、低层居住建筑的间距按本条第(一)项(方位大于450)的规定控制; 

3、高层居住建筑与其南侧多、低层居住建筑的间距按南侧多、低层居住建筑控制,但最小值为13m。 

(三)高层居住建筑与高、多、低层居住建筑的山墙间距,按消防间距的规定控制。 

高层居住建筑与高、多、低层居住建筑的间距符合前款规定的,可不受第十七条规定的限制。 

(四)旧区中,建筑后退用地红线在符合第二十五条离界距离的规定,且满足日照、消防要求的前提下,建筑间距可不受本条相关规定的限制。 

第二十一条  非居住建筑与居住建筑的间距,应符合下列规定: 

(一)非居住建筑位于居住建筑南侧或东西侧的,其间距按第十四条至第二十条的规定控制。 

(二)非居住建筑(第二十二条所列的非居住建筑除外)位于居住建筑北侧的,其建筑间距按同型布置方式的居住建筑间距要求控制,其间距最小值低层不小于6m,多层不小于9m,同时须满足消防和各专业规范要求。 

(三)非居住建筑与居住建筑的山墙间距按消防间距的规定控制。 

第二十二条  医院病房楼、休(疗)养院住宿楼以及幼儿园、托儿所生活用房和大、中、小学教学楼与相邻建筑的间距,须在同型布置方式居住建筑的间距要求上提高20%,同时须满足专业规范要求。 

第二十三条  非居住建筑之间(第二十二条所列的非居住建筑除外)间距在满足各专业规范要求的同时应符合下列规定: 

4第四章 建筑离界及退让

第四章  建筑离界及退让

第二十四条  沿建筑基地边界(用地红线)和沿城市道路、公路、河道、铁路两侧以及电力线路和文物保护区等规定范围内的建筑物,其离界距离除必须符合消防、防汛、环保、安全、市政设施和空间环境等方面及相关专业规范规定的要求外,应同时符合本章的规定。 

第二十五条  沿建筑基地边界(用地红线)的建筑物,其离界(用地红线,下同)距离在满足日照、消防要求的前提下,按下列规定控制。 

(一)各类建筑的离界距离,按前款第三章规定间距的一半控制,且不得小于下表的最小距离。 

(二)界外紧邻公园、绿地、广场、水面等开敞空间时,按有关规划确定离界距离,但各类建筑的最小离界距离不得小于第(一)项最小离界距离的1.5倍,并须由城乡规划主管部门核定。 

(三)地下建筑物的离界距离在充分保证相邻建筑安全的情况下一般不得小于3m。 

(四)在本规定发布前有经批准的详细规划(含总平面布置图)的毗邻用地建筑离界距离按批准的规划执行。 

(五)毗邻用地建设,如界线(用地红线)为非规则线型或与建筑长轴线不平行,应根据第三章规定设定建筑位置,定位后分摊合理的离界用地(或调整用地),但其最近离界距离不得小于前表中的最小距离。毗邻用地建设,如相邻方有永久建筑物,新建建筑物在满足间距要求的情况下,自身离界距离不足的,应征得相邻方同意,并由城乡规划主管部门核定。毗邻用地建设,如相邻方已有永久建筑物,且其离界距离不足,新建建筑物离界距离由城乡规划主管部门根据规划要求和建设情况予以核定。 

(六)教学楼、医院病房等建筑离界应增加的距离须留在其用地红线内。 

(七)危险品库、油库、液化气瓶库及其他危及四邻安全的建筑物、构筑物,其安全防护距离应留在其用地范围内。 

第二十六条  沿城市道路两侧新建、改建建筑退让城市道路红线按下表控制,并应符合第三章和第五章的有关规定。

 

第二十七条  对城市道路开设门面(商店)的多层建筑(含高层建筑裙房部分),如没有集中的地面配套停车场地,须在第二十六条规定的基础上,首层应加退4m。 

第二十八条  城市主次道路没有设置交叉口展宽车道时,临交叉口建筑物退让城市道路红线,应在第二十六条规定的基础上增加3m以上距离(自城市主次道路红线直接段与曲线段的连接点算起)。 

第二十九条  立体交叉口四周建筑物后退道路规划红线的距离按详细规划、城市设计执行或由城乡规划主管部门根据有关规定核定。 

第三十条 建筑物的基础、台阶、管线和附属设施不得逾越道路红线。地下建筑物退让城市道路红线的距离按第二十五条第(四)款的规定执行。 

第三十一条  沿公路的建筑物,在城市规划建设用地范围内的路段两侧,按后退城市道路红线要求执行;在其余路段两侧,其后退高速公路隔离栅外缘、公路两侧边沟(截水沟、坡脚护坡)外缘,距离按以下标准划定: 

(一)高速公路,不少于30m。 

(二)非高速公路的国道、省道,不少于20m。 

(三)县道,不少于10m。 

(四)其他道路,不少于5m。 

第三十二条  沿铁路两侧新建与铁路运营无关的建筑工程除应符合其专业规范要求外,退让距离应符合以下规定: 

(一)高速铁路两侧建筑工程与相邻侧轨道中心线的距离不应小于50m。 

(二)铁路干线两侧的建筑工程与相邻侧轨道中心线的距离不得小于30m;铁路支线、专用线两侧的建筑工程与相邻侧轨道中心线的距离不得小于15m。 

(三)在铁路道口附近进行建设的,须符合铁路道口管理的有关规定。 

第三十三条  沿城市道路两侧的货运装卸泊位应退让道路红线设置,或设于建筑物底层。 

第三十四条  在文物保护单位和建筑保护单位周围的建设控制用地范围内新建、改建、扩建建筑物,其控制线应符合有关保护规定,并按经批准的详细规划执行。尚无详细规划的,应先编制详细规划,经批准后实施。 


5第五章 建筑设计相关规定

第五章  建筑设计相关规定

第三十五条  建筑物的高度除必须符合日照、建筑间距、消防等方面的要求外,应同时符合本章的规定。 

(一)飞机场、气象台、电台和其他无线电通讯(含微波通讯)设施周边区域或通廊的控高要求。 

(二)城市规划已确定的城市视线走廊和景观区域的控高要求。 

(三)在文物保护单位和历史建筑保护单位周边的控高要求。 

第三十六条  成片、成组的多、低层居住建筑一般应采用全坡屋顶,不得为减少间距而采用北向退台方式,屋顶上禁止设置户外广告及招牌。 

第三十七条  住宅建筑一般应尽量以南北向为主要朝向。 

第三十八条  多层住宅不得采用大进深“工”字形单元拼接组合方式,高层住宅临南向地界不宜采用该类型的拼联组合方式。 

第三十九条  房间地平面低于室外相邻场地最低点的高度超过该房间净高的1/2为地下建筑,除地下建筑以外的建筑均为地上建筑。 建设项目规划设计应结合地形,与城市道路标高合理衔接。以不合理堆土形成掩埋的建筑,不视为地下建筑。

第四十条  容积率计算按照以下规定执行: 

(一)地上建筑四周均未被室外地坪掩埋的楼层,应当纳入容积率计算。 

(二)地上建筑局部被室外地坪掩埋的楼层,有自然采光的部分,除用作车库和设备用房并有实墙与其他功能用房完全隔断的外,应当纳入容积率计算。 

(三)地下建筑均不纳入容积率计算。 

计容建筑面积计算规则按照本规定建筑面积计算规则(附件二)执行。 

第四十一条 建筑基底总面积为以下两部分的基底面积之和(叠加部分不重复计算): 

(一)四周均未被室外地坪掩埋的地上建筑物基底总面积。 

(二)局部被室外地坪掩埋的地上建筑,只要有一面采光面,除用作车库和设备用房并有实墙与其他功能用房完全隔断的外,应计入建筑基底总面积。  

第四十二条  对建筑层高要求: 

(一)除复式(跃层式)住宅外,公寓和住宅标准层层高不应超过3.3m,当建筑顶部造型需要时可适当放宽。 

(二)商业建筑层高不应超过5.8m,单层面积超过2000m2的集中式商业建筑层高根据需要可适当增加。 

(三)办公建筑标准层层高不应超过4.5m。 

(四)在建筑楼层部分架空作为共享空中花园的,且与公共通道相连,当架空高度不小于两个标准层层高时,不计入总建筑面积及容积率指标。 

第四十三条  住宅建筑外墙突出的阳台,其累计长度在该向主体外墙长度60%以内时,按主体外墙计算间距,否则按外凸部分计算间距。阳台(空中花园)的投影面积不应超过该户套内面积的20%,滨河等重要景观区域可适当放宽。 

第四十四条  建筑外墙突出的飘窗,窗台距楼地面高度不应小于0.45m,外窗凸出主体外墙不应超过0.9m,累计飘窗总长度不应超过该向主体外墙总长度的60%。 

第四十五条  50m及以下高层建筑面宽原则不得超过70m,50m以上高层建筑面宽原则不得超过65m。特殊情况需超出以上控制要求的,由市规划主管部门结合方案审查后报市政府审定。 

第四十六条  建筑色彩应以银灰色系为主,学校、幼托、低层、多层建筑等建筑色彩可采用明度较高的暖色系。 


6第六章 建筑环境与配套设施

第六章  建筑环境与配套设施

第四十七条 城市总体规划及控制性详细规划确定的市级公园绿地或者广场、重要河流水体、风景林地、山体等公共空间周边的建筑布局、建筑风貌、建筑高度、天际轮廓线等内容,应当专题论证。 

第四十八条  各类建筑基地内的绿地面积占基地总面积的比例(以下称绿地率),应符合《娄底市城市绿化管理办法》规定的指标,商业商务设施用地、交通枢纽、市政公用设施绿地率大于或等于20% ,普通工业、仓储用地绿地率不宜高于20%。 

第四十九条  居住用地中除满足上述绿地率的控制指标外,还应有集中公共绿地,包括居住区公共绿地、小区公共绿地、组团公共绿地和其他块状、带状公共绿地,其规模应符合下表规定: 


名称 

   

最小规模 

   

居住区公共绿地 

   

2.0公顷 

   

小区公共绿地 

   

0.4公顷 

   

组团公共绿地 

   

0.04公顷 

   

其他块状、带状公共绿地 

   

不低于0.04公顷且宽度不得低于8m 

注:居住区内绿地面积按国家标准GB50180-93(2002版)规定计算。 

第五十条  地下建筑上为绿地的,其覆土厚度不应小于1.5m。 

第五十一条  在城市主要干道、商业街道两侧的建设项目,均需作夜景灯光设计,夜景灯光设计方案与建筑工程方案设计一并审定,一并验收。 

第五十二条  建筑基地临城市道路部分不得修建实体围墙,可以花台、绿地绿篱等作为用地边界的隔离带。因使用功能等特殊原因确需修建围墙的,需按程序报批,并应符合以下要求: 

(一)围墙退让道路边线1.5m以上,且围墙边至道路边线需设置绿化带。 

(二)围墙为通透式,有特殊要求的,经批准可建封闭式围墙的,并应对其饰面及外观进行美化处理。 

第五十三条  建设项目应当按照规定配建停车位,其停车位数量应当按照建设项目各使用功能分别计算后进行累加。具体配建标准按照本规定建设项目停车位配建标准(附件三)执行。 

第五十四条 公共设施按市级、区级、居住区、居住小区、居住组团五级配置,且应集中布置,按照国家规范要求确定合理的规模。 

(一)市级公共设施的布局、设置内容和规模应符合城市总体规划、分区规划、专项规划等相关规划,并应结合城市不同发展阶段的目标确定合理的建设时序。 

(二)区级公共设施服务人口5~10万人。满足本区域教育、医疗卫生、文化体育、商业金融、社区服务、市政公用和行政管理等需求。区级公共设施宜结合公共交通枢纽站点,在交通便捷的区域中心地带集中布置。 

(三)居住区级公共设施以社区服务中心为主体,提倡结合设置教育、社区公园、公交站场、社会公共停车场等设施,为居民提供综合性日常生活服务。社区服务中心服务半径500~800m,服务人口3~5万,包含公益类服务设施和商业类服务设施。社区服务中心应设置超市、银行、通信、餐饮、洗衣、美容美发、药店、文化用品店、维修店、社区文体中心、社区生鲜(菜场)、卫生所等12项基本功能。 

居住及商住用地内商业建筑宜相对集中独立设置,商业建筑宜与住宅建筑分离布局,住宅建筑底层不得规划设计餐饮及影响居住环境的用房。 

第五十五条  公厕、垃圾站、物业管理用房、社区用房等设施应按照《城市居住区规划设计规范》(G&S203;B&S203;5&S203;0&S203;1&S203;8&S203;0&S203;-&S203;9&S203;3,2002版&S203;)及相关规定配建,地上总建筑面积在30000㎡以上的居住区应配置建筑面积不少于200㎡的社区生鲜超市。 

第五十六条  新建民用建筑(除工业生产厂房外)应按《湖南省人民防空工程建设与维护管理规定》统一规划建设防空地下室。


7第七章 市政与管线

第七章  市政与管线

第五十七条  本章所指的市政工程包括: 

(一)铁路和城市轨道,包括其站、线、桥涵等。 

(二)道路,包括公路、城市道路及其桥涵、隧道、立交桥、高架路、人行天桥、人行地道、道口、公共停车场等附属设施。 

(三)供水工程、排水工程、电力工程、电信工程、燃气工程、供热工程、管道运输系统。包括线网、站、厂、场和附属设施。 

(四)河道、码头及附属设施。 

(五)防洪排渍工程、水利工程、地下取水工程。 

(六)人防等地下空间工程。 

(七)无线电台塔。 

第五十八条  市政工程的规划管理应遵循相应专项规划和相关专业标准规范。 

第五十九条  道路系统的规划和设计应满足以下规定: 

(一)次干路以上等级道路组成的交叉口应进行交叉口展宽,单向展宽3.5m。其中展宽段由交叉口外侧圆弧端点起算60m,缓和段40m,路幅宽度大于等于60m的规划道路可不再展宽。相邻缓和段相交时,该路段全线展宽。 

(二)道路网节点上相交道路的条数宜为4条,并不得超过5条。道路宜垂直相交,最小夹角不得小于45°。 

(三)城市道路机动车道的通行净高不得小于4.5m,主干路以上级(含主干路级)道路机动车道净高不得小于5.0m;人行、自行车道的通行净高不得小于2.5m。 

(四)现有城市道路用地处于规划城市道路红线之外时,在规划道路未实施前,相关建设项目不得影响现有城市道路交通功能。 

(五)新建城市道路必须符合设置无障碍设施的有关规定。 

(六)新建城市道路必须按规范设置室外消防栓,旧区城市道路逐步完善补充室外消防栓。 

第六十条  对规划道路开设出入口须符合下列规定: 

(一)一个建设用地项目临同条道路原则上允许开设1个机动车出入口,特殊情况,符合规范要求经批准可在同条道路设主次两个出入口。机动车出入口不允许直接开向城市主干路的主车道。 

(二)出入口的缘石转弯曲线切点距铁路道口的最外侧钢轨外缘应大于或等于30m;距离人行过街天桥、地道和桥梁、隧道引道须大于50m;距离交叉路口须大于70m。位于交叉口的用地,因地块限制道口距交叉口距离达不到上述要求的,经批准可临交叉口较远一侧的用地红线设置,且不得直接接入主车道。 

(三)对城市道路开设道口其变坡点应设置在城市道路红线以外。 

(四)机动车出入口宽度不应大于8m,道口的缘石转弯曲线半径不应大于6m。对出入口宽度、数量有特殊要求的工业项目,可根据情况另行申请,但必须进行交通影响分析,并应满足相应的规范要求。 

第六十一条  规划城市主次干路,应布置供公共交通车辆使用的停车港。同侧停车港的间距宜为500至800m。港湾式停车港其线段长度不宜小于两个车位长度,首末站宽度不宜小于9m;划线式停车港直线长度不宜小于15m,停靠站宽度不宜小于3.5m。 

第六十二条  各类市政工程管线应与道路绿化、盲道等统筹协调,并符合以下规定: 

(一)新建城市道路,应建设多种管道(线)共用的综合管沟。 

(二)市政管线应尽可能安排在人行道下,当人行道宽度不够时,可将排水管敷设在机动车道中央,电信电缆、给水输水、燃气输气等管线敷设在非机动车道下。 

(三)道路宽度40m以上(含40m)时,各种城市公用管道(电力、给水、污水、燃气、雨水、路灯、通信)应在城市道路双侧布置。 

(四)在城市主、次干路上埋设管道,需按照城市规划要求的规模埋设。 

(五)市政管线的埋设深度应根据外部荷载、管材强度及与其他管道交叉等因素确定。管线最小覆土深度应满足相关技术规范要求,并不得低于0.7m。沿城市道路路缘石埋设的城市公共照明系统的低压电源线路,其覆土厚度不小于0.4m。 

(六)因客观因素限制无法满足国家规范要求的管道净距要求,由城乡规划主管部门会同管线单位根据实际情况采取安全措施后,可适当减少其最小净距。 

(七)单位自用管线及附属设施只能设置在本单位净用地内不得占用市政管线的公共通道。 

(八)城市新建地区严格控制各类架空杆,对于下列范围内不符合本条要求的现有架空线路应逐步改建入地: 

1、城市主干路、商业步行街、城市广场、公共绿地范围内及周边区域。 

2、历史文化保护街区和市级以上文物保护单位保护范围及建设控制地带范围内; 

3、其他有特殊规划要求的地区。 

第六十三条  经批准可以架设架空线路的电力工程的规划管理除遵循相应专项规划和相关专业标准规范外还应遵循以下规定:

(二)地下电力电缆线路保护区指地下电力电缆线路向外两侧延伸所形成的两平行线内的区域。其每边向外侧延伸的距离应不小于0.75m。 

第六十五条  新设置的各种电力变压器、通信交接箱、燃气调压器(箱)等设施,不得占用现有城市道路人行道。 

第六十六条  在河道两侧新建、改建、扩建建筑工程,尽量维持河道现状,不得侵占行洪断面。城市的主要河流及其支流和蓄水水面均应严格保护。 

(一)除修建道路、桥梁可以横跨外,一般不应封盖。 

(二)在河道两侧和水面四周,应按规定留出污水截留管道和绿化带的位置,以及供人行或车行的道路用地和公共绿地。 

(三)新建、改建、扩建建筑工程的建筑边线与防洪设施的距离以及防洪设施应按照水行政主管部门相应防洪要求执行。 

(四)各种管道不得在主行洪河道内顺向布置,横向穿越河道的,不得阻碍河道行洪。


8第八章 附 则

第八章  附  则 

第六十七条  本规定自颁布之日起施行。


9第九章 附件

附件1:名词解释

附件1:名词解释 

一、总用地面积 

规划用地红线范围内的用地面积总和。其计算应精确到0.01m2。 

二、基地面积 

基地面积计算应扣除总用地面积范围内路幅大于或等于12m的城市道路规划红线内面积和公共绿地、生产防护绿地、河道蓝线内面积。 

三、总建筑面积 

规划红线范围内地上与地下建筑面积之和。 

四、容积率 

指建设项目计容建筑面积与基地面积的比值。表达公式为: 容积率=计容建筑面积÷基地面积。 

五、建筑密度 

是指一定地块内,各类建筑的基底总面积占基地面积的百分比。表达公式为: 建筑密度=建筑基底总面积÷基地面积×100%。 

六、绿地率 

基地内绿地面积与基地面积的比值(%) 

七、低层建筑 

指高度小于或等于12m的建筑,低层居住建筑为一层至三层。 

八、多层建筑 

指高度大于12m,小于24m的建筑,多层居住建筑为四层以上九层以下(含九层,其高度大于12m,小于28m)。

九、高层建筑 

指高度大于或等于24m的建筑,高层居住建筑为九层以上(不含九层,其高度大于或等于28m,小于100m)。 

十、超高层建筑 

指高度大于或等于100m的建筑。 

十一、公寓式办公建筑 

指按小空间划分,有独立卫生设施的办公建筑。 

十二、一般办公建筑 

指按层集中设置卫生设施的办公建筑。 

十三、商业建筑 

指综合百货商店、商场,经营各类商品的专业零售和批发商店,以及包含饮食等服务业的建筑。 

十四、商住综合楼 

指商业和居住混合的建筑。 

十五、裙房 

指与高层建筑紧密连接,组成一个整体的建筑。 

裙房的最大高度不超过24m,超过24m的,按高层建筑处理。 

十六、建筑间距 

建筑主体外墙中轴线到相邻建筑主体外墙中轴线的垂直距离。 

十七、建筑开放空间 

建筑紧邻城市道路或绿化用地,其地面层朝城市空间方向设置的顶部净高不小于3.6m、无完全封闭外墙、且向市民公众开放的架空空间(如悬挑结构下部、开放走廊、雨棚等)。 

十八、建筑朝向 

当建筑主体平面基本为矩形时,其长轴方向为主要朝向,短轴方向为次要朝向。当建筑主体平面的边长连续直线段的长度大于18m时,应按主要朝向控制。当建筑平面为非规则矩形时由规划部门参照上述规定据实核定。 

十九、房屋计算高度 

坡屋面建筑:屋面坡度小于或等于45度的建筑,其建筑高度为自室外自然地坪计算至檐口顶加上檐口挑出宽高;屋面坡度大于45度的建筑,其建筑高度为室外自然地坪计算到屋脊顶或屋脊转折线。 

平屋面建筑:为建筑物室外场地标高到其屋面结构面层的高度。建筑零基准高程原则上以建筑较宽道路一侧场地标高设定。


附件2:建筑面积计算规则

附件2:建筑面积计算规则 

计容建筑面积指计入容积率的建筑面积,一般按照《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353—2013)规定的计算方式执行,出现下列情况的,执行本规则。 

一、居住建筑层高大于3.3m、小于或者等于5.5m(即3.3+2.2)的,不论层内是否设有夹层,其计容建筑面积按照该层水平投影面积的2倍计算;层高大于5.5m、小于或者等于7.7m(即5.5+2.2)的,不论层内是否设有夹层,其计容建筑面积按照该层水平投影面积的3倍计算;层高大于7.7m的,以此类推。 

跃层式居住建筑,其门厅、起居室、餐厅的通高部分不超过该层套内建筑面积的35%且小于或者等于6.6m的,该通高部分的计容建筑面积按照该层水平投影面积的1倍计算;通高部分超过该层套内建筑面积的35%或者大于6.6m的,按照本条第一款的规则计算。除门厅、起居室、餐厅、与起居室相连的封闭式阳台之外的其他部分出现通高情况的,按照本条第一款的规则计算。 

二、商业建筑层高大于5.8m、小于或者等于8.0m(即5.8+2.2)的,不论层内是否设有夹层,其计容建筑面积按照该层水平投影面积的2倍计算;层高大于8.0m、小于或者等于10.2m(即8.0+2.2)的,其计容建筑面积按照该层水平投影面积的3倍计算;层高大于10.2m的,以此类推。有特殊功能要求的,须专题论证。 

三、办公建筑、酒店建筑层高大于4.5m、小于或者等于6.7m(即4.5+2.2)的,不论其层内是否设有夹层,其计容建筑面积按照该层水平投影面积的2倍计算;层高大于6.7m、小于或者等于8.9m(即6.7+2.2)的, 不论其层内是否设有夹层,其计容建筑面积按照该层水平投影面积的3倍计算;层高大于9.5m的,以此类推。 

四、建筑公共部分的门厅、大堂、中庭等有特殊功能需要的建筑通高部分按照一层计算计容建筑面积。 

五、居住建筑底层架空部分净高大于或者等于3.6m,且仅用于绿化、公共休闲活动空间、公共通道等非经营性用途的,其面积不计入计容建筑面积,但计入项目的建筑面积。 

六、阳台计算 

(一)在主体结构内的阳台,无论封闭阳台、不封闭阳台,按其围护结构外围水平面积计算全面积。主体结构外的阳台,有完整使用空间、进深大于2.4m的凹阳台、挑阳台、封闭阳台或不封闭阳台均按水平投影面积计算全面积。 

(二)住宅的空中院馆、空中花园、入户花园等,均按照本条第一款计算计容建筑面积。 

(三)公共建筑的封闭式走廊,按照其结构底板投影面积计入计容建筑面积。 

(四)空调室外机搁板沿阳台长边外侧设置的,该搁板按照阳台计入计容建筑面积;沿阳台短边外侧设置的,其宽度大于0.8m的部分按照阳台计入计容建筑面积。 

七、飘窗计算 

(一)窗台与室内楼面地面高差达到0.45m及以上的不计面积。 

(二)窗台与室内楼地面高差小于0.45m、且结构净高在2.1m及以上的,按其围护结构外围水平面积计一半面积。 

(三)窗台与室内楼地面高差小于0.45m、结构净高在2.1m及以上、且其净宽大于0.9m的,按其围护结构外围水平面积计全面积。 

(四)落地飘窗结构净高在2.2m及以上的,按其围护结构外围水平面积计算全面积,在2.2m以下的计一半面积。 


附件3:建设项目配建停车位标准

附件3:建设项目配建停车位标准   

一、住宅建筑地面停车率不应超过10%。商业、办公、医院、旅馆、文化艺术馆建筑室外停车位数量应当为其配建停车位数量的10%—30%。

二、当地下停车场少于三层(不含三层)时原则上不得设置机械式停车场,机械式停车位应当与项目同步实施。 

三、剧院、学校、旅馆、展览馆、会展中心、体育场(馆)等公共建筑,每配建50个停车位中应当配建不少于1个大客车停车位。 

建设项目每配建50个停车位中应当配建不少于1个残疾人停车位。 

四、为居住建筑和公共建筑配建的停车位原则上应当独立设置。均设置于地下时,确需连通使用的,其出入口应当分开设置。临街公共建筑配建的停车场(库)出入口宜临街设置,其中,地下车库出入口不得直接开向城市道路。 

五、长途客运站、火车站、客运码头、机场等交通枢纽项目,在设计方案阶段应当编制交通影响评价报告,其停车位配建标准依据审定的交通影响评价报告确定。 

 

 

 


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