【汕头市】经济特区城乡规划管理技术规定

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1第一章 总则

第一章  总则 


第一条 [目的和依据]

为加强城乡规划管理,实现城乡规划编制和规划管理的法制化和标准化,保障城乡规划的实施,根据《中华人民共和国城乡规划法》、《广东省城乡规划条例》、《汕头经济特区城乡规划条例》等法律、法规,结合国家有关标准和汕头经济特区(以下简称特区)实际,制定本规定。

第二条[适用范围]

在金平区、龙湖区、濠江区,以及澄海区、潮阳区、潮南区、南澳县的区(县)政府所在地和市政府确定的重点片区制定、修改和实施城乡规划,从事与城乡规划有关的建设和管理活动,应当遵守本规定。

特区范围内前款规定以外的其他区域,参照本规定执行。


2第二章 城市规划编制

第二章  城市规划编制


第三条[城乡规划编制体系]

特区的城乡规划编制体系包括法定规划和非法定规划两个系列。

第四条[法定规划]

法定规划分为城市规划、镇规划和村庄规划。

城市规划分为城市总体规划(包括近期建设规划)、分区规划、控制性详细规划、修建性详细规划四个层次。

镇规划分为总体规划(包括近期建设规划)、控制性详细规划、修建性详细规划三个层次。

城市总体规划和分区规划层次应编制具有一定专业内容与深度要求的专项规划。依据城市规划管理需要可单独编制各专业规划。

城市设计的编制应贯穿于法定规划的各个层次。

第五条[非法定规划]

非法定规划由市城乡规划主管部门组织编制,是对法定规划的补充,提供规划编制管理技术参考依据。

非法定规划根据城乡规划建设需要而制定,包括城市发展战略规划、城市设计和建设项目规划研究等。

城市发展战略规划是对全市或分区发展中具有方向性、战略性的重大问题进行专题研究,提出宏观、全局和远景的规划设想和发展策略。

城市设计对城市片区或基于某种目标进行整合的地区进行专题研究,提出规划设想和设计导则。

项目规划研究对近期需要建设、改造或予以保护的具体地块提出规划指导,或对某一种类型的项目提出专项规划标准和策划方案。


3第三章 建设用地规划管理

第一节 建设用地

第一节 建设用地

第六条[建设用地的分类]

城市用地分类应按国家城市用地分类与规划建设用地标准执行。

第七条[建设用地规划条件]

建设用地规划条件应当明确出让地块的位置、面积、使用性质、允许建设的范围、容积率、绿地率、建筑高度、建筑密度、基础设施和公共服务设施配套、地下空间开发利用和控制性详细规划确定的其他要求等内容。需要编制修建性详细规划的,应当在规划条件中予以明确。

混合用地应依据控制性详细规划在规划条件中明确允许建设的各类使用性质的位置、建筑面积比例、退线要求及相关规划指标要求;控制性详细规划未予明确的,建设用地规划条件应依据本规定、有关法规与专业技术规范并结合建设项目实际情况予以细化明确。

第八条[建设用地红线图]

建设用地红线图是《建设用地规划许可证》的附件,应在1:500(或1:1000)的现状地形图上绘制,明确建设项目的用地范围线、规划道路红线以及绿化、水系、文物、市政设施保护范围线,用坐标限定并附注用地面积。

第九条[建设用地地下空间]

涉及地下空间开发利用的建设用地,应符合以下规定:

(一)地下空间不得建设住宅、养老院、幼托、学校等项目。涉及军事、文物保护、人民防空以及道路交通、市政、环境、安全等公用设施的地下建设项目,应当符合相关法律、法规的规定。

(二)城市道路、公园绿地、广场等公共用地,其地下空间可作为独立项目开发利用。

(三)建设项目利用地下空间配建停车及配电、配水、通信、环卫等配套设施的项目,由建设单位或个人提出申请,城乡规划主管部门核发《建设工程规划许可证》时予以审查审批。

(四)建设项目调整地下空间使用功能为商业及其他经营性用途开发项目的,按调整控制性详细规划的法定程序执行。

第十条[建设项目最小建设面积要求]

建设项目用地面积未达到《建设项目最小建设用地面积表》(表一)要求的,不得单独建设。

建设项目用地面积未达到前款规定的最小面积要求,但有下列情况之一,且不影响城市规划实施的,城乡规划主管部门可予以核准建设:

(一)公用设施、公益性公共设施和公用设施营业网点项目;

(二)邻近土地均为道路、河流、市政设施、公共设施等,确实无法调整、合并用地的;

(三)邻近土地均已经完成建设或改造,确实无法调整、合并用地的;

(四)邻近土地因用地性质不同,确实无法调整、合并用地的。

第十一条[允许单独建设零散用地规划条件]

符合第十条第二款的可单独建设零散用地,由城乡规划主管部门根据控制性详细规划,并参照本规定表二、表三确定其建筑容量指标。

可单独建设零散用地的建筑间距、建筑退让、建筑高度应符合本规定第四章的规定。


第二节 建筑容量指标

第二节 建筑容量指标

第十二条[建设用地的容量控制通则]

建筑容量指标控制须兼顾社会、环境和经济效益,与用地性质、功能相适应,并满足交通、安全、消防、人防、环卫、航空限高等方面的要求。

新建、扩建、改建的建设项目,其建筑容量指标控制应符合本节的规定,并符合城市开发强度分区控制原则。

市政府指定的重点片区或特殊项目,通过编制控制性详细规划进行充分论证,可予突破表二、表三中容积率指标的上限规定。

第十三条[住宅用地容量控制指标]

住宅用地容积率、建筑密度应符合《住宅用地建筑容量控制指标表》(表二)的规定。

同一宗住宅建设用地内可建设的商业服务设施计容建筑面积不得超过建设用地内计容总建筑面积的10%。

第十四条[公共管理与公共服务设施用地、商业服务业设施用地建筑容量控制指标]

公共管理与公共服务设施用地、商业服务业设施用地的容积率、建筑密度应符合《公共管理与公共服务设施用地、商业服务业设施用地建筑容量控制指标表》(表三)的规定。

第十五条[工业物流仓储用地建筑容量控制]

工业、物流仓储用地的容积率、建筑密度宜符合《工业、物流仓储用地建筑容量建议指标表》(表四)的规定。

工业、物流仓储用地内可建设的行政办公及生活服务设施等非生产性用房的用地面积不得超过工业项目净用地面积的7%,计容建筑面积不得超过工业项目计容总建筑面积的20%。

有特殊功能要求和生产工艺流程要求的工业、物流仓储、公用设施和其他服务设施项目地块在满足消防、环保等安全规范的前提下,可根据项目的生产工艺流程等特殊要求编制项目修建性详细规划,经批准后可适当提高地块容积率及建筑密度等指标。

第十六条[混合用地建筑容量控制]

混合用地的建筑容量指标控制应符合以下规定:

(一)混合用地按各类使用性质用地的建筑容量指标分别控制;

(二)难以分别核算的混合用地由城乡规划主管部门参照表二、表三确定建筑容量指标。


第三节 公共(服务)设施

第三节 公共(服务)设施

第十七条[公共(服务)设施]

根据城市规划的要求,在城市建设中应配置具有公益性的公共(服务)设施,主要包括教育设施、医疗卫生设施、文化设施、体育设施、社会福利与保障设施、行政管理与社区服务设施、市政公用设施等七类。

第十八条[公共(服务)设施分级]

公共(服务)设施按市级、区级、街道、基层社区四级配置。街道的人口规模为8~12万人,基层社区的人口规模为0.8~1.2万人。

第十九条[市级、区级公共(服务)设施]

市级、区级公共(服务)设施的设置:

(一)市级、区级公共(服务)设施应编制专项规划,并与规划功能定位、社会经济发展目标和社会需求相适应,做到合理布置,统筹安排。

(二)市级和区级教育设施包括高等院校、中等专业技术学校、职业培训机构、中小学校和特殊教育学校等。

(三)市级和区级卫生医疗设施包括综合医院、各类专科医院、卫生防疫设施、预防保健机构和急救网

络设施。

(四)市级和区级文化设施宜包括展览馆、图书馆、博物馆、艺术馆、科技馆、文化馆、影剧院、少年宫、老年活动中心等,布局宜相对集中,宜设置于交通便利的中心地段,形成市、区级文化中心。

(五)市级和区级体育设施宜包括体育场、游泳馆、体育馆及配套设施等,布局宜相对集中,形成市、区级体育中心。

(六)市级社会福利与保障设施宜配置老年人社会福利院(敬老院)、残疾人康复中心、救助管理站等项目,并应随着社会经济的发展不断完善。


第四节 城市绿地

第四节 城市绿地

第二十条[防护绿地]

防护绿地设置应符合以下规定:

(一)水源保护地带相应河段两岸堤围内坡脚线各控制50米绿带,水库按正常水位线向陆纵深500米控制水源集雨林区。市区内水源涵养林按《汕头市水源涵养林建设规划》进行控制;

(二)非城市水源的河流两侧、水库四周,绿地宽度不得小于30米;

(三)产生有害性气体及污染物的工厂应建卫生防护林带,且宽度不得小于50米;

(四)高速公路两侧应控制隔离防护林带,每侧的宽度宜为30~50米,特殊情况不得小于15米;

(五)城市垃圾处理场、污水处理厂、固体废弃物中转站等周边的防护绿地设置要求应满足环保部门对其环境影响评价的要求。

第二十一条 [道路绿地]

城市道路绿地设置应符合以下规定:

(一)园林景观路绿地率不得小于40%;

(二)分车绿带宽度、行道树绿带宽度不得小于1.5米;城市主干路中央分车绿带不宜小于2.0米;快速路分车绿带宽度不宜小于2.5米。

(三)新建道路绿化景观带按以下规定控制:

1.城市快速路两侧用地宜控制20~50米城市道路绿化景观带;

2.城市主干路两侧用地宜控制10~20米城市道路绿化景观带。

第二十二条 [其他附属绿地]

其他附属绿地设置应符合以下规定:

(一)住宅用地绿地率应符合《住宅用地绿地率指标表》(表五)的规定。

(二)工业、物流仓储用地绿地率应符合《工业、物流仓储用地绿地率指标表》(表六)的规定。

(三)其他建设用地绿地率应符合《其他建设用地绿地率指标表》(表七)的规定。

(四)鼓励发展垂直绿化、屋顶绿化、桥梁绿化和绿荫停车场等多种绿化形式。屋顶绿化、绿荫停车场的面积可按25%的比例折算为建设项目的绿地面积,但折算面积的总和不得超过该建设项目绿地面积的5%。


4第四章 建筑工程规划管理

第一节 建筑间距

第一节 建筑间距

第二十三条[建筑间距通则]

(一)建筑间距,指两栋建筑物或构筑物外墙之间的最小距离。

建筑物的单方建筑退距,指相同类型、相同计算建筑高度的两栋建筑物平行布置时,建筑间距的一半。同一建设项目的两栋建筑物外墙之间的最小水平距离,不得小于两建筑物单方建筑退距之和。

本节中计算建筑高度的计算规则见附录二。

(二)建筑物的单方建筑退距按第二十四至第二十六条的规定控制。

(三)两幢建筑的夹角≤30度时,其最近点间距应按平行布置的住宅间距控制;当两幢建筑的夹角>30度、≤60度时,其最近点间距不应小于平行建筑间距的0.7倍;当两幢建筑的夹角>60度时,其最近点间距应按垂直布置的住宅间距控制。

(四)当建筑平面为不规则图形或蝶式建筑、Y字型建筑等,建筑立面为次朝向的,按照次朝向要求单方退建筑间距;建筑立面为主朝向的,按该建筑立面落地实体投影线的最近点和最远点计算单方建筑退距的平均值,最近点必须满足消防和其他安全要求。

(五)城乡规划主管部门可根据实际需要,组织编制或要求建设单位委托编制建设项目的建筑日照分析,作为项目审批的参考依据。

第二十四条[住宅建筑间距]

住宅单方建筑退距L应符合《住宅单方建筑退距控制表》(表八)的规定。

注:建筑立面为正南北向或南偏东、西≤45度时,按南北向控制;建筑立面为东西向或东、西偏南<45度时,按东西向控制。

第二十五条[公共建筑间距]

除文、教、卫及养老院外的商业、办公等公共建筑单方建筑退距L应符合《公共建筑单方建筑退距控制表》(表九)的规定,同时必须满足各专业规范要求。

(二)文、教、卫及养老院的主体建筑单方建筑退距L,应符合《文、教、卫及养老院建筑间距控制表》(表十)的规定,同时必须满足各专业规范要求。

(三)同一宗建设用地红线范围内兼容文、教、卫及养老院等相关用地功能且兼容用地功能在规划条件中要求独立占地的,应依据建设用地规划条件确定的不同用地功能界线,按照各自要求退足用地功能界线距离。规划条件未明确用地界线的,应按照控制性详细规划或规划条件关于不同用地功能实(净)用地规模要求在建设项目修建性详细规划或建筑总平面中对不同用地功能界线予以明确,再按照各自要求退足用地功能界线距离。

第二十六条[工业、物流仓储建筑间距]

工业、物流仓储建筑单方建筑退距L应符合《工业、物流仓储建筑单方建筑退距控制表》(表十一)的规定,同时必须满足工艺、消防及其他各专业规范要求。

注:不同形式布置的工业、物流仓储建筑间距,必须同时符合消防间距的规定。

第二十七条[非住宅建筑与住宅建筑间距]

与住宅建筑相邻时,除文、教、卫及养老院外的非住宅建筑间距应按照相同计算建筑高度的住宅建筑间距控制。

第二十八条[南侧新建建筑与北侧已建住宅建筑间距]

新建、改建、扩建建筑物位于已建住宅建筑南侧,且建筑层数比北侧住宅建筑层数多三层以上时,应符合《南侧新建建筑单方建筑退距控制表》(表十二)的规定。

位于北侧的已建住宅建筑原单方建筑退距不足的,南侧新建建筑应相应补足建筑间距。

第二十九条[超高层建筑间距]

计算建筑高度超过100米的超高层建筑,100米以上部分不再增退建筑间距。

若与已建住宅建筑形成南高北低布局时,则100米以上部分按第二十八条的规定退距。

若北侧为规划居住用地,则100米以上部分按第二十四条的规定退距。

第三十条[超大面宽建筑间距]

建筑连续展开面宽(包括悬挑阳台或悬挑实体)一般不大于80米,特殊情况确需大于80米的,其单方建筑退距应按相同建筑类型、相同计算建筑高度单方建筑退距的1.1倍控制。

第三十一条[裙房以上住宅建筑间距]

住宅建筑底层为商店、架空层或其它非居住用房时,其间距的计算不应扣除底层的高度;同一满铺裙房之上的建筑,计算间距时建筑高度从裙房屋面以上起算。

第三十二条[悬挑阳台、悬挑实体间距]

悬挑阳台、悬挑实体、走廊、楼梯间应符合以下规定:

(一)悬挑阳台、走廊、楼梯平台、悬挑实体的总长度大于或等于建筑边长的1/2时,应按阳台、走廊、楼梯平台、悬挑实体的外挑边线计算建筑间距。

(二)建筑的电梯间、楼梯间允许向一个方向外凸,凸出深度控制在4.5米,面宽控制在5.5米,凸出深度或面宽超出规定的,从该梯间最外侧起算建筑间距。

(三)建筑物山墙之间仅按规定下限退缩山墙间距的,不得再设置悬挑实体或阳台;如确需悬挑实体或阳台的,山墙间距应按其悬挑实体或阳台的外沿增退。

(四)悬挑阳台、走廊、楼梯平台、悬挑实体凸出建筑主体超过1.8米的,超过部分应增退建筑间距。


第二节 建筑退让

第二节 建筑退让

第三十三条[建筑退让通则]

新建、改建、扩建建筑物与用地界线、城市道路、公路、河道、城市绿地、地面轨道交通相邻时,其建筑控制线退让距离,必须满足消防、抗震、防汛、防爆、交通安全以及水源保护、环境保护、电力保护等方面的要求,并符合本规定。

各建筑退让控制线同时控制时,必须满足最大退距要求。

同一宗建设用地红线范围内兼容独立占地的文、教、卫及养老院等相关用地功能的,按第二十五条单方建筑间距要求各自退足用地功能界线。兼容其他不同用地功能的,可以合并规划条件,在符合相关建筑间距要求的前提下进行建筑总平面布置。

本节中计算建筑高度的计算规则见附录二。

第三十四条[建筑退让用地界线]

建筑物外墙面与建设用地红线之间的最小垂直距离,不得小于该建筑物的单方建筑退距。

当建筑物与用地红线的夹角≤30度时,其最近点应按主朝向退让用地红线控制;当夹角>30度且≤60度时,其最近点按主朝向退让用地红线不应小于平行建筑平行用地红线的0.7倍。当夹角>60度时,其最近点应按次朝向退让用地红线控制。

第三十五条[建筑退让道路]

建筑物退让道路红线距离应符合《建筑退让规划道路红线距离控制表》(表十三)的规定;道路一侧规划城市绿带且绿带宽度≤50米时,建筑物退让该绿带还应符合《建筑退让路侧绿带距离控制表》(表十四)的规定;道路一侧规划城市绿带且绿带宽度>50米时,建筑物退让该绿带应符合退让用地界线的规定。

注:建筑物主朝向与道路红线夹角≤30度的,退让道路红线最近点按主朝向控制;夹角>30度的,退让道路红线最近点按次朝向控制。

第三十六条[建筑退让城市道路平交口]

建筑物退让道路交叉口距离,应符合《建筑退让规划道路交叉口要求表》(表十五)的规定,并应满足道路交叉口停车视距的要求。

道路交叉口停车视距自规划道路红线直线段与曲线段切点的连线起算。

第三十七条[退让高速公路和快速路]

建筑物退让高速公路或快速路规划红线距离不得小于15米。

第三十八条[建筑退让城市高架路]

建筑物退让城市高架道路外缘线投影的距离不得小于30米;退让高架道路匝道外缘线的距离不得小于15米。

第三十九条[建筑退让城市道路立交口]

建筑物退让城市道路立交控制线应符合《建筑退让规划立交控制线距离控制表》(表十六)的规定,并应符合消防、抗震、安全等要求。

建筑物退让已建城市立交匝道边缘线的距离不得小于15米。

第四十条[建筑退让轨道交通]

建筑物退让地面和高架轨道交通线路轨道外缘线的距离,除轨道配套设施或规划另有规定外,不得小于30米。

建筑物退让地下轨道交通隧道外缘线的距离,应符合轨道交通管理的有关规定。

第四十一条[建筑退让铁路]

建筑物退让铁路干线最外侧钢轨的距离不得小于30米,退让铁路专用线最外侧钢轨的距离不得小于15米。

第四十二条[建筑退让架空电力线路]

建筑物及构筑物(电力配套设施除外)退让各级电压的架空电力线路边导线外侧的距离应符合表十七的规定。

第四十三条[大型公共建筑退让城市道路]

新建的学校、医院建筑沿城市道路设置主要出入口的,其建筑退让道路红线距离应比第三十五条规定的建筑退让要求增加不小于2米,并应留出临时停车和回车场地。

影剧院、游乐场、体育场(馆)等大量人流、车流集散的公共建筑,其临城市道路的主要出入口退让道路红线距离应不小于20米。

第四十四条[货运装卸平台退让城市道路]

沿城市道路设置的建筑物货运装卸平台,其退让道路红线距离不得小于15米。

第四十五条[地下空间的退让]

地下空间基础围护固定构件外缘线不得超越用地红线,且实施建设时不得影响地下管线和城市交通。

地下建筑物退让用地红线的距离,不小于地下建筑物深度(自室外地面至地下建筑物底板底部的距离)的0.7倍,退用地红线不得小于4米;按上述退让用地红线或退让道路红线距离要求确有困难的,应采取技术安全措施和有效的施工方法,经相应的施工技术论证部门评审,并由原设计单位签字认定后,其退让距离可适当缩小,但围护桩和自用管线不得超过用地红线。


第三节 建筑高度

第三节 建筑高度

第四十六条[建筑高度控制通则]

建筑物的高度除必须符合建筑间距、消防等方面的要求,并按照建筑物所在地区的详细规划或城市设计要求进行控制。

第四十七条[净空高度限制]

新建、扩建、改建各类建(构)筑物必须符合机场、气象台、导航台、电台和其他无线电通讯设施(含微波通讯)通道、军事设施等净空要求。

第四十八条[城市天际线、山体轮廓线前沿建筑高度控制]

城市沿海、沿河、自然山体前沿地区,建筑物高度应与背景天际线、轮廓线相协调,符合城市设计的高度控制要求。

第四十九条[城市景观区建筑高度控制]

城乡规划主管部门指定的城市空间景观重点控制地带,建筑高度应符合景观要求服从景观需要,其建筑高度必须按城市设计及相关规划严格控制。

第五十条[文物保护单位、历史风貌建筑、风景名胜区建筑高度控制]

与文物保护单位、历史风貌建筑、风景名胜区相邻的新建、扩建、改建各类建(构)筑物,其建筑高度必须符合文物古迹和历史风貌建筑保护的有关规定,并按相关保护规划执行。

第五十一条[文物保护单位周围建筑高度限制]

文物保护单位的周围应划定建设控制区和环境协调区。在建设控制区内修建新建筑和构筑物,不得破坏文物保护单位的环境风貌。

(一)建设控制区:一般为绝对保护范围界线外10米范围,并视现状建筑、街区布局而定。建设控制区建筑高度控制不超过9米。

(二)环境协调区:一般为绝对保护范围界线外50米一周,并视地形、地貌、现状建筑、街区布局而定。要求在此范围以内的建筑和设施在高度上要与保护对象相协调,以取得合理的空间与景观过渡,保护文物的环境风貌。环境协调区建筑高度采用视线分析法分级限制。(见附录二)


第四节 建筑与环境景观

第四节 建筑与环境景观

第五十二条[建筑与环境的协调]

各类建设工程在编制建设项目总平面规划、城市设计和建筑设计方案时,应标明用地周边50米范围内的现状地物地貌。建筑及组合应与用地周边建筑及空间环境相协调。

第五十三条[公共建筑景观要求]

公共建筑鼓励开放公共空间。

在非住宅用地上建设(或兼容)任何形式的“公寓”(如“商务公寓”、“酒店公寓”、“酒店式公寓”、“公寓式酒店”、“度假公寓”、“度假村公寓”、“球场公寓”、“办公公寓”等),按商业建筑的标准执行,并按公共建筑外立面形式设计。

第五十四条[住宅建筑景观要求]

住宅建筑设计应符合以下规定:

(一)住宅建筑应成片规划,形成居住小区或居住组团,避免零星建设。

(二)住宅建筑群体的风格、造型、色彩宜协调统一。

(三)住宅建筑外部造型、色彩的改变必须以幢为单位整体设计,并与周围环境相协调。

(四)住宅建筑附属设施,如空调外机、太阳能热水器、天面设置水塔和通讯设备等应设置遮挡设施,并与建筑立面相协调。

第五十五条[城市道路两侧建筑景观要求]

城市道路两侧建筑景观应符合以下规定:

(一)沿街建筑的立面和形态设计应符合详细规划或城市设计确定的原则,建筑景观照明应同步设计;未制定详细规划或城市设计的,沿街建筑的建筑红线应符合有关退让规定,形成有序的城市界面和变化的街道景观。

(二)沿城市重要景观区和景观通廊的建筑,其阳台宜采用封闭设计。

(三)沿街建筑的立面不得设置烟囱、锅炉房、垃圾道等设施。

(四)独立设置的配电房、泵房应根据消防、噪音、间距等规定进行布置,其外部形象应与周围景观环境相协调,进出线路应埋入地下。

(五)沿城市主干道的建筑原则不得设置围墙。确需设置围墙或临时围墙的,应选用通透或半通透的形式,或采用绿篱、花坛(池)、草坪等作为分界。围栏的高度不得超过1.8米。

(六)鼓励沿街建筑首层按骑楼设计。骑楼地面标高应与人行道一致,无人行道时应高出路缘10~20厘米,并设防撞和安全措施。骑楼作为城市道路人行道的,应预留市政管线敷设空间,并采取遮蔽措施进行美化。

第五十六条[改建、扩建的建筑景观要求]

建筑物修缮改造不得超出原有建筑平面轮廓线和高度线。危房的翻建不得超过原产权建筑面积、原基底面积、原高度、原层数,应与周边环境相协调。

建筑扩建、加层,其建筑间距和退让、容积率、建筑密度、停车面积等技术指标应符合本规定。

第五十七条[保护单位周围的建筑景观要求]

历史风貌建筑保护区宜保持原有城市肌理、路网格局和街道空间尺度。

(一)历史风貌建筑区的建筑可划分为原貌保留建筑、加固维修建筑、原貌改建建筑、统一改建建筑和风貌协调建筑。

(二)历史风貌建筑外观应保持传统风貌样式,骑楼翻修、改建应按修旧如旧的原则进行保护。

(三)历史风貌建筑保护区新建低层商业建筑,如按历史风貌复原山墙无窗的,可连接建造,但应符合消防要求。

(四)各级文物古迹的保护范围和建设控制地带按文物保护条例划定。


第五节 停车设施配建

第五节 停车设施配建

第五十八条[建设项目的停车设施配建标准]

建设项目必须配建与其规模相应的停车场(库)。停车场(库)配建标准不得低于《建设项目停车设施配建标准表》(表十八)的规定,并应符合相关专业规范。建设项目配建的停车场(库)建成后不得改变使用性质,不得被占用或停用。

注:1.特殊地段或大型公共建筑可根据交通影响分析确定配建停车数量;

2.历史文化街区和建筑,其停车设施配建指标可依据经批准的规划设计方案执行;

3.临时性建筑物应设置各类临时性停车位,临时性停车位一般应在地面设置。在合理解决临时停车需求,并经城乡规划主管部门批准后,可适当降低机动车停车配置标准;

4.居住小区配建停车位中,应控制10%为小区公共停车位。


第六节 建筑工程配套设施

第六节 建筑工程配套设施

第五十九条[建筑工程市政配套设施通则]

新建、改建、扩建建筑工程时,各种市政配套设施(如开关站、配电所、污水处理站、垃圾转运站、垃圾收集点、公共厕所等)必须与主体工程同步设计、同步施工、同步验收。

第六十条[建筑工程配套的附属设施]

建筑工程配套的附属设施(如开关站、配电所、蓄水池、化粪池、燃气调压器及各种地下管线等),必须在该项目用地红线内设置。

第六十一条[相邻地块的建筑工程的共建]

相邻地块的建筑工程,可以共建消防通道、出入口、开关站、配电所、消防水池、泵房、消火栓和地下管线等配套设施。

第六十二条[相邻建筑工程共建的附属项目]

相邻地块建筑工程共建附属项目的,必须与先建的建筑工程同时设计、同时施工、同时验收。

第六十三条[详细规划或专项规划中市政配套设施的落实]

建设项目方案设计应按照详细规划或专项规划的要求在项目所在地块内安排相应的市政配套设施,并应满足市政配套设施对建筑的有关要求。

第六十四条[机动车出入口]

城市主干路上开设机动车出入口应严格控制,建设项目在城市道路上开设机动车出入口应符合下列规定:

(一)建设项目尽可能远离交叉口;

(二)相邻地块建筑应尽可能共建机动车出入口通道;

(三)在城市道路交叉口附近开设机动车道口时,不得设置在交叉口展宽段和展宽渐变段范围内,受地形限制或交叉口无展宽段时,主干路上距离平面交叉口不应小于100米、次干路上不应小于80米、支路上不应小于50米(自外侧缘石曲线末端起)。

第六十五条[10KV开关站和配电所]

10KV开关站和配电所设置应采用户内式,可以独立设置或附设在建筑物内;配电所的面积应能满足远期发展要求,一般为80~100平方米。

第六十六条[排水设施]

建设项目配套建设的排水设施,应当实行雨污分流。住宅阳台必须设置独立的洗涤污水立管排至室外污水管道系统,严禁与市政雨水管道混接。

第六十七条[通信机房]

建设项目通信综合接入设施(含广电)用房建筑面积应符合以下规定:

(一)由多栋建筑组成的小区,应设置小区总机房,机房面积应符合表十九的规定。

 注:当小区总建筑面积超过45万平方米时,小区总机房应结合建设规模分区设置。

(二)单栋建筑面积超过1000平方米时,应预留单体建筑机房面积,机房宜安排在建筑的首层或裙房内。单体建筑机房面积应符合表二十的规定。

第六十八条[物业用房]

住宅建设项目应当设置物业服务用房,建筑面积为80~300平方米。


5第五章 村民住宅建设规划管理

第五章 村民住宅建设规划管理


第六十九条[村民住宅建设规划管理通则]

村民住宅建设分为集中建房和个人自建两种方式。村民住宅建设的规划管理,应符合本章规定。

第七十条[集中建房]

村民住宅集中建设的建筑容量、绿地率、停车配建面积,应符合《集中建房规划指标表》(表二十一)的规定。

村民住宅集中建设的建筑间距、建筑退让、建筑高度和配建设施建设,按照第四章的规定执行。

第七十一条[个人自建]

个人自建应符合以下规定:

(一)建筑层数和层高

位于金平区、龙湖区、濠江区,以及澄海、潮阳、潮南、南澳县的区(县)政府所在地的村民住宅,其建筑层数不得超过6层;位于其他地区的村民住宅,其建筑层数不得超过4层。根据功能需要可以增设梯间。

建筑首层层高不超过4米,其他层层高不超过3.5米。

鼓励采用坡屋顶。

(二)建筑退让用地界线

村民住宅主朝向退让用地界线宜不小于建筑高度的0.35倍且不小于3米,次朝向退让用地界线宜不小于2米,且应当满足消防安全的要求。

对因用地指标或建设现状等客观条件限制不能满足上述间距要求的,至少应当满足消防安全间距的要求,并取得邻里的同意,如邻里没有明确业主的,应公示后无反对意见。

(三)建筑退让城市道路

村民住宅退让40米(含40米)以上城市道路红线应不少于6米,其中沿路开设商铺的,退让道路红线应不少于8米。

村民住宅退让40米以下城市道路红线应不少于4米。


6第六章 市政工程规划管理

第六章 市政工程规划管理


第七十二条[道路分级]

城市道路分为快速路、主干路、次干路和支路四级。各级城市道路的设计速度、车道宽度和规划道路红线宽度应符合表二十二的规定。

公路除高速公路外进入城市规划建成区即成为城市道路的组成部分,其设计和建设应按其在城市中所处相应道路等级执行。

第七十三条[道路净高]

城市快速路、主干路的通车净高不得小于5.0米,其它次干路、支路通车净高不得小于4.5米。小汽车专用道通车净高不得小于3.5米。

第七十四条[道路纵坡]

城市道路的最小纵坡不应小于0.3%(特殊情况,纵坡小于0.3%时,应设锯齿形边沟,或采取其他排水措施),快速路最大纵坡不应大于5%,主干路不应大于6%。

第七十五条[道路平交口转弯半径]

未进行渠化的平面交叉口路缘石转角半径应符合表二十三的规定。

第七十六条[公交停靠站]

公交停靠站的设置应符合以下规定:

(一)公交停靠站间距一般按400~600米控制;

(二)长途客运站、火车站、机场、客运码头的主要出入口50米范围内应设公交停靠站,有条件时应与对外客运站(场)相结合;

(三)立交道口、桥梁的坡道两端、以及隧道进出口外50米范围内,严禁设置非港湾式公交停靠站;

(四)主干路及快速路辅道上的公交停靠站应采用港湾式,港湾式停靠站长度应能满足公交车辆同时停靠的需求,并不应少于两个公交车停车位。

第七十七条[大型公共建筑停车]

商业区以及大型超市、会展中心、市级综合医院、长途客运站、火车站、机场、客运码头等公共建筑,应相应配置出租汽车候车专用场(道)和社会车辆停车场。

第七十八条[用地竖向]

城市用地竖向标高应符合下列规定:

(一)满足各项工程建设场地及工程管线敷设的高程要求;

(二)满足城市道路交通和广场的技术要求;

(三)满足城市地面排水及防洪、防潮与排涝的要求。

第七十九条[地块竖向]

地块的设计高程应比周边道路最低路段的高程高0.2米以上;地面排水坡度不宜小于0.2%,有内涝威胁的地块应配套建设防洪排涝设施。

第八十条[城市水源]

严格执行《汕头市生活饮用水源保护条例》,切实保护水源。对境外引水工程及其配套水源网络工程应划定水源保护范围。

第八十一条[供水水压]

城市配水管网应根据各区具体情况合理确定服务压力,对于局部地势较高和有特殊要求的地区,应规划设置加压泵站,以逐步满足用户水压要求。

第八十二条[城市排水]

城市排水应采用分流制,已建成的雨污合流区域应当逐步进行雨污分流改造。

第八十三条[变电站]

城市变电站的结构型式选择应符合以下要求:

(一)市郊变电站可采用全户外式或半户外式,应尽量采用紧凑、占地较少的布置方式;

(二)市内变电站宜采用户内或半户外式;

(三)市中心区110KV变电站应采用户内式,220KV变电站宜采用户内式。

第八十四条[电力线路敷设]

城市规划区内新建220KV电力线路宜采用埋地敷设;新建110KV及其以下等级的线路采用埋地敷设;现有架空线路应与电网改造和城市建设、改造相结合逐步改为埋地敷设。

第八十五条[电力架空线路与建筑物的垂直距离]

架空电力线路不宜跨越建筑物,确需跨越时,必须采取有效安全措施,并应符合表二十四的规定。

第八十六条[电力架空线路与危险性建筑的距离]

架空送电线路与甲类火灾危险性的生产厂房、甲类物品库房、易燃易爆材料堆场以及易燃易爆液(气)体贮罐区的距离不应小于杆塔高度的1.5倍,与散发可燃性气体的甲类生产厂房的间距不得小于30米。

第八十七条[通信管道]

通信管道敷设应符合下列要求:

(一)各种电话通信、数字及数据通信线路(含有线电视线路)应统一规划设计;

(二)管道路由所需的全部管孔应一次建成,同一管位上不得分期建设;

(三)支线管道孔数,除应满足其服务范围内终期通信线路的需要外,尚应预留1-2孔作备用管孔,最少管孔数不宜少于4孔;

(四)大型局(万门以上)的出局管道应至少有两个引入方向。

第八十八条[燃气气源]

城市气源以天然气为主、液化石油气为辅。供气方式宜采取管道供气,现有的瓶装气供应方式应逐步向管道气供应方式转换。

第八十九条[输气管网]

新建区燃气管网系统宜采用中压一级系统。

第九十条[城市管线综合]

(一)各管线工程应当遵循统一规划的原则,在城市规划划定的范围内,应该采用共同管沟或者同沟同井的方式进行建设;

(二)沿城市道路布置的工程管线应与道路中心线平行,从道路红线向道路中心线方向平行布置的次序宜为电力电缆、电信电缆、燃气配气管、给水配水管、燃气输气管、给水输水管、污水排水管、雨水排水管;

(三)当配水、雨水、污水、电力、通信、燃气管线只在道路一侧布置时,配水、雨水、电力管线宜布置在东、南侧,污水、通信、燃气管线宜布置在西、北侧;

(四)当某些管线仅在道路一侧布置时,应在道路交叉口或路段每隔150-200米预埋过街横管或过街管沟,以减少用户接线造成的破路;

(五)新建、改建、扩建道路、桥梁和隧道应当考虑管线的敷设,并且同步设计、同步建设;不能同步建设的,应当预留管线通过的位置。

第九十一条[市政公用设施用地]

固体废物收运处理站场、污水处理厂和污水泵站、变电站、发电厂、消防站、加油(气)站、燃气站场等市政公用设施用地和规划控制指标,应当根据上层次城乡规划和有关技术规范的要求,在控制性详细规划中予以明确。


7第七章 城市规划勘察测绘

第七章 城市规划勘察测绘

第九十二条[城市规划勘察测绘通则]

城市规划勘察测绘应满足城市规划编制和实施规划管理的需要。编制城市规划应使用城市勘察测绘资料。

第九十三条[城市规划建设基础测量]

城市规划基础测量应符合以下规定:

(一)基本地形图应进行定期更新或逐步实现动态更新,保持基本地形图的现势性。基本地形图系列的比例尺为1:500、1:1000、1:2000、1:5000(或1:10000),并且采用国家地形图图式及图幅分幅编号和数字测量方法,建立数字地形图库。数字地形图应当包括数字线划图(DLG)、数字高程模型(DEM)、数字正射影像图(DOM)及数字栅格图(DRG)。

(二)城市规划基础测绘成果应符合国家有关城市测量规范、测绘标准以及相关技术规定的要求。

第九十四条[城市规划地形图]

编制城市规划必须使用符合城市测量标准和数据格式的现状地形图。

总体规划、分区规划、城市专项规划所使用地形图的比例尺不小于1:10000(一般选用比例尺1:2000或1:5000或1:10000)。

控制性详细规划所使用地形图的比例尺不小于1:1000。

修建性详细规划、建筑设计使用的地形图的比例尺不小于1:500。

第九十五条[城市规划实施测量要求]

城市规划的实施应当以城市工程测量为基础。城市规划工程测量主要包括以下内容:

(一)规划建设用地地形及界点测量;

(二)建设工程的放线、验线、规划条件核实测量。

第九十六条[城市规划勘察测绘资料管理]

城市规划勘察测绘资料应实行统一管理,建立统一的电子资料库和基础地理信息数据库,并实现资源共享。涉及国家秘密和工作秘密的应按照有关保密规定执行。


8第八章 附则

第八章 附则


第九十七条[技术规定的解释及动态评估]

本规定的具体应用问题由市城乡规划主管部门解释。

市城乡规划主管部门应当对本规定的实施情况进行动态评估,及时提出修改完善意见,报市政府批准后执行。

第九十八条[技术规定的施行]

本规定自2014年12月5日起施行。

本规定施行前已取得规划条件、《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、修建性详细规划批准文件、建设工程设计方案总平面批准文件、《建设工程规划许可证》并仍然有效的建设项目,有关技术标准按照原批准的内容执行。


9录一:名词解释

附录一:名词解释

1.容积率

一定地块内计容总建筑面积与建设用地净(实)用地面积的比值。

2.建筑密度

一定地块内所有建筑物基底总面积与建设用地净(实)用地面积的比率(%)。

3.绿地率

一定地块内各类绿化用地总面积与建设用地净(实)用地面积的比率(%)。

4.建筑间距

两栋建筑物或构筑物外墙之间的最小距离。

5.裙房

在多层、高层或超高层建筑主体投影范围外,与建筑主体相连的附属建筑。

6.骑楼

建筑底层沿街面后退且留出公共人行空间的建筑物。

7.混合用地

当土地使用功能超出国家用地分类标准相关要求,需要采用两种或两种以上用地性质组合表达的用地类别。


10二:计算规则

附录二:计算规则

1.建筑面积

(1)除另有规定外,按《建筑工程建筑面积计算规范》(GB / T 50353-2013)计算。

(2)规划许可建筑面积的允许误差,按以下规定计算:

同一《建设工程规划许可证》项目的规划核实实测建筑面积超出规划许可建筑面积的比例按以下要求分段控制:

规划许可建筑面积在10000平方米以内(含10000平方米)的,其超出比例未超过3%(含3%);

规划许可建筑面积在10000~50000平方米(含50000平方米)的,其超出比例未超过2%(含2%);

规划许可建筑面积在50000~100000平方米(含100000平方米)的,其超出比例未超过1%(含1%);

规划许可建筑面积在100000平方米以上的,其超出比例未超过0.6%,且超过面积在1000平方米以内(含1000平方米)。

2.建筑基底面积

建筑基底面积是指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积,其计算规则如下: 

(1)独立的建筑,按外墙墙体的外围水平面积计算;

(2)室外有顶盖、有立柱的走廊、门廊、门厅等按立柱外边线水平面积计算;

(3)有立柱或墙体落地的凸阳台、凹阳台、平台均按立柱外边线或者墙体外边线水平面积计算;

(4)悬挑不落地的阳台(不论凹凸)、平台、过道等,不计入建筑基底面积。

(5)沿城市道路建筑首层采取骑楼设计并作为公共通道的,骑楼净高≥3.6米,进深≥3.0米且≤4米时,可不计入建筑基底面积。

3.建筑容积率

(1)计算容积率时,建筑层数折算规则如下:

① 低层住宅底层层高应不大于4.2米,标准层层高应不大于3.6米;当底层层高大于4.2米且小于等于5.0米,标准层层高大于3.6米且小于等于5.0米时,不论层内有无隔层,容积率指标计算时建筑面积计算值均按该层水平投影面积的1.5倍计算;当层高大于5.0米,不论层内有无隔层,容积率指标计算时建筑面积计算值均按该层水平投影面积的2倍计算。

多层、高层住宅和公寓标准层层高应不大于3.2米且不小于2.8米(套内建筑面积大于240平方米的大户型因特殊技术等需要的,可适当增加其标准层高度,但不得大于3.4米),非标准层底层层高应不大于5.0米,非标准层顶层层高应不大于3.6米。当多层、高层住宅和公寓标准层层高大于3.2米且小于等于5.0米(2.8+2.2米),非标准层底层层高大于5.0米且小于等于6.0米,非标准层顶层层高大于3.6米且小于等于5.6米时,不论层内有无隔层,容积率指标计算时建筑面积计算值均按该层水平投影面积的1.5倍计算;标准层层高大于5.0米,非标准层底层层高大于6.0米,非标准层顶层层高大于5.6米时,不论层内有无隔层,容积率指标计算时建筑面积计算值均按该层水平投影面积的2倍计算。

跃层式或低层住宅,当起居室(厅)层高在户内通高时可按其实际水平投影面积计入容积率,但通高面积不得超过住宅套内建筑面积的20%,超出的通高全部面积乘2倍计算。

② 办公建筑标准层层高应不大于4.2米,非标准层层高应不大于4.8米。当标准层层高大于4.2米且小于等于6.0米,非标准层层高大于4.8米且小于等于6.0米时,不论层内是否有隔层,计算容积率指标时,建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。当层高大于6.0米时,不论层内是否有隔层,计算容积率指标时,建筑面积均按该层面积乘2倍计算。门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等因功能需要的建筑空间可按其实际建筑面积计算容积率。

③ 商业建筑标准层层高不大于4.2米,非标准层底层层高应不大于5.8米。

商业建筑标准层层高大于4.2米且小于等于5.2米,非标准层底层层高大于5.8米且小于等于7.0米,不论层内是否有隔层,计算容积率指标时,建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算;标准层层高大于5.2米,非标准层底层层高大于7.0米时,不论层内有无隔层,容积率指标计算时建筑面积计算值均按该层水平投影面积的2倍计算。

单一空间达到2000平方米以上的大型商业用房,建筑高度可根据功能要求适当提高,门厅、大堂、中厅、内廊、采光厅等按其实际水平投影面积计算。酒店类、商业用地上服务型公寓或以小开间单元式设计为主的商业建筑的标准层层高参照办公建筑标准层层高控制。

④ 本规定不包括工业、仓储、文化体育、教育等建筑类别。

(2)不计入容积率的建筑面积应符合如下规定:

① 建筑物地下空间的室外顶板面高出室外地面1.0米以上时,建筑面积计算值均按该层水平投影面积计算纳入容积率指标计算;地下空间的顶板面高出室外地面不足1.0米的,其建筑面积不计入容积率。位于建筑物内部的地下室顶板高程可结合室外绿化覆土适当提高,但不得高出地下空间的室外顶板面1.3米。

② 民用建筑首层、塔楼首层架空(整体或局部)或非首层整层架空或连续雨廊且层高≥3.0米,其建筑面积可不计入地块容积率;非上述架空,其建筑面积按一半计入地块容积率;但电梯井、门厅、过道等围合空间应计入容积率。”

架空层应满足以下条件:以柱、剪力墙落地,视线通透、提供相对集中公共空间、至少有两个方向以上空间向外开敞;面积不小于120平方米;只作为公共活动、休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。不计容积率的公共开放空间,不得封闭,不得改变使用性质。

③ 沿城市道路建筑首层采取骑楼设计并作为公共通道的,骑楼层高≥3.6米,进深不≥3.0米且≤4米时,可不计入容积率。

④ 高层建筑中按规定设置的避难层、避难间、结构转换层的建筑面积单独标注,不计入容积率。

4.停车面积

 (1)配建的停车场(库)建筑面积包括停车位面积、停车场(库)车辆通道及停车场(库)配套设施建筑面积,含非机动车停车面积。

(2)不同使用功能建筑按照各自建筑面积分别计算配建停车面积。

5.计算建筑高度

计算建筑间距和建筑退让时,其建筑高度按下列规则计算:

(1)平屋面建筑:挑檐屋面自室外地面算至檐口顶,加上檐口挑出宽度(附图1);有女儿墙的屋面,自室外地面算至女儿墙顶(附图2)。

(2)坡屋面建筑:屋面坡度小于45度(含45度)的,自室外地面算至檐口顶加上檐口挑出宽度(附图3);坡度大于45度的,自室外地面算至屋脊顶(附图4)。

(3)水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属设施,水平面积之和不超过屋面建筑面积1/4的,不计入建筑高度。

6.建筑高度控制视线分析方法(附图5)

根据优秀历史建筑和文物保护单位的周围环境,选择适当视点确定视线走廊,进行视线分析。视点的距离应大于或等于3H,且其视角不小于60度。因现状条件限制难以按3H视点距离控制高度的,视点距离可适当缩小,但不得小于2H。



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