【清远市】容积率计算规则

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1第一章 容积率相关概念解释

一、容积率相关概念解释

1、容积率

也称建筑容积率,指一定地块内计算容积率的总建筑面积与净用地面积的比值。

2、地块边线

地块的划定应与控制性详细规划相衔接,地块四至边界应以城市道路、河流等自然边界和相邻地块边界为界限。

3、净用地面积

净用地面积以城乡规划管理部门正式确定用地范围的面积为准。

   不计入净用地面积的用地,主要包括:总体规划确定的城市道路、高速公路、铁路、轻轨、独立的市政设施和公益性公共服务设施及其他有关控制线范围内的用地。

独立的市政设施如10KV 以上变电站、污水泵站,独立的公益性公共服务设施如中小学、托幼等,应单独计算容积率。


2第二章 容积率计算规则

二、容积率计算规则

(一)地下室、半地下室建筑面积计算

 1、地下室、半地下室在室外地面以上部分的高度不超过 1.5米(含覆土厚度)不计入容积率的计算;地下室、半地下室在室外地面以上部分的高度超过 1.5米(含覆土厚度)的,应全部计入容积率。

2、山地及堆土建筑地下室、半地下室室外地面以上部分不大于 1.5 米时建筑面积计算规定露空(或埋深小于600)方向最底层全部开间×露空一面外墙(柱)面向内层高值进深(且不少于 3 米)范围计入容积率面积,底层其余空间可视为地下室,底层以上各层建筑面积应全部计入容积率。

3、地下室、半地下室作为居住、商场或其他营业性公共场所的,建筑面积应全部计入容积率。

备注:当场地较平整而与相邻城市道路高差较大时,临道路红线进深在40米范围以内低于城市道路标高以下的建筑可视为地下室或半地下室,超出此范围的不能视作地下室或半地下室。

(二)市政设施用地单独选址确有困难的,可在其他性质的用地内,规划设置为地区服务的市政公用设施(如变电站、电信局等),在计算容积率时可不计该设施的建筑面积。若单独设置的,在计算容积率时可不计该设施的建筑面积,但计算建筑密度时必须计入该设施占地面积。

(三)建筑天面、地下室中,作为消防水池、配电房、风机房,其建筑面积可不计入容积率。

(四)住宅阳台建筑面积计算方法

1)阳台定义和相关术语

a. 阳台泛指有永久性上盖、有围护结构、有底板、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施,供使用者进行室外活动和晾晒衣物的空间。

b. 房屋结构范围内标注阳台、空中花园、入户花园等建筑空间,无论其名称如何,符合上款形式的,均按阳台计算建筑面积。

c. 套内阳台面积=套内各阳台围护结构外围水平投影面积的总和。

d. 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积。

e. 套型建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积(整栋分摊)+套内阳台计算面积。

2)计算细则

a. 套内阳台面积不超过套内建筑面积的18%(含18%)时,套内阳台面积折半即为套内阳台计算面积。套内阳台面积超过套内建筑面积的18%时,则18%(含18%)以内折半计算,超过18%部分全部计算,二者合计为套内阳台计算面积。

b. 不同上盖高度的阳台,均需纳入套内阳台面积进行计算。

c. 阳台上盖与阳台围护结构外围的水平投影线不完全一致时,按上盖或阳台围护结构较少的水平投影计入套内阳台面积;当上盖水平投影宽度不大于0.6米时,阳台不计入套内阳台面积和套内使用面积。

d. 封闭式阳台按水平投影面积计入容积率的建筑面积。

e. 每套住宅只能设置一处进深尺寸最大为2.4米的阳台(或空中花园、户内花园、入户花园等)且每处水平投影面积不大于12平方米。其它阳台(或空中花园、户内花园、入户花园等)的进深尺寸不得大于1.8米。符合以上规定的,套内阳台面积折半即为套内阳台计算面积。超出以上规定的阳台按水平投影面积应全额计入容积率的建筑面积。

备注:阳台的进深是指采光面至内墙面的距离。

(五)住宅建筑以外的其他居住建筑阳台的建筑面积计算方法参照第(四)条规定;公共建筑的阳台、空中花园、活动平台等半开敞空间,按照其水平投影面积计算计入容积率的建筑面积。

(六)鼓励居住建筑底层或塔楼首层(裙楼和塔楼使用功能不同的综合楼))设架空层(架空层不得改变用途,也不得围合封闭改作他用或作为出售、出租等商业用途)。在同时满足以下条件时,其建筑面积不计入容积率计算(但电梯井、门厅、过道、楼梯间等为楼层服务的围合空间应计入容积率),但应计入总建筑面积:

1、仅用作通道、布置绿化小品、居民休闲设施等公共用途;

2、净高不得低于2.2米;

3、视线通透、空间开敞,且连续公共开放空间面积不宜少于整层面积的1/3;

(七)建筑飘窗突出外墙结构边线不大于0.6米、净高小于2.2米且 窗台面抬高0.3米以上的,不计算建筑面积。超出上述规定或者在建筑飘窗外同时设置花池、结构板、空调外挂机搁板等建筑外墙附属物的,按照其水平投影面积计算计入容积率的建筑面积。

(八)突出建筑外墙结构边线小于或者等于0.6米且无围护结构的花池(高度不得大于0.5米)、结构板、空调外挂机搁板、挑廊和各类装饰性阳台、构架或联系梁等建筑外墙附属物不计算建筑面积。有下列情形之一的,按照其水平投影面积计算计入容积率的建筑面积:

1、突出建筑外墙结构边线大于0.6米;

2、有围护结构;

3、上述设施中有两种或两种以上同时设置的;

4、在住宅建筑阳台围护结构外设置花池等。

(九)建筑天面各类承重结构构架或装饰性构架平面上透空率小于70%时, 按照其水平投影面积的50%计算计入容积率的建筑面积。

(十)建筑物沿街地面首层开辟骑楼时,骑楼净高不应小于3.6米,步行通道最窄处净宽不宜小于2.5米。符合上述条件的骑楼底层面积不计入容积率。

(十一)建筑层高的规定

1、住宅建筑:

标准层层高:2.8-3.6米(含3.6米)。若层高大于3.6,小于等于4.5米,其建筑面积按该层外围水平投影面积的1.5倍计算;住宅层高超过4.5米且小于等于6.6米的,按该层外围水平投影面积的2倍计算。

当其建筑标准层层高超过6.6米时,其建筑面积计算值在1.5倍的基础上按层高每增加2.2米即增加1层(不含阳台部分)计算,若层高增加不足2.2米时,按增加0.5层(不含阳台部分)计算,依此类推;跃层式住宅、别墅等当起居室(厅)层高在户内通高时可按其实际面积计入容积率。

2、商业建筑

a.住宅底部小型商业建筑(建筑面积不大于300㎡),且商业建筑层数大于等于2层的,首层层高(包括各类配套服务建筑)原则上不大于5.0米;层高大于5.0米小于等于6.0米时,不论层内是否设有夹层,其计容建筑面积计算值按该层水平投影面积的1.5倍计算;层高大于6.0米小于等于7.6米时,不论层内是否设有夹层,其计容建筑面积计算值按该层水平投影面积的1.5倍计算;当层高超过7.6米时,其计容建筑面积计算值在2倍的基础上按层高每增加2.2米即增加1层计算,若层高增加不足2.2米时,按增加0.5层计算,依此类推。

b.大型商业用房(如超市、大型商场、专卖店、餐饮酒店、娱乐等功能集中布置的商业用房)建筑高度可根据功能要求适当提高。门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等可按其实际建筑面积计算容积率。

3、办公建筑

标准层层高原则上不大于4.5米;当其建筑标准层层高大于4.5米小于等于6.0米时,其建筑面积计算值按该层水平投影面积的1.5倍计算;当其建筑标准层层高超过6.0米时,其建筑面积计算值在1.5倍的基础上按层高每增加2.2米即增加1层计算,若层高增加不足2.2米时,按增加0.5层计算,依此类推;但局部设置(开洞率小于楼层建筑面积的50%)的门厅、中庭等共享空间可不计入超高范围。

4、工业厂房

工业厂房层高超过8米,按外围水平投影面积的2倍计算并计入容积率。


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