【东阳市】《东阳市城市规划管理技术规定》

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1第一章 总 则

第一条  为加强我市城市建设的规划管理,保证城市规划的实施,根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国工程建设标准强制性条文(城乡规划部分)》以及其他有关规定,制定本规定。

第二条  本规定适用于东阳市城市规划区范围内除临时建设工程、村(居)民建房之外的各项建设项目,以及与城市规划有关的设计和管理活动。各建制镇可参照执行。

第三条  各项建设工程的建设,应按照经批准的控制性详细规划执行;编制控制性详细规划涉及建筑管理内容的,原则上应符合本规定。

历史文化保护区、文物保护单位及其保护范围的建设应按批准的专项规划执行,可不受本规定的限制。


2第二章 建设用地分类和适建范围

第四条 本市建设用地,根据其主要用途和功能分区,按照中华人民共和国《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137-90)分类为:居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿化用地和特殊用地等九大类,不包括水域和其他用地。

第五条  各类建设用地的使用,应遵循土地使用兼容性的原则,适建范围按《各类建设用地适建范围表》(附表一)的规定执行;在经批准的控制性详细规划地段内进行建设的,应按批准的控制性详细规划执行。

第六条  凡未列入《各类建设用地适建范围表》(附表一)规定适建范围,需改变规划用地性质的,以及涉及城市“道路红线”、“绿线”、“紫线”、“黄线”、“蓝线”控制范围等强制性内容修改的,应当依法按照规定的权限和程序进行报批。



3第三章 建筑容量

第七条 新建、扩建和改建建设工程的建筑密度、容积率等各项指标,应根据批准的控制性详细规划执行。控制性详细规划暂未覆盖又确需建设的地块,在符合城市总体规划、市域总体规划及专项(专业)规划等上层次规划要求的前提下,应按《建筑密度和建筑容积率控制指标表》(表一)的规定,宜采取单独编制地块控制性详细规划,并按有关程序报批。

第八条 建设用地未达到下列最小面积的,不宜单独规划建设:

1、低层住宅建筑用地面积为500平方米;

2、多层住宅建筑、多层公共建筑用地面积为1000平方米;

3、高层住宅建筑用地面积为2000平方米;

4、高层公共建筑用地面积为3000平方米;

建设用地未达到前款规定的最小面积的,但有下列情况之一,经市规划行政主管部门核准,可单独规划建设:

1、邻近土地已完成建设的或受道路、河道、市政公用设施等限制,确实无法与周边土地整合的建设项目。

2、街道、社区配套用房、垃圾收集和中转、变配电、泵房、公厕等涉及社会公益性的建设项目。

3、危房修建、改造等原因。

4、其他特殊项目。

第九条 建筑物的修缮、危险房屋的修建应符合以下规定:

1、属文物古迹,历史风貌的建筑应符合有关保护规定。

2、不得超出原有建筑物的产权面积、原基底面积、原高度、原层数建设。

3、确因遇特殊条件限制或有利于优化城市空间、道路交通、消防安全的,在不影响四邻建筑的采光、通风并征得四邻同意的条件下,修建时允许对基底面积、高度、层数进行适当调整。

第十条  《建筑密度和建筑容积率控制指标表》(表一)中规定的建筑密度、容积率控制指标为上限,适用于单一类型的建筑基地。对混合类型的建筑基地,其建筑容量控制指标宜将建筑基地按用地性质分类划定后,按不同类型分别执行;对难以分类执行的建筑基地和综合楼基地,应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标。

第十一条 对未列入《建筑密度和建筑容积率控制指标表》(表一)的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标,应按有关技术规范或批准的详细规划执行。

第十二条   鼓励合理利用地下空间。地下空间的开发建设应符合下列要求:

    1、地下空间的开发建设应保证规划以及现有城市市政、水利、交通等设施的建设空间和安全使用要求;

2、在符合规划条件的前提下,地下空间的建筑面积一般不计入建设工程容积率;

3、商业区、连片开发的商务功能区,交通枢纽设施以及其他公共活动较为集中的地块的地下空间,宜统一规划、合理布局、连通建设。


4第四章 建筑绿地

第十三条 各类建筑基地内绿地面积占基地总面积的比例(绿地率)应符合《建筑基地绿地率控制指标表》(表二)的规定。

第十四条 在旧城区改造难以达到《建筑基地绿地率控制指标表》(表二)规定的,经市城市规划行政主管部门核准,其绿地率可以比《建筑基地绿地率控制指标表》(表二)规定降低二至五个百分点。

第十五条 成片开发或建设地区可以通过编制详细规划确定总绿地率和各地块用地的绿地率,经批准后实施。在符合总绿地率控制指标的前提下,成片开发或建设地区内各块建筑基地的绿地率可参照本规定《建筑基地绿地率控制指标表》(表二)的规定适当调整。

一个街区的集中绿地可按总绿地率控制指标进行综合平衡,统一规划,统一设计,统一建设。在符合整个街区集中绿地指标的前提下,可不在每块建筑基地内平均分布。

第十六条 地下建筑顶板标高相对室外地坪标高不高于1米,平均覆土厚度不小于1米,乔、灌木种植面积比例一般不低于绿地面积的70%,绿地率可按100%计;平均覆土厚度小于1米,灌木及植被配置为主,绿地率可按50%折算。屋顶绿化覆土厚度大于30厘米, 以灌木及植被配置为主,绿地率可按绿地面积的30%折算(铺装地摆盆花不计绿地率)。


5第五章 建筑间距

3、沿城市道路垂直布置的多层居住建筑,其间距最小值为6米。

第二十一条 非垂直也非平行布置的多层居住建筑的建筑间距一般规定如下:

1、当两幢建筑物的夹角小于或等于45o时,其最窄处建筑间距按平行布置的居住建筑控制。

2、当两幢建筑物的夹角大于45o时,其最窄处建筑间距按垂直布置居住建筑控制。

3、朝向的确定以被遮挡建筑为准。

第二十二条 南北向多层建筑与其南侧相邻地块的低层居住建筑最小建筑间距不得小于12米;南北向高层建筑主楼与其南侧相邻地块的低层居住建筑最小建筑间距不得小于14米,且退离自身南侧用地边界不小于12米。

南北向高层建筑与其南侧相邻地块的南北向多层居住建筑的建筑间距不得小于南北向多层居住建筑高度的1.2倍;高层建筑主楼退离南侧自身用地边线不小于多层南北向居住建筑高度的0.7倍,且不小于14米。

第二十三条 高层建筑与居住建筑的建筑间距,应保证被遮挡居住建筑满足第十八条规定外,并应满足以下规定:

1、面宽大于42米的高层建筑与其北侧南北向居住建筑平行布置时,其南北向建筑间距不宜小于高层建筑高度的0.8倍,旧城改造地段不小于0.7倍;最小值为24米。

2、面宽在24(含24)米与42(含42)米之间的高层建筑与其北侧南北向居住建筑平行布置时,其南北向建筑间距不宜小于高层建筑高度的0.7倍,旧城改造地段不小于0.6倍;最小值为24米。

3、面宽小于24米的高层建筑与其北侧南北向居住建筑平行布置时,其南北向建筑间距不宜小于高层建筑高度的0.5倍,且最小值为24米。

4、高层建筑与东西向多层居住建筑平行布置时,其东西向建筑间距不低于高层建筑高度的0.5倍。

第二十四条 建筑平行布置,遮挡建筑为多层、高层建筑时,新建被遮挡居住建筑下部为非居住用房的,其建筑间距计算可扣除非居住用房的高度;当被遮挡居住建筑为现状建筑时(不包括同步规划先行建造的居住建筑)时,其建筑间距计算不得扣除非居住用房的高度。

第二十五条 多层居住建筑与低层、多层居住建筑的山墙间距不宜小于6米;低层居住建筑的山墙间距不宜小于4米;高层建筑主楼与低层、多层、高层居住建筑山墙间距不宜小于13米且不得小于9米。相对居住建筑山墙设阳台时,山墙间距应适当加大。

    居住建筑与非居住建筑山墙间距按本条第一款规定执行。

第二十六条 医院病房楼、休(疗)养院住宿楼、幼儿园、托儿所、中小学教学楼与相邻建筑的间距,除必须符合日照、消防、环保、卫生等规定外,还应符合下列规定:

1、南侧为多层建筑的,其建筑间距在旧城区不小于南侧建筑高度的1.2倍,在新区不小于南侧建筑高度的1.5倍。

2、南侧为高层建筑的,应保证被遮挡建筑符合国家有关规范规定的日照标准外,还应满足第二十三条的规定。

第二十七条 办公、宾馆等非居住建筑(不包括医院病房楼、休(疗)养院住宿楼、幼儿园、托儿所、中小学教学楼、工业建筑、仓储建筑、门卫、配电房等附属建、构筑物,下同)的建筑间距,应符合下列规定:

1、高层非居住建筑平行布置时:

(1)南北向的,其建筑间距不小于南侧建筑高度的0.4倍,且不小于18米。

(2)东西向的,其建筑间距不小于较高建筑高度的0.3倍,且不小于13米。

2、多层非居住建筑平行布置时:

(1)南北向的,其建筑间距不小于南侧建筑高度的0.8倍,且不小于10米。

(2)东西向的,其建筑间距不小于较高建筑高度的0.7倍,且不小于10米。

3、高层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时,根据遮挡关系,其建筑间距按本条第一、二款规定控制,且不小于13米。

4、低层非居住建筑与高层、多层、低层非居住建筑的间距按消防间距的规定控制,但最小不得少于6米。

5、以其他形式布置的非居住建筑的间距及山墙间距,按消防间距的规定控制。

第二十八条 非居住建筑位于居住建筑南侧或东西侧的,其建筑间距按前面有关条款规定控制。

非居住建筑(第二十六条所列非居住建筑除外)位于居住建筑北侧的,其建筑间距按第二十七条规定控制。

非居住建筑与居住建筑山墙间距按第二十五条规定控制。

第二十九条 工业、仓储、市政、特殊用地内建筑间距按相关规范控制。沿城市道路、广场按城市规划布置公共建筑物时,其间距应服从街景的要求

第十七条 新建、改建、扩建居住建筑(包括条式、点式)的间距除必须符合消防、卫生、环保、工程管线和建筑保护等要求外,应同时符合本章的规定。建筑间距图示见附录四。

第十八条  居住建筑的日照标准,应保证被遮挡居住建筑底层窗台面以上大寒日有效日照不少于3小时,旧区改建项目内新建居住建筑日照标准可酌情降低,但不应低于大寒日日照1小时的标准。

原被遮挡居住建筑的居室大寒日日照少于3小时的,新建建筑对其遮挡日照不宜加剧影响。

居住建筑日照条件分析计算按《浙江省城市建筑工程日照分析技术规定》执行。

第十九条 平行布置的多层居住建筑的建筑间距一般规定如下:

1、朝向为南北向的多层居住建筑,即正南北和南偏东(西)45o以内(含45o)(下同),其建筑间距不小于南侧建筑高度的1.2倍;旧城改造可酌情降低,最低不小于南侧建筑高度的1倍;建筑间距最小值为14米。

2、朝向为东西向的多层居住建筑,即正东西和东(西)偏南45o以内(不含45o)(下同),其建筑间距不小于较高遮挡建筑高度的1倍;旧城改造可酌情降低,最低不小于较高遮挡建筑高度的0.8倍;建筑间距最小值为14米。

第二十条 垂直布置的多层居住建筑的建筑间距一般规定如下:

1、南北向的建筑间距不小于南侧建筑高度的0.8倍,且最小值为14米。

2、东西向的建筑间距不小于南北向建筑高度的0.8倍,同时不小于另一建筑高度的0.6倍,且最小值为14米。


6第六章 建筑退让

第三十条 沿建设用地边界(非城市道路、广场、河道、城市公共绿地)的建筑,其退离建设用地边界距离按第十九条至第二十九条规定的建筑间距一半退让,但最小不得小于消防间距,边界外为居住建筑须同时满足第十七条至第二十九条建筑间距的相关规定。

地下建筑物后退城市道路、广场、城市公共绿地距离最小值为3米;后退相邻建设用地和已建用地边界的距离不小于地下建筑物深度(自室外地面至地下建筑物底板的底部的距离)的0.7倍,且其最小值为3米。

第三十一条 沿城市道路两侧新建、扩建和改建建筑物,后退道路红线最小距离按表三控制执行。特殊情况除外(如道路红线外的地块本身控制的进深比较小等情况)。

注:①建筑物后退道路规划红线的距离以建筑物地上一层最突出的外墙(含柱)边线计算。

    ②交叉口后退距离已经包括视距三角形要求后退距离和建筑后退道路红线距离(不含不规则的交叉口),后退距离按较宽路控制。交叉口的后退距离如遇立交时,按立交预留用地控制。

    ③交叉口范围均自道路规划红线直线段与曲线段切点的连线算起。

    ④建筑高度大于100米的,其建筑物后退道路红线最小距离应相应加大,具体由市城市规划行政主管部门核定。

⑤道路红线小于24米的商业街应满足建筑退让与人行道宽度之和不小于8米。

第三十二条  新建、扩建、改建有大量人流、车流集中的大型商场、影剧院、体育场、展览馆等公共建筑,除详细规划另有规定外,其后退道路规划红线的距离一般不小于10米。

第三十三条  沿城市公共绿地建筑物后退距离不少于10米;沿铁路两侧建筑物应预留30米以上防护绿带(以铁路边沟外缘起算);建筑物后退高速公路路肩不少于50米,后退公路边沟外缘省道不少于15米、县道不少于10米,城市规划另有规定的除外。

第三十四条  建筑物最外侧边缘与电力线的最小水平距离应满足《电力线边线与建筑物最外侧边缘的最小水平距离》(表四)的要求。确有困难的,经电力、环保、规划部门同意后,可适当缩小。

第三十五条 在历史文化保护街区和文物保护单位、建筑保护单位周围建设控制地带,在满足消防和交通要求的前提下,建筑后退道路红线距离可适当缩小。


7第七章 建筑高度

第三十六条 建筑物的高度除符合日照、建筑间距、消防等方面的要求外,应同时符合本章的规定。

第三十七条 在有净空高度限制的飞机场、气象台、电台、无线电通讯设施(含微波通讯)周围新建、扩建、改建的建筑物,其建筑高度应符合有关设施净空高度限制的规定或高度控制要求。

第三十八条  在历史文化保护街区和文物保护单位、建筑保护单位周围的建设控制地带内新建、改建建筑物,其控制高度应符合建筑和文物保护有关规定,并按批准的详细规划或专项规划执行。

第三十九条 沿城市主次干道两侧建筑物的控制高度,除批准的详细规划另有规定外,应符合下列规定:

1、沿路建筑物高度(H)一般控制在H≤1.5(W+S)

                   W:道路红线宽度

                   S:建筑后退距离

2、城市主要道路和中心地段的建筑高度,可视建筑空间环境、天际轮廓线等要求依法作出调整。

3、道路交叉口的建筑高度,按较宽的道路计算控制。但沿较窄道路部分的建筑长度超过30米时,其超过部分按较窄道路计算。

第四十条 建筑物竣工后,一般不得加层。确需加层的,必须符合下列有关要求:

1、加层后应满足关于建筑容量、建筑间距、建筑退让、建筑高度、消防设计的控制规定;

2、符合城市环境、景观的要求;

3、由具有与原建筑设计单位相同或以上资质的建筑设计单位出具的建筑结构安全的证明材料。

4、征得相关利害人同意。


8第八章 筑基地出入口、配建停车位

第四十一条 建筑基地应与道路红线相邻接,否则应设基地道路与城市道路相连接。基地内建筑面积小于等于3000平方米时,基地道路的宽度不应小于4米;基地内建筑面积大于3000平方米且只有一条基地道路与城市道路相连接时,基地道路的宽度不应小于7米;若有两条以上基地道路与城市道路相连接时,基地道路的宽度不应小于4米。

第四十二条 建筑基地机动车出入口应当符合下列规定:

1、应在基地周边较低级别的道路上安排。在不同等级的道路上开设二个或二个以上的机动车出入口时,应按道路等级由低到高的顺序安排;

2、距主次干路交叉口的距离,自道路红线交叉点计算起应不小于70米,距城市支路、小区道路交叉口的距离可以适当减少。

第四十三条 建筑物配建的停车设施可采用地下车库、立体停车楼(库)、地面停车等多种形式,露天停车泊位数一般不宜超过总泊位数的20%。每一个地面停车位应按25-30平方米集中安排用地,并设置专用停车场和通道,不得在建筑物间任意设置和占用小区出入口通道设置停车位。

第四十四条 停车场(库)每单位车辆的停车面积应符合《停车场(库)每车位的停车面积》(表五、六)的规定。

注:①表内机动车车位面积以小型汽车为计算当量。

    ②停车位面积是考虑了各种汽车停放方式,综合了车辆停放面积、走道面积和必要的空地、绿地面积后确定的。

第四十五条 旅馆、饭店、体育场(馆)、影剧院、展览馆、图书馆、医院、学校等公共建筑和商业街(区)、居住小区必须配建或增建相应停车场、停车库,其配建指标按(表七)规定控制。

注:①经济适用房、单身公寓停车位指标一般按平均每户建筑面积≤90M2指标进行控制。

    ②星级宾馆、普通旅馆中配套的餐饮、娱乐、商场设施停车位另计。

    ③表中停车位指标为下限指标。

第四十六条 配建机动车停车位小于等于100个时,应设置不少于1个双车道或2个单车道出入口;机动车停车位大于100个且小于等于300个时,应设置不少于1个双车道和1个单车道出入口。出入口的宽度双车道不应小于7m,单车道不应小于5m。

第四十七条 停车场(库)的平面设计应标明场内通道、车辆及人流路线走向、出入口交通组织、停车泊位、停车诱导交通标志和交通安全设施。


9第九章 公共配套设施

第四十八条 市级、区级公共设施配置要求,应根据城市总体规划、详细规划及专项规划确定。

第四十九条 居住区和居住小区建设要配建教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用、商业服务(含金融邮电)和行政管理等七类公共服务设施。

第五十条  居住区和居住小区级公共服务设施的设置水平,必须与居住人口规模相适应。一般按居住区、小区和组团三级规模配置,也可根据规划布局形式和规划用地四周设施条件,对配建项目进行合理归并、调整,但不应少于与其居住人口规模相对应的千人总指标。

第五十一条 配套基本公益性公共服务设施项目内容和规模按《基本公益性公共服务设施配置汇总表》表八执行。当居住人口规模达到居住

区或居住小区规模时,应按照表八的规定配置本级及本级以下各级公共服务设施项目;当居住人口规模介于两者之间时,除了按照低一级配置公共服务设施项目,还应根据需要选配高一级的部分公共服务设施项目。

旧城区改建和城市边缘的居住区,其公共服务设施项目可酌情减小配套规模。

注:①表中●为必须设置的项目;

    ②表中○为宜设置的项目。

第五十二条 物业管理用房面积、位置应在批准的建设工程规划设计方案中载明。住宅的物业管理用房,建设单位应按照建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置,其中千分之四为物业管理经营用房,千分之三为物业管理办公用房;非住宅的物业管理用房,其配置比例为建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之三。


10第十章 其 他

第五十三条  沿街建筑物外装修方案应与周围环境相协调,并对环境有所改善。

第五十四条  城市主要商业街道两侧高层建筑均需作外墙灯光设计。

高层建筑应设置航空障碍标志灯。

第五十五条  户外广告的设置应符合户外广告专项规划和户外广告管理技术规定。

在建筑物上设置大型户外广告应当与建筑物的风格、形式、色彩等协调,不得破坏建筑物的立面形式、主要特征。

沿街新建、改建、扩建含商业功能的建筑物应在方案设计时预留店招类广告位置。

第五十六条 凡在城市规划区内的新建民用建筑(指住宅、旅馆、招待所、商店、大专院校、办公、科研和医疗用房等),应按有关规定修建防空地下室。

第五十七条 城市道路两侧应统一设置市政消防给水设施。

第五十八条 城市道路和公共建筑设计应考虑无障碍设计。


11第十一章 附 则

第五十九条 本规定未尽事宜,均按国家有关规范、规定执行。

第六十条 本规定施行前已批准的规划或已取得《建设用地规划许可证》或《建设工程规划许可证》的建设工程,且在其有效期内的,可按原规定执行。

第六十一条 本规定由东阳市规划局负责具体技术内容的解释。

第六十二条 本规定自批准之日起施行。

附录一           用词说明

1、为便于在执行本规定条文时区别对待,对要求严格程度不同的用词说明如下:

(1)表示很严格,非这样做不可的用词:

正面词采用“必须”或“须”;

反面词采用“严禁”。 

(2)表示严格,在正常情况下均应这样做的用词:

正面词采用“应该”或“应”;

反面词采用“不应”或“不得”。

(3)表示允许稍有选择,在条件许可时,首先应这样做的用

 正面词采用“宜”或“可”;

 反面同采用“不宜”。

2、条文中指定应按其它有关标准、规范执行时,写法为“符合.....的规定”或“按.....执行”。


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