【湖州市】安吉县城市规划管理技术规定(送审稿)

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1第一章 总 则

第一章 总 则

第一条、为加强城市建设规划管理,保证城市规划的实施,根据《中华人民共和国城市规划法》、《浙江省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》、《安吉县城市规划管理办法》和《安吉城市总体规划》,制定本规定。

第二条、凡在安吉城市规划区内制定和实施城市规划、进行各项建设,除应满足国家工程建设标准强制性条文和各类专业技术规范要求外,必须遵守本规定;危房翻建、临时建设、农民建房等按有关规定执行。其他建制镇可参照执行。

第三条、安吉城市规划区的各类建设工程项目,其控制性详细规划和修建性详细规划已经上报批准的,按已批准的详细规划执行;详细规划未经批准的,按分区规划和本规定执行。

2第二章 建设用地的分类和适建范围

第二章 建设用地的分类和适建范围

第四条、安吉城市规划区建设用地,按其主要用途和功能分区的基本原则,参照《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137—90)划分为居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、特殊用地九大类,不包括水域和其他用地。

第五条、各类建设用地的划分应遵循土地使用相容性的原则,按经批准的详细规划执行;尚无经批准的详细规划的,应按分区规划和本规定表二《各类建设用地适建范围表》(以下简称《表二》)的规定执行。《表二》中未列入的建设项目,由城市规划管理部门根据项目对周边环境的影响和外部基础设施的条件,具体核定适建范围。凡须改变规划用地性质、超出《表二》规定范围的,应先提出调整规划,按规划调整的规定程序和权限经批准后执行。

表二 各类建设用地适建范围表

注、√表示允许设置,空格表示不允许设置,〇表示有条件允许设置:由城市规划管理部门根据具体条件和规划要求确定。

3第三章 建筑容量控制指标

第三章 建筑容量控制指标

第六条、城市规划区内新建、扩建、改建的建设项目,其建筑容量指标应按照经批准的详细规划执行。

尚无批准的详细规划时,建设用地面积大于2万平方米(含)的建设项目,应编制详细规划,经批准后实施。建设用地面积小于2万平方米的建设项目,在用地性质符合总体规划及《表二》的基础上,按表三《建筑密度、建筑容积率控制指标表》确定建筑容量指标。

第七条、对未列入表三的学校、体育场馆、医疗卫生、文化艺术等设施的建筑容量控制指标,应按有关政策和专业规范执行。工业和普通仓库建筑项目的容积率和建筑密度不得低于浙江省发展计划委员会、浙江省国土资源厅颁发的《浙江省工业建设项目用地控制指标(试行)》。

表三 建筑密度和建筑容积率控制指标表

注:D--- 建筑密度 FAR---容积率

《表三》规定的指标为地块上限。单个建设项目的具体建筑容量,城市规划管理部门应结合现状情况、服务、交通、环境、配套和地价等因素,进行综合分析后确定。

第八条、《表三》适用于单一类型的建筑基地。对混合类型的建筑基地,其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类划定后,按不同类型分别执行;对难以分类执行的建筑基地和综合楼基地,应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标。

第九条、原有建筑容量已达到或超出规定值的地块,建筑物不得进行扩建、加层。

第十条、开发建设净用地未达到下列最小面积的,不得单独建设:

1、多层及多层以下居住为5000平方米;

2、高层居住为3000平方米;

3、建筑高度小于或等于24米(不含市政配套公建)的公共建筑为3000平方米;

4、建筑高度大于24米的公共建筑为4000平方米。

第十一条、建筑基地未达到前款规定的最小面积,但有下列情况之一,且确定不妨碍城市规划实施的,城市规划管理部门可予核准建设:

(一)邻接土地已经完成建设或为既成道路、河道、市政公用设施等所划分,确实无法调整、合并的;

(二)社区配套用房、垃圾收集和中转、变配电房、泵房、公厕等涉及社会公益性的建设项目;

(三)农村地区的村镇建设,因特殊情况,确实难以达到前款规定面积的。

第十二条、公共建筑在满足规划、消防、卫生、交通等规范要求的前提下为社会公众额外提供公共开放空间的,可按下表的规定增加建筑面积。但增加的建筑面积总计不得超过核定建筑面积(建筑基地面积乘以核定建筑容积率)的百分之五。

第十三条、公共建筑基地为社会公众额外提供公共开放空间必须同时符合下列条件:

1、公共开放空间位于建筑基地内,后退红线部分不作公共开放空间;

2、沿城市道路、广场、小区道路留设,且任一方向的净宽度在5米以上,实际使用面积不小于200平方米;

3、竣工后应设置相应标志,并交有关部门管理;

4、开放空间不得封闭,不得改变使用性质。

4第四章 建筑间距

第四章 建筑间距

第十四条、建筑间距应符合本章的规定,并同时符合消防、卫生、环保、工程管线和建筑保护等方面的要求。

第十五条、根据日照、通风的要求和本县建设用地的实际使用情况,多、低层居住建筑的间距应符合下列规定:

(一)居住建筑与居住建筑平行布置时的间距:

1、朝向为南北向的〔指正南北向和南偏东(西)45度以内(含45度),下同〕,建筑日照间距系数在旧城区不小于1.1,新区不小于1.25。

2、朝向为东西向的〔指正东西向和东(西)偏南45度以内(不含45度),下同〕,建筑间距系数可在朝向为南北向的基础上折减0.95倍,且其最小值为6米。

(二)居住建筑与居住建筑垂直布置时的间距:

1、南北向的间距,建筑间距系数可在平行布置的朝向为南北向的基础上折减0.8倍,且其最小值为6米。

2、东西向的间距,建筑日照间距系数可在平行布置的朝向为南北向的基础上折减0.7倍;同时不小于相对较高建筑高度的0.5倍,且其最小值为6米。

3、建筑山墙宽度小于、等于13米的,其间距按垂直布置的居住建筑控制;建筑山墙宽度大于13米的,其间距按平行布置的居住建筑控制。

(三)居住建筑与居住建筑既非平行也非垂直布置时的间距:

1、当两幢建筑的夹角小于、等于45度时,其最小间距按平行布置的居住建筑控制。

2、当两幢建筑的夹角大于45度时,其最小间距按垂直布置的居住建筑控制。

第十六条、在一类居住用地的低层独立式住宅地区及其紧邻地区进行新建、改建的,其建筑间距系数不得小于1.40。

第十七条、多层居住建筑底层均有商店或其他非居住用房的,在计算居住建筑日照间距时不得扣除非居住建筑的高度,但底层车库可以扣除。

第十八条、多、低层居住建筑的山墙间距不小于6米;山墙上开启窗洞时应避免窗洞相对,否则山墙间距应不小于8米。

第十九条、高层居住建筑与其他居住建筑的间距,应保证受遮挡的居住建筑的居室大寒日满窗日照的有效时间不少于三小时,并应符合下列规定:

(一)高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时的间距:

1、南北向的,不小于南侧高层建筑高度的0.8倍,且其最小值为24米。

2、东西向的,不小于较高高层建筑的0.5倍,且其最小值为20米。

(二)高层居住建筑与多、低层居住建筑平行布置时的间距:

1、高层居住建筑与其北侧多、低层居住建筑的间距不小于高层建筑高度的0.5倍,且其最小值为30米。

2、东西向的,高层居住建筑与其东(西)侧多、低层居住建筑的间距不小于24米。

(三)高层居住建筑与高层居住建筑垂直布置时的间距:

1、南北向的间距,高层居住建筑与其北侧高层居住建筑的间距不小于南侧高层建筑高度的0.5倍,且其最小值为24米。

2、东西向的间距,高层居住建筑与其东(西)侧高层居住建筑的间距不小于较高高层建筑高度的0.4倍,且其最小值为20米。

3、建筑山墙宽度大于16米的,其间距按平行布置的居住建筑控制。

(四)高层居住建筑与多、低层居住建筑垂直布置时的间距不小于20米。

(五)高层居住建筑与高、多、低层居住建筑既非平行也非垂直布置时的间距:

1、当两幢建筑的夹角小于、等于45度时,其最小间距按平行布置的居住建筑控制。

2、当两幢建筑的夹角大于45度时,其最小间距按垂直布置的居住建筑控制。

第二十条、在符合第十八条至第二十条规定的前提下,南北向平行布置的低层居住建筑之间的最小间距为9米,低层居住建筑与其北侧多层居住建筑的最小间距为13米,多、低层居住建筑与其北侧高层居住建筑的最小间距为15米。

第二十一条、非居住建筑与居住建筑的间距,应符合下列规定:

(一)非居住建筑位于居住建筑南侧或东西侧的,其间距按第十六条至第二十一条的规定控制。

(二)非居住建筑位于居住建筑北侧的,其建筑间距按第二十四条的规定控制。

(三)非居住建筑的山墙与居住建筑的山墙间距,按第十九条、第二十条的规定控制。

第二十二条、医院病房楼、休(疗)养院住宿楼、幼儿园、托儿所、老年人建筑、大中小学教学楼与其它建筑物之间的间距应同时满足各专业规范的要求。

第二十三条、非居住建筑的间距,应符合下列规定:

(一)高层非居住建筑平行布置的间距:

1、南北向的,不小于南侧建筑高度的0.4倍,且其最小值为20米。

2、东西向的,不小于较高建筑高度的0.3倍,且其最小值为16米。

(二)高层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时的间距最小值为13米。

(三)多层非居住建筑平行布置时的间距最小值为10米。

(四)低层非居住建筑与高、多、低层非居住建筑平行布置时的间距按消防间距的规定控制,但最小值为6米。

以其他形式布置的非居住建筑的间距,按消防间距的规定控制。

5第五章 建筑物退让

第五章 建筑物退让

第二十四条、沿建筑基地边界和沿城市道路、公路、河道两侧以及电力线路保护区范围内的建筑物,其退让距离应符合本章规定,并同时符合消防、环保、防汛和交通安全等方面的要求。

第二十五条、沿建筑基地边界的建筑物,其离界距离按以下规定控制,但离界距离小于消防间距时,应按消防间距的规定控制。

(一)各类建筑的离界距离,按下表规定的建筑物高度的倍数控制,但不得小于最小距离。

(二)离界距离除须符合本条第(一)项的规定外,还须同时符合第四章建筑间距的有关规定。

(三)界外是公共绿地的,各类建筑的最小离界距离按照本条第(二)项居住建筑的离界距离控制,且建筑高度应同时符合第六章的有关规定。

(四)地下建筑物的离界间距,不小于地下建筑物深度(自室外地面至地下建筑物底板底部距离)的0.7倍;按上述离界间距退让边界,或后退道路规划红线距离要求确有困难的,应采取技术安全措施和有效的施工方法,经相应技术论证,其距离可适当缩小,但围护桩和自用管线不得超过基地界限。

注:1、建筑山墙宽度大于16米的,其离界距离按主要朝向离界距离控制。

2、低层独立式住宅主要朝向离界距离按照0.7倍控制。

第二十六条、沿城市道路两侧新建、改建建筑,除经批准的详细规划另有规定外,其后退道路规划红线的距离不得小于下表所列值。

注:h——建筑高度;D——道路规划红线宽度

第二十七条、新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑(含高层建筑裙房),其面临城市道路的主要出入口处后退道路规划红线的距离,除经批准的详细规划另有规定外,不得小于10米,并应留出临时停车或回车场地。

第二十八条、道路交叉口四周的建筑物后退道路交叉口规划红线的距离,多、低层建筑不得小于5米,高层建筑不得小于10米。

第二十九条、建筑物的围墙、基础、台阶、管线和附属设施,不得逾越道路规划红线。

第三十条、地下建筑物后退道路规划红线的距离,按第二十六条第(四)项的规定执行。

第三十一条、在规定的后退道路规划红线的距离内,不得设置零星建筑物。

第三十二条、在村镇、城镇规划区范围以外的公路规划红线两侧应划定隔离带,除规划另有规定外,隔离带宽度具体规定如下:

(一)国道不少于二十米;

(二)省道不少于十五米;

(三)县道不少于十米、乡道不少于五米。

第三十三条、公路红线和隔离带内,不得新建、改建、扩建建筑物,但可耕种或绿化;经批准,可开挖沟渠、埋设管道、架设杆线、开辟服务性车道等。

第三十四条、沿穿越村镇、城镇的公路两侧新建、改建、扩建建筑物,可按村镇、城镇规划进行管理,但建筑物后退公路规划红线的距离不得小于5米。

第三十五条、沿河道规划蓝线(规划确定的长期保留的河道规划线)两侧新建、扩建建筑物,其后退河道规划蓝线的距离除详细规划另有规定外,不得小于20米,水源保护带不小于30米。

第三十六条、在电力线路保护区范围内,不得新建、改建、扩建建筑物。

(一)架空电力线路保护区,指导线边线向外侧延伸所形成的两平行线内的区域。

1、一般地区沿架空电力线路两侧新建、改建、扩建建筑物,其后退线路中心线距离除有关规划另有规定外,不得小于以下距离:

500千伏,30米;

220千伏,20米;

110千伏,12.5米;

35千伏,10米。

2、中心城和郊区城镇人口密集地区,沿架空电力线路两侧新建、改建、扩建建筑物,其后退线路中心线距离应符合电力管理的有关规定。

(二)电力电缆线路保护区,指地下电力电缆线路向外两侧延伸所形成的两平行线内的区域。其每边向外侧延伸的距离应不小于0.75米。

第三十七条、沿城市道路两侧的货运装卸泊位应后退道路规划红线设置,或设于建筑物底层。

6第六章 建筑物的高度和景观控制

第六章 建筑物的高度和景观控制

第三十八条、建筑物的高度、面宽及建筑景观控制应符合本章的规定,并同时符合日照、建筑间距、消防等方面的要求。

第三十九条、新建多、低层住宅宜采用坡顶屋面。

第四十条、新建住宅小区实行强、弱电等各类工程管线地埋敷设,围墙透空透绿,空调外机及附属设施统一设置。

第四十一条、在有净空高度控制的气象台、电台和其他无线电通讯(含微波通讯)设施周围的新建、改建建筑物,其控制高度应符合有关净空高度限制的规定

第四十二条、在文物保护单位和周围的建设控制地带内新建、改建建筑物,其控制高度应符合文物保护的有关规定,并按经批准的详细规划执行。

第四十三条、临城市道路设置的地下建筑物不在地上建筑物垂直投影线内的,其地下室顶板标高不得超过室外地坪标高。

第四十四条、居住区内地面停车率(居住区内居民汽车的地面停车位数量与居住户数的比率)不宜超过10%。

第四十五条、沿城市道路两侧新建、改建建筑物的控制高度,除经批准的详细规划另有规定外,应符合下列规定:

(一)沿路一般建筑的控制高度(H)不得超过道路规划红线宽度(W)加建筑后退距离(S)之和的1.5倍,即:

H≤1.5(W+S);

(二)沿路高层组合建筑的高度,按下式控制:

A≤L(W+S);

式中:A—沿路高层组合建筑以1:1.5(即56.3度)的高度角在地面上投影的总面积,L—建筑基地沿道路规划红线的长度,W—道路规划红线宽度,S—沿路建筑的后退距离。

(三)建筑物临接两条以上道路的,可按较宽的道路规划红线计算其控制高度。

建筑物直接临接或其面临的道路临接广场、河道、电力线路保护区的,在计算控制高度时,可将广场、河道、电力线路保护区的二分之一宽度计为W值。

第四十六条、多、高层住宅的层高宜为2.8米,不应高于3.6米。

第四十七条、沿城市道路的建筑基地的围墙高度不大于2.2米,并应透空设置,其建筑后退道路红线距离内应设置一定宽度的绿化带。

7第七章 建筑基地的绿地和停车

第七章 建筑基地的绿地和停车

第四十八条、各类建筑基地内的绿地面积占基地总面积的比例(以下称绿地率)必须符合《安吉县城市绿化管理实施办法》和《安吉县城市绿地系统专项规划》规定的指标。

第四十九条、计算绿地率的绿地面积,包括建筑基地内的集中绿地面积和房前屋后、街坊道路两侧以及规定的建筑间距内的绿地面积。

第五十条、建筑基地内的集中绿地面积,在居住用地中应不少于用地总面积的10%,在体育、医疗卫生和教育科研设计用地中应符合有关专业规定,在其他类别用地中应不少于5%。

第五十一条、居住小区内每块集中绿地的面积应不小于400平方米,且至少有三分之一的绿地面积在规定的建筑间距范围之外。沿城市道路两侧的公共绿地或绿化隔离带,不在建筑基地范围内的,不得作为小区绿地计算。植草砖不得作为绿地计算。

第五十二条、确实难以达到规定绿化指标的,可将屋面地栽绿化面积(每块面积不得小于100平方米)折算成地面绿地面积。

折算公式:F=M×N

式中:F—地面绿地面积,M—屋面地栽绿化面积,N—有效系数(见下表)。

利用地下室顶板和屋面进行绿化,覆土深度超过1米的可计入绿地率。

第五十三条、专用和规划要求配建的停车场应在主体建筑用地范围之内,停车场(库)的建设应符合城市规划和有关停车场(库)建设的专业规范要求。

第五十四条、新建、改建建筑物时,应当按照城市规划的规定配置机动车(库)、非机动车停车场(库),符合交通设计及停车场(库)设置标准等有关规定,并同步实施。居住小区核定标准车位数的10%作为公共停车位,其他经营性房地产开发项目不低于核定标准车位数的20%作为公共停车位。

备注:

(1)配套的餐饮、娱乐、商场设施停车位另计。

(2)一类体育场指座位数≥15000,一类体育馆指座位数≥4000;二类体育场指座位数<15000,二类体育馆指座位数<4000;三类是指娱乐性体育设施。*内部非机动车停车数按职工总人数的30%计算。

(3)*内部非机动车停车数按职工总人数的30%计算。

(4)各类交通建筑每400名设计旅客容量应设置1个出租车车位。

(5)经济适用房按平均每户建筑面积≤80㎡指标进行控制。

(6)*内部非机动车停车数按职工人数的80%计算。

8第八章 市政公用设施

第八章 市政公用设施

第五十五条、市政工程设计和建设应当符合城市规划、专业规划和有关标准、规定,采用统一的城市坐标系统和高程系统。道路及其隔离带、河道和绿地属城市市政公用设施范围,城市规划管理部门分别以道路及其隔离带红线、河道蓝线和绿地绿线为标记进行统一规划管理。

第五十六条、道路绿化规定:

(一)园林景观路绿地率不得小于40%,红线宽度大于50米的道路绿地率不得小于30%;红线宽度在40—50米的道路绿地率不得小于25%;红线宽度小于40米的道路绿地率不得小于20%。

(二)绿化选栽应符合行车视距的要求。

第五十七条、市政道路设计中应设置方便残疾人通行的无障碍坡道及标志,符合《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》的规定。

第五十八条、在道路红线范围内,除按规划铺设各种管线,建设公交停靠站、电话亭、交通标志、立交桥、人行地下通道、人行天桥、环卫及夜间照明设施外,不得设置任何建筑物、构筑物。

第五十九条、在城市道路上空建设跨路建、构筑物时,主干路最小净高不得小于5.0米,次干路最小净高不得小于4.5米。

第六十条、新建、改建城市桥梁按照桥梁设计规范要求并遵循以下规定:

(一)新建、改建桥梁的净宽不应小于规划的道路红线宽。

(二)桥梁的设计应考虑管线通过。

(三)桥梁的横断面划分应与道路横断面一致。

第六十一条、沿规划河道范围修建码头、驳岸、跨河桥梁或其他建、构筑物应符合以下规定:

(一)新建驳岸构筑物前沿应在规划河道蓝线以外。

(二)河道改道时,新河道未建成之前,现有河道不得填堵。

(三)通航净空应符合规划要求。

第六十二条、凡在规划道路上申请通行机动车的道路开口要符合下列规定:

(一)一个建设项目原则上允许开设一个机动车道口,当相邻道路为两条或两条以上时,则向低一级的道路上开口,并尽可能远离交叉口。

(二)在城市道路交叉口范围开设机动车道口时,其开口位置在城市主、次干路的,机动车道中心线至相交道路红线边线的距离原则上不小于50米;在支路上的,其距离原则上不小于30米。

第六十三条、各类管线设置应符合下列要求:

(一)必须与城市管线网衔接。

(二)应根据各类管线的不同特性和设置要求综合布置。各类管线相互间的水平与垂直净距,应符合《城市工程管线综合规划规范GB50289-98》及有关专业规范的规定。各类管线原则上应采取地下敷设的方式。

(三)管线干线应当布置在靠近主要负荷中心或者支管较多的一侧。

(四)各种管线其走向应尽量与道路中线相平行,横穿道路的线路应尽量与道路走向垂直,其埋设深度应根据道路结构、标高和管线的安全要求确定,管顶至机动车道路路面垂直距离不得小于0.7米。

(五)在人行道内建设各种管沟,其管沟预制盖板不得外露,保证人行道平整、美观。

(六)管线穿越河道埋设、架空跨越通航河道、随桥敷设,应符合有关专业技术规定。

(七)现有管沟、线敷设与规划位置不符合的,有条件应逐步迁移改造。

(八)新建城市道路时,各类管线应与道路同步建设。现有架空杆线应有计划地改为地下敷设。

第六十四条、以下地段的管线,原则上采用综合管沟敷设:

(一)交通运输繁忙、管线复杂、管线安排有困难的快速路、主干道以及立体交叉口等大规模工程;

(二)重要城市广场及其道路交叉口;

(三)道路与河流的交叉处;

(四)不允许随时挖掘路面的路段;

(五)开挖后难以修复的路面以及某些特殊建筑场所。

9第九章 附则

第九章 附则

第六十五条、本规定是实施《安吉县城市规划管理办法》的具体技术规定。违反本规定的行为,按《安吉县城市规划管理办法》的有关规定给予处罚。

第六十六条、本规定施行前已取得《建设项目选址意见书》、经核定规划设计要求或已取得《建设用地规划许可证》的建设工程,仍按原规定执行。县政府另有规定的除外。

第六十七条、本规定由安吉县建设局负责解释。

第六十八条、本规定自2007年 月 日起施行。

 附录一 名词解释

附录一 名词解释

1、建筑容积率(容积率)

指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值。

2、建筑密度

指建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比率(用百分比表示)。

3、低层建筑

指高度小于、等于10米的建筑,低层住宅建筑为一层至三层。

4、多层建筑

指高度大于10米,小于、等于24米的建筑,多层住宅建筑为四层至六层。

5、高层建筑(中高层、高层住宅)

指高度大于24米的建筑,中高层住宅为7-9层、高层住宅为10层以上(含10层)。

6、公寓式办公建筑

指单元式小空间划分,有独立卫生设备的办公建筑。

7、办公建筑

指非单元式小空间划分,按层设置卫生设备的办公建筑。

8、商业建筑

指综合百货商店、商场、经营各类商品的专业零售和批发商店,以及饮食等服务业的建筑。

9、商住综合楼

指商业和居住混合的建筑。

10、商办综合楼

指商业和办公混合的建筑。

11、裙房

指与高层建筑紧密连接,组成一个整体的多、低层建筑。裙房的最大高度不超过24米,超过24米的,按高层建筑处理。

12、居住区汽车停车率

指居住区内汽车的停车位数量与居住户数的比率。

13、公寓式酒店

指按公寓式(单元式)分隔出租的酒店,按旅馆建筑处理。

14、酒店式公寓

指按酒店式管理的公寓,按居住建筑处理。

15、旧住房综合改造

指旧住房平改坡、旧包新、成套率等的综合改造。

 附录二 计算规则

附录二 计算规则

1、建筑容积率计算

(1)在计算容积率时,地下室的建筑面积不计。

(2)对高度在2.2米以下(不含2.2米)的车库层、设备层和半地下室,面积可不计入容积率;对设备层兼作避难层的,其高度可适当放宽。

(3)高度在2.2米以上(含2.2米)的半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1米的不计,半地下室在室外地面以上部分的高度超过1米的,按下式计算并计入容积率:

A’=KA 式中:A’—折算的建筑面积,K—半地下室地面以上的高度与其层高之比,A—半地下室建筑面积。

(4)住宅建筑当层高大于等于4.5米,不论层内是否有隔层,计算容积率指标时,建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。跃层式住宅、别墅等当起居室(厅)层高在户内通高时可按其实际面积计入容积率。  办公建筑当层高大于等于4.5米,不论层内是否有隔层,计算容积率指标时,建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等可按其实际建筑面积计算容积率。

商业建筑当层高大于等于4.5米,计算容积率指标时,建筑面积均按该标准层面积乘1.5倍计算。达到2000平方米以上的大型商业用房(如超市、大型商场、专卖店、餐饮酒店、娱乐等功能集中布置的商业用房)建筑高度可根据功能要求适当提高。门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等可按其实际建筑面积计算容积率。

(5)建筑底层布置架空层,其建筑面积可不计入地块容积率,但电梯井、门厅、过道等围合部门应计入容积率。架空层应满足以下条件:以柱、剪力墙落地,视线通透、空间开敞;不得围合封闭改作他用或出售、出租,只作为开敞空间使用。

2、建筑密度计算

在计算建筑密度时,地下室顶板在室外地面以下深度超过1米的部分不计;地下室顶板标高在室外地面以下深度1米至地面以上1米的部分按50%计入建筑密度;半地下室在室外地面以上部分的高度超过1米全部计入建筑密度。

3、建筑基地面积计算

(1)建筑基地边界 

建筑基地应与控制性详细规划相衔接,四至边界应以城市道路、河流等自然边界和相邻建筑基地边界为界限。 

街坊内建设用地性质不同类的,应在控制性详细规划中细分地块。

(2)建筑基地面积 

建筑基地面积以城市规划管理部门正式划定用地范围的面积为准。

4、建筑间距计算

(1)除另有规定外,建筑间距是指两幢建筑的檐口最突出部分垂直投影线之间的最小距离。

(2)建筑物有每处不超过3米长(含3米)的凸出部分(如楼梯间),凸出距离不超过1米,且其累计总长度不超过同一面建筑外墙总长度的1/4者,其最小间距可忽略不计凸出部分。居住建筑阳台累计总长度(突出于山墙面之外或转弯到山墙面上的阳台长度可不计)不超过同一建筑外墙总长度1/2的(含1/2),其最小间距仍以建筑外墙计算;超过1/2的,应以阳台外缘计算建筑间距。

(3)坡度大于45度的坡屋面建筑,其建筑间距是指自屋脊线在地面上的垂直投影线至被遮挡建筑的外墙面之间最小的垂直距离。

(4)建筑后退基地边界地距离和建筑间距应同时符合规定。因基地条件限制不能同时符合规定的,经与相邻地块产权人协议并经规划管理部门核准,可适当缩减基地边界后退距离,但必须符合消防规定。

5、建筑高度计算

(1)本规则仅适用于确定建筑间距、退界距离和后退道路时的建筑高度计算。其他规定对建筑高度有限制的(如气象台、微波通道、安全保密、日照分析、视线分析等),按建筑物的最高点计算。

(2)在计算建筑间距时,建筑高度按下列规定计算: 平屋面建筑:挑檐屋面自室外地面算至檐口顶(见图一);有女儿墙的屋面,自室外地面算至女儿墙顶(见图二)。 

坡屋面建筑:屋面坡度小于45度(含45度)的,自室外地面算至檐口顶(见图三);坡度大于45度的,自室外地面算至屋脊顶(见图四)。 

水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属设施,其高度在6米以内,且水平面积之和不超过屋面建筑面积1/8的,不计入建筑高度。

6、沿路建筑高度 (一)沿路一般建筑高度的控制。(见图五) H≤1.5(W+S) (二)沿路高层组合建筑高度的控制。(见图六、图七) A≤L(W+S)

7、建筑高度控制视线分析方法 

根据优秀历史建筑和文物保护单位的周围环境,选择适当视点确定视线走廊,进行视线分析。视点的距离应大于或等于3H。因现状条 件限制难以按3H视点距离控制高度的,视点距离可适当缩小,但不得小于2H。(见图八)


 附录三 日照分析技术管理规则

附录三 日照分析技术管理规则

1、定义

日照分析是指具相关资质的专业技术部门采用分析软件,在指定日期进行模拟计算某一高层建筑、高层建筑群对其北侧某一规划或保留地块的建筑、建筑部分层次的日照影响情况或日照时数情况。

日照分析应编制《日照分析报告》,作为规划管理部门进行规划管理(审核方案、初步设计,核发建设工程规划许可证)时的依据。

本规则适用于拟建高层建筑,多层建筑不作日照分析,根据技术管理规定要求按日照间距控制。

2、日照分析复核要求

《日照分析报告》须经具有甲级资质的规划设计、建筑设计单位或专业咨询机构复核。对日照分析计算结果有异议的,可以申请再次复核。《日照分析报告》若经两次复核基本一致即作为实际日照的最终结果。

3、日照分析的对象、日照标准

应满足受遮挡的居住建筑(不包括公建用地上的酒店式公寓等)的主要朝向居室在大寒日的满窗有效日照不低于三小时。居室是指卧室、起居室(也称厅)。

满足以上日照要求时即视为日照不受影响。

4、日照分析参数要求

a、地理位置:安吉中心城市,东经119°14′~119°53′,北纬30°23′~30°53′。

b、有效时间带:上午8时至下午16时。

c、时间统计方式:日照时数3小时。

d、时间间隔:10分钟。

e、采样点间距:不超过1米×1米。分析受日照影响的现状住宅建筑时,采样点间距不超过0.5米×0.5米。

5、朝向

日照分析应保证受遮挡建筑主要朝向的窗户的有效日照,次要朝向按规定的建筑间距控制,不作日照要求。

新建住宅至少有一个方向获得日照,此方向即为主要朝向。

现状住宅一般以主要卧室朝向或有利日照的朝向为建筑主要朝向。

居住建筑一个户型有几个朝向的居室的,其主要朝向的居室满足日照有效时间的要求即可。

6、日照分析次序

日照分析时,应先了解拟建建筑周边现状、规划情况,确定日照分析的主体建筑范围和客体建筑范围,先分析客体建筑的现状日照状况,再分析拟建高层建筑建设后的日照状况,作出对比,明确遮挡影响。

7、日照分析客体建筑范围和对象的确定

日照分析客体建筑指在拟建建筑遮挡范围内,被遮挡需进行日照分析的居住等有日照要求的建筑。客体建筑范围以外的建筑不进行日照分析。

日照分析客体建筑范围和对象的确定应符合以下要求:

a、在新建高层建筑上午8时至下午16时日照阴影范围内的居住等有日照要求的建筑。

b、在上述范围内,设计方案已经审定、待建、在建居住等有日照要求的建筑也应确认为客体建筑。

8、日照分析主体建筑范围和对象的确定

日照分析主体建筑指对客体建筑产生日照遮挡的建筑。

日照分析主体建筑范围和对象的确定应符合以下要求:

a、以已确定的客体建筑为中心,在其南侧结合拟建高层建筑,调查了解周围可能对其产生遮挡的建筑,在此范围内确定日照分析主体建筑范围。

b、上述范围内设计方案已经有关部门审定,或已经批准尚未建设,以及正在建设的建筑,也应纳入主体建筑范围。

c、除高度大于等于4米的旧建筑的围墙作为日照分析主体外,其他围墙一般不作为日照分析主体。

d、主体建筑参与投影的建、构筑物均应纳入分析。

9、居住建筑窗户有效日照计算范围

计算基准面按以下确定:

a、一般窗户以外墙皮窗台位置为计算基准面。

e、设计封闭的阳台,以封窗的阳台栏杆面为计算基准面;阳台被住户自行封闭的,计算点仍为原窗户的窗台面。

窗户有效日照的计算按如下标准:

以经确认的日照计算基准面左右两个端点为计算点。窗户(或阳台)的宽度小于等于2.4米的,按实际宽度的左右两个端点为计算点。宽度大于2.4米的,按2.4米计算,以窗户(或阳台)的中点两侧各延伸1.2米为计算范围。

10、主要日照分析资料

a、覆盖所有主客体建筑范围的电子地形图。

b、拟建建筑的总平面图、屋顶平面图和平立剖面图的电子文件(附有建筑坐标和屋顶标高)。

c、已确定的客体建筑的平、立面图(必要时附有详细的窗位尺寸)。

d、已确定的主体建筑的总平面图和屋顶平面图(附有各屋顶详细标高)。

e、根据本规则规定,已确定纳入主客体建筑范围的在建或已批未建建筑的资料。

f、资料来源及提供资料的单位应在日照分析报告中注明。

11、日照分析报告成果要求

日照分析报告应包括以下内容:

a、日照分析项目情况

建设项目名称、地点、用地范围;

本基地拟建主体建筑的基本情况(编号、使用性质、层数、高度、位置等);

根据本基地客体建筑的阴影覆盖范围确定的客体建筑的基本情况(编号、使用性质、层数、高度、位置);

参与叠加分析的拟建建筑基地外主体建筑的基本情况(编号、名称、层数、高度、位置等);

以上资料的来源说明;

进行日照分析所采用的分析软件;

日照分析技术参数。

b、日照分析结论

对受日照影响的现状住宅建筑计算出客体建筑在拟建建筑建设前和建设后的日照时间段和有效日照时数,并列出每幢客体建筑的日照时间表,注明不满足日照要求的建筑幢号和位置。

明确不符合日照要求的建筑的位置。

客体建筑范围图(日照阴影覆盖范围图)(1:1000~1:2000);

主体建筑范围图(1:1000~1:2000);

日照分析成果图(1:500~1:1000):成果图中应在客体建筑外墙位置标明日照时数,对日照受影响部分采用不同颜色的条形色带标注。

12、责任

建设单位应对报送的日照分析报告及其附送材料的真实性负责,报送材料不实或隐瞒实情而产生后果的,应承担相应的责任。

规划设计、建筑设计单位或咨询机构应对编制的日照分析报告的准确性负责。由于日照分析报告结果不真实、不准确而产生后果的,规划设计、建筑设计单位或咨询机构应承担主要责任。

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