【辛集市】城市土地使用和建筑管理技术规定(暂行)

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1、总则

第一条为加强城市规划管理,保证城市规划的实施,根据《中华人民共和国城乡规划法》、《河北省城乡规划条例》、《城市居住区规划设计规范》等有关法律、法规、规范,制定本规定。

第二条 本规定适用于总体规划确定的城市规划区内城市建设用地及独立工业用地范围,规划区内其他用地按相关规定执行。

第三条 各项建设工程的规划管理,应按批准的控制性详细规划、专项规划、村庄规划执行,上述规划没有规定的,按本规定执行。


2、建设用地规划管理规定

第四条 城市建设用地按其主要用途进行分类,各类用地分类需符 合《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137—2011)。经批准的城市控制性详细规划另有规定的,按控制性详细规划执行。

第五条 在建设用地规划管理中,对用地性质的确定应依据已批准的控制性详细规划。为适应土地开发和土地利用的不确定性,符合以下兼容原则的前提下,规划部门可以根据单元的具体情况按下表确定的兼容性按兼容比例不超过20%出具规划条件,控规用地性质不再调整。兼容部分开发控制要求居住容积率2.5、建筑密度30%、绿地率30%。商业容积率3.5、建筑密度50%、绿地率20%.兼容其他用地性质参照相应用地控制指标。

注:√表示允许兼容,○表示由规划部门根据具体位置、条件确定,X表示禁止兼容。

第六条 建设用地范围内存在多种规划用地性质,应按控制性详细规划来划定土地使用性质分类,并在《建设用地规划许可证》中明确各类用地面积;不需要单独占地的,应在规划条件中明确规模及位置。      

第七条 各类建设应遵循土地使用与建筑性质的相容性原则,并按《主要建设用地适建范围表》附表一的规定执行。城市“四线”用地还应符合“四线”管理规定中有关相容性规定。

第八条 建设用地开发建设应遵循统一规划,成片开发,综合配套的原则,限制零星地块开发。在不影响规划实施,属下列情况之一的,城乡规划主管部门可予核准建设:

(一)相邻地块已经完成建设,确实无法调整、合并用地的。

(二)因城市规划街区划分、道路、公共、公用设施等限制,确实无法调整、合并用地的。

第九条 符合下述条件的地块,可弹性控制可开发建设用地的开发强度。

(1)用地规模:根据实际在保证街坊建筑总容量不变的情况下,街坊周边剩余小于1公顷的边角小块用地。

(2)交通条件:地块周边道路等级较高的用地以及交通枢纽周边的用地。

(3)重点地标:有区域性地标、一般地标或者对建筑保护有贡献的地块。

(4)公益贡献:地块的开发项目对业态、税收、公共空间等的有贡献效益。

第十条利用现状多层居住片区内部零散用地进行建设的,应优先用于完善公共服务设施;小区内现状的公共服务设施和市政设施不再使用的,其用地应当统筹用于其他公共服务设施或市政设施建设,不得进行住宅或商业开发。

3、建筑退道路红线、绿线规划管理规定

第十一条 城市道路两侧新建建筑退红线距离应符合《建筑后退道路红线距离控制一览表》规定。

备注:1、红线宽度小于20米的道路两侧低层商业建筑退红线不小于5米。多层、高层退道路中心线的距离不小于自身建筑间距标准的1/2。

     2、退道路绿线、停车场黄线多层不小于5米,高层不小于8米,商业门店退距结合停车由规划部门确定,但不宜小于8米。

     3、影剧院、艺术中心、车站、游泳馆、体育场(馆)、展览馆等人流较大建筑,应根据停车和人流疏散要求,适当加大退红线距离或建设门前广场,退道路红线不宜少于 25 米;医院、中小学出入口及大型商业,退道路红线不宜少于 20 米。

     4、建筑退红线均从地上建筑物的主墙体外沿算起 。

第十二条 地下建筑物退道路红线绿线距离,其最小值为 5 米。

第十三条  道路桥梁、道路交叉口周围的大型商业建筑、大型

公共建筑;步行街、商业街、特色街、景观道路、主要出市口两侧的建设项目;周边均为已建成永久性建筑的建设项目,可根据交通影响评价、专业技术、城市设计、周边现状等要求的基础上调整退让道路红线距离,具体由城乡规划主管部门研究后确定。

第十四条 沿街围墙有绿线的可沿绿线建设,无绿线的退道路红线1.5米。


4、建筑间距规划管理规定

第十五条 多层居住建筑间距按间距系数确定。

(一)南北朝向正面间距不小于南侧建筑高度的1.6倍,且多层平行布置最小间距不少于20米,低层间距不低于16米。其它方向间距系数按《多层居住建筑间距控制标准一览表》执行。

注:表中方向角为正南向(0°)偏东或偏西;

(二)侧面间距不应小于8米,主居室侧面开窗相对时,不应小于20米。

(三)垂直布置建筑间距按各自相应间距标准的1/2之和计算,但不得小于9米。

第十六条 中、高层居住建筑间距按日照分析、建筑间距双因子控制,且满足下列要求:

(一)依据《辛集市城乡规划局日照分析技术规定》进行日照分析。日照标准应满足大寒日日照不低于3小时的标准,旧区改建的项目内新建住宅可酌情降低,但不应低于大寒日日照1小时的标准,有效日照时间带为8时—16时。日照分析范围采用拟建高层建筑的1.62倍距离的扇形阴影区域作为计算分析范围,且最大计算分析范围不超过162米。

(二)平行布置正面间距按《中、高层住宅建筑间距控制标准一览表》执行。项目内部间距按遮挡建筑物的最小间距标准执行。侧面间距不应小于13米,主居室侧面开窗相对时,不应小于20米。

(三)垂直布置间距按各自间距标准的1/2之和计算,但不得小于20米。

中、高层住宅建筑间距控制标准一览表

第十七条 相邻单位不同高度的居住建筑间距按以下规定执行:

(一)正面间距:遮挡建筑物高度高于被遮挡建筑的,按遮挡建筑物的最小间距标准执行;遮挡建筑物高度低于被遮挡建筑的,按各自最小间距标准的1/2之和执行。

(二)垂直布置间距按照各自最小间距标准的1/2之和计算,但不得小于20米。新建高层建筑山墙与现状住宅建筑南侧大墙相对时,建筑间距不少于30米。最小侧面间距不应小于13米,主居室侧面开窗相对时,不应小于20米。

第十八条 非居住建筑的间距应符合下列规定:

(一)多层非居住建筑的间距项目内部按相应规范执行。对项目外部多层平行布置时,其正面间距不小于各自建筑高度的1/2之和,并不小于6米。垂直布置时,其间距不小于9米。侧面间距不宜小于6米。

(二)高层平行布置时,其正面最小间距按《高层非居住建筑间距控制标准一览表》执行。垂直布置时,按各自最小间距标准的1/2之和计算,且不小于20米。侧面间距不宜小于13米。

(三)不同高度等级的建筑平行布置时,项目内部按相应规范执行,对外其正面最小间距按照各自最小间距标准的1/2之和计算。垂直布置时,其间距不小于13米。侧面间距不宜小于9米。

第十九条 居住建筑与非居住建筑间距应符合下列规定:

(一)被遮挡建筑为居住建筑,按居住建筑间距规定执行。

(二)被遮挡建筑为非居住建筑,按各自最小间距标准的1/2之和计算,同时考虑视觉卫生因素。

(三)被遮挡的居住建筑底部为非居住用房时,间距计算可扣除相应高度,但不应超过两层。

(四)多层建筑侧面间距不宜小于8米,高层建筑侧面间距不宜小于13米,多层与高层侧面间距不小于9米,新建高层住宅与其他建筑侧面间距不小于 13 米,主居室侧面开窗相对时,侧面间距不应小于 20 米。

(五)项目内商业建筑与居住建筑的正面间距最低不小于 13 米且满足日照要求,垂直布置时建筑间距最低不小于 9 米。

(六)对环境、安全等有特殊要求的建筑与居住建筑的间距要求:垃圾转运站、热交换站、煤气调压站、中水处理设施、公厕等公共设施独立设置时与居住建筑的间距最低不小于10 米。

第二十条 居住建筑进深大于 16 米以及非居住建筑进深大于

20 米的,建筑进深每增加 1 米其侧面间距即在原基础上累加 1米,直至达到正面间距标准。  

第二十一条 对日照有特殊要求的建筑及场地,其日照标准和建

筑间距应符合下列规定:

新建建筑与托儿所、幼儿园的生活用房,应保证冬至日满窗日照的有效时间不少于3小时;多层间距系数1.83。

新建建筑与医院的病房、疗养院的疗养室、中小学的教学楼以及老年建筑的主要居室应保证冬至日满窗日照的有效时间不少于2小时;多层间距系数1.76。

新建建筑与上述建筑之间的最小间距不得低于与住宅建筑之间的最小间距标准。

新建高层建筑北侧为空地或城市道路的,标准日照遮挡线不得突破北地界 13.5 米或北侧道路的北红、绿线外 5 米。

第二十二条 建筑间距应考虑自然地坪高差影响因素。


5、建筑退让地界的距离规划管理规定

第二十三条 建筑退让地界的距离应符合下列规定:

(一)多层居住建筑正面应按照间距标准的1/2退让地界。多层非居住建筑正面按建筑高度的1/2退地界。高层建筑应按照间距标准的1/2退让正面地界。

(二)多层建筑侧面退地界不小于4米;高层侧面退地界不小于6.5米。主居室侧面开窗时,侧面退地界不小于10米。

第二十四条 因场地条件、建筑布局等客观条件限制确实达不到

退地界规定要求,不影响公共利益且经相邻权属单位同意的,建设项目可适当减少退地界距离;涉及到现状住宅的,还应当征求房屋产权人的同意。为合理利用土地和节约土地,同期建设的相邻权属单位,经协商同意,可以采取联建方式,不再退让地界。

第二十五条 因现状建筑自身退地界不足,新规划的相邻建筑在满足日照、退地界等相关要求的前提下,与该建筑之间的最小间距可适当减小,但不应低于正常间距的0.7倍。

第二十六条 居住建筑进深大于16米以及非居住建筑进深大于20米的,其侧面退地界距离建筑进深每增加 1 米其侧面退地界在原基础上增加 1米,直至达到正面退界。

第二十七条 工业建筑退地界不小于5米。特殊建筑、复杂建筑,建筑退地界按相应规范、规定执行。

第二十八条 地下建筑物退地界距离,其最小值为5米。


6、建筑高度及景观管理规定

第二十九条 建筑高度均应满足日照、建筑间距、消防安全等相关要求。住宅建筑高度控制还应综合考虑节地、节能及居住的舒适性要求,最高不宜超过100米。

现状多层居住片区内部进行建设的,应考虑建筑间距、空间环境及天际轮廓线的连贯与过渡。建设高层住宅时,在有多层或小高层住宅过渡的前提下,可逐步提高建筑高度。

第三十条 在有净空高度控制的飞机场、气象台等设施周围的新建、改建建筑物,其控制高度应符合有关净空高度限制的规定。

在文物保护建筑周围的建设控制地带内新建、改建建筑物,其控制高度应符合对文物保护单位和保护建筑实施保护的有关规定。

第三十一条 总体城市设计确定的重要区域、主要干道、重要节点等特殊景观区域和视线控制走廊,按城市设计要求进行建筑高度控制。

第三十二条 沿路建筑空调器外机及附属设施必须结合建筑造型统一隐蔽设置。

第三十三条 修建围墙应当符合以下规定

(一)影剧院、体育设施、图书馆、宾馆、饭店等对社会公众开放的公共建筑,临街面原则上不得修建围墙,应当以花台、绿化带等建筑小品作为隔离带或隔离墙;确需修建围墙的,应当设计成透空型,高度不得超过1.6米。

(二)医院、中小学、幼儿园、托儿所、居住区等需修建围墙的,应当设计成透空型,高度不得超过1.6米。

(三)仓库、水厂、宗教场所以及畜禽饲养场等有特殊要求的,可以修建封闭式围墙,但应当退出人行便道并进行美化处理,原则上不得超过2.2米。

第三十四条  沿城镇主要道路,不宜设置锅炉房、厨房间、污水池等有碍城镇景观、市容卫生的附属设施。

第三十五条 新建多层、中高层住宅宜采用坡顶屋面,顶层不得设置开敞平台,高层建筑应对顶部作重点设计。


7、绿地率计算和配建停车位管理规定

第三十六条 绿地面积占建设用地总面积的比例(以下称绿地率),计算绿地率的绿地面积,包括建设用地内的集中绿地面积和房前屋后、以及规定的建筑间距内的零星绿地面积。

绿地中,作为景观组成部分的小品、亭台、曲廊、步道、小广场等,可以一并计入绿地面积,但面积不宜大于绿地面积的30%。

第三十七条 建设用地内应安排一定比例的集中绿地面积,大于

5 公顷的居住用地中集中绿地面积应不少于用地总面积的 5%。

第三十八条 同一街区内的集中绿地可按规定的指标进行统一规划,统一设计,综合平衡。在符合整个街区集中绿地指标的前提下,可以不平均分布,并鼓励沿城市道路布局。

第三十九条 鼓励建设绿荫停车场,对于用地内采用树阵植树方式的停车场地,如均为乔木、树距不大于6.0米,按树阵面积80%计算绿地面积。嵌草铺装停车场按铺装面积的50%计算绿地面积。

第四十条 建设用地停车位需满足下表要求。按规定需进行交通影响评价的,还应同时满足交通影响评价的要求。

8、容积率计算技术规定

第四十一条  容积率概念和计算公式

容积率是指建设项目用地范围内地上总建筑面积与建设用地面积的比值。表达公式为:容积率=地上总建筑面积/建设用地面积。

第四十二条 建设用地面积计算规则

(一)建筑用地面积除包含建筑实际占地外,托幼、配

套停车场及规划非独立占地的文化、体育、商业、卫生医疗、

社区服务、养老助残、物业管理等公共服务配套设施用地,

可以计入建筑用地面积。

(二)容积率按不同用地性质分别核算。住宅和商业办

公设施等在用地内混合建设的,须明确各类用地的用地范

围。各类用地的划分原则上按各自间距的一半来确定。特殊

情况无法按各自间距一半进行分割的,其用地界线距建筑物

大墙不得小于 5 米。因垂直方向混合而无法划分用地界线的,

按不同性质建筑面积除以容积率指标核定用地面积。

第四十三条 总建筑面积计算规则

(一)总建筑面积原则上按照《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T 50353-2013)计算,特殊情况计入容积率的建筑面积还应按以下规则执行:

1、住宅面积计算应符合《住宅设计范》(GB 50096-2011),办公、商业建筑标准层层高超过5米,按2倍计算建筑面积计入容积率。

2、跃层式或低层住宅等当起居室(厅)层高在户内通高时可按其实际面积计入容积率。

办公和商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等可按其实际建筑面积计算容积率。

建筑物之间因公共交通需要,架设穿越城市道路的空中人行廊道,廊道净宽度不大于6米,廊道下净空高度不小于5.5米,且廊道内不设置商业设施的,人行廊道的建筑面积不计入容积率。

半地下室的顶板面高出室外地面(以室外地坪为基准)大于1.5米时,层高2.2米以上,该层按地上建筑面积计算并计入容积率。

建筑物凹阳台按水平投影面积计算建筑面积并计入容积率;进深不大于 1.8 米的挑阳台,按水平投影面积的1/2 计算建筑面积并计入容积率,进深超出 1.8 米的部分,按水平投影面积计算建筑面积并计入容积率。建筑物阳台含各类形式阳台、入户花园等。

5、建筑底层架空作为公共休闲、交通、绿化等公共用途,且没有围护结构、视线通透、空间开敞的,该层建筑面积不计入容积率。

6、沿城市道路建设的对外开放的独立公厕、垃圾站等配套设施的建筑面积,可不纳入容积率指标计算。

7、工业、仓储建筑物建筑面积按每满4米计算一层计容面积,计入容积率。

(二)工业、仓储等用地的构筑物面积计入容积率,应符合下列规定:

1、圆形构筑物计算面积,应按实际投影面积计算。

2、储罐区计算面积,应按防火堤轴线或围堰最外边计算,未设防火堤的储罐区,应按成组设备的最外边缘计算。

3、天桥、栈桥的计算面积,应按其外壁投影面积计算。  

4、外管廊计算面积,架空敷设可按管架支柱间的轴线宽度加1.5m乘以管架长度计算;沿地敷设应按其宽度加1.0m乘以管线带长度计算。

 5、工艺装置计算面积,应按工艺装置铺砌界线计算。

 6、露天堆场计算面积,应按堆场实际地坪面积计算。

 7、露天设备计算面积,应按设备场地铺砌范围计算


9、附则

第四十四条 本规定由辛集市市城乡规划局负责解释,本规定未尽事宜由城乡规划局根据规划要求和相关规范,结合实际情况研究确定。

第四十五条 本规定自批准之日起执行,已出具规划条件的项目可按原规划条件执行。以前所发有关文件与本规定不符的同时废止。

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